Construcţii executate neautorizat, pe terenul altuia. Desfiinţare
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, secţia I-a civilă, decizia nr. 1186 din 1 octombrie 2014
Prin sentinţa civilă nr. 15426 din 4 decembrie 2013 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active şi excepţia lipsei de interes a acţiunii, invocate de pârâtul I.D..
S-a admis acţiunea intentată de reclamantul M.V. în contradictoriu cu pârâtul I.D. şi în consecinţă, a fost obligat pârâtul să desfiinţeze lucrările de construcţii edificate pe terenul situat administrativ în Sânicoară, str. S. nr. x, com. Apahida, jud. Cluj, aparţinând reclamantului, înscris în titlul de proprietate nr. 27941/1242 din 4.11.1997 în tarlaua 4, parcela 150, în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă şi irevocabilă a sentinţei, iar în caz contrar a fost autorizat reclamantul să desfiinţeze lucrările de construcţii pe cheltuiala pârâtului.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că pârâtul I.D. este proprietarul terenului situat în Sânicoară, înscris în CF nr. 199 Sânicoară, nr. top 130/3.
Prin autorizaţia de construire nr. 50/10.09.1999 emisă de Primăria comunei Apahida, pârâtul I.D. a fost autorizat să construiască o casă pe terenul situat în Sânicoară nr. y, înscris în CF nr. 199, nr. top 130/13, construcţie pe care nu a finalizat-o, astfel că a fost sancţionat contravenţional prin procesul-verbal nr. 3 din 28.08.2006 de comuna Apahida.
Ulterior, prin sentinţa civilă nr. 7381 din 11.06.2008 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a admis cererea Consiliului local al comunei Apahida împotriva pârâtului I.D., care a fost obligat să desfiinţeze construcţia, iar în cazul în care nu se va conforma, demolarea construcţiei să se facă de Consiliul local Apahida, pe cheltuiala pârâtului, în termen de 30 de zile de la data rămânerii irevocabile a hotărârii, după care s-a deschis dosarul de executare nr. 154/2009 al BEJ S.R.M..
Prin prezenta cerere, reclamantul M.V. a solicitat desfiinţarea construcţiei edificate de pârâtul I.D. pe terenul proprietatea reclamantului, în termen de 30 de zile, iar în caz contrar, autorizarea reclamantului să o desfiinţeze pe cheltuiala pârâtului.
Construcţia a fost edificată de pârât pe terenul reconstituit prin titlul de proprietate nr. 27941/1242 din 4.11.1997 în suprafaţă de 9300 mp, situat în tarlaua 4, parcela 150 din satul Sânicoară, com. Apahida.
Potrivit planului de situaţie actualizat, în tarlaua 4, parcela 150, sunt înscrise alte două parcele: 149/1 şi 149/2, fără ca acestea să fie situate pe linia de demarcaţie a parcelei 150.
Din interogatoriile luate, a rezultat că între părţi a existat o înţelegere privind construirea casei parţial pe terenul reclamantului, însă această înţelegere a fost încălcată de pârâtul care nu a plătit suma de bani aferentă suprafeţei de teren la care convenise cu reclamantul, astfel că nu se poate reţine că pârâtul a acţionat cu bună-credinţă.
Prin decizia civilă nr. 226/A din 3 aprilie 2014 a Tribunalului Cluj, s-a respins ca nefondat apelul declarat de pârâtul I.D. împotriva sentinţei civile nr. 15426 din 4.12.2013 a Judecătoriei Cluj-Napoca.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că în condiţiile în care pârâtul a fost obligat să demoleze construcţia edificată fără autorizaţie de construire, dar sentinţa nu a fost pusă în executare, iar reclamantul nu a fost parte în acel proces, este evident că acesta are interes şi calitate procesuală activă în cauză.
Pârâtul nu a fost constructor de bună-credinţă, deoarece reclamantul a fost de acord să îi vândă doar suprafaţa de 36 mp, pentru preţul de 200 de mărci germane pe care pârâtul nu le-a plătit, aceasta raportat la dispoziţiile art. 494 alin.(1), (2), şi (3) Cod civil.
Rezoluţia Parchetului de pe lângă Judecătoria Cluj-Napoca din 13.02.2004 prin care s-a reţinut că nu sunt întrunite elementele constitutive ale infracţiunii de distrugere, nu are nicio relevanţă în privinţa stabilirii calităţii de constructor de bună sau de rea-credinţă.
Nu au fost găsite fondate nici criticile apelantului privind dovada dreptului de proprietate al reclamantului, în condiţiile în care în favoarea acestuia a fost emis titlul de proprietate nr. 27941/1242 din 4.11.1997 cu privire la terenul în suprafaţă de 9.300 mp situat în tarlaua 4, parcela 150, iar conform raportului de expertiză efectuat de expertul Tudor Cristian, terenul înscris în titlul de proprietate este învecinat cu terenul aparţinând pârâtului.
Acţiunea reclamantului fiind un act juridic de conservare a dreptului de proprietate, poate fi formulată şi de un singur coproprietar.
împotriva acestei decizii, a declarat recurs pârâtul I.D., solicitând modificarea ei în sensul respingerii acţiunii formulate de reclamant, cu obligarea lui la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului, pârâtul a susţinut că instanţa de apel a interpretat în mod greşit actul juridic dedus judecăţii şi a schimbat natura şi înţelesul acestuia.
Reclamantul şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile Legii nr. 350/2001 şi ale art. 480, 576, 577, 586, 587, 588, 998-999, 1073, 1077, 1080 Cod civil, solicitând demolarea întregii construcţii realizate de recurent în Sânicoară, str. S. nr. x, jud. Cluj, nu doar demolarea construcţiei realizate pe terenul său, or terenul proprietatea reclamantului nu este situat în Sânicoară, str. S. nr. x, ci este un teren agricol extravilan.
În realitate, la nr. x de pe strada S., din localitatea Sânicoară, este situat doar terenul proprietatea recurentului.
Atât prima instanţă, cât şi instanţa de apel, şi-au întemeiat hotărârile pe baza art. 494 alin. (1) şi (2) Cod civil, temei juridic ce nu a fost invocat de reclamant prin cererea de chemare în judecată, împrejurare ce constituie o interpretare greşită a actului juridic dedus judecăţii, şi o schimbare a naturii şi înţelesului acestuia.
În cauză sunt incidente dispoziţiile art. 32 din Legea nr. 50/1991, potrivit cărora calitatea procesual activă de a solicita demolarea construcţiilor realizate cu încălcarea Legii nr.50/1991, aparţine consiliului local al comunei Apahida şi nu reclamantului, care de altfel a şi solicitat şi obţinut sentinţa civilă nr.7381/2008 rămasă irevocabilă, prin care s-a dispus demolarea construcţiei realizate de pârât. Aceasta înseamnă că reclamantul nu are calitate procesuală pasivă.
Referitor la interes, art. 109 C.pr.civ. prevede că pentru promovarea acţiunii civile, reclamantul trebuie să aibă interes. Or, cât timp există deja o hotărâre judecătorească pusă în executare silită (sentinţa civilă nr. 7381/2008) care dispune demolarea construcţiei, reclamantul nu are interes în finalitatea acţiunii sale, interesul său fiind aceeaşi cu dispoziţiile sentinţei civile, respectiv de a obţine o hotărâre judecătorească privind demolarea construcţiei.
Fiind pusă în executare sentinţa civilă nr. 7381/2008, reclamantul are la dispoziţie prevederile art. 399 C.pr.civ., orice terţ vătămat prin executare având posibilitatea de a promova contestaţia la executare.
Ambele instanţe inferioare au aplicat greşit legea, stabilind că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 494 alin.(1) şi (2) Cod civil, însă în speţă sunt aplicabile dispoziţiile art. 494 alin.(3) Cod civil.
Pârâtul a ocupat o suprafaţă de aproximativ 35 mp din terenul pretins a fi al reclamantului cu acordul acestuia, între ei încheindu-se un antecontract de vânzare-cumpărare dovedit chiar de răspunsurile date de reclamant la întrebările nr. 8 şi 10 ale interogatoriului, coroborate cu declaraţia dată în faţa organelor de urmărire penală în dosarul nr. 234/P/2004, pârâtul trecând la realizarea construcţiei doar după ce reclamantul şi-a dat acordul în acest sens, soluţia fiind de neîncepere a urmăririi penale, pe motiv că realizarea construcţiei s-a făcut cu acordul proprietarului terenului, adică al reclamantului.
In baza art. 494 alin.(3) Cod civil, proprietarul terenului nu poate solicita desfiinţarea construcţiei realizate de constructorul de bună-credinţă pe terenul său, putând invoca accesiunea imobiliară cu preluarea în proprietate a construcţiei, însă cu despăgubirea constructorului.
Din toate probele dosarului, rezultă că pârâtul a edificat construcţia cu acordul reclamantului şi cu promisiunea acestuia că îi va înstrăina acest teren, or este incorect ca reclamantul să îşi dea acordul pentru realizarea construcţiei, iar ulterior să solicite demolarea ei.
Din planul parcelei anexă la titlul de proprietate al reclamantului, rezultă că terenul pretins de reclamant nu se învecinează cu terenul proprietatea pârâtului, între parcela 150 a acestuia şi parcela 143 a pârâtului existând parcela 149 care nu-i aparţine reclamantului.
În mod greşit a reţinut instanţa de apel că nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 22 Cod penal, respectiv că ordonanţa procurorului din dosarul nr. 234/P/2004 nu are relevanţă în privinţa stabilirii calităţii de constructor de bună-credinţă.
Procurorul a stabilit că nu există infracţiunea prevăzută de art. 108 din Legea nr. 18/1991, întrucât pârâtul a avut acordul proprietarului terenului pentru a-l ocupa.
Intimatul M.V. prin întâmpinare depusă la dosar filele 10-14, a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată.
Intimatul a depus şi concluzii scrise la dosar.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea reţine următoarele:
Prima instanţă a reţinut, iar instanţa de apel a confirmat pe baza probelor administrate în cauză, că pârâtul a edificat o casă în satul Sânicoară, nr. y, comuna Apahida, intrând cu 35 mp pe terenul reclamantului ce face parte de terenul în suprafaţă totală de 9.300 mp, situat în tarlaua 4, parcela 150, reconstituit prin titlul de proprietate nr. 27941/1242 din 4.11.1997.
Aceleaşi instanţe de fond au mai reţinut că între reclamant şi pârât a existat o înţelegere în baza căreia reclamantul a fost de acord ca pârâtul să îşi edifice parţial casa pe 35 mp din terenul reclamantului şi al fratelui acestuia, cu condiţia ca pârâtul să le plătească preţul terenului evaluat la 200 de mărci germane.
Numai că pârâtul nu a mai fost de acord să îi plătească reclamantului şi fratelui său suma de 200 mărci germane sau a echivalentului ei în euro, respectiv în lei, pretextând că nu are siguranţa că terenul respectiv le-ar aparţine cu adevărat reclamantului şi fratelui acestuia, ori altor persoane din sat.
În instanţe, s-au administrat probe din care rezultă cu certitudine că pârâtul şi-a construit casa pe 35 mp din terenul reclamantului.
Prin urmare, pârâtul este constructor de rea-credinţă.
În actuala lui configuraţie, recursul este o cale extraordinară de atac, ce poate fi exercitată numai pentru motivele de nelegalitate prevăzute expres de art. 304 C.pr.civ., situaţie în care instanţa de recurs nu mai poate reevalua probele analizate de prima instanţă şi reanalizate de instanţa de apel, pentru a le da o altă interpretare, respectiv aceea urmărită de recurent, şi anume că între parcela 143 a pârâtului şi parcela 150 a reclamantului s-ar intercala o altă parcelă, cu numărul 149.
Numai în recurs pârâtul susţine că reclamantul nu ar putea solicita demolarea întregii construcţii, din moment ce clădirea ocupă doar 35 mp din proprietatea reclamantului, însă pe de o parte în recurs nu se pot formula direct critici noi împotriva sentinţei, critici care nu au fost formulate în apel, iar pe de altă parte nu este admisibilă edificarea unei construcţii nici chiar pe linia de mejdă, fără acordul proprietarului vecin.
Temeiul juridic invocat de reclamant, nu leagă instanţa, aceasta având posibilitatea ca după punerea în discuţia părţilor a situaţiei de fapt şi de drept, să îi dea acţiunii calificarea juridică exactă; or în mod corect prima instanţă şi instanţa superioară de fond au reţinut că pârâtul este constructor de rea-credinţă, conform art. 494 alin.(1) şi (2) Cod civil.
Câtă vreme din probele administrate s-a dovedit că pârâtul a edificat casa parţial pe terenul reclamantului, în mod evident acesta are calitate procesuală activă de a intenta acţiunea în justiţie, independent de existenţa sau inexistenţa unei hotărâri judecătoreşti care s-ar putea pune în executare silită sau nu, ori s-ar renunţa la executarea ei, şi separat de calitatea procesuală activă a primarului comunei Apahida, motiv pentru care nici nu s-a reţinut autoritatea de lucru judecat.
Acelaşi reclamant are şi un interes actual în promovarea acţiunii şi obţinerea unei hotărâri judecătoreşti pe care să o pună în executare silită, stăruind prin toate mijloacele legale în executarea ei, chiar dacă s-ar fi pus în executare sentinţa civilă nr. 7381/2008 a Judecătoriei Cluj-Napoca, dar s-a dovedit că până în prezent construcţia nu a fost încă demolată în baza acelei executări silite.
Dacă prima instanţă şi instanţa de apel au reţinut că ordonanţa procurorului din dosarul nr. 234/P/2004 nu are relevanţă în privinţa calităţii de constructor de bună sau de rea-credinţă a pârâtului, pentru argumente ce ţin de inadmisibilitatea reevaluării probelor în recurs după ce au fost analizate de prima instanţă şi reanalizate de instanţa de apel, curtea apreciază că acesta este un motiv de netemeinicie, ce nu poate face obiectul recursului.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 8 şi 9 coroborat cu art. 312 alin. (1) C.pr.civ., se va respinge recursul pârâtului împotriva deciziei tribunalului.
Fiind căzut în pretenţii, recurentul aflat în culpă procesuală, în baza art. 274 alin.(1) C.pr.civ., va fi obligat să îi plătească intimatului cheltuieli de judecată în sumă de 3.520 lei.
| ← Servitute de trecere pietonală şi auto. Stabilirea... | Desfiinţarea construcţiei edificate fără autorizaţie de... → |
|---|
