Uzucapiune. Condiţii. încheierea unui contract de închiriere între proprietar şi chiriaş care simulează adevăratele raporturi dintre părţi exprimate într-o chitanţă sub semnătură privată de vânzare-cumpărare. Just titlu
| Comentarii |
|
C. civ., art. 482, art. 493-494 Legea nr. 58/1974,) Legea nr. 59/1974 Decretul nr. 221/1950, art. 2 alin. (1)2) Decretul nr. 144/1958, art. 113)
Potrivit Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, terenurile au fost scoase din circuitul civil, fiind, aşadar, interzisă transmiterea proprietăţii asupra acestora prin acte între vii. Prin urmare, înscrisurile sub semnătură privată, încheiate în acea perioadă, nu au avut efect translativ de proprietate, având numai semnificaţia unor promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.
Reţinând chitantei din 1975 valoarea unui înscris sub sem-
nătură privată, în cuprinsul căreia s-a menţionat expres: „Cumpărătorii sunt liberi şi pot intra în posesia imobilului”, împrejurarea că între aceleaşi părţi s-ar fi încheiat concomitent şi un contract de închiriere, care le-ar conferi într-adevăr nu calitatea de posesori, ci pe cea de detentori precari, nu poate conduce decât la concluzia că unul dintre acte exprimă voinţa reală a părţilor, iar celălalt creează o anumită aparenţă juridică. Cum actul public a fost contractul de închiriere, se deduce că acesta a fost menit să tină secretă natura contractului de vânzare, care contravenea dispoziţiilor legale în vigoare la acea dată, permiţând totuşi dobân-ditorilor să beneficieze de prevederile legii privind domiciliul, fără a afecta însă sub aspect subiectiv transmiterea posesiei.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 113/R din 22 ianuarie 2008, nepublicată
Prin cererea înregistrată la data de 12 decembrie 2002 pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti sub nr. 151/4/2002, reclamanţii V.C. şi V.G. au chemat în judecată pe pârâţii I.T., P.F., T.D. şi T.A.,
solicitând instanţei să constate că au dobândit dreptul de proprietate prin uzucapiune asupra terenului în suprafaţă de 240 mp, situat în Bucureşti, sector 4 şi prin accesiune construcţia cdificată pe teren. La data de 1 septembrie 2003, pârâta C.N., introdusă ulterior în cauză în calitate de succesoare a lui P.F., a depus cerere reconvenţională prin care a solicitat să se constate că a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin uzucapiune şi asupra construcţiei, prin accesiune.
Prin sentinţa civilă nr. 7430 din 15 decembrie 2006 Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti a admis acţiunea principală formulată de reclamanţii-pârâţi V.C. şi V.G. în contradictoriu cu pârâta-reclamantă C.N. şi pârâţii I.T., T.A. şi T.D., a constatat că reclamanţii-pârâţi au dobândit prin uzucapiune şi joncţiunea posesiilor dreptul de proprietate asupra terenului situat în Bucureşti, sector 4, teren în suprafaţă de 240 mp, cu următoarele vecinătăţi: N - S.M., E - P.D., S - I.I., V -Intrarea B., teren identificat conform raportului de expertiză întocmit de expertul tehnic C.A., pe care l-a omologat, a constatat că reclamanţii au dobândit prin accesiune dreptul de proprietate asupra construcţiilor - două corpuri de clădire cu destinaţia locuinţă, respectiv corpul A compus din 3 camere şi hol în suprafaţă de 82 mp şi corpul B compus din 3 camere, hol, bucătărie şi wc în suprafaţă de 35 m, situate pc terenul din Bucureşti, str. Intrarea B., nr. 21, sector 4, identificate conform raportului de expertiză întocmit de expertul tehnic C.A. şi a respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă C.N.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că prin actul de vânzare-cumpărare autentificat la 15 aprilie 1950, I.M. şi I.E. au cumpărat de la M.I. şi M.E. un teren viran în suprafaţă de 240 mp, situat în Bucureşti, cartierul Progresul, teren care a fost înstrăinat de I.M. către P.F. prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „chitanţă”, încheiat la data de 30 decembrie 1970.
La rândul său, P.F. a încheiat, în ianuarie 1975, un înscris sub semnătură privată cu T.D. şi C.A. prin care şi-a manifestat voinţa de a vinde terenul din Bucureşti, sector 5, pentru suma de 18.000 lei. Ulterior, T.D. şi T.(fostă C.)A. au înstrăinat terenul către soţii V.C. şi V.G., prin „chitanţa” din data de 12 august 1987, pentru preţul de 30.000 lei.
Este neîntemeiată susţinerea pârâtei-reclamante C.N., în sensul că P.F. ar fi dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în baza chitanţei din 30 decembrie 1970, din moment ce, la data respectivă, terenurile se puteau înstrăina valabil numai prin act autcntic, conform dispoziţiilor legale adoptate ulterior anului 1947, prin care s-a instituit un
control administrativ prealabil al tuturor categoriilor de terenuri, fiind impusă condiţia ca actele de înstrăinare a terenurilor să fie încheiate în formă autentică.
Potrivit Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, terenurile au fost scoase din circuitul civil, fiind, aşadar, interzisă transmiterea proprietăţii asupra acestora prin acte între vii. Prin urmare, înscrisurile sub semnătură privată, încheiate în acea perioadă, nu au avut efect translativ de proprietate, având numai semnificaţia unor promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.
Instanţa a mai reţinut că adevăraţii proprietari ai terenului au fost
I.M. şi I.E., care au dobândit dreptul de proprietate prin act autentic, toţi semnatarii chitanţelor încheiate ulterior cu privire la teren fiind posesori de rea-credinţă, care, chiar dacă se comportau ca proprietari, cunoşteau faptul că nu deţin un titlu de proprietate, iar înscrisurile sub semnătură privată nu se încadrează în noţiunea de „just titlu”, atât timp cât cci care au dobândit imobile în această modalitate cunoşteau faptul că respectivele chitanţe nu erau apte să transmită dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Din anul 1970, P.F. a intrat în posesia terenului, astfel cum au susţinut reclamanţii-pârâţi şi au confirmat pârâţii şi pârâta-reclamantă,
precum şi martorii audiaţi N.A. şi G.M. In ianuarie 1975, pârâţii T.D. şi T. (fostă C.)A. au intrat în posesia terenului şi a construcţiei existente pe acesta, edificând încă o cameră şi o magazie, iar din anul 1987, terenul este posedat de reclamanţii-pârâţi V.C. şi V.G., care au continuat construcţia, edificând 3 camere şi un hol, după cum au arătat martorele.
Atât P.F., cât şi, ulterior, T.D. şi T.(fostă C.)A. au stăpânit întreg imobilul în mod continuu, public, sub nume de proprietar şi nu au fost tulburaţi de nimeni în exercitarea posesiei, iar din anul 1987 posesia a fost continuată de reclamanţii V.C. şi V.G., astfel cum rezultă din declaraţiile celor doi martori audiaţi N.A. şi GM., vecini cu reclamanţii, care au atestat susţinerile acestora.
Instanţa a înlăturat susţinerile pârâtei-reclamante, referitoare la calitatea de chiriaşi pe care ar fi avut-o T.D. şi T.(fostă C.)A., întrucât împrejurarea că P.F. a înstrăinat terenul şi construcţia rezultă din întregul material probator administrat, respectiv din declaraţiile martorilor, din răspunsurile la interogatoriu ale pârâţilor T.D. şi T.A., dar mai ales din recunoaşterea pârâtei-reclamante C.N., în cadrul răspunsului la interogatoriu.
înscrisurile din care rezultă că P.F. plătea impozit pe chirii nu fac dovada faptului că pârâţii T.D., T.(fostă C.)A. şi reclamanţii V.C. şi
V.G. ar fi avut calitatca de dctcntori precari ai imobilului, deoarece, astfel cum s-a arătat în cererea reconvenţională, P.F. s-a mutat din imobilul respectiv la o altă adresă din Bucureşti, însă nu pentru a închiria imobilul, ci ca urmare a semnării chitanţei din ianuarie 1975, prin care a înţeles să-l înstrăineze.
S-a constatat că, deşi pârâta-reclamantă a susţinut că semnătura de pe chitanţa din anul 1975 nu ar aparţine autoarei sale, P.F., totuşi, în urma cercetărilor efectuate de Parchetul de pe lângă Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti, s-a constatat, prin raportul de constatare tehnico-ştiin-ţifică nr. 225780 din 3 octombrie 2005, identitatea între semnătura de pe chitanţa din anul 1975, corespunzătoare vânzătoarei P.F. şi semnătura acesteia de pe chitanţa din anul 1970. Aşadar, s-a făcut dovada înstrăinării terenului în suprafaţă de 240 mp şi construcţiei aferentă către
T.D. şi T.A., care, la rândul lor, l-au vândut reclamanţilor. In evidenţele fiscale a continuat să figureze ca proprietar, pe bază de declaraţie, P.F., iar impozitul aferent terenului a fost achitat, pe numele acesteia, de subdobânditori, reclamanţii depunând la dosar chitanţe ce atestă plata impozitelor de către aceştia.
Cu privire la construcţie, instanţa a apreciat că sunt întrunite condiţiile accesiunii imobiliare prevăzute de art. 489 şi urm. C. civ., iar reclamanţii au calitatea de proprietari ai construcţiei edificate de-a lungul timpului pe terenul pe care, cu efect retroactiv, l-au uzucapat, fiind avută în vedere construcţia astfel cum a fost identificată de expertul tehnic C.A.
împotriva acestei hotărâri la data de 12 iunie 2007 a declarat recurs pârâta reclamantă C.N., care a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă la 10 august 2007.
In motivare, a arătat că chitanţa de mână datată ianuarie 1975 nu este semnată de P.F. deoarece în aceasta se arata textual: numele şi prenumele vânzătoarei se trece cu litere de mână, iar semnarea se facea o data cu primirea banilor. Din acest fapt s-a dedus că acesta era obiceiul locului şi totodată şi o necesitate de a se şti cui aparţin semnăturile. Faptul că această chitanţă nu a fost semnata îl demonstrează şi faptul că nu este datată complet, nefiind trecută ziua, cu toate că a fost lăsat loc la dactilografiere pentru aceasta. Deci, concluzia nu poate fi decât una singură: că acea chitanţă nu a fost semnată de P.F. şi că aceasta nu a primit niciun ban pentru a vinde imobilul, fapt ce a dus la închirierea lui din anul 1976, închiriere probată cu documente aflate la dosar.
Se mai arată că instanţa a reţinut eronat că terenul de 240 mp a fost înstrăinat de I.M. către P.F. prin înscrisul sub semnătură privată intitulat
„chitanţă” închciat la data de 30 decembrie 1970. La acea dată, terenul intravilan din interiorul localităţilor urbane şi rurale nu era scos din circuitul civil, scoaterea din circuitul civil începând a opera de la data apariţiei Legii nr. 58/1974. Această situaţie, coroborată cu răspunsurile la interogatoriu date de pârâtul I.T. prin care recunoştea semnăturile de pe chitanţa din 30 decembrie 1970 dar şi faptul că acest teren a fost vândut de tatăl său către P.F., trebuie interpretată prin prisma art. 1176 coroborat cu art. 1177 C. civ., în sensul că, din momentul recunoaşterii, actul sub semnătură privată recunoscut are acelaşi efect ca actul autentic. Deci din acest moment atât instanţa, cât şi părţile au putut considera chitanţa datată 30 decembrie 1970 ca act autentic între părţi.
Cum soţii V. au preluat posesia de la soţii T., aceştia nu au putut transmite decât o posesie precară de chiriaşi şi astfel nu puteau uzucapa proprietatea imobilului. Anul de la care trebuia să opereze uzucapiunea era anul ultimului deces al soţilor L, an în care I.T. a infirmat posesia reclamanţilor V.C. şi V.G. prin cea mai energică manifestare de voinţă a proprietarului actual, I.T., acesta revendicând şi obţinând prin succesiune dreptul său de proprietate.
împrejurarea că noul deţinător a fost inactiv în fapt, prin neintrarea în posesie a imobilului, nu a fost semnificativă, întrucât dacă legea admite o joncţiune a posesiilor pentru a uzucapa, tot legea nu cunoaşte o joncţiune a inactivităţii proprietarilor succesivi ca temei al uzucapiunii.
Prin acţiune, interogatoriul reclamanţilor şi pârâţilor din actele depuse la dosar a reieşit fară drept de tăgadă că P.F. a construit pe terenul în cauză o cameră de locuit cu hol, o bucătărie, un WC şi o fântână, a împrejmuit terenul, bunuri care sunt acordate prin accesiune imobiliară reclamanţilor, dar instanţa evită a caracteriza ce fel de constructori sunt şi nici modul de despăgubire a acestora, ajutând reclamanţii a se îmbogăţii fară justă cauză.
Examinând sentinţa recurată prin prisma criticilor formulate şi în conformitate cu prevederile art. 3041 C. proc. civ., Tribunalul reţine următoarele:
La termenul din 16 octombrie 2003 pârâtei i s-a încuviinţat proba cu interogatoriul reclamanţilor şi i s-a respins în mod temeinic proba testimonială, ce nu era utilă cauzei astfel cum prevede art. 167 C. proc. civ., întrucât aspectul pe care tindea a-1 dovedi, indicat expres în cadrul dezbaterilor consemnate în încheierea de şedinţă, era acela că preţul solicitat pentru imobil nu a fost plătit, vânzătoarea fiind indusă în eroare, în condiţiile în care obiectul cererii îl constituia constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului prin
uzucapiune. Nu în ultimul rând, se reţine că, din punct de vedere al probelor, a fost încuviinţată recurentei pârâte procedura falsului, care dovedea esenţa apărării formulate de către recurenta pârâtă, respectiv împrejurarea că autoarea sa, P.F., nu ar fi semnat chitanţa în discuţie.
Contrar susţinerilor recurentei, instanţa de fond a ţinut cont de contractul de închiriere, de certificatul emis de serviciul cadastru, înlăturând însă motivat apărările care se bazau pe existenţa acestor înscrisuri.
Nici cealaltă critică adusă hotărârii primei instanţe nu este întemeiată. Nu se poate aprecia că în acest caz numele şi prenumele înstrăi-nătoarei, P.F., menţionate la sfârşit, nu ar constitui şi semnătura acesteia, care, în consecinţă, ar lipsi de pe înscris, întrucât în aceeaşi modalitate aceeaşi persoană şi-a însuşit şi chitanţa din 30 decembrie 1970, încheiată în calitate de dobânditor, cu I.M., care cuprinde, de asemenea, menţiunea că „numele şi prenumele vânzătorului se vor trece cu scris de mână”, fară a cuprinde nicio referire cu privire la cumpărător.
Numai în cuprinsul chitanţei din 12 august 1987 se regăsesc atât numele şi prenumele părţilor, cât şi semnăturile, dar aceasta a fost scrisă de mână în întregime de aceeaşi persoană, astfel că trecerea numelui şi a prenumelui, neputând să provină decât de la o singură persoană, nu ar fi putut fi apreciată drept semnătură în privinţa celorlalte. De asemenea, în cuprinsul chitanţei din ianuarie 1975 nu s-a menţionat că semnarea se va face odată cu primirea banilor. Din contră, s-a arătat că preţul vânzării, de 18.000 lei, a fost primit de vânzătoare odată cu semnarea chitanţei.
Pe de altă parte, valabilitatea chitanţei ca înscris sub semnătură privată nu prezintă o relevanţă deosebită în cadrul prezentei acţiuni, care are ca obiect constatarea dobândirii de către reclamanţi a dreptului de proprietate asupra terenului prin uzucapiune, în contradictoriu cu fostul proprietar, eventualele înscrisuri sub semnătură privată intervenite de-a lungul timpului între diverse persoane neconstituind decât indicii ale predării posesiei acestuia.
Tribunalul mai reţine că potrivit art. 2 alin. (1) din Decretul
nr. 221/1950: „împărţirile sau înstrăinările între vii de orice fel a terenurilor cu sau fară construcţiuni, care se afla pe teritoriul Capitalei R.P.R., al comunelor învecinate prevăzute în tabelul anexat care face parte integranta din prezentul decret, al comunelor care au planuri de sistematizare aprobate (...), nu se pot face decât prin acte autentice şi cu autorizarea prealabila a Sfatului Popular respectiv”. în acelaşi sens, art. 11 din Decrctul nr. 144/1958 a prevăzut că: „înstrăinarea sau împărţeala, prin acte intre vii, a terenurilor cu sau fară construcţii,
proprietate particulară, de pe teritoriul oraşelor, comunelor reşedinţe de raioane (...), se vor putea face numai cu autorizaţia prealabilă dată, în condiţiunile prezentului Decret, de către comitetele executive ale sfaturilor populare. Actele de înstrăinare sau împărţeala terenurilor de mai sus se vor face numai în formă autentică. înstrăinările sau împărţelile terenurilor prevăzute în acest articol, făcute fară respectarea cerinţelor prezentului decret, sînt nule de drept”.
Prin urmare, chiar dacă nu era interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a terenurilor, astfel cum a prevăzut art. 30 din Legea nr. 58/1974, legislaţia anterioară permitea încheierea unor asemenea contracte numai cu respectarea unor cerinţe de formă, fară de care contractele erau nule.
In această situaţie, chitanţa din 30 decembrie 1970 prin care P.F. a dobândit imobilul în litigiu nerespectând cerinţa formei autentice, nu a constituit titlu de proprietate pentru aceasta, neavând aptitudinea de a-i transmite acest drept, care a rămas astfel în continuare în patrimoniul lui I.M.
Dat fiind că în cauză nu s-a dovedit existenţa unui act autentic prin care P.F. să fi dobândit imobilul în litigiu, ceea ce constituia o cerinţă legală obligatorie pentru dobândirea calităţii de proprietar, o formă cerută pentru însăşi valabilitatea actului juridic, care atrage pentru această raţiune imposibilitatea dovedirii lui cu un alt mijloc de probă, chitanţele fiscale prin care s-a plătit impozit pc chirii pc numele acesteia, certificatul eliberat de Primăria Sectorului 4 Bucureşti prin care se menţionează că P.F. apare ca proprietar cu ocazia recensământului din anul 1996 pe bază de declaraţii, ca şi registrul cadastral la nivelul anilor 1985-1986, sunt lipsite de valoare sub aspect probatoriu.
Reţinând chitanţei din ianuarie 1975 valoarea unui înscris sub semnătură privată, în cuprinsul căreia s-a menţionat expres că „Cumpărătorii sunt liberi şi pot intra în posesia imobilului”, împrejurarea că între aceleaşi părţi s-ar fi încheiat concomitent şi un contract de închiriere, care le-ar conferi într-adevăr nu calitatea de posesori, ci pe cea de detentori precari, nu poate conduce decât la concluzia că unul dintre acte exprimă voinţa reală a părţilor, iar celălalt creează o anumită aparenţă juridică. Cum actul public a fost contractul de închiriere, se deduce că acesta a fost menit să ţină secretă natura contractului de vânzare, care contravenea dispoziţiilor legale în vigoare la acea dată, permiţând totuşi dobânditorilor să beneficieze de prevederile legii privind domiciliul, fară a afecta însă sub aspect subiectiv transmiterea posesiei.
In fine, referitor la data de la care operează uzucapiunea, nu există niciun argument juridic care să sprijine teza recurentei conform căreia anul de la care trebuie să opereze uzucapiunea este anul ultimului deces al soţilor I., dobândirea proprietăţii prin succesiune întrerupe uzucapiunea. De asemenea, nu a fost probată împrejurarea că pârâtul
I.T. ar fi formulat o acţiune în justiţie, deşi sarcina dovedirii aspectului invocat de către recurentă îi revenea, conform art. 1169 C. civ. şi art. 129 alin. (1) C. proc. civ.
Reclamanţii nu au menţionat în cererea de chemare în judecată persoanele cu a căror posesie doresc să invoce joncţiunea, aceasta putându-se face cu toate posesiile anterioare, inclusiv a autoarei recurentei, care conform celor expuse mai sus a avut numai calitatea de posesor, iar nu şi pe cea de proprietar. Singura persoană cu care reclamanţii nu şi-ar putea uni posesia este fostul proprietar, I.M.
Pe de altă parte, I.T. a avut calitatea de proprietar la momentul introducerii cererii de chemare în judecată, ceea ce justifica legitimarea sa procesuală pasivă, abia la momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti prin care s-a constatat uzucapiunea operând transferul dreptului de proprietate, întrucât a fost pronunţată în cadrul unei cereri în constituire de drepturi, adică a unei cereri prin care reclamanţii au solicitat aplicarea legii la anumite fapte pe care le invocă, în scopul de a crea o nouă situaţie juridică între părţi.
Nici ultima critică adusă hotărârii pronunţate de către instanţa de fond nu este fondată. Reclamanţii au dobândit construcţiile edificate pe teren prin accesiune, potrivit art. 482 C. civ. ca urmare a dobândirii cu caracter retroactiv a calităţii de proprietari asupra terenului. Dobândirea dreptului de proprietate are loc conform art. 493-494 C. civ. fară o despăgubire prealabilă a constructorului din partea proprietarului terenului care a invocat accesiunea, astfel că instanţa nu avea obligaţia cercetării unei eventuale despăgubiri a recurentei pârâte, cu atât mai mult în absenţa unei cereri formulate de către aceasta.
Faţă de aceste considerente, reţinând că hotărârea atacată este temeinică şi legală, în temeiul art. 312 C. proc. civ., Tribunalul urmează să respingă recursul ca nefondat.
Notă: Instanţa de recurs precizează că hotărârea de constatare a uzucapiunii unui imobil are efect constitutiv de drept real, data de la care operează transferul dreptului de proprietate fiind data pronunţării hotărârii. Este discutabilă această precizare. Este cunoscut faptul că efectul uzucapiunii este retroactiv, în sensul că uzucapantul va fi considerat
proprietar, nu din momentul împlinirii termenului sau al constatării de către instanţa de judecată a îndeplinirii condiţiilor, ci chiar din ziua în care s-a început posesia. Altfel spus, posesorul va fi considerat titular al dreptului real principal din momentul începerii posesiei (efectul achizitiv al uzucapiunii), iar titularul iniţial va fi considerat că a pierdut dreptul său tot din acel moment (efectul extinctiv al uzucapiunii).
Secţiunea a 2-a. Moduri derivate de dobândire
a proprietăţii: legea, hotărârea judecătorească, succesiunea
| ← Dobândirea unui imobil prin act autentic de... | Transferul imobilelor proprietate publică a statului în care... → |
|---|
