Constituirea dreptului de superficie. Lipsa convenţiei între proprietarul terenului şi constructor. Situaţia juridică a părţilor. Titularul dreptului de servitute de trecere
| Comentarii |
|
C. civ., art. 492, art. 494, art. 616 Legea nr. 213/1998, art. 6
1. Existenţa dreptului de superficie în dreptul român rezultă indirect din normele ce reglementează accesiunea imobiliară, respectiv art. 492 C. civ., potrivit căruia orice construcţie aflată pe un teren este prezumată a fi proprietatea titularului dreptului de proprietate asupra terenului, până la proba contrarie. Rezultă din chiar textul de lege că pot exista excepţii de la regula accesiunii, adică situaţii în care construcţiile şi plantaţiile să nu aparţină proprietarului fondului. Prezumţia dreptului proprietarului terenului asupra construcţiei de pe teren este înlăturată dacă se dovedeşte că aceasta a fost efectuată de altă persoană, pe baza unei convenţii
care să justifice dobândirea de către constructor a dreptului de proprietate asupra construcţiei, cât şi a dreptului de folosinţă asupra terenului, aceste drepturi concretizând dreptul real de superficie.
în temeiul jurisprudenţei interne, dreptul de superficie rezultă numai din lege, din prescripţia achizitivă, din legat sau din acordul părţilor.
Prin urmare, dacă cel ce pretinde existenţa dreptului de superficie în patrimoniul său nu dovedeşte acordul proprietarului terenului la edificarea construcţiei sau celelalte modalităti, nu sunt îndeplinite condiţiile instituirii unui drept de superficie. Părţile se găsesc în acest caz în situaţiile prevăzute de art. 494 C. civ.
2. Conform art. 616 C. civ., proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nicio ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său pentru exploatarea fondului, cu îndatorirea de a-l despăgubi în proporţie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona.
Subiect al dreptului real de servitute nu poate fi decât proprietarul terenului înfundat, pentru că textul de lege utilizează această terminologie. Prin urmare, dacă cel ce pretinde recunoaşterea dreptului nu este proprietarul terenului, atunci dispoziţiile art. 616 C. civ. nu sunt aplicabile.
C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1459/R din 11 septembrie 2007, nepublicată
Prin cercrca înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea sub nr. 1057 din 9 februarie 2004, reclamantul O.T. a solicitat obligarea pârâtei SC F.P. SRL la ridicarca construcţiilor de pc terenul proprietatea lui, teren situat în comuna Voluntari, judeţul Ilfov, sau să fie îndrituit să ridice acestc construcţii pc cheltuiala pârâtei, precum şi la obligarea acesteia la plata de daune-interese pentru prejudiciul suferit prin nefolosirca
terenului, în cuantum de 5.000.000 ROL pe zi de la data notificării. In motivare, a arătat că este proprietarul terenului în suprafaţă de 2,3578 ha, situat în comuna Voluntari, judeţul Ilfov în baza sentinţei civile nr. 1429 din 12 aprilie 2002 a Judecătoriei Buftea şi a Ordinului nr. 900 din 25 iunie 2003 eliberat de Prefectul Judeţului Ilfov în baza Legii nr. 18/1991. Deşi a notificat-o pe pârâtă să încheie un contract de închiriere pentru teren, aceasta nu a dat curs notificării, astfel încât se vede nevoit să ceară ridicarea construcţiilor de către aceasta, sau să
fie împuternicit să le ridice el pe cheltuiala pârâtei. In drept, şi-a întemeiat acţiunea pe prevederile art. 1073, 1075, 489, 490 şi 494 C. civ.
Prin cercrc reconvenţională, pârâta a solicitat ca, în cazul admiterii acţiunii, reclamantul să fie obligat a-i achita valoarea de înlocuire a construcţiilor de 700.000 curo. Totodată, a arătat că este dobânditoare de bună-crcdinţă a imobilului, respectiv a fermei nr. 5 aparţinând fostei SC A.V. SA, de la care, prin lichidator judiciar, a cumpărat la data de 21 octombrie 2000, 6 hale, magazii, laboratoare, depozite, căi
de acces, reţele edilitare, post trafo etc. In plus, prin actul adiţional încheiat la aceeaşi dată cu SC A.V. SA, a dobândit şi un drept de folosinţă a întregii suprafeţe de 2,5 ha teren, aferentă construcţiilor, dar nu a reuşit să obţină certificat de atestare a dreptului de proprietate pentru acesta. Drept urmare, a solicitat instituirea unui drept de superficie asupra terenului aflat sub construcţii şi a unui drept de servitute pentru terenul rămas liber.
Prin sentinţa civilă nr. 3231 din 21 octombrie 2005, pronunţată de Judecătoria Buftea, s-a respins cererea principală formulată de reclamant, s-a luat act de renunţarea pârâtei la judecarea primului capăt de cererc din cererca reconvenţională având ca obiect pretenţii şi s-a respins, ca neîntemeiat, cel de-al doilea capăt de cerere privind acordarea dreptului de supcrficie şi a celui de servitute.
In motivarea sentinţei, instanţa a reţinut că, în baza art. 6 din Legea nr. 213/1998, titlul statului asupra terenului este precar, fiind dobândit contrar dispoziţiilor constituţionale ce garantau dreptul de proprietate. Aşa fiind, construcţiile edificatc de stat pc acest teren nu au avut la
bază acordul adevăratului proprietar carc este reclamantul. In consecinţă, nu este îndeplinită condiţia instituirii unui drept de superficie asupra terenului în favoarea pârâtei. Totodată, dreptul de servitute presupune existenţa unui drept de proprietate asupra a două fonduri aparţinând la doi proprietari diferiţi, aşa încât, în lipsa dreptului de proprietate asupra unui fond, condiţiile servituţii nu sunt îndeplinite. Referitor la acţiune, instanţa a reţinut că pârâta este dobânditoare de bună-credinţă a construcţiilor, aşa încât, în baza art. 494 alin. (3) teza finală C. civ., nu poate fi obligată la ridicarea acestora. Neîntemeiat a fost găsit şi cel de-al doilea capăt de cerere, întrucât reclamantul, contrar dispoziţiilor art. 1169 C. civ., nu a dovedit cuantumul prejudiciului.
împotriva sentinţei au formulat apel atât reclamantul, cât şi pârâta, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 1083 din 22 iunie 2006, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, s-au respins, ca nefondate, apelurile formulate de cătrc părţi. Răspunzând motivelor de apel, tribunalul a reiterat motivarea din sentinţă.
împotriva decizici au declarat recurs ambele părţi. Recursul declarat de reclamant nu este motivat, Curtea făcând aplicarea dispoziţiilor art. 306 C. proc. civ., în sensul declarării nulităţii cererii de recurs pentru nemotivare.
în motivarea recursului său, invocând motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., pârâta a susţinut că hotărârea cuprinde motive contradictorii, de vreme ce reţine efectuarea construcţiilor cu acordul tacit al proprietarului aparent şi buna-credinţă a subdobânditorului cu titlu oneros, dar şi lipsa dreptului de proprietate asupra construcţiilor astfel dobândite, ceea ce ar conduce la neîndeplinirea condiţiilor privind acordarea dreptului de superficie şi servitute de trecere. Totodată, instanţa a făcut o aplicare greşită a dispoziţiilor legale ce reglementează aceste instituţii şi a pus-o în
imposibilitate de a folosi construcţiile dobândite în baza unui act oneros şi de bună-credinţă. Titlul statului este valabil, căci reclamantul a donat statului terenul, iar actul de donaţie nu este nici în prezent anulat.
Recursul nu este întemeiat. Conform art. 492 C. civ., orice
construcţie aflată pe un teren este prezumată a fi proprietatea pro-prietarului terenului, până la proba contrarie. In speţă, proprietarul suprafeţei de 2,3578 ha teren, situat în comuna Voluntari, Şos. Ştefaneşti nr. 126, este reclamantul în baza ordinului nr. 900 din 25 iunie 2003, eliberat în baza Legii nr. 18/1991 de către Prefectul judeţului Ilfov. Prezumţia instituită prin textul sus-menţionat este răsturnată, în sensul că pârâta a făcut dovada dobândirii construcţiilor de pe acest teren prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 194 din 20
octombrie 2000 încheiat cu SC A.V. SA. Construcţiile figurau în
patrimoniul vânzătoarei încă din anul 1982, ceea ce denotă că au fost edificate în perioada în care se aflau în detenţia statului.
Dreptul de superficie este un drept real care permite unei persoane (superficiar) să fie proprietarul construcţiilor, lucrărilor sau plantaţiilor, pe un teren aparţinând altei persoane, teren pe care superficiarul are un drept de folosinţă şi reprezintă o excepţie de la regula
accesiunii imobiliare reglementată prin art. 492 C. civ. In temeiul jurisprudenţei interne, dreptul de superficie rezultă numai din lege, din prescripţia achizitivă, din legat sau din acordul părţilor.
In cauza Bock şi Palade împotriva României, prin hotărârea din 15 februarie 2007, interpretând jurisprudenţa constantă a instanţelor româneşti, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a constatat că simplul fapt de a ridica construcţii pe terenul altuia, cu toată buna-credinţă, nu poate conduce la constituirea unui drept de superficie în beneficiul construc
torului, în lipsa unuia din celc patru elemente menţionate anterior. Or, în speţă, construcţiile sus-menţionate nu au fost cdificate cu acordul proprietarului terenului, aşa încât nu sunt îndeplinite condiţiile instituirii unui drept de superficie.
Conform art. 616 C. civ., proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nicio ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său pentru exploatarea fondului, cu îndatorirea de a-1 despăgubi în proporţie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona. Textul are în vedere cel puţin doi proprietari asupra terenurilor învecinate, dintre care unul să fie înfundat şi să reclame trecerea peste celălalt teren la calea publică. Pârâta nu este proprietara terenului din litigiu şi nici a vreunui teren învecinat, astfel încât prevederile art. 616 C. civ. nu-şi au incidenţă în cauză.
Aspectele privind modul de intrare a terenului în detenţia statului, atâta vreme cât reclamantul face dovada că în prezent este proprietarul acestuia, în baza unei legi cu caracter reparator, sunt irelevante cauzei.
Aşa fiind, cu argumentarea de mai sus, urmează a se reţine legalitatea deciziei pronunţate şi, în consecinţă, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., a fost respins recursul, ca nefondat.
| ← întinderea dreptului de superficie. Despăgubirea... | Acţiune în constatarea dreptului de servitute şi superficie → |
|---|
