Condiţii de cumpărare a unei locuinţe în baza Legii nr. 112/1995. Calitatea de chiriaş
| Comentarii |
|
C. civ., art. 1075 Legea nr. 112/1995, art. 3, art. 9 alin. (1) Legea nr. 114/1996, republicată, art. 27
în sensul art. 9 din Legea nr. 112/1995, pot cumpără apartamente numai chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestuia sau chiriaşii care ocupă spaţiile locative realizate prin extinderea spaţiului locativ iniţial. în cauză însă, reclamanta nu se regăseşte în niciuna din aceste situaţii, şi anume nu este titulara contractului asupra spaţiului locativ pentru care solicită obligarea pârâtei Primăria Municipiului Bucureşti de a întocmi acte de vânzare-cumpă-rare, nu este nici persoană cu drepturi locative în acest apartament şi nici nu a exercitat acte de folosinţă în privinţa lui.
Jud. Sectorului 1 Bucureşti, sentinţa nr. 2997 din 29 aprilie 2004,
nepublicată
Prin cercrca înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. 2782/2004, la data de 23 februarie 2004, reclamanta R.F.R. a chemat în judecată pârâtele Primăria Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, şi SC
H.N. SA, solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri prin care să se dispună obligarea pârâtelor de a-i vinde spaţiul din apartamentul nr. 2 situat în Bucureşti, sector 1, respectiv două camere şi cota de 1/2 din dependinţe.
In motivarea cercrii, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 4671/22658 din 2 iulie 1997, Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatarul său, SC H.N. SA, a vândut în baza Legii nr. 112/1995, autoarei sale I.A., jumătate din apartamentul nr. 2, situat în Bucureşti, sector 1, respectiv două camere şi balcon şi cota de
1/2 din părţile comune. Se precizează că întregul apartament a fost ocupat din 1957 cu chirie de familia reclamantei, însă în anul 1988, la reînnoirea contractului de închiriere s-au întocmit două contracte, respectiv unul părinţilor reclamantei pentru două camere şi cota de 1/2 din dependinţe, iar al doilea, fratelui său I.M.S. pentru două camere şi cota de 1/2 din dependinţe.
Ulterior, mama reclamantei a fost indusă în eroare la întocmirea actelor privind procedura prevăzută de Legea nr. 112/1995 şi a cumpărat numai jumătate din imobil, iar pentru cealaltă parte a înţeles să plătească chirie, până în anul 2002, când fratele reclamantei a părăsit ţara. Se precizcază că, la data de 23 martie 2002, mama reclamantei a decedat, singura moştenitoare fiind reclamanta.
întrucât în sensul art. 3 din Legea nr. 112/1995, prin apartament se înţelege o locuinţă compusă din una sau mai multe camere care, la data trecerii în proprietatea statului, constituiau o singură unitate locativă, iar în cauză această condiţie este îndeplinită, reclamanta solicită instanţei obligarea pârâţilor de a încheia contract de vânzare-cumpărarc şi pentru cealaltă parte din imobil, avându-se în vedere şi faptul că spaţiile comune nu pot fi folosite de două familii, în mod normal, fară a se deranja reciproc şi fară a se aduce atingere dreptului de proprietate, dreptului de sănătate şi la viaţa de familie. în drept, cererea se întemeiază pe dispoziţiile art. 1075 C. civ., Legea nr. 114/1996 şi Legea nr. 112/1995.
Analizând actcle şi lucrările dosarului, instanţa retine următoarele:
Apartamentul nr. 2, situat în Bucureşti, sector 1, compus din două camere şi balcon în proprietate exclusivă şi respectiv hol, bucătărie, WC, oficiu, oficiu, bucătărie, în suprafaţă utilă de 54,26 mp, a fost dobândit în proprietate în baza Legii nr. 112 /1995, de către numita
I.A., conform contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 4671/22658 din 2 iulie 1997. în conţinutul acestui act juridic se facc menţiunea faptului că cumpărătoarea deţinea locuinţa cu contractul de închiriere nr. 71033 din 25 noiembrie 1994.
Ca urmare a decesului numitei LA., survenit la data de 23 martie 2002, patrimoniului succesoral în care se include şi dreptul de proprietate asupra apartamentului menţionat s-a transmis moştenitoarei legale, reclamanta R.F.R., conform certificatului de moştenitor nr. 5 din 14 ianuarie 2003, emis de B.N.P. G.E.
In cauza de faţă, reclamanta R.F.R. solicită obligarea proprietarului spaţiului locativ alăturat apartamentului menţionat anterior şi cu care există spaţii cu destinaţia de dependinţe în proprietate comuna, la vânzarea-cumpărarea conform Legii nr. 112/1995.
In analiza aspectclor privind calitatca procesuală ridicatc în cauză, rcspectiv calitatc procesuală activă a reclamantei şi pasivă a pârâtului SC H.N. SA, instanţa reţine următoarele:
Calitatea procesuală activă, respectiv pasivă presupune o identitate între persoana reclamantului şi a pârâtului cu titularul dreptului dedus judecăţii, adică a dreptului de a cumpără apartamentul, respectiv cu titularul obligaţiei ce incumbă celui faţă de care se stabileşte raportul juridic, adică a obligaţiei de a vinde apartamentul.
Legea nr. 112/1995 a reglementat, în parte, situaţia juridică a imobilelor naţionalizate intrate în proprietatea statului, dispunând restituirea acestora către foştii proprietari, cu măsuri corelative de protecţie a chiriaşilor care le ocupă, între care şi posibilitatea de a încheia acte
juridice asupra imobilelor. Intre actele juridice reglementate de aceasta lege specială este şi contractul de vânzare-cumpărare încheiat de Statul proprietar cu chiriaşii care ocupă imobilele naţionalizate şi care trebuie să întrunească în persoana sa cerinţele prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995.
In cauză, reclamanta afirmă în privinţa sa dreptul de a cumpăra apartamentul nr. 2 din imobil asupra căruia deţinea contract de închiriere I.M.S., fratele său, iar anterior, I.A., mama sa, a cărei succesoare legală este.
Din această perspectivă, a unei persoane care justifică calitatea de succesor legal al chiriaşului titular de contract de închiriere şi carc a avut la un moment dat drepturi locative proprii asupra apartamentului în discuţie, apartament văzut în sens larg, adică a unui ansamblu compus din una sau mai multe camere cu destinaţia de locuinţă şi dependinţele aferente care să asigure o unitate locativă de sine stătătoare, reclamanta are calitatea procesuală activă în prezenta cauză, dreptul de a cere încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în condiţiile Legii
nr. 112/1995. întrunirea condiţiilor prevăzute de lege în privinţa reclamantei pentru încheierea unui act de vânzare-cumpărare sunt aspecte ce vor fi avute în vedere de instanţă la analiza temeiniciei cererii.
In ceea ce priveşte pârâta SC H.N. SA, instanţa reţine faptul că această persoană juridică este o societate creată pentru administrarea fondului locativ al statului, având, printre altele, şi atribuţia de a încheia contracte de vânzare-cumpărare în condiţiile Legii nr. 112/1995. Pentru această persoană juridică, calitatca procesuală pasivă semnifică mai mult opozabilitatea dispoziţiei instanţei şi nu neapărat verificarea calităţii sale de proprietar al spaţiului în litigiu, de persoană ce eventual poate fi obligată la executarea în natură sau silit în raportul juridic
dedus judecăţii de încheiere a unui contract de vânzare-cumpărare. Prin urmare, calitatea procesuală pasivă a pârâtei SC H.N. SA este dată de calitatea pe care o are de mandatar al pârâtului Municipiul Bucureşti, prin Primarul general, proprietarul spaţiului locativ, motiv pentru carc instanţa va respinge excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive.
în ceea ce priveşte fondul cauzei, instanţa a dispus verificări cu privire la regimul juridic al întregului apartament, verificări în urma cărora a reţinut că imobilul situat în Bucureşti, sector 1 a trecut în proprietatea Sfatului Popular al raionului Gheorghc Gheorghiu-Dej, prin decizia nr. 109 din 25 februarie 1958, dată de Sfatul Popular al Raionului Gheorghe Gheorghiu-Dej. La nivelul anului 1968, întregul apartament este format din patru camere, hol, două bucătării, două oficii şi un WC deţinut în comun. Din cele patru camere, două erau folosite de I.I., una de S.G. (pe care o cedează în 1985 lui I.I.) şi una de C.I. (pe care o cedează în 1986 lui LI.).
Ca urmare a decesului titularului contractului de închiriere nr. 70478 din 29 august 1986, I.I., asupra acestui apartament se dispune o defalcare a contractului la cererea numitei I.A., datată 24 decembrie 1987, în sensul că două camere şi o cotă-parte din dependinţe se atribuie lui I.A. (contract de închiriere nr. 71033 din 25 noiembrie 1994), iar două camere şi cealaltă cotă-parte din dependinţele comune au fost atribuite lui I.M.S. şi familiei acestuia (contract de închiriere 71046/28 ianuarie 1988).
După apariţia Legii nr. 112/1995, I.A. a cumpărat partea din apartament pe care o deţinea cu titlu locativ, în timp ce partea de apartament închiriată lui I.M.S. figurează din anul 2002, în evidenţele Primăriei Municipiului Bucureşti ca fiind spaţiu liber, fiind supus ulterior închirierii către familia N., conform contractului de închiriere nr. 24880 din 17 iulie 2003. Asupra acestui apartament închiriat familiei N. reclamanta solicită încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu pârâta Municipiul Bucureşti, prin Primarul General.
Cererea este însă neîntemeiată, deoarece, în sensul art. 9 din Legea nr. 112/1995, pot cumpără apartamente numai chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestuia sau chiriaşii care ocupă spaţiile locative realizate prin extinderea spaţiului locativ iniţial. In cauză însă, reclamanta nu se regăseşte în niciuna din aceste situaţii, şi anume nu este titulara contractului asupra spaţiului locativ pentru care solicită obligarea pârâtei Primăria Municipiului Bucureşti de a întocmi acte de vânzare-cumpărare, nu este nici persoană cu drepturi locative în acest apartament şi nici nu a exercitat acte de folosinţă în privinţa lui.
Susţinerea reclamantei, potrivit căreia art. 9 din Legea nr. 112/1995 îi permite cumpărarea unui apartament astfel cum este acesta definit la art. 3 din lege, adică o locuinţă compusă din una sau mai multe camere, cu dependinţele aferente şi care la data trecerii în proprietatea statului constituia o singura unitate locativă de sine stătătoare, determinate astfel prin construcţie, nu poate fi primită pentru că ar presupune nesocotirea unei condiţii speciale prevăzute, anume aceea de a fi titular de contract. Faptul că s-au creat subunităţi locative într-un apartament nu dă dreptul chiriaşului titular al unei subunităţi de a cumpără întregul spaţiu locativ, ci instituie obligaţia statului proprietar de a restitui fostului proprietar naţionalizat imobilul în alcătuirea acestuia la data preluării.
Prin urmare, neavând vocaţie la cumpărarea celei de a doua subunităţi locative în condiţiile Legii nr. 112/1995, instanţa nu poate primi solicitarea reclamantei şi va dispune respingerea cererii acesteia de obligare a pârâtei Primăria Municipiului Bucureşti prin mandatar SC H.N. SA la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
| ← Contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.... | Moştenire testamentară. Nulitatea testamentului autentic... → |
|---|
