Decret regal de anulare a unui act juridic civil şi actelor subsecvente de transmitere a proprietăţii. Consecinţe juridice
| Comentarii |
|
Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, art. 1 Constituţia României, republicată, art. 20, art. 44
C. civ., art. 489, art. 492, art. 948, art. 967 alin. (2), art. 1898, art. 1899 alin. (2), art. 1909
Legea nr. 85/1992 Legea nr. 7/1996
Legea nr. 10/20011), art. 1, art. 18, art. 20, art. 21, art. 46 alin. (2)
Decretul regal nr. 5718/1922 Decretul nr. 363/1948 al Prezidiului Marii Adunări Naţionale, modificat prin Decretul nr. 226/1949
H.C.M. nr. 8/1960 Decretul-lege nr. 61/1990
Prin Decretul nr. 363/1948 al Prezidiului Marii Adunări Naţio-nale s-a dispus anularea atât a Jurnalului Consiliului de Miniştri, cât şi a Decretului regal nr. 5718/1922, în art. 1 alin. (2) stipulându-se expres că „se anulează orice transmisiuni sau constituiri de drepturi reale intervenite după această dată cu privire la terenul (...)”. în art. 2 al acestui Decret nr. 363 se prevede că Administraţia Publică Autonomă a Căilor Ferate Române, asupra căreia au trecut drepturile Casei Muncii C.F.R., reintră în stăpânirea terenului, cu toate construcţiile şi îmbunătăţirile ce i s-au adus.
Prin Decretul nr. 226 din 28 mai 1949 pentru modificarea şi abrogarea unor dispoziţiuni din Decretul nr. 363/1948, art. I alin. (2) din Decretul nr. 363/1948 se modifică, căpătând următorul conţinut: „se anulează de asemeni orice transmisiuni sau constituiri de drepturi reale şi personale, intervenite după această dată, cu privire la terenul de mai sus şi la construcţiile aflătoare pe el, indiferent dacă
aceste constituiri sau transmisiuni de drepturi s-au născut pe cale de lege, de cote, convenţii sau în orice alt mod”. în art. II se reia dispoziţia potrivit căreia Departamentul C.F.R. reintră în stăpânirea terenului, cu toate îmbunătăţirile şi construcţiile ce i s-au adus, putând evacua de îndată şi doar pe baza unei somaţii pe
detinătorii cu orice titlu ai acestor bunuri.
Decretul Prezidiului Marii Adunări Naţionale nr. 363 din 6 decern-
brie 1948 nu poate fi considerat un titlu valabil de preluare a imobilului de către stat şi nu a produs efectul transmiterii proprietăţii asupra imobilului de la autorii reclamantelor către C.F.R. şi mai departe către Statul român. Prin acest decret se săvârşea o expropriere care, în contextul Constituţiei României în vigoare la acel moment - Constituţia din anul 1948 (intrată în vigoare anterior decretului, în aprilie 1948), nu era posibilă.
Fiind în faţa unor acte juridice de drept civil, contracte de vânzare-cumpărare, declararea nulităţii acestor acte şi restabilirea situaţiei anterioare cădeau exclusiv în atribuţiile instanţelor judecătoreşti şi se făceau în anumite proceduri care implicau apărarea de către părţile afectate de aceste soluţii a drepturilor lor.
Jud. Sectorului 1 Bucureşti, sentinţa nr. 788 din 3 februarie 2004,
nepublicată
Prin cercrca înregistrată la această instanţă la data de 16 august
2002, reclamantele U.A. şi N.F. au chemat în judecată pc pârâţii D.M., T.R., SC R. SA şi Municipiul Bucureşti, solicitând: să se constatc nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între R. SA şi pârâtele D.M. şi T.R., având ca obiect apartamentele de la etajul 1, respectiv de la mansarda imobilului din Bucureşti, sector 1; să se dispună refacerea situaţiei anterioare încheierii acestor contracte, în sensul restabilirii dreptului de proprietate asupra apartamentelor în litigiu în favoarea Statului Român; să se dispună retrocedarea apartamentelor în litigiu către reclamante; să se dispună reînscrierea în registrele de proprietate imobiliară a dreptului de proprietate al reclamantelor.
In motivarea cererii s-a arătat, în esenţă, că imobilul, format din teren şi construcţie, a fost proprietatea numiţilor S. şi G.K., autorii reclamantelor, în baza a patru acte de vânzare-cumpărare încheiate în anii 1944 şi 1947; imobilul a trecut în proprietatea statului în baza
H.C.M. nr. 8/1960, iar în anul 1994 SC R. SA a vândut cătrc celc două pârâte persoane fizice cele două apartamente în litigiu, în baza Decre-tului-lege nr. 61/1990 şi Legii nr. 85/1992. S-a arătat că imobilul nu a
fost construit din fondurile statului, ci de numitul M.C., astfel că nu putea fi vândut în baza celor două acte normative care reglementau vânzarea doar a imobilelor construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice sau bugetare de stat. Aşa fiind, contractele sunt nule absolut, potrivit art. 19 din Legea nr. 85/1992.
La data de 4 februarie 2003 a fost comunicată instanţei de către
D.l.T.L. Sector 1 o adresă prin care se releva faptul că pârâta D.M. a vândut către numiţii G.G. şi G.A. apartamentul nr. 2 de la etajul 1 al imobilului, în baza actului de vânzare-cumpărare nr. 1163/1999, situaţie faţă de care la data de 4 martie 2003 reclamantele au depus o cerere prin care modifică cererea iniţială, în sensul că sunt chemaţi în judecată şi pârâţii G.G. şi G.A., solicitându-se şi constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1163/1999, ca act subsecvent faţă de contractul dintre R. SA şi D.M.
La data de 18 martie 2003 reclamantele au depus la dosar o cerere prin care modifică de asemenea cererca, în sensul că, în afara pretenţiilor formulate deja anterior, solicită în contradictoriu cu pârâţii SC R. SA şi Municipiul Bucureşti să se constate că imobilul din Bucureşti, sector 1, a fost preluat de stat fară titlu valabil, iar cererea de retrocedare a celor două apartamente este formulată în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti şi SC R. SA.
La data de 2 aprilie 2003 s-a depus de către pârâţii G.G. şi G.A. întâmpinare, prin care solicită respingerea cererii. Pârâţii au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantelor şi excepţia inadmisibilităţii cererii în întregul ei. Pe fondul cauzei, pârâţii au arătat, în esenţă, următoarele: în anul 1920 Casa Muncii C.F.R. a cumpărat de la numitul S.S. un teren în suprafaţă de 21.000 mp, în vederea construirii unui spital şi a unei policlinici pentru personalul sau, însă în baza Decretului regal nr. 5718/1922 s-a procedat la parcelarea şi
vinderea terenului către funcţionarii C.F.R. In aceste împrejurări M.C. a dobândit parcela de teren din str. C.D. nr. 19 pe care a edificat apoi construcţia, însă în baza Decretului nr. 363/1948, modificat prin Decretul nr. 226/1949, s-a dispus anularea transmisiunilor sau constituirilor de drepturi reale intervenite cu privire la acest teren, precum şi cu privire la construcţiile aflate pe teren, astfel că, în virtutea principiului retroactivităţii efectelor nulităţii, numitul M.C. n-a dobândit niciodată proprietatea şi, pe cale de consecinţă, nici succesorii săi. Aşa fiind, imobilul a fost preluat de stat cu titlu şi a fost vândut cu respectarea întocmai a Decretului nr. 61/1990. S-a mai susţinut şi că, dacă s-ar trece peste aceste argumente, să se constate că atât D.M., cât
şi pârâţii G. au fost de bună-crcdinţă, bună-crcdinţă carc, alături de eroarea comună şi invincibilă în carc pârâţii s-au aflat cu privire la dreptul de proprietate al vânzătorului, facc aplicabilă teoria aparenţei al cărci efect constă în validarea actului şi la dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului.
La data de 15 aprilie 2003 reclamantele au depus o altă cerere prin care arată că solicită, în contradictoriu cu pârâţii D.M., T.R., G.G. şi
G.A., obligarea acestora să lase reclamantelor în deplină proprietate şi posesie cele două apartamente în litigiu.
La data de 27 mai 2003, faţă de împrejurarea că pe parcursul judecăţii s-a relevat că pârâta D.M. a decedat la data de 4 august 2002 (certificat de deces depus la dosar), instanţa a admis excepţia lipsei capacităţii procesuale a acestei pârâte.
La data de 10 iunie 2003 s-a formulat cerere de intervenţie în cauză de către numiţii C.E.M. şi C.S. prin care s-a solicitat să se constate calitatea intervenienţilor de dobânditori de buna-credinţă ai apartamentului de la mansardă şi valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1545/2002 prin care intervenienţii au dobândit acest apartament. S-a arătat de către intervenienţi că pârâta T.R. a încheiat un contract de împrumut cu numiţii B.E. şi P.M., prin ordonanţa de adjudecare nr. 1492/2001 apartamentul de la mansarda imobilului a fost adjudceat pe numele creditorilor, ca urmare a neplăţii împrumutului, iar prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1545/2002 creditorii menţionaţi au vândut imobilul către intervenienţi, aceştia fiind de bună-crcdinţă, încrederea lor în titlul de proprietate al vânzătorilor B. şi P. (actul de adjudecare) a fost deplină.
La data de 24 iunie 2003 intervenienţii au precizat expres în fata instanţei că în cererea formulată de ei s-au solicitat, ca pretenţii propriu-zise, să se constate că sunt dobânditori de buna-credinţă şi să se constate valabilitatea actului lor de vânzare-cumpărare.
La acelaşi termen reclamantele au mai depus o cerere prin care formulează încă trei pretenţii faţă de cele anterior formulate, anume constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1545/ 2002 încheiat între B.E. şi P.M. şi intervenienţi, nulitatea absolută a ordonanţei de adjudecare nr. 1492/2001, obligarea intervenienţilor C. să lase reclamantelor în deplină proprietate şi posesie apartamentul de la mansarda imobilului.
Pârâţii s-au opus acestei modificări de cerere făcute după prima zi de înfaţişare, astfel că la acelaşi termen instanţa a respins cererea reclamantelor de modificare a cadrului procesual în sensul menţionat,
rămânând învestită cu cererile formulate până la acel moment. A fost încuviinţată totodată în principiu cererea de intervenţie formulată de soţii C.
Având în vedere decesul pârâtei D.M. şi având în vedere că există coparticipare procesuală obligatorie între părţile contractelor de vânzare cu privire la apartamentul cumpărat de aceasta de la SC R. SA., la termenul din data de 23 septembrie 2003 instanţa a admis cererea reclamantelor de chemare în judecată şi a succesorilor pârâtei
D.M., numitele R.I. şi C.G.
La termenul din data de 4 noiembrie 2003 instanţa a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantelor şi excepţia inadmisibilităţii pretenţiilor formulate de reclamante, cu excepţia pretenţiei de reînscriere a dreptului lor de proprietate în registrele de publicitate imobiliară, asupra inadmisibilităţii acestei pretenţii instanţa prorogând soluţionarea.
In cauză au fost administrate de către părţi înscrisuri şi au fost comunicate de către SC R. SA actele care au stat la baza încheierii celor două contracte de vânzare-cumpărare.
La termenul din data de 13 ianuarie 2004, instanţa a pus în discuţie din oficiu excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor Municipiul Bucureşti, D.M. şi T.R. privind cererea de revendicare formulată de reclamante şi excepţia inadmisibilităţii cererii de reînscriere a dreptului de proprietate al reclamantelor în registrul de publicitate, în contextul Legii nr. 7/1996, iar cu privire la cererea de intervenţie a soţilor C. a pus în discuţie excepţia inadmisibilităţii pretenţiei de a se constata că sunt dobânditori de bună-credinţă.
Soluţionând cauza şi analizând mijloacele de probă administrate instanţa constată următoarele:
In anul 1920 Casa Muncii C.F.R. a cumpărat de la numitul S.S. o suprafaţă de teren având la acel moment adresa poştală în C.G. nr. 158-166, prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 26641/1920 (astfel cum se consemnează în Decretul nr. 363/1948 al Prezidiului Marii Adunări Naţionale), cu scopul construirii pe acel teren a unui spital şi a unei policlinici pentru personalul C.F.R. Prin decretul regal nr. 5718/1922 şi în baza Jurnalului Consiliului de Miniştri nr. 3819/1922, a fost autorizată Casa Muncii C.F.R. să parceleze şi vândă terenul către funcţionarii C.F.R. care nu au niciun fel de proprietate, în anumite condiţii prevăzute în cuprinsul decretului.
In baza acestui decret s-a vândut către numitul M.C. o parcelă de teren, astfel cum rezultă din procesul-verbal şi din schiţă depuse la
dosar. Cumpărătorul M.C. a cdificat pc acest teren o construcţie având subsol, parter şi etaj, în baza autorizaţiei de construire nr. 112 G din 9 ianuarie 1925. Ulterior, între M.C. şi soţii S. şi G.K. au intervenit mai multe acte de vânzare-cumpărare, astfel: prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 28985 din 8 decembrie 1944 de fostul Tribunal Ilfov M.C. a vândut către soţii K. întreg apartamentul de la parterul imobilului din Bucureşti, str. C.D. nr. 19 şi cota-parte din terenul de sub construcţie, astfel cum se face menţiune expresă în act; prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5566/1947 de fostul Tribunal Ilfov M.C. a vândut către soţii K. podul aceluiaşi imobil; prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 26501/1947 de acelaşi tribunal, M.C. a vândut către soţii K. subsolul imobilului; iar prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 40577/1947 de fostul Tribunal Ilfov, M.C. a vândut către soţii K. etajul 1 al imobilului din str. C.D. nr. 19.
Ulterior, prin Decretul nr. 363/1948 al Prezidiului Marii Adunări Naţionale s-a dispus anularea atât a Jurnalului Consiliului de Miniştri, cât şi a Decretului regal sus-menţionate, în art. I alin. (2) stipulându-se expres că „se anulează orice transmisiuni sau constituiri de drepturi reale intervenite după această dată cu privire la terenul”
situat în C.G. nr. 158-166 (în care este inclus şi cel în litigiu). In art. 2 al acestui decret nr. 363 se prevede că Administraţia Publică Autonomă a Căilor Ferate Române, asupra căreia au trecut drepturile Casei Muncii C.F.R., reintră în stăpânirea terenului, cu toate construcţiile şi îmbunătăţirile ce i s-au adus.
Prin Decretul nr. 226 din 28 mai 1949 pentru modificarea şi abrogarea unor dispoziţiuni din Decretul nr. 363/1948, art. I alin. (2) din Decretul nr. 363 se modifică, căpătând următorul conţinut: „se anulează de asemeni orice transmisiuni sau constituiri de drepturi reale şi personale, intervenite după această dată, cu privire la terenul de mai sus şi la construcţiile aflătoare pe el, indiferent dacă aceste constituiri sau transmisiuni de drepturi s-au născut pe cale de lege, de cote, con-
venţii sau în orice alt mod. In art. II se reia dispoziţia potrivit căreia Departamentul C.F.R. reintră în stăpânirea terenului, cu toate îmbunătăţirile şi construcţiile ce i s-au adus, putând evacua de îndată şi doar pe baza unei somaţii pe deţinătorii cu orice titlu ai acestor bunuri”.
La data de 12 ianuarie 1960, de la C.F.R. imobilul a trecut prin
H.C.M. nr. 8/1960, în administrarea fostului Sfat Popular al Raionului
I.V. Stalin.
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 219/85/1994 SC R. SA a vândut pârâtei T.R. imobilul din Bucureşti, mansardă, compus din 2 camere şi dependinţe. Vânzarea a fost făcută în baza Decretului-lege nr. 61/1990, cumpărătoarea deţinând anterior imobilul în baza contractului de închiriere nr. 62006/1988.
Prin ordonanţa de adjudecare dată în dosarul nr. 10422/2000 al Judecătoriei Sectorului 1 - sentinţa civilă nr. 1492 din 5 februarie 2001 în urma efectuării executării silite împotriva pârâtei T.R. la cererea creditorilor B.E. şi P.M., imobilul menţionat mai sus a fost adjudecat definitiv pe numele creditorilor urmăritori. In final, prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1545 din 18 iulie 2002 de notarul public D.G., P.M. şi B.E. au vândut către intervenienţii din prezenta cauză C.E.M. şi C.S. imobilul cumpărat de T.R. de la SC R. SA.
Totodată, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 475/85/1994, SC R. SA a vândut către numita D.M. imobilul din Bucureşti, apartamentul nr. 2, compus din 3 camere şi dependinţe. Această vânzare s-a efectuat tot în baza Decretului nr. 61/1990, cumpărătoarea deţinând anterior apartamentul prin contractul de închiriere nr. 60101/1985.
Reclamantele U.A. şi N.F. sunt succesorii în drepturi ai numiţilor S. şi G.K., astfel cum s-a dezvoltat în închcierea din data de 4 noiembrie 2003.
înainte de toate, instanţa considcră necesar să stabilească cadrul procesual în carc urmează să fie soluţionată pricina, în raport de pretenţiile cu carc a fost învestită, după cum urmează:
Prin cererca principală reclamantele au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractclor de vânzare-cumpărare nr. 219/85/1994, nr. 1475/85/1994, să se dispună repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii acestor contracte în sensul restabilirii dreptului de proprietate al statului, să se dispună reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantelor în registrele de publicitate imobiliară (pretenţii formulate prin cererea introductivă), să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1163/1999, să se constate că imobilele în litigiu au fost preluate de stat fară titlu valabil, să fie obligaţi pârâţii să lase reclamantelor proprietatea imobilelor în litigiu.
Prin cererea de intervenţie, intervenienţii C.E.M. şi C.S. au solicitat să se constate că sunt dobânditori de buna-credinţă ai imobilului şi să se constate valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1545/2002. Soluţionând cauza, instanţa va respinge cererea formulată în contradictoriu cu pârâta D.M., ca fiind introdusă împotriva unei persoane fară capacitate procesuală, consecinţă a modului de
soluţionare a acestei excepţii prin încheierea interlocutorie din 27 mai
2003. Instanţa va constata că imobilele în discuţie au fost preluate de stat fară un titlu valabil.
Astfel, din situaţia de fapt expusă mai sus rezultă că, anterior adoptării Decretului Prezidiului Marii Adunări Naţionale nr. 363/1948, imobilul fusese dobândit de autorii reclamantelor S. şi G.K. prin actele de vânzare-cumpărare încheiate cu M.C., iar construcţia fusese edificată de M.C., concluzie rezultată din faptul că această construcţie era deja edificată în anul 1944, coroborat cu autorizaţia de construire şi cu dispoziţiile art. 492 şi 489 C. civ.
Instanţa constată că Decretul Prezidiului Marii Adunări Naţionale nr. 363 din 6 decembrie 1948 nu poate fi considerat un titlu valabil de preluare a imobilului de către stat şi nu a produs efectul transmiterii proprietăţii asupra imobilului de la autorii reclamantelor către C.F.R. şi mai departe către Statul Român. Prin acest decret se săvârşea o expropriere care, în contextul Constituţiei României în vigoare la acel moment - Constituţia din anul 1948 (intrată în vigoare anterior decretului, în aprilie 1948), nu era posibilă. Art. 8 din Constituţia din anul 1948 recunoştea şi garanta în mod expres, cu rang de principiu, dreptul de proprietate particulară. Textele ulterioare ale art. 10 şi 11 prevedeau anumite excepţii, care derogau de la principiul Constituţional al garantării dreptului de proprietate particulară. In art. 10 se prevedea posibilitatea exproprierii pentru cauze de utilitate publică şi cu o dreaptă şi justă despăgubire, iar art. 11 prevedea că mijloacele de producţie, băncile, societăţile de asigurare, proprietate particulară, pot deveni proprietate de stat.
In aceste condiţii, se constată că preluarea imobilului în discuţie, cu caracter de locuinţă, nu putea fi făcută în condiţiile Decretului nr. 363/1948, încălcându-se ordinea constituţională a vremii, căci această situaţie nu se putea încadra în niciuna din dispoziţiile de excepţie ale art. 10 şi 11 din Constituţia României.
Decretul prevede intr-adevăr că „se anulează" decretul regal nr. 5718/1922 şi orice transmisiuni sau constituiri de drepturi cu privire la terenul şi construcţiile de pe el şi că prin efectul decretului terenul reintră în stăpânirea acestora, împreună cu construcţiile între timp edificate, redactare care poate fi considerată că sugerează instituţia juridică a anulării actelor juridice şi principiul restabilirii situaţiei anterioare actului anulat, deci o eventuală conformitate a decretului cu legea şi cu principiile dreptului. Această conformitate nu este însă
decât aparentă, iar folosirea termenului „anulare” nu semnifică intervenţia declarării nulităţii actului juridic.
Ceea ce interesează în cauză este efectul produs de acest dcerct asupra contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între M.C. şi autorii reclamantelor, în ce măsură valabilitatea acestor contracte a fost înlăturată prin acest decret şi în ce măsură acest decret a produs efectul pierderii de către autorii reclamantelor (S. şi G.K.) a proprietăţii.
Fiind în faţa unor acte juridice de drept civil, contractele de vânzare-cumpărare dintre M.C. şi autorii reclamantelor (dar chiar şi mai departe între Casa Muncii C.F.R. şi M.C.), declararea nulităţii acestor acte şi restabilirea situaţiei anterioare cădeau exclusiv în atribuţiile instanţelor judecătoreşti şi se făceau în anumite proceduri care implicau apărarea de către părţile afectate de aceste soluţii a drepturilor lor. Declararea nulităţii unui act juridic civil reprezintă o activitate de aplicare a legii, făcută exclusiv de instanţele judecătoreşti, iar nu o activitate de legiferare. Aşa a fost în orice regim constituţional, chiar şi sub imperiul Constituţiei din anul 1948.
In cauză, puterea legislativă a intervenit în mod unilateral, reglementând asupra unor raporturi juridice civile născute şi intrate în circuitul civil, printr-un act normativ cu caracter general, fară individualizarea actclor juridice căzute sub imperiul decretului şi, evident, fară posibilitatea de apărare de către părţile implicate, dispunând preluarea proprietăţii de la deţinători.
De aceea, acest decret nu putea să producă efectul pe care o hotărâre judecătorcască îl are în declararea nulităţii unui act juridic, ci reprezintă un act de putere prin care se produce o expropriere forţată, făcută în afara cadrului constituţional, fară despăgubiri şi fară declararea cauzei de utilitate publică. în consecinţă, acest decret era prin el însuşi neconform dispoziţiilor Constituţiei României din anul 1948 şi nu reprezintă un titlu valabil de preluare a imobilului de către stat.
In privinţa posibilităţii instanţei de a verifica această conformitate şi de a stabili valabilitatea titlului, art. 6 din Legea nr. 213/1998 tranşează clar problema, reglementând expres că sunt preluate cu titlu doar imobilele care au intrat în proprietatea statului cu respectarea legilor şi a Constituţiei în vigoare la data preluării, iar instanţele judecătoreşti sunt competente să stabilească valabilitatea titlului. Textul nu face nicio distincţie între modul de preluare de către stat, deci între titlurile de preluare, astfel că acolo unde legiuitorul nu distinge, nici interpretului nu îi este îngăduită distincţia.
In concluzie, instanţa reţine că statul nu a dobândit niciodată dreptul de proprietate asupra imobilului în discuţie, deci contractele de vânzare-cumpărare atacatc în prezenta cauză încheiate între SC R. SA şi D.M. şi T.R. au fost închciat de cătrc un vânzător neproprictar.
Pe de altă parte, aceste contracte au fost încheiate şi cu încălcarea dispoziţiilor Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale Legii nr. 85/1992, care prevedeau că pot fi vândute în temeiul acestor acte normative imobilele construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice sau bugetare de stat. Art. 7 alin. (2) din Legea nr. 85/1992 care prevedea posibilitatea vânzării şi a locuinţelor care au aparţinut instituţiilor de stat, regiilor autonome şi instituţiilor cu capital de stat anterior datei de 6 martie 1945 a intrat în vigoare la data de 29 iulie 1994, în forma iniţială a legii acest text nu există, deci contractul nr. 219/85/1994 încheiat între SC R. SA şi T.R. a fost încheiat înainte de intrarea în vigoare a acestui text. Contractul de vânzare-cumpărare nr. 475/85/1994 a fost închciat la data de 29 iulie 1994, deci sub imperiul acestui text. Oricum, ambele actc au fost încheiate cu încălcarea obiectului Legii nr. 85/1992, căci imobilele vândute nu intrau în niciuna din categoriile care puteau fi vândute în baza acestui act normativ, imobilul nefiind construit de stat sau de vreo instituţie de stat şi neaparţinând vreunei unităţi cu capital de stat anterior anului 1945, fiind construit, astfel cum s-a arătat mai sus, de cătrc M.C.
Pc de altă parte, trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, conform cărora actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fară titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută, în afara cazului în carc actul a fost închciat cu bună-crcdinţă. Acest text a fost declarat constituţional prin decizia nr. 191 din 25 iunie 2002 a Curţii Constituţionale.
Trebuie avute în vedere şi dispoziţiile art. 1899 alin. (2), art. 1898 şi ale art. 967 alin. (2) C. civ., conform cărora buna-credinţă şi valabilitatea cauzei actului juridic se prezumă până la proba contrară.
In cauză, această probă contrară nu a fost făcută în ceea ce priveşte pe cumpărătorii D. şi T., astfel că nu au fost răsturnate aceste prezumţii. La momentul încheierii celor două contracte de vânzare-cumpărare, cumpărătoarele D. şi T. au fost în imposibilitate de a verifica legalitatea acestei preluări; iar în cauză reclamantele nu au susţinut (şi nici nu au dovedit ca atare) faptul că ar fi adus ele însele la cunoştinţă cumpărătoarelor sau acestea ar fi putut cunoaşte în alt mod vreun element carc să lc fi dat posibilitatea de a cunoaşte viciul preluării imobilului de cătrc stat.
Dc accea, instanţa constată că, în condiţiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, contractele de vânzare-cumpărare încheiate între R. SA şi
D.M. şi T.R., deşi încheiate de cătrc un vânzător neproprietar, nu sunt nule absolut, de vreme ce au fost încheiate cu bună-credinţă cel puţin din partea cumpărătorilor.
Instanţa constată însă că în aceasta analiză sunt puse în discuţie două aspecte, anume pe de o parte, faptul că vânzarea s-a făcut de către un neproprietar, iar pe de altă parte, faptul că vânzarea s-a făcut cu încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 85/1992, deci cu nerespectarea însăşi a dispoziţiilor legale cu privire la obiectul contractului, dispoziţii a căror nerespectare este sancţionată cu nulitatea absolută, expresă chiar în condiţiile art. 19 din Legea nr. 85/1992.
Articolul nr. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 tranşează în mod indubitabil primul aspect arătat, anume situaţia vânzării de către un neproprietar. Se pune însă problema dacă acelaşi text acoperă şi nele-galitatea contractelor determinate de încălcarea dispoziţiilor impe-
rative ale Legii nr. 85/1992 cu privire la obiectul vânzării. In această analiză instanţa consideră că dispoziţiile art. 46 alin. (2) acoperă şi acest motiv de nulitate a contractelor. Astfel, art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 prevede că „actele juridice de înstrăinare (...) având ca obiect imobile preluate fară titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat de bună-credinţă”. Textul nu distinge între diferitele actc normative în baza cărora s-a efectuat vânzarea, astfel că în interpretarea lui trebuie să se considere că a avut în vedere toate actele normative care, în decursul timpului, au permis vânzarea cătrc chiriaşi a imobilelor ocupate, deci şi Legea nr. 85/1992.
Acest text a avut în vedere aşadar şi dispoziţiile art. 19 din Legea nr. 85/1992 (conform cărora contractele încheiate asupra unor imobile care „au fost trecute în proprietatea statului” sunt nule absolut, fară nicio distincţie în raport de buna sau reaua-credinţă a părţilor). De aceea, împrejurarea că legiuitorul nu a făcut nicio distincţie confirma instanţei concluzia ca art. 46 alin. (2) a avut un efect de modificare a dispoziţiilor art. 19 din Legea nr. 85/ 1992, faţă de regulile aplicabile succesiunii în timp a legilor.
Pentru aceste considerente a fost respinsă pretenţia reclamantelor de constatare a nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 219/85/1994 şi 475/85/1994, ca fiind neîntemeiată.
A fost respinsă şi cercrea reclamantelor de rcfacere a situaţiei anterioare acestor contracte în sensul restabilirii dreptului de pro-
prictatc al Statului român (astfel a fost formulată această pretenţie de către reclamante), întrucât acest efect se produce ca urmare a desfiinţării contractelor, desfiinţare pe care instanţa nu o va dispune, iar pe de altă parte, întrucât Statul român nu a avut niciodată proprietatea, deci chiar dacă aceste contracte s-ar fi desfiinţat, nu s-ar fi putut „restabili" proprietatea Statului român (anularea unui act juridic atrage într-adevăr restituirea prestaţiilor şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, dar restituirea proprietăţii către vânzător s-ar face numai în măsura în care acesta ar fi fost proprietar, altfel se ajunge la concluzia absolut ilogică că vânzătorul neproprietar ar deveni proprietar tocmai ca efect al desfiinţării actului de vânzare-cumpărare).
Pentru aceleaşi argumente dezvoltate mai sus, a fost respinsă şi cererea reclamantelor de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1163/1999 încheiat de pârâţii G. şi D.M., ca fiind neîntemeiată, de prezumţia de bună-credinţă bucurându-se şi cumpărătorii G. deopotrivă, prezumţie care nu a fost răsturnată în niciun fel, iar vânzarea de către un neproprietar (D.M.) nu atrage prin ea însăşi nulitatea absolută.
In ceea ce priveşte cererca de revendicare formulată de reclamanţi, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor Municipiul Bucureşti şi T.R. şi va respinge cererea de revendicare împotriva acestora, ca atare. Astfel, acţiunea în revendicare reprezintă acţiunea pretinsului proprietar neposesor împotriva posesorului
neproprietar. In cauză, Municipiul Bucureşti şi T.R. nu au posesia imobilelor obiect al litigiului, Municipiul Bucureşti înstrăinând către
D. şi T., iar pârâta T. pierzând posesia imobilului ca efect al executării silite. Imobilele obiect al cauzei sunt în prezent în posesia cumpărătorilor G. şi a intervenienţilor C.
Instanţa a soluţionat pe fondul cauzei acţiunea în revendicare în contradictoriu cu pârâţii G.G. şi G.A., aceştia fiind posesorii actuali ai imobilului din Bucureşti, str. C.D. nr. 19, et. 1, ap. 2, sector 1, obiect al contractului de vânzare-cumpărare nr. 1163/1999.
In ce priveşte această pretenţie s-a constatat că reclamantele au făcut dovada că sunt proprietarele imobilului cu actele menţionate mai sus, proprietate dobândită prin succesiune de la adevăraţii proprietari, în vreme ce pârâţii G. au contractat cu un neproprietar (D.M.), care nu putea şi nu le-a transmis niciodată dreptul de proprietate.
Pârâţii G. au invocat ca mod de dobândire de către ei a dreptului de proprietate contractul de vânzare-cumpărare nr. 1163/2002 încheiat cu D.M., aceasta dobândind, la rândul ei, prin contractul de vânzare-
cumpărare nr. 475/85/1994 închciat cu Municipiul Bucureşti. Au invocat sub acest aspect buna lor crcdinţă, dar şi a autorului lor D.M., precum şi eroarea comună, invincibilă, în carc s-au aflat, atât ci, cât şi autoarea lor.
Instanţa a constatat că apărările pârâţilor G. referitoare la buna lor credinţă nu pot căpăta în nicio situaţie relevanţă privind cererea de revendicare imobiliară.
Vânzătorul Municipiul Bucureşti nu a deţinut niciodată dreptul de proprietate asupra imobilului, astfel că nici nu l-a putut transmite prin act juridic către cumpărătoarea D.M. La fel D.M., nedobândind niciodată proprietatea, n-a putut-o transmite către soţii G.
De aceea, comparând titlurile de proprietate ale părţilor, instanţa nu poate concluziona altceva decât că reclamantele au dobândit în mod valabil proprietatea, în vreme ce pârâţii G. au contractat cu un neproprietar, care nu le putea transmite şi nu le-a transmis dreptul de proprietate.
Rămâne irelcvantă în ce priveşte acţiunea în revendicare imobiliară buna-credinţă a pârâţilor (sau autorilor) la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare şi dispoziţiile Legii nr. 10/2001. In cadrul acţiunii în revendicare imobiliară buna-credinţă se analizează doar în situaţia în carc niciuna dintre părţi nu are titlu de proprietate, situaţie în carc se dă câştig de cauză părţii carc arc posesia mai bine caracterizată. Buna-credinţă nu duce prin ea însăşi şi în lipsa unui titlu provenind de la adevăratul proprietar la dobândirea dreptului de proprietate imobiliară. Singura situaţie în care buna-credinţă la încheierea unui act juridic cu un neproprietar poate prezenta relevanţă în dobândirea drepturilor reale imobiliare este uzucapiunea de 10-20 ani, însă atunci dobândirea proprietăţii nu este efect imediat şi direct al actului încheiat cu neproprietarul şi al bunei-credinţe, ci se produce ca urmare a exercitării unei posesii utile pe toată durata prescrisă de lege.
Aşadar, chiar reglementarea instituţiei uzucapiunii de 10-20 ani este confirmarea faptului că actul de vânzare încheiat cu un neproprietar nu are ca efect dobândirea proprietăţii imobiliare de către cumpărătorul de bună-credinţă, căci titlul provenit de la neproprietar nu este suficient prin el însuşi pentru dobândirea proprietăţii, ci pentru dobândirea proprietăţii se cere drept condiţie şi exercitarea ulterioară a unei posesii pe tot timpul prescris de lege (şi aceasta prin opoziţie cu situaţia bunurilor mobile unde cumpărătorul de bună-credinţă de la neproprietar, dobândeşte de îndată proprietatea, conform art. 1909 C. civ.).
A interpreta acum că buna-credinţă la încheierea actului cu un neproprietar are drept consecinţă dobândirea a însuşi dreptului de proprietate semnifică asumarea încălcării textelor Codului civil care reglementează instituţia uzucapiunii scurte şi a consacra prin creaţii pur teoretice (apărute în literatura şi practica judiciară, fară prevedere legală şi care, dimpotrivă, sunt combătute în mod direct de cadrul legislativ actual privitor la instituţia uzucapiunii scurte asupra imobilelor) o prescripţie instantanee asupra imobilelor, similar cu art. 1909 C. civ. Concluzia evident nu poate fi acceptată.
Buna-credinţă mai poate interesa, totodată, valabilitatea actului de vânzare-cumpărare ca act juridic. Contractul de vânzare-cumpărare reprezintă un acord de voinţă între vânzător şi cumpărător a cărui valabilitate se analizează prin prisma dispoziţiilor art. 948 C. civ.
(consimţământ, capacitate, obiect şi cauză). In cazul vânzării de către un neproprietar, actul juridic ca acord de voinţă poate să îndeplinească toate aceste condiţii de valabilitate prevăzute de art. 948 C. civ., însă oricum efectul transferului dreptului de proprietate nu se produce pentru simplul motiv că dreptul nu aparţine vânzătorului şi, deci, nu poate fi transmis de către acesta (am arătat deja că aceasta este raţiunea uzucapiunii scurte).
In ce priveşte Legea nr. 10/2001 şi în mod special art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, instanţa constată că acestc dispoziţii nu aduc nicio noutate în privinţa celor enunţate mai sus.
Legea nr. 10/2001 reglementează doar măsurile reparatorii în raportul dintre „persoana îndreptăţită” şi organele şi unităţile deţinătoare (publice, ale administraţiei, regii autonome sau societăţi cu capital de stat şi organizaţii cooperatiste), deci în raporturile cu alţii decât persoanele fizice cumpărătoare de la stat. Acest fapt reiese cu claritate din analiza coroborată a art. 1 şi 20, astfel: art. 1 relevă că legea vizează acordarea de măsuri reparatorii, în natură sau prin echivalent, iar art. 20 şi urm., prevăzând procedura de acordare a acestor măsuri reparatorii, vorbeşte de notificarea deţinătorului unitate la care statul este asociat sau acţionar majoritar, organ al administraţiei publice, organizaţie cooperatistă sau orice altă persoană juridică şi de actele pe care aceste organe le emit în finalitatea acordării măsurilor reparatorii.
Niciun text din această lege nu vizează raportul juridic direct dintre proprietarul deposedat şi cumpărătorul persoană fizică de la stat, acest raport juridic rămânând supus pe deplin Codului civil, cu excepţia art. 46. Incidenţa art. 46 din Legea nr. 10/2001 în raporturile dintre adevăratul proprietar şi cumpărătorul de la stat se limitează însă
exclusiv la situaţia acţiunii în declararca nulităţii actului juridic, la analiza valabilităţii actului de vânzare-cumpărare ca act juridic. Acest text nu se referă la raporturile dintre cumpărător şi proprietarul deposedat în materia revendicării, nu modifică principiile comparării titlurilor şi nici nu declară preferabil titlul subdobânditorului de la stat faţă de actul opus de un verus dominus. Textul nu se referă la raporturile dintre cumpărător şi proprietarul deposedat în materia revendicării, el nu modifică principiile comparării titlurilor şi nici nu declară preferabil titlul subdobânditorului de la stat faţă de actul opus de un verus dominus.
Intr-adevăr, art. 18 lit. d) din Legea nr. 10/2001 prevede că măsurile reparatorii se stabilesc numai prin echivalent în cazul în care imobilul a fost vândut chiriaşului cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. Textul este perfect logic, având în vedere că domeniul de aplicare a legii vizează exclusiv raporturile dintre „persoana îndreptăţită” şi acele organe şi instituţii menţionate în art. 20 şi nu semnifică decât că, în situaţia în care imobilul a fost deja vândut, organele şi instituţiile publice menţionate la art. 20 nu mai pot dispune ele însele restituirea în natură, pentru simplul motiv că bunul nu se mai află în deţinerea lor. Iar în aceste cazuri, la cererea proprietarului deposedat, aceste unităţi vor trebui să plătească acestuia despăgubiri. Aceste dispoziţii nu pot fi însă aplicatc în raporturile dintre proprietarul deposedat şi cumpărătorul de la stat în cadrul acţiunii în revendicare în justiţie, pentru simplul motiv că Legea nr. 10/2001 nu reglementează aceste raporturi.
Iar în ceea ce priveşte art. 21 alin. final din Legea nr. 10/2001, acesta trebuie avut în vedere tot raportat la obiectul de reglementare al Legii nr. 10/2001 - raporturile dintre „persoana îndreptăţită” şi unităţile strict menţionate în art. 20. Se reglementează în acest text că, în cazul în care persoana îndreptăţită nu a adresat notificarea către unitatea deţinătoare în termenul prevăzut, aceasta pierde dreptul de a solicita în justiţie măsurile reparatorii de la unităţile menţionate în art. 20 şi în condiţiile Legii nr. 10/2001. Aşadar, această procedură prealabilă a notificării vizează tot obţinerea măsurilor reparatorii de la unităţile menţionate în art. 20, fară să fie o condiţie de admisibilitate a acţiunii în revendicare de drept comun împotriva cumpărătorului de la stat.
Opinia contrară celor afirmate de instanţă mai sus, anume ca Legea nr. 10/2001 ar viza şi cererea de revendicare a adevăratului proprietar împotriva cumpărătorului de la stat şi chiar ar acorda preferinţa „dreptului” cumpărătorului (de bună-credinţă) în cadrul acestei revendicări
de cătrc adevăratul proprietar ar atrage consecinţe inacceptabile în raport de principiile fundamentale ale dreptului.
Având în vedere că „dreptul” cumpărătorului nu s-a dobândit ex contractu, prin transmitere de la vânzător, prin interpretarea textului art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, în sensul că acordă preferinţă „dreptului” cumpărătorului, se ajunge la consecinţa că acest „drept” al cumpărătorului a fost constituit chiar prin lege, s-a născut ex lege, tocmai din art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 (sau, eventual, din
art. 9 din Legea nr. 112/1995). Insă această naştere ex lege a „dreptului” cumpărătorului nu s-ar putea face decât în detrimentul dreptului adevăratului proprietar deposedat de statul comunist, căci ipoteza fundamentală a cauzei este tocmai aceea că preluarea imobilului de către stat s-a făcut fară titlu, deci nu a operat transferul proprietăţii către stat, iar reclamanţii nu au pierdut niciodată dreptul de proprietate.
In ultimă analiză, aceasta ar semnifica că recunoaşterea „dreptului" cumpărătorului s-ar face prin „confiscarea” concomitentă a proprietăţii de la adevăratul proprietar. Adevăratul proprietar şi-ar pierde dreptul de proprietate chiar efect al Legii nr. 10/2001 (sau Legii nr. 112/1995, în funcţie de legea considerată ca reprezentând izvorul dreptului cumpărătorului), aceeaşi lege carc a „constituit” dreptul cumpărătorului. Această pierdere a proprietăţii de către adevăratul proprietar ar fi o „expropriere” dincolo de limitele permise constituţional. Sc ajunge la încălcarea flagrantă a dreptului la proprietate, reglementat ca drept fundamental de Constituţia României (art. 44 în Constituţia revizuită) şi de art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, convcnţie ratificată de România.
Articolul 1 din acest prim protocol stabileşte: „Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauza de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale le dreptului internaţional”. Iar Constituţia României prevede că „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauza de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”.
Trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 20 din Constituţia României, care acordă preeminenţa normei internaţionale în materia drepturilor fundamentale ale omului (devenită drept intern, de altfel, conform art. 11 din Constituţie). Mai departe în analiza completă a legii, anumite elemente fundamentale ale teoriei dreptului trebuie avute în vedere:
Sistemul de drept al unui stat nu este suma aritmetică a normelor juridice existente, ci este un ansamblu organizat, structurat într-un sistem, după anumite reguli şi principii urmărind o anumită finalitate. Unul dintre acestc principii este că izvoarele de drept sunt ierarhizate în forţa lor juridică, după cum şi normele juridice instituite sau
recunoscute prin aceste izvoare de drept au caracter şi rol diferit. In ierarhizarea izvoarelor de drept, Constituţia ocupă locul suprem, legea (în sensul strict al termenului) fiind un act normativ cu o forţă infe-
rioară. In mod corespunzător, în funcţie de modul de instituire sau recunoaştere de către autoritatea publică, în clasificarea normelor juridice, cele cu valoare de principiu general, aplicabile întregului drept al statului şi care călăuzesc, vizează şi orientează întregul sistem de drept şi aplicarea dreptului sunt principiile fundamentale, care îşi găsesc consacrarea şi în actul normativ cu forţa juridică supremă -legea fundamentală. Un asemenea principiu fundamental este dreptul la proprietate, principiu general aplicabil întregului sistem de drept, reglementat prin norme juridiec prohibitive (este interzisă lipsirea de proprietate) şi imperative, neadmiţând derogare în realizarea sa.
Mai departe, plecând de la caracterul de sistem organizat, structurat, al dreptului, în activitatea de aplicarc a legii (pc care o înfăptuieşte şi instanţa) interpretarea şi aplicarca dreptului trebuie să fie sistemică, anume să se facă prin verificarea corespondenţei normelor juridice în raport de ierarhia lor. Iar în verificarea eventualelor coliziuni de norme juridice, trebuie respectată aceeaşi ierarhic a izvoarelor de drept şi normelor juridiec.
De la început aşadar, chiar de la activitatea de interpretare (parte a activităţii de aplicare a dreptului) instanţa trebuie să interpreteze norma juridică inferioară în sensul care ar da satisfacţie normei juridice superioare şi principiului fundamental. Dar chiar şi când în această activitate judecătorul apreciază că o normă juridică instituită printr-o lege (în sensul strict al termenului) sau hotărâre de guvern este susceptibilă totuşi de o interpretare care contravine unei norme juridice superioară ca forţă juridică - mai mult, un principiu fundamental, şi consacrată printr-un izvor de drept cu o forţă juridică superioară - chiar legea fundamentală, instanţa este datoare să facă aplicarea efectivă cu întâietate a principiului fundamental consacrat prin actul normativ superior ca forţă juridică.
Aceasta este situaţia în cauza prezentă, unde aceste reguli fundamentale ale teoriei dreptului nu trebuie considerate ,revoluţionate” prin apariţia Legii nr. 10/2001, ci, dimpotrivă, Legea nr. 10/2001 tre
buie, consideră instanţa, interpretată şi în final aplicată corclat cu aceste instituţii fundamentale. Instanţa este datoare să interpreteze Legea nr. 10/2001 în mod sistemic, prin raportare la normele juridice superioare ca forţă juridică, într-un mod care să nu contravină principiului fundamental al respectului dreptului de proprietate. Iar dacă se constată totuşi că această interpretare coroborată nu este posibilă, în final, în aplicarea legii nu poate da relevanţă „interpretării" unei norme juridice dintr-o lege care contravine principiilor fundamentale consacrate în convenţiile internaţionale la care România este parte şi în Constituţie.
Adoptând soluţia contrară, de a acorda preferinţă normei juridice inferioare, se înfrâng în mod inacceptabil principiile fundamentale ale dreptului şi ale statului de drept, supremaţia Constituţiei şi a principiului fundamental. Concluzia instanţei este, aşadar, că Legea nr. 10/2001 nu acordă nicăieri preferinţă cumpărătorului de la stat în faţa lui verus dominus, iar în interpretarea acestei legi trebuie să fie dată prevalenţa principiului fundamental al respectării dreptului de proprietate. Dar, chiar dacă se trecc peste împrejurarea că Legea nr. 10/2001 nu conţine nicăieri vreun text carc să vizeze revendicarea dintre proprietarul deposedat şi cumpărătorul de la stat şi se apreciază, în interpretarea acestei legi, că legiuitorul a intenţionat totuşi asta, o aplicare în acest sens a acestei interpretări (deci în sensul acordării de preferinţă „dreptului” cumpărătorului de la stat) este exclusă şi se impune a fi înlăturată, întrucât contravine dreptului de proprietate, drept fundamental recunoscut prin convenţiile internaţionale la care România este parte, iar art. 20 din Constituţia României impune preeminenţa nomelor internaţionale.
In concluzia celor expuse, s-a admis cererea, s-a constatat dreptul de proprietate al reclamantelor asupra imobilului ocupat de pârâţii G. şi a obligat pe pârâţii G.G. şi G.A. să lase reclamantelor proprietatea şi posesia acestuia.
Instanţa a admis excepţia inadmisibilităţii pretenţiei reclamantelor de a se dispune reînscrierea dreptului de proprietate asupra imobilelor în litigiu în registrele de publicitate imobiliară, întrucât în condiţiile Legii nr. 7/1996, cererile privind publicitatea imobiliară urmează o anumită procedură, care nu poate fi urmată în prezenta cauză (deschiderea cărţii funciare a imobilului etc.).
In ce priveşte cererea de intervenţie formulată de C.E.M. şi C.S., instanţa constată următoarele:
Prima pretenţie formulată de intervenienţi, având ca obiect constatarea că sunt dobânditori de bună-credinţă, este, consideră instanţa, inadmisibilă întrucât s-a cerut constatarea unei situaţii de fapt, anume că intervenienţii au fost de bună-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1545/2002. Intervenienţii nu au solicitat să se constate că sunt proprietari, deci să se constate dreptul lor asupra imobilului, cerere care ar fi fost perfect admisibilă, ci să se constate că sunt dobânditori de bună-credinţă. Or, în condiţiile art. 109 şi 111 C. proc. civ., se poate cere în justiţie doar recunoaşterea unui drept (sau inexistenţa unui drept), iar nu şi a unei situaţii de fapt.
Va fi însă admisă pretenţia de constatare a valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare nr. 1545/2002. Astfel, cum s-a arătat deja mai sus, valabilitatea unui act juridic semnifică respectarea condiţiilor legale cu privire la consimţământ, obiect, cauză şi capacitate, iar aceste condiţii sunt îndeplinite în ce priveşte contractul intervenienţilor, nicio probă contrară nefacându-se în cauză. Intervenienţii au cumpărat de la adjudecatarii B. şi P., cu bună-credinţă de necontestat, vânzătorii dobândind la rândul lor imobilul prin adjudecare. De aceea, instanţa a constatat valabilitatea acestui contract de vânzare-cumpărare.
Notă: Pentru situaţia juridică creată de acelaşi decret regal, a se vedea şi decizia civilă nr. 462R din data de 7 martie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, nepublicată.
în această cauză, prin sentinţa civilă nr. 1114 din 13 februarie 2004 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, a fost respinsă acţiunea reclamantei C.M.S.M. în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, B.F., B.FI., F.J. şi F.E., ca neîntemeiată având ca obiect constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 85/1992 şi revendicarea imobilului.
Prin decizia civilă nr. 184 din 21 februarie 2005 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti a fost admis apelul declarat de apelanta-reclamantă, a fost schimbată în parte sentinţa atacată în sensul că s-a admis acţiunea precizată; s-a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 587/85/1993 încheiat între SC R. SA şi
B.F. şi B.FI. şi nr. 568/85/1994 încheiat între SC R. SA şi F.J. şi F.E.; au fost obligaţi pârâţii B.F. şi B.FI. să lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul nr. 1 situat la parterul imobilului din str. P.P. nr. 5, sector 1, pârâţii F.J. şi F.E. să lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul nr. 2 situat la etajul 1 al imobilului din str. P.P. nr. 5, sector 1; pârâtul Municipiul Bucureşti să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie terenul în suprafaţă de 273,41 mp; au fost menţinută dispoziţia sentinţei privind soluţio
narea excepţiei lipsei calităţii procesuale active a Municipiului Bucureşti şi a cererilor de intervenţie.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de apel a reţinut în
esenţă următoarele:
Conform art. 7 alin. (2) din Legea nr. 85/1992, pot fi vândute locuinţele care înainte de 6 martie 1945 au aparţinut instituţiilor de stat, regiilor autonome şi societăţilor cu capital de stat care şi-au încetat existenţa după această dată sau, după caz, au devenit prin reorganizare unităţi economice sau bugetare de stat. Conform art. 19 din Legea nr. 85/1992, contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dispoziţiilor Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi sunt lovite de nulitate absolută.
Imobilul în speţă a fost preluat de stat prin Decretul nr. 363/1948 prin care au fost anulate Jurnalul Consiliului de Miniştri nr. 3819 din 11 decembrie 1922 şi a Decretului regal nr. 5718 din 26 decembrie 1922, în baza cărora terenul în care este inclus şi cel în speţă a fost vândut funcţionarilor C.F.R. pentru construirea de locuinţe.
Tribunalul a considerat că art. 7 alin. (2) din Legea nr. 85/1992 se referă la imobilele care în mod efectiv înainte de 6 martie 1945 au aparţinut instituţiilor de stat, iar nu la cele care au fost trecute cu efect retroactiv prin decizii, de cele mai multe ori abuzive, date de regimul politic venit la putere după 6 martie 1945. Această interpretare este confirmată de edictarea ulterioară a Legilor nr. 112/1995 şi nr. 213/1998, nr. 10/2001.
Or, imobilul în cauză a fost proprietatea unor persoane fizice din anul 1922 până în 1948, construcţia fiind edificată în 1931, de către autorul reclamantei. Faptul că P.E. a dobândit terenul prin actul nr. 28079/1928 încheiat sub condiţia de a edifica o construcţie până în 1929 şi că în realitate construcţia a fost realizată în 1931, nu are nicio relevanţă în cauză întrucât în speţă nu s-a făcut dovada rezilierii acelui contract conform art. 1021 C. civ., iar aceasta nu reprezintă un motiv de nulitate care să poată fi invocat de terţi. Prin urmare, contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 85/1992 cu privire la un imobil ce nu făcea obiectul acestei legi, cu încălcarea art. 7 alin. (2) din lege, sunt nule absolut în temeiul art. 19 al Legii nr. 85/1992.
Nu se poate reţine apărarea intimaţilor în sensul că au fost de bună-credinţă la încheierea contractelor, fiind aplicabil art. 46 alin. (2) teza finală din Legea nr. 10/2001, luând în considerare că potrivit art. 46 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile care cad sub incidenţa acestei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării. Prin alin. (2) al aceluiaşi articol se edictează o excepţie de la prevederea alin. (1) în sensul că pentru imobilele fără titlu toate actele juridice de înstrăinare sunt nule absolut, indiferent dacă au fost
încheiate sau nu cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării, singura excepţie pentru cazul în care aceste legi s-ar fi respectat, fiind buna-credinţă. Or, în speţă, au fost încălcate norme imperative sancţionate[ cu nulitatea absolută chiar de Legea nr. 85/ 1992.
în ceea ce priveşte capătul de cerere privind revendicarea imobilului, Curtea, în temeiul art. 6 din Legea nr. 213/1998, constată că imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil, întrucât decretul nr. 363/1948, act de autoritate a fost emis cu nerespectarea art. 480 C. civ., a Constituţiei în vigoare la acea dată, fără a fi respectat dreptul de proprietate al autorilor reclamantei, subdobânditori ai terenului şi constructori ai edificiului fără a li se plăti despăgubiri şi fără a exista o cauză de utilitate publică pentru a justifica această măsură.
împotriva acestei decizii au fost formulate recursuri de către pârâţii
B.F. şi B.FI., Municipiul Bucureşti, F.J. şi F.E.
Recurenţii-pârâţi B.F. şi B.FI., F.J. şi F.E. au invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 şi pct. 9 C. proc. civ., susţinând greşita soluţionare a cererii de revendicare şi aspecte legate de buna lor credinţă la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.
Recurentul Municipiul Bucureşti a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 9
C. proc. civ., susţinând, în esenţă, argumente legate de buna-credinţă a părţilor, faptul că în cazul vânzării bunului altuia sancţiunea este nulitatea relativă pe care o pot invoca părţile, iar nu nulitatea absolută şi că reclamanta nu ar avea calitatea să ceară nulitatea contractelor, făcându-se referire şi la dispoziţiile Legii nr. 112/1995 şi că reclamanta nu putea decât să ceară despăgubiri conform Legii nr. 10/2001.
Soluţionând recursul formulat de recurenţii-pârâţi, Curtea constată următoarele:
S-a invocat, în contextul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., că în mod greşit instanţa de apel a admis cererea de revendicare, soluţia şi
analiza instantei de fond fiind corecte.
Curtea constată că dezlegarea cauzei depinde într-adevăr în mod esenţial de aprecierea asupra titlului invocat de reclamantă asupra imobilului şi de aprecierea asupra legalităţii preluării imobilului de la autorul acestuia P.E.
într-adevăr, astfel cum au constatat şi instanţele anterioare autorul reclamantei P.E. a încheiat actul de vânzare-cumpărare cu vânzătoarea N.M. nr. 28079 din 3 august 1928 prin care se stabileau următoarele: „această vânzare a terenului o fac sub condiţia expresă ca dl. cumpărător să construiască pe acest teren o clădire, şi anume s-o termine definitiv până la Sf. Dumitru 1929. în cazul în care dl. cumpărător nu şi-ar îndeplini exact această obligaţiune se stipulează că vânzarea este deplin drept reziliată, fără somaţie, punere în întârziere sau orice altă formalitate de orice natură şi Casa Muncii C.F.R. redevine proprietara de drept şi exclusiv asupra acestei parcele”.
Această obligaţie a fost preluată identic astfel cum figura în actul de vânzare-cumpărare prin care N.M. şi N.C. dobândiseră la rândul lor imobilul şi cum figura în decretul regal prin care se încuviinţase parcelarea şi vânzarea terenului către persoane fizice.
în cauză, din probele administrate (autorizaţie de construire, contractul de construire încheiat de autorul reclamantei în anul 1930 şi expertiza efectuată) a rezultat că autorul reclamantei C.M.S.M. nu a edificat construcţia până la termenul limită stabilit prin contractul de dobândire a terenului, ci abia în anul 1931. în raport însă de calificarea clauzei menţionată mai sus ca fiind condiţie - modalitate a actului juridic sau simpla obligaţie contractuală şi pact comisoriu, acest fapt poate căpăta sau nu relevanţă. Se pune aşadar în cauză problema de a interpreta această clauză, anume dacă instituie o condiţie - modalitate a actului juridic sau o simplă obligaţie a cărei nerespectare atrage desfiinţarea contractului şi asociată cu includerea unui pact comisoriu de grad 4.
Diferenţa este esenţială, întrucât: în vreme ce condiţia ca moda-
litate a actului juridic acţionează în sensul desfiinţării contractului de drept, automat şi fără ca însuşi creditorul să poată interveni, dacă doreşte, pentru a salva actul juridic, prin neinvocarea condiţiei; simpla obligaţie contractuală, chiar însoţită de un pact comisoriu de gradul cel mai energic, lasă deplina libertatea creditorului să decidă dacă înţelege să obţină desfiinţarea contractului (ca urmare a neîndeplinirii obligaţiei) sau să ceară executarea silită sau să lase pur şi simplu nesancţionată această neexecutare.
Diferenţa se reflectă şi pe plan probatoriu: dacă desfiinţarea contractului ca efect al îndeplinirii condiţiei rezolutorii operează chiar dincolo de voinţa creditorului rezultă că odată dovedită îndeplinirea condiţiei rezolutorii se constată imediat drept consecinţă desfiinţarea contractului, operată automat; dacă se constată neîndeplinirea unei obligaţii contractuale (însoţită de un pact comisoriu) nu rezultă câtuşi de puţin că actul juridic a fost desfiinţat, atâta timp cât nu se probează că voinţa creditorului a fost să uzeze de pactul comisoriu şi să sancţioneze neîndeplinirea obligaţiei prin desfiinţarea contractului. Mai trebuie să se dovedească şi că această voinţă a fost manifestată în termenul de prescripţie. într-adevăr, această manifestare de voinţă nu trebuie să îndeplinească nicio condiţie de formă în cazul unui pact comisoriu de gradul 4, dar aceasta nu înseamnă că automat, la neîndeplinirea obligaţiei, rezoluţiunea sau rezilierea convenţiei se activează, aceasta depinde exclusiv de voinţa creditorului care decide dacă doreşte sau nu să uzeze de facultatea pe care o are deschisă sau înţelege să lase mai departe contractul, deşi o obligaţie nu a fost executata de debitor.
Asupra acestei calificări au şi diferit opiniile instanţei de fond (care
face referire la noţiunea de „condiţie” ferindu-se însă să facă susti>nerea completă a ideii unei „condiţii rezolutorii”) şi instanţei de apel, care a apreciat că este vorba de o simpla obligaţie contractuală.
Făcând această analiză Curtea apreciază de asemenea că în cauză nu poate fi vorba de o condiţie ca modalitate a actului juridic, ci de o simplă obligaţie contractuală, însoţită de un pact comisoriu de grad 4. Astfel, condiţia rezolutorie consta într-un eveniment viitor a cărui îndeplinire atrage desfiinţarea contractului. Or, în cauză sancţiunea desfiinţării contractului este prevăzută nu pentru îndeplinirea condiţiei de a edifica construcţia, ci pentru neîndeplinirea acesteia, deci nu poate fi vorba de o condiţie rezolutorie.
Nu poate fi vorba evident nici de o condiţie suspensivă, întrucât aceasta semnifică faptul că raportul juridic ia naştere doar la momentul îndeplinirii condiţiei, or în cauză actul de vânzare-cumpărare este conceput în sensul că se va desfiinţa în cazul neîndeplinirii obligaţiei de edificare a construcţiei. De aceea, Curtea concluzionează că sin-
gura interpretare care poate fi dată clauzelor menţionate este aceea că prevăd o obligaţie contractuală însoţită de un pact comisoriu de grad 4.
Or, astfel cum s-a arătat mai sus, pentru a proba desfiinţarea contractului cu pact comisoriu trebuie dovedit că însuşi creditorul obligaţiei neexecutate a înţeles să uzeze de facultatea sa de a invoca neexecutarea
contractului de către partea adversă, aceasta nefiind prezumată.
în cauză, nu există nicio dovadă a acestei voinţe a creditorului vânzător sau a Casei de Muncă C.F.R., dimpotrivă, din probele administrate rezultă că autorul reclamantei a continuat să stăpânească imobilul sub nume de proprietar până la Decretul nr. 363/1948.
De aceea, Curtea constată că titlul de proprietate invocat de reclamanta C.M.S.M. asupra imobilului (cumpărare asupra terenului şi accesiune asupra construcţiei edificată pe acest teren) sunt valabile şi fac dovada dobândirii de către autorul reclamantei a proprietăţii.
Mai departe, se pune problema de a stabili dacă preluarea imobilului de către statul comunist în condiţiile Decretului nr. 363/1948 şi Decretului nr. 226/1949 a fost preluare legală şi dacă valorează preluare cu titlu.
Curtea constată că această preluare nu poate fi considerată făcută cu titlu întrucât încalcă dispoziţiile Constituţiei în vigoare la acel moment şi ale art. 480 C. civ. Astfel, Decretul nr. 363 din decembrie 1948 prevedea că se anulează orice transmisiuni şi constituiri de drepturi reale intervenite cu privire la terenul din C.G. nr. 159-166 proprietatea Casei Muncii C.F.R. şi că Administraţia Publică Autonomă a Căilor Ferate Române reintră în proprietatea terenului; iar prin Decretul nr. 226/1949 se adaugă că şi construcţiile urmează soarta terenului, reintrând în proprietatea Departamentului C.F.R. Aceste acte normative au fost adoptate sub imperiul Constituţiei României din anul 1948, care în art. 8 recunoştea şi garanta în mod expres, cu rang de principiu,
dreptul de proprietate particulară. în aceste condiţii, se constată că preluarea terenului şi a construcţiilor în condiţiile celor două decrete mentionate mai sus încalcă ordinea constitutională a vremii, căci
această situaţie nu se putea încadra în niciuna din dispoziţiile de excepţie ale art. 10 şi 11 din Constituţia României.
Iar art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/ 1998 tranşează clar problema valabilităţii preluării de către stat, reglementând expres că sunt preluate cu titlu doar imobilele care au intrat în proprietatea statului cu respectarea legilor şi a Constituţiei în vigoare la data preluării, Constituţia impu-nându-şi supremaţia în orice ordine constituţională succedata în timp.
Curtea constată, aşadar, că, odată ce preluarea imobilului nu a avut loc în mod legal, autorul reclamantei şi reclamanta nu au pierdut niciodată proprietatea imobilului.
Mai departe, Curtea constată că în mod corect instanţa de apel a apreciat că imobilul nu poate fi considerat ca fiind unul aflat sub incidenţa art. 7 alin. (2) din Legea nr. 85/1992, anume care să fi aparţinut înainte de 6 martie 1945 unei instituţii de stat, regie autonomă sau societate cu capital de stat. într-adevăr, acest text nu poate avea în vedere decât imobilele care efectiv au aparţinut înainte de 6 martie 1945 unei asemenea instituţii, iar nu cele care au intrat în proprietatea uneia prin efectul unui act normativ ulterior şi care a prevăzut efecte retroactive, astfel cum au fost Decretul nr. 363 şi Decretul nr. 262.
Aşa fiind, în condiţiile art. 19 din Legea nr. 85/1992, contractele de vânzare-cumpărare încheiate de recurenţii B. şi F. cu P.M.B. în condiţiile Legii nr. 85/1992 pentru imobile care nu cădeau sub obiectul de reglementare al acestui act normativ, sunt nule absolut pentru încălcarea normelor imperative.
în ce priveşte buna-credinţă a recurenţilor, Curtea constată că într-adevăr aceasta nu a fost combătută prin probele administrate, recurenţii beneficiind de prezumţia de bună-credinţă şi nefăcându-se în niciun fel proba contrară acestei prezumţii.
Pe de altă parte, buna-credinţă prezintă relevanţă în cauză, neputând acoperi cauza de nulitate decurgând din încălcarea dispoziţiilor imperative ale legii. Art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 prevede că buna-credintă salvează de la nulitate contractele de vânzare-cum-
părare încheiate de un vânzător neproprietar. Textul nu instituie însă o cauză de înlăturare a oricărei cauze de nulitate ar exista, ci numai pentru cauza de nulitate decurgând din vânzarea de către un neproprietar. în cauză însă nulitatea absolută a contractului este atrasă de nerespec-tarea dispoziţiilor imperative ale legii privind obiectul contractului, iar această cauză de nulitate nu poate fi acoperită prin buna-credinţă, întrucât nulitatea absolută nu poate fi acoperită sau validată în niciun fel.
Ceea ce a prevăzut art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată (fost art. 46), a fost că actele de înstrăinare încheiate pentru
imobile preluate fără titlu valabil de statul comunist sunt nule absolut pentru acest motiv al înstrăinării de către un neproprietar, însă această nulitate este înlăturată dacă părţile au acţionat cu bună-credinţă. Aşadar, textul a înţeles să instituie regula sancţiunii nulităţii absolute având drept cauză de nulitate lipsa titlului înstrăinătorului, şi ca excepţie cazul bunei-credinţe, fără însă să aibă ca preocupare alte cauze de nulitate. De altfel, acolo unde a dorit să aibă în vedere şi alte cauze de nulitate a făcut-o în mod expres, cum este cazul art. 45 alin. (5) (fost art. 46), când se prevede că indiferent de cauza de nulitate dreptul la acţiune se prescrie în termenul instituit.
Pentru aceste motive, Curtea constată corectă soluţia instantei de apel privind declararea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare şi, pe cale de consecinţă, în condiţiile art. 480 C. civ., apare ca fiind legală şi soluţia dată cererii în revendicare, întrucât reclamanta şi-a dovedit dreptul de proprietate, în vreme ce pârâţii B. şi F. nu pot invoca un titlu de proprietate valabil asupra imobilelor stăpânite.
Soluţionând recursul formulat de recurentul Municipiul Bucureşti, Curtea constată că este nefondat.
în ceea ce priveşte relevanţa bunei-credinţe care, în opinia recurentului, ar salva contractele de la nulitate, asupra faptului că aceasta nu validează şi nu acoperă nulitatea absolută prevăzută de art. 19 din Legea nr. 85/1992 (argumentele fiind evident identice şi în analiza recursului Municipiului Bucureşti). Pentru aceste motive, Curtea constată că criticile aduse de recurentul Municipiul Bucureşti sunt nefondate.
Analizând însă în cadrul acestui recurs motivul de recurs de ordine publică legat de calitatea procesuală pasivă a Municipiului Bucureşti în soluţionarea cererii de revendicare a terenului, în condiţiile art. 312
f 9 9
C. proc. civ., va fi casată în parte decizia recurată, anume doar cu privire la soluţionarea cererii de revendicare a terenului, va fi admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului Bucureşti privind revendicarea terenului, va fi desfiinţată în parte sentinţa instanţei de fond şi trimisă spre rejudecare la Judecătoria Sectorului 1 această cerere de revendicare a terenului în contradictoriu cu pârâţii B. şi F.
| ← Contract de vânzare-cumpărare. Transmiterea dreptului de... | Contract de vânzare-cumpărare. Dobândirea unui imobil în... → |
|---|
