Civil, constatare nulitate act juridic, terti dobanditori de buna credinta
| Comentarii |
|
Judecătoria INEU Sentinţă civilă nr. - din data de 19.03.2015
SENTINȚA CIVILĂ NR…..
Ședința publică din data de 19 martie 2015
Judecător : ….
Grefier: ….
Pe rol se află soluționarea cauzei civile formulată de reclamantul C. G. D. în contradictoriu cu pârâtele A. M. și SC A. D. E. SRL pentru constatare nulitate act juridic.
Dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc în ședința publică din data de 04.03.2015, acestea fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, a amânat pronunțarea pentru data 19.03.2015, având nevoie de timp pentru a delibera.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanța la data de 09.10.2014 formulată de reclamantul C. G. D. CNP ……. cu domiciliul în …. cu domiciliul procesual ales la Cabinet avocat L. I. din …. în contradictoriu cu pârâtele A. M. cu domiciliul în …. și SC A. D. E. SRL cu sediul în ….. înregistrată sub nr. J…., CUI …. reprezentată prin C. V. în calitate de administrator și asociat unic a solicitat ca prin sentința ce se va pronunța să se constate nulitatea absolută a convenției de vânzare-cumpărare încheiată la data de 01.08.2008 asupra titlului de proprietate nr……/02.10.2010, teren situat în tarla 92/2 parcela 637/5/54 în suprafață de 0,58 ha între A. M. și pârâta SC A. D. E. SRL; să se dispună radierea dreptului de proprietate al pârâtei SC A. D. E. SRL din CF …. Ineu și să se dispună întabularea dreptului de proprietate al reclamantului în CF …. Ineu pe titlu de cumpărare, cu cheltuieli de judecată.
În fapt a arătat că reclamantul a cumpărat de la pârâta de ordin 1 A.M., prin înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 20.10.2010 terenul în suprafață totală de 2,31 ha înscris în Titlul de proprietate … din 02.08.2010, identificat în tarla 92/3 parcela 637/4/11 în suprafață de 1,15 ha, tarla 92/2 parcela 637/5/54 în suprafață de 0,58 ha și tarla 120/1 parcela 746/17/2 în suprafață de 0,58 ha pentru prețul de 5000 lei achitat integral la data încheierii contractului și când reclamantul a intrat efectiv în folosința acestuia, pârâta înmânându-i Titlul de proprietate original. Prin sentința civilă nr…./2012 pronunțată în dosarul nr…./246/2012 reclamantul arată că a devenit proprietarul terenurilor din titlul de proprietate și folosește terenurile din anul 2010, fiind trecute la poziția sa din registrul agricol și la rol fiscal, până în prezent nefiind tulburat de nimeni.
Reclamantul arată că în anul 2002 pârâta A.M., probabil în baza unei adeverințe, vinde pârâtei SC A. D. E. SRL teren care nu era determinat și arată că în considerentele sentinței civile nr…../2013 din dosarul nr…./246/2013 se arată că "pârâta A. M., în ședința publică din 28 februarie 2013 a recunoscut că a vândut teren reclamantei dar nu cel menționat în cererea de chemare în judecată în baza unei adeverințe, întrucât în anul 2002 nu a fost emis Titlul de proprietate. Totodată arată că a făcut demersuri la Comisia locală Ineu pentru a fi în Titlul de proprietate acel teren dar nu l-a obținut și nu este de acord nici cu întabularea reclamantei pe terenul solicitat";.
Susține că pentru valabilitatea convenției condițiile esențiale sunt cele prevăzute de art.1179 cod civil al.1 pct.1-4, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul părților, un obiect determinat și licit, o cauză licită și morală. Pentru neîndeplinirea cerințelor de validitate ale contractelor, sancțiunea este nulitatea absolută prevăzută de art.1246 Cod civil. Apreciază că în conformitate cu prevederile art.1225 alin.2 Cod civil obiectul contractului trebuie să fie determinat și licit sub sancțiunea nulității absolute.
Reclamantul arată că pârâta SC A. D. E. SRL a fost de rea credință solicitând autoarei din Titlul de proprietate un alt teren care a fost vândut reclamantului C. G. D. și mai arată că în cazul acestui contract de vânzare-cumpărare scopul imediat, adică motivul care a determinat părțile să îl încheie a fost imoral deoarece a nesocotit normele de conviețuire socială care stabilesc că obligațiile asumate trebuie respectate iar drepturile trebuie exercitate cu bună credință.
În drept a invocat prevederile art. 1179,1225,1235,1236,1246,1270 și urm.Cod civil.
În probațiunea, s-a anexat cererii: încheierea de respinge nr…. emisă de BCPI Ineu (fila 5), referat nr.1/21.01.2014 la cererea 33465 (fila 6), extras CF … Ineu (fila 7), titlu de proprietate nr…../02.08.2010 (fila 8), sentința civilă nr…./2012 pronunțată în dosar nr…./246/2012 (fila 9-12), sentința civilă nr…./2013 pronunțată în dosar nr…./246/2013 (fila 13-14), carte identitate seria … nr…. (fila 15),
Cererea este legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 360 lei conform chitanței nr…../30.10.2014 (fila 23) în temeiul art.3 alin.1 OUG nr.80/2013.
La data de 05.12.2014 pârâta SC A. D. E. SRL a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca netemeinică și nelegală, cu cheltuieli de judecată.
În fapt a arătat că potrivit prevederilor art.885 alin.1 Cod civil, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc atât între părți cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care justifică înscrierea, iar potrivit prevederilor art.888 din cod civil înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta. Înscrierea dreptului de proprietatea pârâtei SC A. D. E. SRL în cartea funciară s-a făcut la data de 21.11.2013 în baza sentinței civile nr…./21.03.2013 pronunțată în dosar nr…/246/2013 , hotărâre definitivă și irevocabilă și intrată sub putere de lucru judecat și nu în baza unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.
Arată că faptul că pârâta de ordin 1 s-ar fi opus admiterii acțiunii în dosarul …/246/2013 nu duce la neîndeplinirea condițiilor de validitate a contractului, ba dimpotrivă, este o condiție de admisibilitate a acțiunii care face obiectul dosarului nr…./246/2013, anume când una dintre părțile care a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite, așa cum arată prevederile art.1669 alin.1 din Cod civil, norma care reia prevederile art.5 alin.2 din Titlul V al Legii nr.247/2005.
Susține că potrivit prevederilor art.887 alin.1 Cod civil, drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere de utilitate publică și în alte cazuri prevăzute de lege, ori reclamantul nu justifică un drept real dobândit fără înscriere în cartea funciară, iar la momentul înscrierii dreptului pârâtei SC A. D. E. SRL nu exista nici o notare în cartea funciară cu privire la vreun drept, fapt sau raport juridic dintre cele prevăzute de art.902 alin.2 Cod civil pentru a îi fi opozabil. Potrivit art.891 Cod civil, în cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptățite să dobândească, prin acte încheiate cu același autor, drepturi asupra aceluiași imobil care se exclud reciproc, cel care și-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârșit înscrierea în cartea funciară.
Pârâta A. M. s-a prezentat în ședința publică din data de 11.02.2015 și nu s-a opus acțiunii reclamantului.
La solicitarea instanței , la data de 03.03.2015 BCPI Ineu a depus la dosar actele care au stat la baza întabulării în CF …de sub B2.
În ședința publică din 4.03.2015 instanța a încuviințat proba cu interogatoriul pârâtei A. M. întrebările și răspunsurile fiind consemnate în condițiile prevăzute de art.354 Noul Cod proc.civ., interogatoriul fiind atașat la dosarul cauzei (fila 81).
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:
În fapt, la solicitarea pârâtei SC A. D. E. SRL (fila 53), cu privire la imobilul care formează obiectul litigiului (fila 7) a fost întabulată la data de 21.11.2013 în CF … Ineu sub B1 pârâta A. M., iar apoi sub B2 pârâta SC A. D. E. SRL, în baza sentinței civile nr…/21.03.2013 pronunțată de Judecătoria Ineu în dosarul nr…./246/2013, definitivă și irevocabilă la data de 15.05.2013 (filele 75-76).
Prin sentința menționată a fost admisă acțiunea civilă formulată de reclamanta SC A. D. E. S.R.L., împotriva pârâtei A. M., și în consecință, s-a constatat că prin înscrisul sub semnătură privată intitulat ,,Contract de vânzare cumpărare provizoriu";, încheiat data de 01.08.2002, între reclamantă, în calitate de cumpărătoare și pârâtă în calitate de vânzătoare, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate, pe titlu de cumpărare asupra terenului situat în extravilanul localității Ineu, din Titlul de proprietate nr……/02.08.2010, compus din: tarla 92/2, parcela 637 /5/54, în suprafață de 0,58 ha, prin convenția sub semnătură privată încheiată la de 01.08.2002 pentru prețul total de 300 lei, din care s-a achitat suma de 250 lei, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, iar diferența de 50 lei a fost achitată pârâtei prin mandat poștal, potrivit factura nr.MAN 00002463 din 04.02.2013, a fost obligată pârâta la încheierea contractului de vânzare cumpărare în forma autentică, în caz contrar hotărârea urmând să țină loc de contract authentic și, s-a autorizat înscrierea în cf a dreptului de proprietate al reclamantei, pe titlu de cumpărare, după rămânerea definitivă și irevocabilă a hotărârii. În consecință, întrucât sentința a rămas definitivă și irevocabilă, fiind întabulată în cartea funciară, instanța constată că este neîntemeiată cererea reclamantului C. G.-D. de a fi anulat antecontractul, înscris sub semnătură privată, în baza căruia a fost pronunțată sentința.
Cu privire la același imobil a fost pronunțată sentința civilă nr…./29.03.2012 de Judecătoria Ineu în dosarul nr…./246/2012, definitivă și irevocabilă la data de 11.05.2012 prin care a fost admisă acțiunea reclamantului C. G.-D. în contradictoriu cu pârâta A. M. pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic. Cu toate acestea, reclamantul nu a făcut nici un demers în vederea întabulării sentinței în cartea funciară.
În drept, potrivit art. 891 Cod civil, privind conflictul dintre terții dobânditori de la un autor comun:
"În cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptățite să dobândească, prin acte încheiate cu același autor, drepturi asupra aceluiași imobil care se exclud reciproc, cel care și-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârșit înscrierea în cartea funciară";.
Conform art.892 Cod civil, cu privire la situația terțului dobânditor de rea-credință:
"(1) Cel care a fost îndreptățit, printr-un act juridic valabil încheiat, să înscrie un drept real în folosul său poate cere radierea din cartea funciară a unui drept concurent sau, după caz, acordarea de rang preferențial față de înscrierea efectuată de altă persoană, însă numai dacă sunt întrunite următoarele 3 condiții:
a) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferențial să fie anterior aceluia în baza căruia terțul și-a înscris dreptul;
b) dreptul reclamantului și cel al terțului dobânditor să provină de la un autor comun;
c) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terțul dobânditor prin violență sau viclenie, după caz.
(2) Radierea sau acordarea rangului preferențial poate fi cerută și dacă violența ori viclenia a provenit de la o altă persoană decât terțul dobânditor, dar numai dacă acesta din urmă a cunoscut sau, după caz, trebuia să cunoască această împrejurare la data încheierii contractului în baza căruia a dobândit dreptul intabulat în folosul său.
(3) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terț a dreptului în folosul său";.
Iar, în temeiul art.901 Cod civil, privind dobândirea cu bună-credință a unui drept tabular:
"(1) Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.
(2) Terțul dobânditor este considerat de bună-credință numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiții:
a) nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare;
b) din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; și
c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare.
(3) Dispozițiile prezentului articol sunt aplicabile și terțului care a dobândit cu bună-credință un drept de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de carte funciară ori cu succesorul său în drepturi, după caz.
(4) Dispozițiile prezentului articol nu pot fi însă opuse de o parte contractantă celeilalte și nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, după caz.";
Având în vedere întregul material probator administrat în prezenta cauză, înscrisurile depuse la dosar și răspunsurile prezentate de pârâta A. M. în cadrul probei cu interogatoriul (fila 81) instanța constată că nu s-a înlăturat prezumția de bună-credință a pârâtei SC A.D.E. SRL, întrucât reclamantul nu a prezentat nici o probă din care să rezulte că această pârâtă ar fi cunoscut la data înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară existența sentinței civile pronunțată în favoarea reclamantului, dar neîntabulată în cartea funciară.
În consecință, întrucât reclamantul nu și-a întabulat dreptul în cartea funciară, în absența unui suport probator, instanța nu poate reține reaua-credință a terțului înscris în cartea funciară.
Pentru toate aceste considerente, instanța va respinge cererea formulată de reclamantul C. G.-D. în contradictoriu cu pârâtele A. M. și SC A. D. E. SRL, ca nefondată.
În temeiul art.453 alin.1 Noul Cod proc.civ., va obliga reclamantul să plătească pârâtei SC A. D. E. SRL cheltuieli de judecată în măsura în care au fost justificate de aceasta, în cuantum de 700 lei reprezentând onorariu pentru avocat (filele 42-43).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea formulată de reclamantul C.G.-D., CNP …. cu domiciliul în … cu domiciliul procesual ales la Cabinet avocat L.I. din … în contradictoriu cu pârâtele A.M. cu domiciliul în ….. și SC A.D.E. SRL cu sediul în ….. înregistrată sub nr. J….., CUI ….., ca nefondată.
Obligă reclamantul să plătească pârâtei SC A. D. E. SRL cheltuieli de judecată în cuantum de 700 lei.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
În caz de exercitare a căii de atac cererea se depune la Judecătoria Ineu.
Pronunțată în ședința publică din 19.03.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
| ← Civil, revizuire, motivul de la art. 509, pct. 1, cpc | Litigii cu profesionisti, pretentii derivand din contractul de... → |
|---|
