Locaţiunea unei porţiuni de teren. Acordul proprietarului terenului de a se edifica o construcţie pe terenul închiriat. Inexistenţa superficiei
| Comentarii |
|
C. civ., art. 1411, art. 1546
Din cercetarea clauzelor contractuale rezultă că cele două părţi, locatorul şi locatarul, au definit operaţiunea juridică pe care au înţeles să o încheie „contract de închiriere”, convenţie valabilă din punct de vedere al elementelor sale esenţiale: lucrul închiriat şi preţul locaţiunii. Prin urmare, părţile au realizat o locaţiune, valabilă până la expirarea duratei convenite.
Părţile nu au realizat un contract de constituire de superficie, deoarece nu şi-au exprimat un acord în vederea grevării bunului imobil al proprietarului şi nu vorbesc de vreo superficie pentru acest bun. Clauza referitoare la proprietatea construcţiei edificate pe terenul închiriat nu poate fi interpretată în alt sens decât acela că locatorul nu are nicio pretenţie materială, bănească, asupra imobilului construcţie pe care locatarul o edifică pe cheltuiala sa şi cu materialele sale şi căreia a înţeles să-i dea destinaţia dorită, de sediu al unei societăţi comerciale. Aşadar, nu se poate susţine existenţa unei superficii prin simplul fapt al edificării construcţiei pe teren, pentru că nu întruneşte condiţiile de constituire prevăzute de lege, iar părţile nu şi-au exprimat consimţământul în acest sens.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 977/A din 5 iunie 2006, nepublicată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti sub nr. 5597/2005 la data de 22 aprilie 2005, reclamanta Parohia Bisericii Armene a chemat în judecată pârâţii V.N.O. şi SC S.V.O. S.C.S., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 30 din 28 septembrie 1992 precum şi a actelor adiţionale subsecvente din data de 28 septembrie 1992, 30 septembrie 1992 şi 17 noiembrie 1994.
Prin sentinţa civilă nr. 5962 din 7 iulie 2005, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a respins acţiunea formulată de reclamantă, ca neîntemeiată. Pentru a pronunţa această hotărâre s-a reţinut că la data de 28 septembrie 1992 a intervenit între reclamantă şi pârât contractul de închiriere nr. 30 din 28 septembrie 1992, prin care a fost închiriat pârâtului V.N.O. terenul în suprafaţă de 882 mp situat în Bucureşti, sector 2, în scopul construirii de către acesta a sediului SC S.V.O. S.C.S., termenul închirierii fiind de 5 ani, cu posibilitatea de a se prelungi prin act adiţional sau tacita relocaţiune.
La aceeaşi dată, părţile au încheiat un act adiţional prin care reclamanta şi-a dat acordul ca pârâtul să ridice o construcţie pe terenul închiriat, construcţie care să devină şi să rămână proprietatea acestuia şi să servească drept sediu al SC S.V.O. S.C.S. Prin actul adiţional încheiat la data de 30 septembrie 1992, între părţi s-a convenit realizarea de către pârât pe terenul închiriat de către reclamantă a unei construcţii definitive în suprafaţă de 100 mp, ce urma să devină proprietatea SC S.V.O. S.C.S. Ulterior, prin actul adiţional din data de 17 noiembrie 1994, părţile au convenit prelungirea cu încă 5 ani a termenului de închiriere, până la data de 28 septembrie 2002 şi s-a modificat cuantumul chiriei. S-a mai reţinut şi faptul că pârâtul a edificat construcţia în baza autorizaţiei de construire nr. 65/S din 16 octombrie 1992, emisă de Primăria Sectorului 3 Bucureşti.
La cerectarea valabilităţii contractului de închiriere şi actclor adiţionale s-a verificat condiţia consimţământului reclamantei, prin raportare la prevederile Statutului Organic şi Administrativ al Eparhiei Armeano-Gregoriene, adoptat prin Decretul nr. 593/1949, conclu-zionându-se că au fost încheiate în numele Parohiei Bisericii Armene din Bucureşti deoarece poartă ştampila acesteia, dar şi a Epitropiei, au fost înregistrate în evidenţele bisericii, iar autorizaţia de construire a fost obţinută de pârât în baza acestor documente. S-a considerat astfel că, cel puţin aparent, a existat un mandat acordat de către reclamantă preotului semnatar al contractului, acest preot fiind mandatat, în calitatea sa de conducător al Oficiului religios parohial, să facă simple acte de administrare, dar care, prin încheierea contractului de închiriere, a constituit în favoarea pârâtului un drept de superficie, săvârşind astfel un act care depăşeşte sfera actelor de administrare. Depăşirea limitelor mandatului face aplicabile dispoziţiile art. 1546 C. civ., iar prin acţiunea de faţă se invocă propria culpă pentru obţinerea unui avantaj constând în sprijinul material al pârâtului în retrocedarea unor imobile aparţinând bisericii. S-a considcrat că a operat o reprezentare
aparentă, valabilă şi obligatorie, astfel încât pârâţilor nu li se poate opune obligativitatea mandatului acordat de reclamantă în temeiul statutului.
împotriva acestei hotărâri, reclamanta Parohia Bisericii Armene Bucureşti a declarat apel, la data de 9 august 2005, înregistrat la Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 4253/2005. în expunerea motivelor de apel, apelanta-reclamantă critică sentinţa de fond pentru nelegalitate, considerând că s-a nesocotit natura juridică a dreptului constituit prin contractul de închiriere nr. 30 din 28 septembrie 1992 şi a actelor adiţionale subsecvente. Susţine că Parohia şi-a dat acordul pârâtului la momentul închirierii terenului, pentru a ridica o construcţie care să devină şi să rămână proprietatea acestuia şi să servească drept sediul al SC S.V.O. S.C.S., iar ulterior s-a convenit ca proprietatea să aparţină societăţii comerciale. Se susţine că acest contract trebuia interpretat conform art. 977 C. civ., în sensul unui contract constitutiv de drept real, drept de superficie, şi nu a unui contract generator de drepturi de creanţe.
A doua critică de apel vizează nulitatea contractului pentru lipsa consimţământului prin aceea că nu a fost respectat mecanismul de formare a consimţământului Parohiei Bisericii Armene, stabilit de Statutul Organic şi Administrativ al Eparhiei Armeano-Gregoriene, adoptat prin Decretul nr. 593/1949. Conform acestor documente, consimţământul de a greva un teren al parohiei trebuie exprimat de Congresul Eparhial, cu respectarea unei proceduri stricte. Cum în cauză constituirea dreptului de superficie s-a făcut de către parohul Arhimandrit Dr. Z.B., fară respectarea procedurii prevăzute de statut, lipseşte consimţământul părţii care se obligă, iar contractul este nul absolut.
Al treilea motiv de apel vizează neaplicabilitatea în speţă a instituţiei mandatului, deoarece lipsa consimţământului reclamantei în contractul de închiriere nu poate coexista cu un contract de mandat valabil. Nu operează nici ratificarea actelor încheiate de mandatar, prin depăşirea limitelor mandatului. Mai susţine apelanta-reclamantă că are dreptul de a invoca nulitatea absolută a contractului încheiat, nefiind vorba de aplicarea principiului ne/no auditur propriam turpitudine alegans. O altă critică de apel vizează necercetarea de către instanţa de fond a celui de al doilea motiv de nulitate absolută, respectiv încălcarea principiului specialităţii capacităţii de folosinţă a persoanei juridice. Se solicită admiterea apelului, desfiinţarea sentinţei de fond şi, pe cale de consecinţă, admiterea cererii de chemare în judecată şi constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere şi a actelor adiţionale subsecvente, invocându-se art. 282 C. proc. civ.
La data de 14 martie 2006 a formulat întâmpinare pârâtul V.N.O., solicitând respingerea apelului, în principal, ca lipsit de interes şi apoi, ca nefondat. Se susţine că intimatul-pârât arc calitatea de proprietar al construcţiei, iar închirierea terenului s-a împlinit la 28 septembrie
2002, astfel că nu se mai justifică un interes actual al reclamantei în promovarea unei acţiuni în constatarea nulităţii absolute.
In apel s-au depus la dosar înscrisuri.
Examinând motivele de apel faţă de hotărârea atacată şi probele administrate în cauză, Tribunalul constată apelul nefondat, pentru următoarele considerente:
Cercetând întâi interesul apelantei-reclamante în promovarea acţiunii civile de faţă, Tribunalul constată că această condiţie este îndeplinită deoarece părţile au încheiat un contract pe care l-au intitulat contract de închiriere, însă natura juridică a celor convenite de contractanţi trebuie stabilită pe baza efectelor juridice produse de clauzele contractuale şi care au determinat litigiul de faţă. Susţinând că părţile au încheiat în realitate un contract constitutiv de drept real, drept de superficie, şi nu un simplu contract de închiriere, apelanta-reclamantă justifică interes actual pentru învestirea instanţei cu cerectarea valabilităţii acestuia, în limitele motivelor de nulitate prezentate prin cererca de chemare în judecată. Prin urmare, această apărare a intimatului-pârât V.N.O. va fi înlăturată de Tribunal.
Cât priveşte natura juridică a contractului încheiat de părţi în anul 1992, aceasta a fost calificată de cătrc judecătorie ca fiind un contract constitutiv de drept de superficic, valabil din punct de vedere al consimţământului celui carc s-a obligat la constituirea dreptului real în favoarea intimatului-pârât. Tribunalul apreciază ca nefiind corectă calificarea făcută de prima instanţă. Din interpretarea clauzelor contractului de închiriere nr. 30 din 28 septembrie 1992 şi a actelor adiţionale ulterioare, se reţine obiectul asupra căruia părţile au convenit, respectiv terenul de 882 mp aparţinând parohiei reclamante, dar şi scopul închirierii, respectiv construirea unui sediu al societăţii intimate, construcţie care iniţial era recunoscută în proprietatea persoanei fizice locatar al terenului, V.N.O., şi care ulterior s-a convenit ca aparţinând persoanei juridice constituite, SC S. V.N.O. S.C.S. Aşadar, părţile nu au convenit să greveze terenul Parohiei prin construirea unui imobil, ci s-au limitat doar la a ceda folosinţa terenului pe o durată de timp determinată şi pentru un preţ stabilit. Or, aceste elemente sunt elemente esenţiale ale unei locaţiuni, aşa cum este ea reglementată de art. 1411 şi unu. C. civ. şi nu ale unei constituiri de drept real de superficie.
Tribunalul observă din cercetarea clauzelor contractuale că cele două părţi, locatorul şi locatarul, şi-au definit corect operaţiunea juridică pc carc au înţeles să o încheie „contract de închiriere”, convcnţie valabilă din punct de vedere al elementelor esenţiale amintite anterior: lucrul închiriat, adică terenul de 882 mp aflat în proprietatea Bisericii Armene şi preţul locaţiunii, 50.000 lei lunar, modificat ulterior la cuantumul 300.000 lei, cu ocazia încheierii unui act adiţional care vizează prelungirea termenului de închiriere până la data finală 28 septembrie 2002. Prin urmare, părţile au realizat o locaţiune, valabilă până la expirarea duratei convenite şi amintită anterior.
Susţinerea reclamantei reţinută de instanţa de fond potrivit căreia părţile au realizat un contract de constituire de superficie va fi înlăturată de tribunal deoarece părţile nu şi-au exprimat un acord în vederea grevării bunului imobil al reclamantei şi nu vorbesc de vreo superficie pentru acest bun. Clauza referitoare la proprietatea construcţiei edificată pe terenul închiriat nu poate fi interpretată în alt sens decât acela că locatorul nu arc nicio pretenţie materială, bănească, asupra imobilului construcţic pe carc locatarul o edifică pe cheltuiala sa şi cu materialele sale şi cărcia a înţeles să-i dea destinaţia dorită, de sediul unei socictăţi comerciale. Aşadar, nu se poate susţine existenţa unei superficii prin simplul fapt al cdificării construcţiei pe teren pentru că nu întruneşte condiţiile de constituire prevăzută de lege, iar părţile nu şi-au exprimat consimţământul în acest sens.
Faptul că părţile nu au înţeles consecinţele juridiec ale edificării construcţiei pc terenul închiriat nu determină automat natura juridică a unui contract de constituire de superficie. Aceste efectc juridiec se impun a fi reglementate între părţi fie prin buna înţelegere la acest moment, fie pe care judecătorească, însă această chestiune excede
cadrului procesual de faţă. In concluzie, tribunalul consideră că actul juridic încheiat de părţi are natura juridică a unei locaţiuni, iar motivele de nulitate absolută invocată de reclamantă trebuie analizate prin raportare la aceasta.
In apel se critică raţionamentul instanţei de fond pentru înlăturarea motivului de nulitate invocat a lipsei consimţământului valabil al proprietarului terenului, prin aceea că preotul semnatar al înscrisurilor nu avea atribuţii în acest sens, stabilite conform Statutului Bisericii Armene.
Critica este nefondată. In conformitate cu art. 948 pct. 2 C. civ., este susceptibilă să conducă la constatarea nulităţii absolute a unui act juridic lipsa totală a consimţământului, adică a exteriorizării hotărârii
de a încheia un act juridic civil. Cum consimţământul persoanei care se obligă în cauza de faţă este exprimat de o entitate juridică, de o persoană juridică, se pune problema de a verifica dacă persoana fizică ce a acţionat în numele şi pe seama persoanei juridice avea abilitatea legală în acest sens.
Tribunalul constată că consimţământul reclamantei la încheierea locaţiunii, adică a unui act de administrare a bunului imobil a fost exprimat de o persoană fizică, preot paroh, care a acţionat în numele Parohiei Bisericii Armene în calitatea sa necontestată de preot paroh şi folosind însemnele distinctive ale acesteia, ştampila persoanei juridice. Prin urmare, nu se poate susţine că lipseşte total consimţământul
persoanei juridice. In acest sens, este de observat că Statutul Organic şi Administrativ al Parohiei Armene Grigoriene din România impune numai pentru vânzarea, grevarea sau cumpărarea imobilelor eparhiale condiţia ca Congresul Eparhial să decidă actul juridic. Urmează astfel a înlătura motivul de nulitate absolută a lipsei consimţământului.
Nici criticile referitoare la respectarea obligaţiilor în contractul de mandat nu pot fi reţinute, faţă de dispoziţiile art. 1532 şi urm. C. civ.
In toate actele pe care le încheie mandatarul în numele mandantului trebuie să fie exprimat un consimţământ valabil, lipsa consimţământului sau viciile de voinţă sunt apreciate nu numai în persoana mandantului, ci şi în aceea a mandatarului. Prin urmare, numai o incapacitate care determină punerea sub interdicţie a mandatarului poate face ca actul juridic încheiat să nu fie recunoscut ca fiind valabil (art. 1552 pct. 3 C. civ.). Cum nu s-a dovedit în cauză că preotul semnatar al actelor juridice încheiate pe seama şi în numele parohiei ar fi fost pus sub interdicţie, actele semnate de acesta sunt pe deplin valabile.
Se constată că actele juridice încheiate de preotul semnatar au fost intitulate „contract de închiriere” şi acte adiţionale, iar părţile contractante la semnarea primei convenţii au avut reprezentarea şi natura juridică a unei locaţiuni, pentru care au convenit. Or, în această operaţiune juridică asimilată operaţiunilor de administrare a bunului imobil, semnătura şi ştampila aplicată de preotul Z.B. era suficientă pentru valabilitatea actului. Actele adiţionale următoare poartă denumirea de „acte în legătură cu locaţiunea din 1992” şi, prin urinare, părţile aveau convingerea că nu au depăşit cadrul iniţial convenit, iar clauzele stipulate au această natură juridică.
Chiar dacă nu a existat un mandat care să fi fost dovedit cu un înscris şi care astfel să fi fost ratificat, mandat a existat între Parohie şi preot prin simplul fapt că acesta administra bunurile bisericii şi avea
încredinţată ştampila ca semn distinctiv al persoanei juridice şi care obligă pc aceasta în raporturile cu terţii. Prin urmare, s-a acordat preotului semnatar un mandat de încheiere de acte juridice de administrare, cum a fost de altfel şi cel încheiat în anul 1992.
Faţă de cele arătate, motivele de nulitate invocate şi criticate în apel, vor fi înlăturate de Tribunal.
Nu poate fi reţinută nici încălcarea principiului specialităţii capacităţii de folosinţă a persoanei juridice. Este adevărat că o persoană juridică nu poate îndeplini alte acte decât cele conferite prin actul său
constitutiv. In acelaşi timp însă, fiind autorizată ca persoană juridică, Parohia Bisericii Armeano-Gregoriene a devenit subiect de drept civil care are aptitudinea de a încheia orice acte juridice de orice natură care nu contravin scopului său, legilor sau bunelor moravuri. Cum încheierea unui act juridic de închiriere a unui bun imobil ce se găseşte în patrimoniul acestei persoane este eminamente un act juridic civil, încheierea acestuia nu încalcă în niciun fel principiul specialităţii capacităţii de folosinţă, iar critica de apel va fi înlăturată.
Faţă de cele arătate, Tribunalul a respins apelul ca nefondat, în temeiul art. 295 şi art. 296 C. proc. civ.
| ← înstrăinarea proprietăţii asupra apartamentului, cu... | Edificarea unei constructii în baza autorizaţiei de construire... → |
|---|
