Dobândirea unui imobil prin act autentic de vânzare-cumpărare. Stăpânirea în fapt a unei suprafeţe mai mari de teren. Invocarea uzucapiunii de la 10 la 20 de ani pentru excedentul de teren. Justul titlu
| Comentarii |
|
C. civ., art. 1897
Prin invocarea uzucapiunii scurte de 10 până la 20 de ani se tinde a se dobândi proprietatea asupra excedentului de teren deţinut în plus faţă de terenul dobândit prin act autentic. Acest act de vânzare-cumpărare nu are valoarea unui just titlu necesar pentru a se constata uzucapiunea de la 10 la 20 de ani. Conform dispoziţiilor art. 1897 C. civ., justul titlu se defineşte ca fiind orice titlu translativ de proprietate, cu condiţia însă de a proveni de la altcineva decât de la adevăratul proprietar. Prin urmare, pentru a fi just titlu acesta trebuie să provină de un non dominus.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1588/R din 28 septembrie 2006, nepublicată
Prin cererea înregistrată la data de 23 septembrie 2005 pe rolul Judecătoriei Buftea, sub nr. 6860/2005, reclamanţii R.M. şi R.C.C. au chemat în judecată pârâţii G.F., S.L. şi S.G.G., solicitând să se constate că prin uzucapiunea de 10 ani au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului de 941 mp.
In motivare, reclamanţii au arătat că la data de 13 martie 1990, au cumpărat de la pârâta G.F., fostă P., şi de la autoarea celorlalţi doi pârâţi, un teren în suprafaţă de 4500 mp, prin contractul autentificat
sub nr. 588/1990. In realitate, arată reclamanţii, încă de la încheierea contractului, au stăpânit o suprafaţă mai mare de 941 mp, faţă de cea înscrisă în act.
Au mai precizat reclamanţii că la momentul cumpărării nu s-a făcut măsurătoarea terenului, astfel încât au încheiat cu pârâţii un înscris sub semnătură privată prin care se recunoştea vânzarea întregii suprafeţe de teren. Pârâţii au încercat, printr-o acţiune în justiţie din anul 2001, să susţină că diferenţa de teren de 500 mp le-ar aparţine,
fapt infirmat prin sentinţa civilă pronunţată la data de 21 mai 2002. In acea împrejurare s-a efectuat o expertiză tehnică din care rezultă că există în plus o suprafaţă de 941 mp carc este inclusă în perimetrul împrejmuit de reclamanţi cu ocazia vânzării.
Prin sentinţa civilă nr. 1510 din 30 martie 2006, Judecătoria Buftea a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamanţi.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut faptul că la 13 martie 1990, s-a încheiat între reclamanţi, în calitate de cumpărători, şi pârâta G.F. şi N.E., decedată, ai cărei moştenitori sunt G.L. şi S.G.G., în calitate de vânzătoare, contractul autentificat sub nr. 588 pentru teren în suprafaţă de 4500 mp şi construcţia edificată pe acesta situat în Otopeni, jud. Ilfov pentru preţul de 32.000 lei. S-a avut în vedere că vânzătoarea G.F. a dat o declaraţie la 9 aprilie 1992 prin care arată că a vândut o suprafaţă de 5000 mp teren, iar din expertiza efectuată a rezultat că întregul teren deţinut de reclamanţi are suprafaţa de 5441,58 mp. Prin urmare, reclamanţii cumpărători au stăpânit încă de la început o suprafaţă mai mare de teren cu 941,58 mp, situaţie determinată de neefectuarea măsurătorilor la momentul vânzării, însă aceasta nu poate conduce la aplicarea dispoziţiilor referitoare la această modalitate a prescripţiei achizitive întrucât nu există justul titlu cerut de lege. A mai reţinut prima instanţă că nu este posibilă prescrierea în termenul de 10 la 20 de ani decât pentru bunul prevăzut în titlul translativ de proprietate, iar nu şi împotriva dispoziţiilor acestui titlu pentru mai mult decât ce au stabilit părţile la încheierea actului juridic ce reprezintă just titlu. Din probele administrate în cauză, nu rezultă cu certitudine că reclamanţii stăpânesc o suprafaţă de 941 mp în plus faţă de cea înscrisă în actul autentic nr. 588/1990, neavând nicio relevanţă acest aspect.
împotriva acestei sentinţe, reclamanţii R.M. şi R.C.C. au declarat recurs la data de 1 iunie 2006, înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 22105/3/2006. Se critică hotărârea pentru nelegalitate şi netemeinicie şi se solicită admiterea recursului în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., modificarea sentinţei de fond, în sensul admiterii acţiunii.
In motivarea recursului, reclamanţii expun situaţia de fapt şi arată că după anul 2001, pârâta G.F. a încercat să demonstreze că diferenţa de teren de 941 mp pe care o stăpânesc mai mult decât suprafaţa deţinută în act, îi aparţine, fapt infirmat de dispoziţiile sentinţei civile nr. 1858 din 21 mai 2002 pronunţată de Judecătoria Buftea. Susţin recurenţii reclamanţi că prima instanţă a aplicat şi interpretat greşit
legea atunci când s-a considerat că nu există un just titlu cerut pentru prescripţia scurtă. Cu toate acestea, justa cauză trebuie analizată prin raportare la art. 1897 C. civ., adică actul deţinut de reclamanţi reprezintă un just titlu deoarece este translativ de proprietate, coroborat cu expertiza tehnică efectuată în dosarul anterior şi necontestată de pârâţi. Susţin că au fost şi de bună-credinţă deoarece au considerat pârâţii ca fiind abilitaţi de a transmite proprietatea şi nu au avut conflicte cu aceştia până la nivelul anului 2001.
Examinând motivele de recurs faţă de hotărârea recurată şi probele administrate în cauză, cercetând pricina, în conformitate cu art. 3041 C. proc. civ., sub toate aspectele deduse judecăţii şi invocate în recurs, Tribunalul constată următoarele:
Se invocă uzucapiunea scurtă de 10 până la 20 de ani de către reclamanţi pentru a dobândi proprietatea asupra excedentului de 941 mp teren pe care îl deţin faţă de terenul de 4500 mp dobândit prin act autentic în 1990. Susţin în recurs reclamanţii că acest act de vânzare-cumpărare are valoarea unui just titlu necesar pentru a se constata uzucapiunea de la 10 la 20 de ani. Corect se invocă dispoziţiile art. 1897 C. civ., care definesc justul titlu ca fiind orice titlu translativ de proprietate, cu condiţia însă de a proveni de la altcineva decât de la adevăratul proprietar. Prin urmare, pentru a fi just titlu acesta trebuie să provină de un mm dominus.
Cum recurenţii-reclamanţi invocă contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 13 martie 1990, prin care adevăratul proprietar al imobilului, N.F. şi N.E., înstrăinează terenul de 4500 mp şi construcţia către cumpărătorii R.M. şi R.C.C., este evident că titlul provine de la adevăratul proprietar, însă limitat asupra obiectului asupra căruia s-a convenit a se transmite, 4500 mp. Pentru excedentul de teren stăpânit, recurenţii-reclamanţi nu deţin niciun fel de titlu şi cu atât mai puţin un just titlu care să justifice o acţiune în uzucapiunea scurtă.
Nici declaraţia dată în data de 4 septembrie 1992 de către N.(P.)E. în sensul că a înstrăinat familiei R. casa şi terenul de 5000 mp nu poate reprezenta un just titlu, deoarece nu este un act juridic translativ de proprietate. Fiind un înscris sub semnătură privată, acesta poate avea valoarea de cel mult a unui antecontract de vânzare-cumpărare, a unei promisiuni unilaterale de vânzare a terenului de 5000 mp şi nicidecum de vânzare deplină a suprafeţei mai mari.
Faţă de cele arătate, în temeiul art. 312 C. proc. civ., Tribunalul va respinge recursul ca nefondat.
| ← Uzucapiunea de 30 de ani. Joncţiunea posesiilor | Uzucapiune. Condiţii. încheierea unui contract de închiriere... → |
|---|
