Civil, rezolutiunie contract de vanzare cumparare, expectia de neexecutare a contractului, cerinte
| Comentarii |
|
Judecătoria INEU Sentinţă civilă nr. - din data de 31.03.2015
SENTINȚA CIVILĂ NR…..
Ședința publică din data de 31 martie 2015
Președinte : …
Grefier : …
S-a luat în examinare acțiunea formulată de reclamantul P. F.-D. împotriva pârâtei Orașul Ineu prin Consiliul Local al orașului Ineu reprezentat prin Primarul orașului Ineu, pentru rezoluțiune contract.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul reclamantului avocat B. D. din cadrul Baroului Arad cu delegație la fila 6 dosar, lipsă fiind părțile.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care se constată că s-a depus la dosar prin biroul de registratură la data de 30.03.2015 relațiile solicitate de la Primăria orașului Ineu, conform celor dispuse la termenul anterior, respectiv 17.03.2015, fiind atașate la dosarul cauzei.
Reprezentantul reclamantului avocat B. D. arată că a luat cunoștință de înscrisurile depuse la dosar, iar față de actele și lucrările dosarului arată că nu mai are alte cereri. Pentru justificarea cheltuielilor de judecată, reprezentantul reclamantului depune la dosar în ședința publică chitanța nr…./12.12.2014 privind plata onorariului avocațial.
Instanța, constatând că nu mai sunt alte cereri, declară cercetarea procesului încheiată și acordă cuvântul pentru dezbateri.
Reprezentantul reclamantului, avocat B. D. solicită admiterea acțiunii, respectiv a se dispune rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP B. E.-H. pentru neîndeplinirea obligațiilor de către pârâtă.
Avocat B. D. învederează instanței că a cumpărat terenul fără utilități, pentru a ridica o construcție, respectiv a construi o casă și pentru care a plătit impozit timp de 8 ani, iar pentru cumpărarea acestui teren reclamantul a luat un împrumut bancar.
De asemenea arată că pârâta în calitate de vânzător, deși avea obligația să pună la dispoziția cumpărătorului, în speță reclamantul cu titlu gratuit proiectul de arhitectură PAC, iar în termen de 2 ani de la semnarea contractului să ducă toate utilitățile la limita de proprietate, pârâta nu a executat aceste obligații.
Potrivit art.5 pct.13, cumpărătorul are obligația de a depune documentația PAC și a de construi locuința unifamilială conform unui tip de proiect de arhitectură pentru locuința unifamilială pus la dispoziție de către autoritățile administrației publice locale.
Ca și practica judiciară, reprezentantul reclamantului învederează soluționarea unor spețe similare, menționând dosar nr.409/246/2014 în care Tribunalul Arad pe baza acelorași probe pe care le invocă pârâtul, a constatat că pârâtul nu și-a îndeplinit obligațiile.
Cu cheltuieli de judecată, constând plata taxei judiciare de timbru și onorariu avocațial.
Acțiunea este legal timbrată potrivit art.3 alin.2 lit.a din OUG nr.80/2013, cu suma de 1085 lei, fila 4 dosar.
J U D E C A T A,
Constată că prin cererea înregistrată la această instanță la data de 18.12.2014, reclamantul P. F. D., CNP …. domiciliat în …, cu domiciliul procesual ales la Cabinet de Avocat B. D., cu sediul profesional în … a solicitat în contradictoriu cu pârâtul Orașul Ineu prin Consiliul Local al Orașului Ineu reprezentat de Primarul Orașului Ineu, cu sediul în …, a se dispune rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat la BNP B. E.-H. sub nr. …/23.06.2008, încheiat între reclamant în calitate de cumpărător și pârât în calitate de vânzător, având ca obiect imobilul înscris în CF … Ineu (provenit din CF … Ineu), cu top. nr. …. compus din teren de construcție în suprafață de 461 mp., obligând pârâtul să restituie reclamantului suma de 4356 euro, echivalentul în lei, la data plății efective, reprezentând preț achitat de reclamant precum și dobânda legală calculată de la data introducerii acțiunii, și până la data plății efective.
A se dispune restabilirea situației anterioare de carte funciară.
Cu cheltuieli de judecată.
În fapt, reclamantul arătă că la data de 23 iunie 2007 s-a încheiat între părți contractul de vânzare cumpărare autentificat de BNP B. E. H. sub nr. …. din 23 iunie 2008 prin care a cumpărat de la pârât imobilul descris în petit cu prețul de 4.356 Euro.
La data cumpărării reclamantul era căsătorit cu numita P. M. F., astfel că deși acel act a fost semnat de reclamant, bunul este comun conform art.30 c.fam.
Sub dosarul nr. …./246/2010 al Judecătoriei Ineu, prin Sentința civilă …/07.09.2010 - soții P. au divorțat. În acest sens sunt și actele de identitate unde se arată CNP al fiecărei părți,iar în cazul reclamantului în ambele acte apare CNP … fapt ce dovedește identitatea sa cu cea a datelor privind "cumpărătorul"; imobilului.
Sub dosarul nr. …/246/2010, prin sentința civilă nr…. din 10.10.2010 s-a dispus partajarea bunurilor dobândite în timpul căsătoriei, iar imobilul din c.f. … Ineu (provenit din c.f…. Ineu) nr.top. ….compus din teren de construcție în suprafață de 461 mp., i-a revenit reclamantului, astfel că actualmente în c.f. apare doar reclamantul.
La data vânzării - și în prezent - era un teren gol, fără utilități, fiind cumpărat în vederea ridicării unei construcții, tocmai de aceia s-a trecut în contract (alin. 1,ultima frază) faptul că se notează interdicția de înstrăinare în favoarea orașului Ineu până la data recepționării construcției.
În alineatul 6 se prevede expres că părțile se obligă să respecte întocmai prevederile din Contractul de vânzare cumpărare nr. …/15.11.2017.
Acest lucru s-a impus ca după emiterea Caietului de sarcini și constatarea că a cumpărat la licitație acest teren, s-a întocmit Contractul de vânzare cumpărare nr. …/15.11.2017 în care erau detaliate obligațiile părților,conform înțelegerii dintre acestea.
Conform art.1V din contract vânzătorul se obligă să pună la dispoziția cumpărătorilor cu titlu gratuit proiectul de arhitectură PAC (pct.8) iar în termen de 2 ani de la semnarea contractul să ducă toate utilitățile la limita de proprietate(pct.7).
Reclamantul a executat integral obligațiile asumate, dar pârâtul nu și-a executat în termenul prevăzut de art.IV obligațiile asumate.
Conform convenției pârâtul trebuia să-și execute obligațiile, respectiv să ducă la limita proprietății utilitățile necesare și să pună la dispoziție proiectul de arhitectură PAC.
Aceste clauze erau clauze sine qua non din contractul încheiat între părți pentru a se realiza scopul în vederea căruia a fost încheiat.
Menționează că a fost în imposibilitate de a începe lucrările de construire în termen de 1 an de la predarea terenului din cauza atitudinii culpabile a pârâtului și tot pârâtul este exclusiv culpabil de neîndeplinirea restului obligațiilor.
Nici până în prezent nu s-au realizat utilitățile la care s-a obligat vânzătorul, aceasta fiind o clauză imperativă circumscrisă unui termen de 2 ani de la semnarea actului(obligația debitorului pârât trebuia îndeplinită imperativ în termen de doi ani, astfel că el este de drept în întârziere).
Având în vedere logica contractului, vânzătorul se obligă ca în termen de 2 ani să ducă utilitățile la limita de proprietate și să ne pună la dispoziție proiectul de arhitectură PAC. De-abia după realizarea acestei obligații urma ca reclamantul să construiască.
În tot acest timp vânzătorul nu și-a executat obligațiile asumate, nu a dus utilitățile la limita de proprietate și nu există înregistrat proiectul de arhitectură PAC.
Arată că, după îndeplinirea acestor obligații, reclamantul avea obligația să construiască întrucât executarea construcției era logic și necesar a fi făcută de abia după ce obligațiile vânzătorului erau executate.
Ca atare, având în vedere că vânzătorul nu a executat în mod culpabil clauzele esențiale ale contractului, că au trecut 6 ani și jumătate de la semnarea actului iar obligația neexecutată era de esența contractului încheiat consideră admisibilă acțiunea sa.
Având în vedere că efectul rezoluțiunii este punerea părților în situația anterioară,urmează a obliga pârâtul la restituirea sumei predate.
În drept, s-au invocat prevederile art. 1020,1021,1079 c.civ. anterior (care se aplică în cauză conform art. 6 c.civ. actual și art.3,4 Legea 71/2011.
Pârâtul Orașul Ineu prin Consiliul Local Ineu reprezentat de Primar a depus întâmpinare, fila 30 dosar, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca netemeinică și nelegală și a invocat excepția de neexecutare a contractului de către reclamant .
În acest sens arată că, potrivit prevederilor art.V pct.11 din contractul de vânzare-cumpărare nr. …/2007, parte integrantă din Contractul de vânzare-cumpărare nr. …./2008, cumpărătorul are obligația de a începe, în condițiile legii, lucrările de construire a locuinței unifamiliale în termen de 1 an de la predarea terenului prin proces-verbal, iar potrivit prev. pct.13 din același contract, cumpărătorul are obligația de a depune documentația PAC și de a construi locuința unifamilială conform unui tip de proiect de arhitectură pentru locuința unifamilială pus la dispoziție de către autoritățile administrației publice locale. Ori reclamantul nu a început lucrările în termenul de un an de la predarea terenului, conform proces-verbal din 14.04.2009, fapt sancționat potrivit prevederilor cap V, pct.11 din contract, cu rezoluțiunea de plin drept și fără punere în întârziere a contractului, cu pierderea, în favorul vânzătorului, a sumelor plătite de către cumpărător cu titlul de preț, nedepunând nici măcar un certificat de urbanism pentru a dovedi intenția de a începe lucrările.
Pârâtul mai arată că, alte persoane aflate în aceiași situație și-au executat obligațiile contractuale, depunând cerere pentru emiterea certificatului de urbanism și au obținut autorizație de construire, începând execuția lucrărilor.
Mai arată pârâtul că a făcut demersuri pentru realizarea utilităților, fiind încheiat contractul de lucrări de construcții linii electrice cu nr.46 din 01.11.2013, și s-a realizat recepția la terminarea lucrărilor pentru reabilitarea și extinderea sistemului de alimentare cu apă Ineu-sud, , lucrare pentru care anterior s-a încheiat contractele de proiectare și execuție nr.110 din 19.08.2009 și nr.15 din 01.02.2010.
Pârâtul arată că, obligația a cărui debitor este reclamantul trebuie executată anterior obligației pârâtului, iar această obligație nu a fost executată de către reclamant nici până în prezent. Obligația reclamantului fiind scadentă la data predării terenului, anterior scadenței obligației pârâtului.
Cum obligațiile reciproce își au originea și temeiul în același raport juridic sinalagmatic, existând o neexecutare din partea reclamantului, anterioară celei de a duce utilitățile la limita de proprietate, pârâta se consideră îndreptățită să invoce excepția de neexecutare a contractului.
În fine, pârâtul mai arată că reclamantul nu și-a îndeplinit obligația de a depune documentația PAC în termenul prevăzut în contract și nici nu a solicitat punerea la dispoziție a unui proiect în același termen, deși pârâtul deține aceste proiecte, susțin excepția invocată.
În drept a invocat prevederile art.205 c. pr.civilă.
Prin răspunsul la întâmpinare depus la fila 180 dosar, reclamantul arată că susține integral acțiunea, solicitând respingerea apărărilor formulate de pârâtă.
Cu privire la excepția invocată de pârât prin întâmpinare, reclamantul solicită respingerea acestei excepții ca nefondate și arată că potrivit art.V pct.11 din contract ar fi trebuit să înceapă lucrările în termen de 1 an de la predarea terenului atestată prin proces verbal.
La dosar există un act intitulat proces-verbal de predare primire amplasament din 14.04.2009 prin care s-a făcut formal un așa-zis act de predare primire a unui teren gol.
Anterior începerii construcției era obligatoriu ca vânzătorul să-și respecte obligațiile asumate la pct. IV din contract, întrucât între obligațiile trecute la pct.IV și cele de la pct.V este o strânsă legătură, ele fiind în succesiune temporală, neputându-se îndeplini condiția unei construcții de casă atâta timp cât nu există utilități.
Mai arată că, în art.IV pct.7 din Contract se arată textual "Vânzătorul se obligă să pună la dispoziția cumpărătorilor cu titlu gratuit proiectul de arhitectură PAC";.
Pârâtul face confuzia între două dispoziții aparent contradictorii din Contractul sub semnătură privată, sens în care arată că la art.IV pct.8 este stipulat că Proiectul de arhitectură PAC va fi pus la dispoziția cumpărătorului gratuit, iar tul acest proiect nu a fost pus la dispoziție în termen de 1 an de la predare.
Pe de altă parte, potrivit art.V.pct. 13 cumpărătorul trebuie să depună documentația PAC, deși se începe cu identificarea topografică a terenului și se realizează întabularea, apoi se predă terenul prin proces verbal; vânzătorul se obligă să aducă toate utilitățile la limita de proprietate în termen de 2 ani, lucru ce de asemenea nu s-a făcut nici până în przent; strada pe care ar fi trebuit să se construiască nu este de asemenea marcată nici până în prezent.
După îndeplinirea tuturor acestor obligații urma să se întocmească proiectul de arhitectură PAC.
Pe baza acestui proiect urma să se întocmească documentația PAC
În ceea ce privesc obligațiile asumate prin contract, reclamantul arată că pârâtul a depus un contract nr.46 din 1 noiembrie 2013 cu SC C. E. având ca obiect extinderea rețelei electrice în zonă. Din luna noiembrie 2013 orașul Ineu încheie un contract de executare lucrări electrice de joasă tensiune
Referitor la alimentarea cu apă a depus un proiect din anul 2010 pentru reabilitarea și extinderea sistemului de alimentare cu apă.
Nu există canalizare astfel că orice eventuală funcționalitate a locuințelor este exclusă; nu există rețeaua de gaze.
Ca atare, vânzătorul neîndeplinindu-și obligațiile fundamentale nu poate invoca propria sa culpă pentru a cere respingerea acțiunii.
Referitor la cere arătate prin întâmpinare cu privire la situația cetățeanului L. C., reclamantul arată că aceasta nu are nici o legătură prezenta cauză deoarece acest cetățean nu are cumpărat teren pe preconizata stradă pe care a cumpărat reclamantul, locul acestuia fiind în altă zonă.
Nu are vreo legătură cu acesta, certificatul de urbanism eliberat acestuia și restul actelor.
Dacă pârâtul era în regulă ar fi trebuit să prezinte situația măcar a unui singur cetățean care a cumpărat în zona în care a cumpărat reclamantul și și-a făcut casă, dar acest lucru nu poate face primăria pentru că în acea zonă nimeni nu a construit din lipsa utilităților.
De asemenea, reclamantul arată că este de neconceput construirea unei locuințe în lipsa predării terenului prin proces verbal așa cum s-a obligat pârâtul și în lipsa utilităților aferente (fără gaze,fără apă,fără canalizare).
Clauzele contractuale se interpretează una din alta de așa manieră încât contractul să aibă finalitate. Nici o clauză nu trebuie scoasă din context ci trebuie analizată în legătură cu obligațiile reciproce ale părților.
Din moment ce, în termen de 2 ani asumați prin contract de pârât, nu s-au asigurat utilitățile iar aceste obligații erau prioritare, culpa pentru neexecutarea contractului o are pârâtul.
În susținerea afirmațiilor reclamantul arată că în dosarul nr. …/246/2014 ,Tribunalul Arad ,pe baza acelorași probe pe care le invocă în speță pârâtul, s-a constatat că pârâtul nu și-a îndeplinit obligațiile.
După ce reiterează motivarea Judecătoriei Ineu, Tribunalul arată următoarele:,, În mod corect instanța de fond a reținut că este nefondată excepția de neexecutare a contractului invocată de către pârât, în condițiile în care pârâtul apelant nu și-a îndeplinit obligația prevăzută în contract de a pune la dispoziția cumpărătorilor cu titlu gratuit proiectul de arhitectură, nedovedind faptul că există la Primăria Ineu proiectele menționate, iar reclamanții au fost în imposibilitatea de a începe lucrările de construire a locuinței. (în cazul nostru nici nu se invocase o astfel de excepție)
De asemenea, în mod culpabil, pârâtul nu și-a îndeplinit obligația de a aduce toate utilitățile la limita de proprietate în termenul de doi ani de zile calculat de la data încheierii actului. Chiar prin motivele de apel, pârâtul arată că "a făcut demersuri în vederea realizării utilităților";, ceea ce nu echivalează cu îndeplinirea obligației contractuale.
Tribunalul reține că obligația apelantului este anterioară obligației intimaților, excepția de neexecutare a contractului invocată de pârâtul apelant fiind neîntemeiată, în mod just prima instanță constatând că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art.1020, art. 1021 cod civil din 1864, pentru rezoluțiunea contractului din culpa pârâtului.,,
În probațiune, s-a încuviințat reclamantului proba cu înscrisuri, fiind depuse la dosar :chitanța de plată a taxei judiciare de timbru f.4, notă de timbrare f.5împuternicire avocațială f.6, copie contract de vânzare-cumpărare f.7, copie contract de vânzare-cumpărare f.8-10, copie extras CF … Ineu f.11-12, copie Sentința civilă nr. …/07.09.2010 pronunțată în dosar nr. …/246/2010 al Judecătoriei Ineu f.13-15, copie adresa nr.20385/09.11.2007 emisă de Primăria Ineu f.16, copie proces-verbal de predare-primire amplasament f.17, copie chitanța nr.2601/30.10.2007 emisă de Primăria Ineu și copie factură fiscală nr.8723075/30.10.2007 emisă de Primăria Ineu f.18, copie chitanța nr.2695/ 15.11.2007 și copia facturii fiscale nr.4046927/15.11.2007 emise de primăria Ineu f.19, copie factura fiscală nr.4047202 f.20, copie factură fiscală nr.4047393 f.21, copie factura fiscală nr.40476510 f.22, copie factura fiscală nr.8801616 f.23, copie CI reclamant f.24, întâmpinare f.30-32, autorizație de construire f.33-35, copie contract de lucrări de construcții de linii electrice f.36-46, copie contract de proiectare și execuție Ineu ecologic proiect pentru reabilitarea și extinderea sistemului de alimentare cu apă Ineu-Sud nr.15/01.02.2010 f.48-107, 108-168, copie proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor f.169-171, răspuns la întâmpinare f.180-182, adresa nr.7428/27.03.2015 eliberată de Primăria Ineu f.194, copie proces-verbal de predare-primire amplasament f.195, chitanța de plată onorariu avocat f.196, copie chitanța de plată onorariu avocat f.197 dosar.
Pârâtului i s-a încuviințat proba cu interogatorul reclamantului, f.190 dosar.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține în fapt următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/23.06.2008 la BNP B. E.-H. din Ineu, pârâtul Orașul Ineu, prin Consiliul Local al Orașului Ineu, reprezentat prin primar a vândut reclamantului P. F.-D. căsătorit cu P. M.-F. imobilul înscris în CF … Ineu( CF vechi .. Ineu) cu top. nr…., teren de construcție în suprafață de 461 mp., pentru prețul de 4356 euro, fila 7 dosar.
În baza contractului de vânzare-cumpărare menționat reclamantul și-a înscris dreptul de proprietate în CF nr. … Ineu( CF vechi .. Ineu), sub B3, cu cota de 1/1, pe titlu de cumpărare, în baza contractului menționat.
Astfel, deoarece la data cumpărării, reclamantul era căsătorit cu numita P. M. F., deși acel act a fost semnat de reclamant, bunul este comun conform art.30 c.fam., căsătoria celor doi fiind desfăcută prin divorț prin sentința civilă …/07.09.2010 din dosar nr…./246/2010 al Judecătoriei Ineu, ,iar ulterior, prin sentința civilă nr…. din 10.10.2010 din dosar dosar nr…./246/2010 s-a dispus partajarea bunurilor dobândite în timpul căsătoriei, iar imobilul din c.f. …. Ineu (provenit din c.f…. Ineu) nr.top. … compus din teren de construcție în suprafață de 461 mp., i-a revenit reclamantului.
Contractul de vânzare -cumpărare, act sub semnătură privată nr. …/15.11.2007, menționează la Capitolul IV. Pct. 7 și 8, următoarele obligații pentru vânzător: "Vânzătorul se obligă ca în termen de 2 ani de zile să ducă toate utilitățile la limita de proprietate"; respectiv, "Proiectul de arhitectură PAC va fi pus la dispoziție cu titlu gratuit cumpărătorului de către vânzător";, iar la Capitolul V, punctele 11 și 13, următoarele obligații pentru cumpărător: "Cumpărătorul are obligația de a începe, în condițiile legii, lucrările de construire a locuinței unifamiliale în termen de 1 an de la predarea terenului, atestată prin proces-verbal";, respectiv "Cumpărătorul are obligația de a depune documentația PAC și de a construi locuința unifamilială conform unui proiect de arhitectură pentru locuință unifamilială pus la dispoziție de către autoritățile administrației publice locale";, fila 8-10 dosar.
Aceste obligații sunt reluate și în contractul autentic de vânzare cumpărare, autentificat la BNP B. sub nr. … din 23.06.2008, fila 7 dosar, la punctul 6 menționându-se că părțile semnatare se obligă se respecte întocmai prevederile contractului de vânzare -cumpărare cu nr. …/15.11.2007.
Din adresa nr. …/27.03.2015, fila 194 dosar, emisă de pârât rezultă că în arhiva Primăriei Orașului Ineu, reclamantului i s-a predat , potrivit procesului-verbal de predare-primire a amplasamentului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare reprezentând teren în suprafață de 461 mp., nr.top. ...
Din aceiași adresă, rezultă că referitor la Proiectul de Arhitectură pentru locuința unifamilială ce se intenționa a fi construită de reclamant, acesta nu a fost solicitat de reclamant.
În fine, din interogatoriul reclamantului, fila 190 dosar, rezultă că reclamantul nu a început lucrările de construire a locuinței unifamiliale în termen de 1 an de la predarea terenului, conform contractului de vânzare -cumpărare, deoarece pârâta nu a asigurat nici o utilitate în termen de 2 ani, situație în care reclamantul nu a solicitat punerea la dispoziție a unui atare proiect.
Din dispozițiile art.6 alin.2 și 3 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, republicată, art.3, 4 și art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011 se desprinde regula că pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privința condițiilor de validitate și, pe cale de consecință a nulității, ci și pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligațiilor asumate de părți, pentru încetarea actului juridic. Având în vedere aceste prevederi legale, întrucât contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr…. la BNP B. E.-H. din Ineu este încheiat în data de 23.06.2008, instanța constată că prevederile Codului civil din 1864 sunt aplicabile în prezenta cauză.
Rezoluțiunea contractului este sancțiunea neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.
Așa cum rezultă din prevederile art.1020, art.1021 și art. 1079 Cod civ. din 1864, pentru admisibilitatea rezoluțiunii judiciare trebuie îndeplinite următoarele condiții: una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin, neexecutarea putând fi și parțială, când partea neexecutată a fost considerată esențială la încheierea contractului; neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.
Excepția de neexecutare a contractului este o apărare de fond aflată la dispoziția unei dintre părțile contractului sinalagmatic. Pentru invocarea acestei excepții este necesar ca obligațiile reciproce ale părților să-și aibă temeiul în același contract; din partea celuilalt contractant trebuie să existe o neexecutare, chiar parțială, dar suficient de importantă; neexecutarea să nu se datoreze faptei înseși a celui care invocă excepția, faptă ce l-a împiedicat pe celălalt să-și execute obligația; părțile să nu fi convenit un termen de executare a unei dintre obligațiile reciproce, dacă un astfel de termen a fost convenit, înseamnă că părțile au renunțat la simultaneitatea de executare a obligațiilor și deci nu mai există temeiul pentru invocarea excepției de neexecutare.
Astfel, din probele de la dosar, respectiv contractul de vânzare cumpărare încheiat între părți, interogatoriul reclamantului, precum și adresa pârâtului, rezultă că reclamantul nu început edificarea locuinței unifamiliale în termen de un an de la data predării amplasamentului-14.04.2009.
De asemenea că pârâtul și-a îndeplinit obligația de aducere a tuturor utilităților la limita de proprietate în termen de 2 ani de la încheierea contractului-23.06.2008.
Cu privire la îndeplinirea obligaților asumate de pârâtă, în calitate de vânzător, aceasta a depus la filele 33-171 dosar ,,Contractul de lucrări de construcții linii electrice cu nr.46 din 01.11.2013 ,, și contractele de proiectare și execuție nr.110 din 19.08.2009 și nr.15 din 01.02.2010 ,, Proiectare și execuție Ineu Ecologic-reabilitarea și extinderea sistemului de alimentare cu apă Ineu-sud,, pentru care s-a realizat recepția la terminarea lucrărilor prin procesul verbal nr.12946 din 20.07.2010.
Prin urmare, instanța reține că pârâtul nu a îndeplinit obligația prevăzută în contract și anume obligația contractuală de a aduce toate utilitățile la limita de proprietate în termen de doi ani de zile de la data încheierii actului, contractul de lucrări de construcții linii electrice fiind încheiat abia la data de 01.11.2013 iar lucrările de extindere a sistemului de alimentare cu apă deși a fost încheiat în anul 2009 respectiv 2010, a fost finalizat la data de 20.07.2010.
Pe de altă parte, instanța constată că nici reclamantul nu a îndeplinit obligația de a începe lucrările de construire a locuinței unifamiliale în termen de 1 an de la predarea terenului, în baza unui proiect de arhitectură pus la dispoziție de către autoritățile administrației publice locale, deși atât în contractul autentic cât și în contractul de vânzare cumpărare cu nr.676/2007 se menționează expres faptul că această obligație trebuia îndeplinită de cumpărător în termen de 1 an de la predarea terenului.
Neîndeplinirea acestei obligații de către reclamant nu îi poate fi imputată în condițiile în care pârâtul nu a procedat la asigurarea utilităților-curent electric, apă.
Deși pârâtul susține prin întâmpinare că obligația reclamantului era scadentă anterior obligației pârâtului, această susținere este neîntemeiată întrucât în contractul autentic și nici în actul contractul de vânzare cumpărare cu nr.676/2007 care face parte integrantă din actul autentic, obligațiile pârâtului-vânzător trebuiau îndeplinite în termen de doi ani de la data încheierii contractului, în vreme ce obligația reclamantului -de a începe lucrările de construire a locuinței unifamiliale , în termen de un an de la predarea terenului și de a depune documentația PAC conform unui tip de proiect de arhitectură pus la dispoziție de autoritățile publice locale.
Instanța constată deci că este nefondată excepția de neexecutare a contractului invocată de către pârât urmând a fi respinsă.
Referitor la proiectele de arhitectură, pârâtul de asemenea nu face dovada că acestea au fost elaborate și au fost puse la dispoziția cumpărătorului, independent de faptul că nu a fost solicitat de acesta.
Prin urmare, în condițiile în care pârâtul nu și-a îndeplinit în mod culpabil obligația prevăzută în contract de a aduce toate utilitățile la limita de proprietate în termen de doi ani de zile de la data încheierii contractului, instanța reține că reclamantul a fost în imposibilitate de a începe lucrările de construire a locuinței unifamiliale.
În acest sens, s-a pronunțat practica judiciară , în spețe similare cu privire la executarea obligațiilor asumate în contracte similare, citând decizia civilă nr. …/27.10.2014 pronunțată de Tribunalul Arad, dosar nr. …/246/2014.
Efectul esențial al rezoluțiunii este desființarea retroactivă a contractului, părțile urmând a fi repuse în situația anterioară încheierii contractului, restituindu-și una alteia tot ceea ce și-au prestat în temeiul contractului desființat, partea fiind îndreptățită a obține despăgubiri pentru acoperirea prejudiciilor suferite ca urmare a neexecutării obligațiilor de către partea în culpă.
Prin urmare, potrivit celor de mai sus, instanța reține ca fiind îndeplinite condițiile pentru a se dispune rezoluțiunea contractului și pentru a se dispune repunerea părților în situația anterioară.
În ceea ce privește acordarea de despăgubiri se reține că este necesar ca debitorul să fi fost pus în întârziere, în speță punerea în întârziere a pârâtului fiind realizată la data introducerii acțiunii, astfel că de la această dată reclamantul este îndreptățit la acordarea dobânzii legale.
Pentru considerentele de mai sus, văzând în drept prevederile art.1020, art.1021 și art. 1079 Cod civ.1864, instanța va admite acțiunea reclamantului ,urmând a se dispune rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat la BNP B. E. H. sub nr…./30.06.2008, încheiat între reclamant în calitate de cumpărător și pârât în calitate de vânzător, având ca obiect imobilul înscris în CF … Ineu( CF vechi … Ineu) cu top. nr….. teren de construcție în suprafață de 461 mp.
Prin urmare, ca efect al rezoluțiunii, urmează a obliga pârâtul să restituie reclamantului suma de 4356 euro, echivalentul în lei la data plății efective, reprezentând preț achitat de reclamant conform contractului de mai sus, precum și la plata către reclamant a dobânzii legale calculată de la data introducerii acțiunii, respectiv 18.12.2014 și până la data plății efective, cu restabilirea situației anterioare de carte funciară.
Fiind solicitate cheltuieli de judecată, în drept prevederile art.453 alin.1 c. pr.civ., instanța va obliga pârâtul căzut în pretenții la suma de 1835 lei cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru fila4 dosar, și onorariu de avocat, fila 196 dosar.
Pentru aceste motive, în numele legii ,
H O T Ă R Ă Ș T E
Admite acțiunea formulată de reclamantul P. F. D., CNP …. domiciliat în …., cu domiciliul procesual ales la Cabinet de Avocat B. D., cu sediul profesional în …. în contradictoriu cu pârâtul Orașul Ineu prin Consiliul Local al Orașului Ineu reprezentat de Primarul Orașului Ineu, cu sediul în …, pentru rezoluțiune contract de vânzare cumpărare.
Dispune rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat la BNP B. E. H. sub nr. …/30.06.2008, încheiat între reclamant în calitate de cumpărător și pârât în calitate de vânzător, având ca obiect imobilul înscris în CF … Ineu( CF vechi … Ineu) cu top. nr….. teren de construcție în suprafață de 461 mp.
Obligă pârâtul să restituie reclamantului suma de 4356 euro, echivalentul în lei, la data plății efective, reprezentând preț achitat de reclamant conform contractului de mai sus, precum și la plata către reclamant a dobânzii legale calculată de la data introducerii acțiunii, respectiv 18.12.2014 și până la data plății efective.
Dispune restabilirea situației anterioare de carte funciară.
Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 1835 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. În caz de exercitare a căii de atac cererea se depune la Judecătoria Ineu.
Pronunțată în ședință publică din 31.03.2015.
Președinte Grefier
| ← Contestaţie la executare. onorariul executorului judecătoresc... | Reconstituire drept proprietate. Jurisprudență Fondul funciar → |
|---|
