Constructor de bună-credinţă. Domeniul de aplicare al art. 494 C.civ.
| Comentarii |
|
C.civ., art. 987-991, art. 1421, art. 1537
In cazul constructorului de bună-credinţă, dispoziţiile art. 494 C.civ. au fost edictate în favoarea proprietarului fondului care, prin accesiune, devine
şi proprietarul construcţiei, ele trebuind să fie interpretate în sensul voinţei de a se da proprietarului posibilitatea de a plăti constructorului cea mai mică despăgubire posibilă, dat fiind faptul că el este obligat să reţină lucrările jacute pe terenul său de către constructorul de bună-credinţă, plătindu-i acestuia o sumă care reprezintă o îmbogăţire a sa, adică, fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie creşterea valorică ce s-a adăugat fondului.
Textul citat se aplică numai în cazul construcţiilor şi plantaţiilor care s-au efectuat pe un teren unde nu se găseau astfel de edificii.
Drept construcţii noi sunt asimilate şi construcţiile alăturate, învecinate sau suprapuse construcţiei vechi. In schimb, el nu se aplică nici amenajărilor şi reparaţiilor aduse construcţiilor deja existente, nici ameliorărilor aduse terenului, cazuri în care proprietarul va restitui constructorului întreaga contravaloare a lucrărilor, precum şi o sumă egală cu plusul de valoare pe care l-a dobândit imobilul în urma lucrărilor utile. Numai prin excepţie, în situaţia în care s-ar constata că proprietarul a interzis formal constructorului să facă reparaţii şi îmbunătăţiri şi acesta totuşi le-a efectuat, pretenţiile şi despăgubirile trebuie respinse.
C.A. Craiova, decizia nr. 3353 din 31 decembrie 1997 (M. Voicu, M. Popoacă, op. cit., p. 277-278)
Articolul 494 C.civ. nu se aplică persoanei care, în momentul construcţiei sau plantaţiei, a fost proprietarul terenului şi a pierdut acest drept, în mod retroactiv, în litigiul cu adevăratul proprietar, cum nu se aplică nici detentorului terenului precum chiriaşul, gestorul de afaceri, mandatarului etc.
Relaţiile dintre aceste persoane şi proprietarul terenului sunt guvernate de dispoziţii speciale privitoare la asemenea raporturi (art. 987-991, art. 1421 şi art. 1537 C.civ.).
Prin urmare, constructorul poate pretinde cheltuielile necesare, adică sumele de bani sau valoarea bunului pentru conservarea unui lucru în însăşi materialitatea sa, pentru că aceste cheltuieli trebuiau făcute de însuşi proprietarul, dacă lucrul s-ar fi aflat în posesia sa. I se cuvin totodată şi cheltuielile utile investite în vederea ameliorării stării materiale a bunului, calculate în momentul restituirii, şi care, deşi nu sunt necesare, îi sporesc valoarea. Cheltuielile voluptorii, care reprezintă suma de bani (sau munca) investită de posesorul unui lucru pentru a-şi satisface plăcerea lui personală şi care nu măresc valoarea bunului, nu cad în seama proprietarului, indiferent dacă executantul posesor a fost de bună sau de rea-credinţă.
în speţă, calitatea de constructor de bună-credinţă a pârâtului s-a reţinut în mod corect de instanţă, în raport de actele care au stat la baza emiterii autorizaţiei pentru adăugirea la casă, proprietate a sa, pe un teren pentru care, ulterior, s-a reconstituit dreptul de proprietate reclamantelor cu toate consecinţele date de art. 494 C.civ.
| ← Plantaţii şi împrejmuiri executate pe teren aflat în... | Construcţii edificate de chiriaş. Buna-credinţă. Condiţii. → |
|---|
