Bun imobil construit din fondurile unitătii econo-mice de stat şi inclus în patrimoniul unei societăţi comerciale privatizate. Dreptul chiriaşului de a cumpăra în baza Legii nr. 85/1992
| Comentarii |
|
C. civ., art. 969, art. 970 Legea nr. 85/19921), art. 6, art. 7 alin. (1), (6), (8) Legea nr. 114/1996, republicată, art. 2 Legea nr. 137/2002, art. 1, art. 3 lit. d)
Conform art. 7 din Legea nr. 85/1992: „Locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi”, iar în conformitate cu alin. (2) al aceluiaşi articol: „vor fi vândute la cerere, în condiţiile prevederilor alin. (1) şi cu respectarea dispoziţiilor art. 1 alin. (3), titularilor de contracte de închiriere şi locuinţele care înainte de 6 martie 1945 au aparţinut regiilor autonome, instituţiilor şi societăţilor cu capital de stat, mixt sau privat, care şi-au încetat existenţa după această dată sau, după caz, au devenit, prin reorganizare, unităţi economice sau bugetare de stat”, pentru
ca, în fine, prin alin. (6) al acestui articol să se precizeze că „beneficiază de prevederile alin. (1) şi chiriaşii care nu sunt angajaţii unităţilor proprietare”.
Legea nr. 85/1992 foloseşte noţiunile de „locuinţă” şi „apartament”, pe care le deosebeşte de celelalte spaţii; H.G. nr. 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism, referindu-se la categoria construcţiilor cu funcţiuni de locuire, defineşte la art. 18 alin. (4) aceste construcţii prin exemplificare, ca fiind: locuinţe, case de vacanţă şi alte construcţii cu caracter turistic, spaţii de cazare permanentă sau temporară pentru nevoi sociale, industriale sau de apărare, cum ar fi: cămine pentru bătrâni, cămine de nefa-milişti, sanatorii etc. Se face, deci, o distincţie clară între locuinţe şi căminele de nefamilişti, acestea din urmă fiind definite ca spaţii de cazare permanentă sau temporară, după caz.
Căminul de nefamilişti a fost construit din fondurile unei unităţi economice de stat, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, astfel că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 292/A din 5 martie 2007, nepublicată
Prin sentinţa civilă nr. 7497 din 6 octombrie 2006, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis acţiunea formulată de reclamanta C.I., în contradictoriu cu pârâta SC E. SA şi a obligat-o pe aceasta să vândă reclamantei camera nr. I din imobilul situat în Bucureşti, Căminul nr. I, sector 2, în condiţiile Legii nr. 85/1992.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că reclamanta locuieşte în camera nr. 1 din Căminul nr. 1, proprietatea pârâtei SC E. SA, în calitate de chiriaş. Deşi între reclamantă şi societatea pârâtă nu s-a încheiat un contract de închiriere în formă scrisă, reclamanta a făcut dovada raporturilor locative în care se află cu pârâta, prin faptul folosirii camerei nr. 1 şi prin faptul încasării de
către pârâtă a chiriei ca preţ al folosinţei. In raport de această situaţie de fapt şi având în vedere că, potrivit probatoriului administrat, căminul de nefamilişti a fost construit din fondurile unei unităţi economice de stat, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, prima instanţă a apreciat incidente dispoziţiile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992.
Cât priveşte decizia nr. 1 din 11 noiembrie 2005 a Consiliului de administraţie al SC E. SA, prin care s-a decis respingerea tuturor cererilor locatarilor de cumpărare a camerelor din căminul de nefamilişti, s-a considcrat că acest act nu prezintă relevanţă, întrucât în cauză sunt
incidente dispoziţiile alin. (1) al art. 7 ce instituie în sarcina pârâtei obligaţia de a vinde locuinţele cătrc titularii contractclor de închiriere, şi nu alin. (8) al art. 7 din Legea nr. 85/1992 carc priveşte o altă categorie de locuinţc.
Totodată, nu au fost reţinute de către instanţă susţinerile pârâtei potrivit cărora noţiunea de „justiţie socială” (afirmată de Curtea Constituţională şi invocată de reclamantă) nu se regăseşte în dispoziţiile constituţionale, iar protecţia socială în mod corect se realizează de Stat prin intermediul instituţiilor sale şi nu de către persoanele juridice de drept privat, întrucât asupra acestor aspecte Curtea Constituţională s-a pronunţat anterior, inclusiv prin decizia nr. 525 din 27 iunie 2006, în considerentele căreia se opinează că dispoziţiile Legii nr. 85/1992 se justifică din punct de vedere juridic, social şi moral, întrucât chiriaşii au contribuit la construirea acestor locuinţe, fapt ce a impus prin consacrare legală, dreptul chiriaşilor de a le cumpăra în condiţii privilegiate, soluţie legislativă utilă pentru a se asigura condiţiile necesare pentru creştcrea calităţii vieţii şi pentru un trai decent.
împotriva acestci hotărâri, în termen legal, a formulat apel apelanta-pârâtă SC E. SA, cercrea fiind înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, la data de 28 noiembrie 2006 sub nr. 11874/300/2005. O primă critică formulată de apelantă vizează aplicarca dispoziţiilor art. 7 alin. (8) din Legea nr. 85/1992, apreciate de instanţa de fond în mod greşit, ca nefiind incidente în cauză. în acest sens, apelanta arată că din interpretarea gramaticală şi sistematică a acestor dispoziţii rezultă că norma vizează două ipoteze distinctc în carc unităţile economice decid cu privire la modul de administrare şi eventuala înstrăinare a locuinţelor şi anume, ipoteza în care unitatea economică deţine locuinţe de serviciu destinate închirierii salariaţilor săi şi ipoteza în care construieşte, din fonduri proprii, locuinţe de serviciu destinate închirierii salariaţilor săi.
Mai arată apelanta că, dacă în cea de a doua ipoteză este evident că legea se referă la locuinţele construite după data intrării ei în vigoare, pentru prima ipoteză această distincţie nu există şi, ca atare, deţinerea poate avea ca obiect locuinţele construite înainte de intrarea în vigoare a legii, cât şi cele construite după această dată. Interpretarea dată de instanţă este greşită, întrucât restrânge în mod nelegal domeniul de aplicare al dispoziţiilor art. 7 alin. (8) din Legea nr. 85/1992, numai la imobilele construite după intrarea în vigoare a acestei legi.
O a doua critică vizează aplicarea dispoziţiilor art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, apelanta apreciind că, în cauză, sunt incidente
dispoziţiile art. 7 alin. (8), iar nu dispoziţiile art. 7 alin. (1) şi, ca atare, arc dreptul exclusiv de a decidc în ce priveşte administrarea şi înstrăinarea camerei nr. 1. Căminul nr. 1 în carc se află şi camera nr. 1, aflată în litigiu, sunt construite din fonduri proprii şi nccentralizatc şi au fost destinate închirierii către salariaţii întreprinderii, reprezentând locuinţe de serviciu, natură pe care o au şi în prezent. Numai lipsa solicitărilor din partea propriilor angajaţi a determinat acordarea unui drept de folosinţă foştilor angajaţi sau unor persoane ce nu s-au aflat niciodată în raporturi de muncă cu societatea pârâtă, destinaţia şi natura iniţială
nu au fost însă niciodată schimbate. In conformitate cu dispoziţiile art. 7 alin. (8) din Legea nr. 85/1992, consiliul de administraţie, singurul îndreptăţit prin lege să dispună cu privire la administrarea sau eventuala înstrăinare a camerelor din Căminul nr. 1, a decis, prin decizia nr. 1 din 11 noiembrie 2005, respingerea cererilor de cumpărare.
Şi, în fine, o ultimă critică vizează trimiterea pe care instanţa de fond o face la practica Curţii Constituţionale, deciziile acesteia nevizând ipoteza din prezenta cauză. Făcând aşadar, trimitere la deciziilc Curţii Constituţionale, instanţa de fond reţine în mod greşit că reclamanta ar fi contribuit, direct sau indirect, în vechiul sistem statal juridic, la construirea locuinţei, având în vedere că aceasta nu este şi nu a fost niciodată angajată a societăţii reclamante.
Examinând sentinţa atacată în limita criticilor formulate, în raport de probatoriul administrat şi dispoziţiile legale aplicabile, Tribunalul a constatat că apelul este fondat, prima instanţă reţinând greşit situaţia de fapt şi făcând o aplicare greşită, decurgând dintr-o interpretare eronată a dispoziţiilor legale în materie:
Astfel, cu privire la existenţa dreptului pretins de reclamantă, Tribunalul a constatat, pe de o parte, că aceasta nu avea calitatea de titular al unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, iar pe de altă parte, că spaţiul în litigiu nu constituie o locuinţă în înţelesul dispoziţiilor Legii nr. 85/1992 şi al altor dispoziţii legale în vigoare.
Astfel, sub primul aspect, se reţine că reclamanta a ocupat camera în litigiu abia în august 2001, iar din economia dispoziţiilor Legii nr. 85/1992 rezultă că aceste prevederi se aplică titularilor contractelor de la data intrării în vigoare a legii întrucât, cu privire la spaţiile neînchiriate la acea dată, art. 6 dispune în mod expres că pot fi vândute prin licitaţie publică organizată de consiliile locale sau agenţii economici carc deţin spaţiile respective (aspect asupra căruia urmează a se reveni).
Socictatca pârâtă a aprobat o cercrc de cazarc în căminul de nefamilişti, voinţa părţilor, la acel moment, fiind cea declarată în şi pe cerere, de a obţine şi, respectiv, de a acorda găzduire, reclamanta având practic calitatea de tolerată şi asumându-şi - în virtutea folosinţei efective a spaţiului respectiv - obligaţia de plată a utilităţilor (chiar dacă pe chitanţe s-a menţionat impropriu „chirie”).
Conform art. 969-970 C. civ., convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante şi trebuie executate cu bună-credinţă.
Sub cel de al doilea aspect, Tribunalul a reţinut că Legea nr. 85/1992 foloseşte noţiunile de „locuinţă” şi „apartament”, pe care le deosebeşte de celelalte spaţii; H.G. nr. 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism, referindu-se la categoria construcţiilor cu funcţiuni de locuire, defineşte la art. 18 alin. (4) aceste construcţii prin exemplificare, ca fiind: locuinţe, case de vacanţă şi alte construcţii cu caracter turistic, spaţii de cazare permanentă sau temporară pentru nevoi sociale, industriale sau de apărare, cum ar fi: cămine pentru bătrâni, cămine de nefamilişti, sanatorii etc. Se face, deci, o distincţie clară între locuinţe şi căminele de nefamilişti, acestea din urmă fiind definite ca spaţii de cazare permanentă sau temporară, după caz.
Tot astfel, Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal tratează distinct de locuinţele proprietate particulară căminele de nefamilişti [art. 21 alin. (3) lit. c)], ca şi Ordinul nr. 27 din 29 octombrie 2004 al Autorităţii Naţionale de Reglementare în Domeniul Energiei, care la art. 1 facc distincţie între locuinţele propriu-zise (consumatori casnici) şi căminele de bătrâni, de nefamilişti sau studenţeşti, pentru stabilirea tarifului la energie electrică.
O relevanţă deosebită sub aspectul examinat prezintă chiar expunerea de motive a Legii nr. 114/1996. Pentru a se defini noţiunea de „locuinţă”, deci pentru a se stabili cât mai exact căror spaţii le vor fi incidente dispoziţiile legii, se arată referitor la căminele de fami-lişti/nefamilişti că „aceste clădiri dotate cu camere de locuit individuale şi cu dependinţele, dotările şi utilităţile, parţial sau în totalitate, comune, destinate cazării temporare a unor persoane şi/sau familii pe perioade determinate, corespunzător efectuării studiilor şi/sau a angajaţilor unor instituţii ori ai unor agenţi economici nu sunt considerate locuinţe în sensul legii, putând servi ca reşedinţe temporare pentru cei cazaţi”.
Articolul 2 din Legea nr. 114/1996, republicată, defineşte în mod expres locuinţa ca fiind o construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii, în anexele
Legii fiind enumerate exigenţele (dotările) minimale pe carc Ic presupune o locuinţă şi care nu se rcgăsesc în cazul camerelor din căminele de nefamilişti.
De asemenea, potrivit art. 1 din Legea nr. 137/2002, procesul de privatizare a fostelor întreprinderi de stat reorganizate ca societăţi comerciale cu capital de stat, se desfăşoară în baza principiului vânzării activelor la preţul de piaţă rezultat din raportul dintre cerere şi ofertă, iar la art. 3 lit. d) din acest act normativ sunt incluse în categoria „activelor” căminele de nefamilişti sau blocurile de locuinţe.
Acceptând, doar cu titlu de ipoteză, că imobilul construit din fondurile unităţii economice anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 este un bloc de locuinţe în înţelesul legii, nu pot fi ignorate dispoziţiile art. 6 din Legea nr. 85/1992, dispoziţii potrivit cărora „locuinţele construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice de stat care nu fac obiectul unui contract de închiriere sau pentru care nu au fost emise ordine de repartiţie (evident încheiate sau emise anterior intrării în vigoare a legii) (...) pot fi vândute prin licitaţie publică organizată de consiliilc locale sau de agenţii economici carc lc deţin”.
Regula, aşadar, este aceea a vânzării la licitaţie publică atât în ce priveşte locuinţele construite din fondurile statului, cât şi în ce priveşte locuinţele construite din fondurile unităţilor economice de stat. Excepţia este cea cuprinsă în art. 7 alin. (1) din lege carc vine să protejeze persoanele titulare ale unui contract de închiriere ori ale unui ordin de repartiţie (a se revedea art. 6) şi cărora locuinţele construite până la data intrării în vigoare a legii le vor putea fi vândute la cerere. Cu alte cuvinte, nu vor putea fi vândute altfel decât prin licitaţie publică decât locuinţele construite înainte de intrarea în vigoare a legii şi numai titularilor contractelor de închiriere ori persoanelor în favoarea cărora s-a emis un ordin de repartiţie anterior intrării în vigoare a legii.
Este adevărat că dispoziţiile art. 7 alin. (6) din lege sunt în sensul că de dispoziţiile alin. (1) beneficiază şi persoanele care nu se află în raporturi de muncă cu unitatea economică, dar aceste dispoziţii nu pot fi interpretate decât în sensul că aceste persoane beneficiază de acelaşi drept ca şi angajaţii în măsura în care sunt, la momentul intrării în vigoare a legii, titularii unui contract de închiriere ori a unui ordin de repartiţie.
A da o altă interpretare acestor dispoziţii înseamnă a accepta că ori de câte ori unitatea economică proprietară (azi societate comercială cu capital integral privat) va încheia un contract de închiriere va trebui să admită că mai devreme sau mai târziu, în funcţic de voinţa chiriaşului, va trebui să-i vândă acestuia locuinţa.
Tot astfel, ar trebui acceptat că, deşi statul a încasat preţul de piaţă al acestor imobile (odată cu privatizarea societăţilor în al căror patrimoniu se aflau, indiferent de modalitatea în care a avut loc aceasta, chiar şi prin vânzarea de acţiuni) ulterior poate deposeda societăţile comerciale privatizate, ajungând la situaţia inadmisibilă ca vânzătorul care şi-a încasat preţul să evingă prin propriul său fapt pe cumpărător.
Or, prin aceasta s-ar produce o gravă încălcare a art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale (ratificată de România prin Legea nr. 30/1994) care dispune că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale, neputând fi lipsită de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.
Sigur, statul are dreptul de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor, conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor (...) etc. Dar, dacă legiuitorul naţional ar fi apreciat de interes general ca asigurarea locuinţelor să se facă şi pe seama acestui tip de construcţii, ar fi avut posibilitatea să le excepteze de la privatizare, să le scoată dintre activele societăţilor comerciale, nu le-ar fi confirmat prin lege ca făcând parte din patrimoniul persoanei juridice (Legea nr. 15/1990) şi nici nu le-ar fi înstrăinat definitiv, contra cost, în cadrul procesului de privatizare.
In ce priveşte deciziile Curţii Constituţionale, amintite atât de prima instanţă, cât şi de intimata reclamantă, Tribunalul a apreciat că, acestea sunt exclusiv rezultatul examinării conformităţii dispoziţiilor art. 7 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 cu prevederile constituţionale, iar nu al interpretării legii, interpretarea şi aplicarea legii fiind atributul exclusiv al instanţelor judecătoreşti.
Relevante, în acest sens, sunt considerentele Curţii Constituţionale, astfel cum s-au reţinut prin decizia nr. 525 din 27 iunie 2006: „(...) obligaţia de vânzare-cumpărare către chiriaşi, prevăzută de dispoziţiile Legii nr. 85/1992, este o obligaţie in rem, iar nu o obligaţie in personam (...)” şi „(...) o atare limitare este conformă prevederilor constituţionale. (...) Aceasta se justifică din punct de vedere juridic, social şi moral, întrucât chiriaşii au contribuit la construirea acestor locuinţe (...)”.
Nu rezultă, aşadar, să se fi făcut o interpretare pe text de lege şi cu atât mai puţin o aplicare la speţă.
Revine instanţei de judecată să aprecieze, în raport de datele concrete ale speţei şi de probatoriul administrat, dacă reclamanta este sau nu beneficiara dreptului de a cumpăra şi, în consecinţă, dacă societăţii
pârâte îi revine obligaţia corelativă de a vinde reclamantei. Or, aşa cum s-a arătat deja, nu este suficient ca imobilul în litigiu să fi fost construit din fondurile unei unităţi economice, nu este suficient ca imobilul să fi fost construit înainte de intrarea în vigoare a legii, mai este necesar ca persoana ce se pretinde îndreptăţită să fi fost, la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, titularul unui contract de închiriere ori măcar al unui ordin de repartiţie asupra unei locuinţe în înţelesul legii.
Faţă de acestea şi în baza art. 296 C. proc. civ., Tribunalul a admis apelul declarat de pârâta SC E. SA şi, în consecinţă, a schimbat în tot sentinţa atacată, în sensul că a respins, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de reclamanta C.I.
Nota 1: Pentru soluţia pronunţată într-o situaţie de fapt similară, a se vedea şi decizia civilă nr. 819/A din 4 iunie 2007 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, nepublicată. în această speţă, prin sentinţa pronunţată de instanţa de fond s-a respins acţiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâta, ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă, iar instanţa de apel a păstrat soluţia. Reclamanta a învestit instanţa de judecată cu o acţiune în obligaţie de a face, respectiv obligarea pârâtei SC P.V. SA de a vinde camera nr. 10 situată în Căminul de nefamilişti nr. 2 din B-dul P. nr. 12A, sector 6.
Tribunalul a analizat în apel dacă această condiţie de exercitare a acţiunii este sau nu îndeplinită. Cum calitatea procesuală activă semnifică identitatea între persoana reclamantului şi titularul dreptului dedus judecăţii, trebuie cercetat dacă reclamanta este sau nu titulara dreptului de a cumpăra un imobil construit din fondurile statului în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 85/1992 şi a Decretului-lege nr. 61/1990.
Atât instanţa, cât şi apelanta, citează dispoziţiile art. 1 raportat la art. 7 din Legea nr. 85/1992 în analiza calităţii procesuale active, textele menţionate făcând trimitere la „titularul contractului de închiriere”. Această sintagmă a fost interpretată de instanţa de fond prin raportare la legislaţia locativă, respectiv art. 21 din Legea nr. 114/1996, cu modificările ulterioare, care precizează că proprietarul şi chiriaşul încheie un contract de închiriere, iar forma scrisă a contractului de locatiune este necesară ad probationem.
în opinia apelantei-reclamante, forma scrisă nu este necesară câtă vreme raportul de locatiune există şi el este dovedit, pe de o parte, prin faptul ocupării şi folosirii unei camere în căminul de nefamilişti, iar pe de altă parte, prin plata unei sume de bani lunare, cu titlu de chirie,
chiar dacă proprietara o evidenţia în chitanţele eliberate ca fiind „cazare” sau „utilităţi”
Instanţa de fond a analizat corect raportul juridic dedus judecăţii concluzionând că reclamanta nu are calitatea de chiriaş care să-i permită cumpărarea locuinţei. Astfel, corect s-a apreciat că reclamanta care ocupă camera în litigiu din anul 1992, după cum a recunoscut la interogatoriu, în baza unei cereri de cazare şi fără a deţine un contract scris de locaţiune, nu poate beneficia de prevederile Legii nr. 85/1992, din economia cărora rezultă că se aplică numai titularilor contractelor de închiriere de la data intrării în vigoare a legii. Această interpretare se impune cu atât mai mult cu cât art. 6 din Legea nr. 85/1992 face vorbire de spaţiile neînchiriate la data intrării în vigoare a legii, spaţii care pot fi vândute prin licitaţie publică organizată de consiliile locale sau agenţii economici care deţin spaţiile respective.
Societatea intimată a aprobat o cerere a soţului reclamantei de cazare în căminul de nefamilişti, voinţa părţilor fiind aceea de a se obţine şi respectiv de a se acorda găzduire. Reclamanta are deci calitatea de tolerat în spaţiul faţă de care şi-a asumat obligaţia de plată a utilităţilor. De altfel, unitatea intimată corect a menţionat pe chitanţele eliberate apelantei reclamante că sumele de bani încasate reprezintă, „găzduire” respectiv „utilităţi” Prin urmare, apelanta reclamantă nu se găseşte în executarea unui contract de închiriere pe care nu l-ar fi putut proba altfel decât prin prezentarea actului semnat de cele două părţi, conform normelor Legii nr. 114/1996, invocate de altfel de apelantă.
Este de menţionat însă că această calitate de chiriaş prevăzută de Legea nr. 85/1992, trebuie cercetată nu numai din perspectiva persoanei care pretinde această calitate, dar şi din perspectiva obiectului asupra căruia există raporturi de locaţiune pentru că sintagma legii este „locuinţele construite din fondurile statului sau din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere” (art. 7 şi art. 1 din Legea nr. 85/1992).
Aşadar, legea impune ca cel care pretinde cumpărarea să fie titular
al contractului de închiriere al unei locuinţe, locuinţa având de asemenea înţelesul prevăzut de art. 2 lit. a) din Legea nr. 114/1996, adică constructie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau ale unei familii.
Această noţiune de locuinţă şi apartament este folosită de Legea nr. 85/1992, care le deosebeşte de celelalte spaţii, căminele de nefamilişti fiind definite ca spaţii de cazare permanentă sau temporară, după caz. Nu în ultimul rând trebuie amintit că legea-cadru în materia
locuinţei, Legea nr. 114/1996, republicată, face de asemenea distincţie, în expunerea de motive, între „locuinţe” a căror reglementare este dată de această lege şi „căminele de familişti sau nefamilişti” care nu sunt considerate locuinţe, fiind definite ca şi clădiri dotate cu camere de locuit individuale şi cu dependinţele, dotările şi utilităţile, parţial sau în totalitate comune, destinate cazării temporare a unor persoane şi/sau familii, pe perioade determinată, corespunzător efectuării studiilor şi/sau a angajaţilor unor instituţii sau ai unor agenţi economici. în concluzie, căminele de nefamilişti nu sunt considerate locuinţe, ci doar reşedinţe temporare pentru cei cazaţi.
Din interpretarea acestor norme şi noţiuni, tribunalul reţine că apelanta reclamantă nu are calitatea de titular al unui contract de închiriere, înscris constatator al unui act juridic consensual şi nici calitatea de titular al locatiunii unei locuinţe, ci doar a unei camere într-un cămin
de nefamilişti. Regimul juridic al acestei camere este acela reglementat de art. 6 şi 7 din Legea nr. 85/1992 republicată, proprietarul acesteia nea vând dreptul să o vândă în condiţiile legii speciale, ci dreptul de a o vinde la licitatie.
Nota 2: Practica instanţelor judecătoreşti asupra acestei probleme de drept, respectiv posibilitatea de a dobândi un imobil în condiţiile Legii nr. 85/1992 de către persoana care nu este titular al unui contract de închiriere, a fost diferită. Opiniile diferite au avut la bază valoarea probatorie diferită acordată calităţii de chiriaş a persoanei care ocupă locuinţa şi solicită cumpărarea ei, respectiv a categoriei de locuinţă de intervenţie, cămin de nefamilişti din care face parte bunul ce se solicită a fi vândut.
Opiniile diferite nu mai au însă relevanţă după ce înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a pronunţat în Secţii Unite Decizia nr. 5 din 21 ianuarie 2008, în soluţionarea unui recurs în interesul legii, stabilind că obligaţia de vânzare a acestor imobile este una in rem, în raport cu natura obiectului (locuinţă construită din fondurile unităţilor economice sau bugetare, până la data intrării în vigoare a legii), şi nu o obligaţie in personam, derivată din calitatea de chiriaş la data intrării în vigoare a legii. Ca urmare, pentru a beneficia de dispoziţiile Legii nr. 85/1992, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaş în momentul realizării acordului de voinţă (data înaintării cererii de cumpărare), şi nu la data intrării în vigoare a legii.
| ← Proprietatea cooperaţiei de consum. Acţiune în constatarea... | Titlu de proprietate emis în baza Legii fondului funciar nr.... → |
|---|
