Contract de închiriere a unui spaţiu cu destinaţie social-culturală. Prorogare legală în baza O.U.G. nr. 40/1999.
| Comentarii |
|
Ingerinţa nejustificată a statului în dreptul proprietarului de a se bucura de folosinţa bunului său. Evacuare
Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, art. 1
C. civ., art. 1436 alin (1)
O.U.G. nr. 40/1999, art. 1, art. 14
Contractului încheiat între părţi, prelungit prin acordul acestora, îi sunt aplicabile normele privitoare la reînnoirea contractului, prevăzute de art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999. Deşi numai dispoziţiile art. 1 din acest act normativ fac referire la suprafeţele locative folosite de aşezămintele social-culturale şi de învăţământ, de partidele politice, de sindicate şi de alte organizaţii neguvernamentale, este evident că art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999 poate fi considerat a reprezenta regula, cu consecinţa că dispoziţiile ordonanţei se aplică tuturor contractelor de închiriere ce intră în obiectul de reglementare definit prin conţinutul lui, fără a fi prevăzute excepţii.
Aplicând principiile deduse din art. 1 al Protocolului adiţional nr. 1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, se observă că reglementarea din art. 14 al
O.U.G. nr. 40/1999 nu este suficient de accesibilă şi precisă, câtă vreme actul normativ nu conţine, cu privire la contractele de închiriere încheiate în legătură cu alte spaţii decât cele având destinaţie locativă, modalitatea în care proprietarul poate să redobândească folosinţa imobilului, dispoziţiile articolului menţionat fiind edictate exclusiv pentru spaţii cu destinaţie locativă.
în aceste condiţii, deşi „ingerinţa” în dreptul de proprietate este una prevăzută de lege, iar pe baza unor circumstanţe de natură socio-economică s-ar putea susţine existenţa unui interes general şi, corespunzător, a unui scop legitim care să o justifice, norma de drept nu este suficient de precisă sub aspectul momentului la care locaţiunea ar putea înceta, ceea ce duce la ideea unei lipsiri de folosinţă asupra imobilului perpetuă, idee inacceptabilă în raport de dispoziţiile primului alineat al art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţie.
Chiriaşul ocupă imobilul din anul 1989, o perioadă suficient de îndelungată pentru a se putea considera că, atâta vreme cât interesele proprietarului reclamă eliberarea spaţiului şi utilizarea acestuia pentru o altă destinaţie, această conduită se impune a fi respectată din perspectiva dreptului de proprietate. O continuare a raporturilor locative, cu nesocotirea dreptului său de folosinţă asupra imobilului, reprezintă o încălcare a acestui just echilibru, în dauna proprietarului legitim care va fi sancţionată prin evacuarea chiriaşului.
C.A. Bucureşti, Secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, decizia nr. 448 R din 30 octombrie 2008, nepublicată
Prin cererea înregistrată la data de 6 aprilie 2006 pe rolul Judecătoriei Sectorului 3, reclamantul Ministerul Administraţiei şi Internelor a chemat în judecată pe pârâta Asociaţia Vânătorilor şi Pescarilor Sportivi „Unirea”, solicitând ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună evacuarea acesteia din imobilul situat în Bucureşti, sector 3, pe care îl ocupă fară titlu din data de 31 decembrie 2005 şi până în prezent.
Prin sentinţa civilă nr. 1553 din 23 februarie 2007, pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti în dosarul nr. 6646/301/2006, instanţa a admis cererea principală formulată de reclamantul Ministerul Administraţiei şi Internelor, în contradictoriu cu pârâta Asociaţia Vânătorilor şi Pescarilor Sportivi „Unirea” şi a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în Bucureşti, sector 3.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că prin contractul de locatiune nr. 260/658 din 3 martie 1989 încheiat între Ministerul Administraţiei şi Internelor - U.M. 0673 Bucureşti, în calitate de locator, şi Asociaţia Vânătorilor şi Pescarilor Sportivi „Dinamo”, în calitate de locatar, s-a transmis dreptul de folosinţă asupra spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, folosit cu destinaţia social-culturală, pentru o perioadă de 5 ani, respectiv până
la 2 martie 1994. Ulterior, prin acte adiţionale subsecvente, contractul de locaţiune a fost prelungit până pe data de 31 decembrie 2005. Faţă de situaţia expusă, instanţa a constatat că între părţi s-a încheiat un contract de locaţiune, iar nu de închiriere, dat fiind faptul că obiectul derivat al contractului nu este un spaţiu cu destinaţia de locuinţă, ci dimpotrivă, este vorba de un aşezământ social cultural, iar în cauză sunt aplicabile dispoziţiile legale ce reglementează locaţiunea, respectiv dispoziţiile Codului civil şi, în parte, dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999.
Instanţa a constatat că, potrivit înţelegerii părţilor, astfel cum este atestată de clauzele cuprinse în contractul nr. 260.568 din 3 martie 1989, cât şi actele adiţionale la acesta, termenul contractului de locaţiune s-a prelungit faţă de momentul iniţial (2 martie 1994) până la 31
decembrie 2005. In aceste condiţii, în conformitate cu dispoziţiile art. 1436 alin. (1) C. civ., locaţiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fară să fie trebuinţă de o prealabilă înştiinţare. Or, înainte de expirarea termenului contractual, la data de 13 decembrie 2005, reclamanta a anunţat pârâtei concediul, preîntâmpinând astfel intervenirea tacitei relocaţiuni.
S-a reţinut că dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 sunt aplicabile numai în parte. Astfel, instanţa a constatat că în cauză este, într-adevăr, vorba despre un aşezământ social-cultural, fiind incidente dispoziţiile art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999. S-a apreciat că aceasta este singura dispoziţie legală aplicabilă părţilor în cauză, întrucât reînnoirea contractului este aplicabilă numai contractelor de închiriere (care au ca obiect o locuinţă), nu şi contractelor de locaţiune, iar din interpretarea literală a dispoziţiilor art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 reiese că textul legal face referire doar la spaţiile cu destinaţie de locuinţă.
în consecinţă, instanţa a reţinut că pârâta nu are dreptul la reînnoirea contractului de locaţiune, astfel cum acesta este reglementat de dispoziţiile art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999, deoarece la momentul formulării cererii de chemare în judecată, aceasta nu mai avea un titlu al folosinţei asupra imobilului din care s-a solicitat evacuarea.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta Asociaţia Vânătorilor şi Pescarilor Sportivi „Unirea”, la data de 6 iulie 2007, cerere ce a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a
civilă. In motivarea apelului, apelanta-pârâta a arătat că este eronat considerentul instanţei de fond privind calificarea drept contract de locaţiune a contractului de închiriere nr. 260.658 din 3 martie 1989 pentru suprafeţele locative cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, întrucât contractul de închiriere are ca obiect locaţiunea unor suprafeţe
locative care, conform O.U.G. nr. 40/1999, pot avea destinaţia de locuinţe sau alte destinaţii decât cea de locuinţă, precizate la art. 1 şi 3 din O.U.G. nr. 40/1999. Eronat este şi considerentul privitor la faptul că apelanta-pârâtă nu avea dreptul la reînnoirea contractului de locaţiune, în speţă fiind aplicabile prevederile O.U.G. nr. 40/1999, iar acest text de lege se referă la dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului, fară a face vreo distincţie bazată pe destinaţia spaţiului locativ (locuinţă sau altă destinaţie decât aceea de locuinţă).
Prin decizia civilă nr. 1373 din 31 octombrie 2007, tribunalul a respins ca nefondat apelul declarat în cauză, pe baza următoarelor considerente:
Susţinerile apelantei vizând natura juridică a contractului încheiat între părţi au fost găsite fondate de tribunal. Contractul de închiriere, varietate a contractului de locaţiune, presupune transmiterea folosinţei temporare asupra unei suprafeţe locative în schimbul chiriei, în sfera noţiunii de suprafaţă locativă fiind incluse atât spaţiile cu destinaţia de locuinţă, cât şi suprafeţele locative cu altă destinaţie, precum cea de aşezământ social cultural, cum este şi cazul spaţiului în litigiu.
In consecinţă, s-a apreciat că între părţi s-a încheiat un contract de închiriere având ca obiect o suprafaţă locativă cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, contract care, aşa cum a reţinut prima instanţă, a fost prelungit succesiv prin acte adiţionale până la data de 31 decembrie
2005. Fiind o varietate a contractului de locaţiune, contractul de închiriere este guvernat de normele speciale aplicabile acestui tip de contract prevăzute de art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, iar în măsura în carc nu există astfel de norme speciale, de dispoziţiile dreptului comun în materie de locaţiune.
Conform dispoziţiilor art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, contractele de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, precum şi cele folosite de aşezămintele social-culturale şi de învăţământ, de partidele politice, de sindicate şi de alte organizaţii neguvernamentale, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 şi aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a ordonanţei de urgenţă, se prelungesc de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleaşi condiţii, cu excepţia nivelului chiriei. Or, din examinarea actului normativ invocat, tribunalul a reţinut că acesta, aşa cum reiese din chiar titlul său, are ca scop protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţie de locuinţă, singurele două dispoziţii legale care au în vedere spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă fiind art. 1 şi 3.
Prin urmare, scopul actului normativ nu a fost, aşa cum a susţinut apelanta, „protecţia chiriaşului”, ci unul mai circumstanţiat, vizând protecţia chiriaşilor din spaţiile cu destinaţia de locuinţă.
Din interpretarea sistematică a dispoziţiilor O.U.G. nr. 40/1999, reiese că procedura de încheiere a contractului reglementată de art. 9 şi următoarele, precum şi procedura reînnoirii contractului sau a schimbului de locuinţă, sunt aplicabile exclusiv spaţiilor cu destinaţia de locuinţă proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, iar nu şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă aflate în domeniul public sau privat al statului, ori a unităţilor administrativ-teritoriale, fapt ce reiese fară echivoc din folosirea noţiunii de „locuinţă”, iar nu a aceleia de „spaţiu locativ”.
Interpretarea dată de apelantă dispoziţiilor art. 14 alin. (1) şi (2) din O.U.G. nr. 40/1999 a fost considerată de tribunal total străină scopului urmărit de legiuitor prin edictarea acestor norme, în realitate, art. 14 alin. (1) consacrând cu titlu de principiu dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului, dispoziţiile normative stabilind excepţiile de la această regulă şi procedura reînnoirii, niciuna dintre aceste dispoziţii neavând în vedere contractele privind suprafeţele cu altă destinaţie decât cea de locuinţă. Constatând, prin urmare, că normele speciale aplicabile contractului de închiriere încheiat de părţi nu reglementează încetarea contractului, s-a considerat ca fiind incidente dispoziţiile dreptului comun în materia locaţiunii, respectiv art. 1436 alin. (1) C. civ. şi art. 1348 C. civ., fiind astfel menţinută ca legală şi temeinică soluţia pronunţată de prima instanţă.
împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâta Asociaţia Vânătorilor şi Pescarilor Sportivi „Unirea”, solicitând admiterea acestuia, modificarea în tot a deciziei recurate în sensul respingerii acţiunii intimatei-reclamante ca nefondate şi obligării intimatei-reclamante la reînnoirea contractului de închiriere pentru spaţiul ocupat în imobilul situat în Bucureşti, sector 3, în baza contractului de închiriere pentru suprafeţe locative cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă nr. 260.658 din 3 martie 1989.
Recurenta a invocat drept motiv de recurs dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că, deşi instanţa de apel a reţinut în mod corect (contrar opiniei primei instanţe) că s-a încheiat între părţi un contract de închiriere (şi nu de locaţiune) având ca obiect o suprafaţă locativă cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, totuşi, în mod eronat, a considerat că singura dispoziţie aplicabilă este art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, că scopul acestui act normativ nu este „protecţia chiria
şului” şi, în fine, că în cauză nu îşi găseşte aplicarea art. 14 alin. (1) din ordonanţă.
Analizând actele şi lucrările dosarului, motivele de recurs şi probele noi administrate în recurs, Curtea constată recursul nefondat, potrivit celor ce urmează:
In mod evident, dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999, pe temeiul cărora recurenta pârâtă a invocat dreptul la reînnoirea contractului de închiriere încheiat cu intimata reclamantă, sunt de natură să suscite diverse interpretări, în raport de scopul actului normativ, astfel cum este specificat în preambul, de obiectul reglementării, înscris în conţinutul art. 1 şi de dispoziţiile substanţiale şi de procedură reglementate exclusiv în legătură cu spaţiile având destinaţia de locuinţă.
Interpretarea dată de instanţa de apel, potrivit căreia numai dispoziţiile art. 1 din acest act normativ ar fi aplicabile suprafeţelor locative folosite de aşezămintele social-culturale şi de învăţământ, de partidele politice, de sindicate şi de alte organizaţii neguvernamentale, nu poate fi considerată corectă din perspectiva unui mod de interpretare logic şi legal, câtă vreme art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999 poate fi considerat a reprezenta regula, în virtutea acesteia dispoziţiile actului normativ urmând a fi aplicabile tuturor contractelor de închiriere ce intră în obiectul de reglementare definit prin conţinutul lui, fară a fi prevăzute excepţii, de natura celei pe care instanţa de apel a înţeles să o justifice. Din această perspectivă, critici le formulate de recurentă sunt fondate, distincţiile cu care a operat instanţa de apel sunt nelegale, concluzia ce s-ar desprinde fiind aceea că şi contractului încheiat între părţi, prelungit prin acordul acestora, i-ar fi în continuare aplicabile normele privitoare la reînnoirea contractului, prevăzute de art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999.
Cu toate acestea şi pentru argumente puse în dezbaterea părţilor cu ocazia judecării cauzei în recurs, modificarea deciziei şi a sentinţei pronunţate în cauză nu se justifică. Plecând de la faptul că părţile nu contestă aplicabilitatea în speţă a dispoziţiilor interne de prelungire de drept a contractelor de închiriere, în baza O.U.G. nr. 40/1999, ceea ce reprezintă o reglementare a folosirii bunurilor, se pune problema incidenţei art. 1 alin. (2) din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, dispoziţii analizate în jurisprudenţa CEDO, în cauze similare precum Radovici şi Stânescu c. României, Tarik c. României, Spanoche c. României, Cleja şi Mihalcea c. României.
Potrivit art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor cetăţeneşti: „Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional. Dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii, sau a amenzilor”.
Recunoscând statelor dreptul de a reglementa utilizarea bunurilor, dispoziţia citată pune condiţia ca acest drept să se exercite printr-o punere în aplicare a unor „legi”, principiul legalităţii presupunând existenţa unor norme de drept intern suficient de accesibile, precise şi previzibile în aplicarea lor (a se vedea, cauza Cleja şi Mihalcea şi mutatis mutandis, Broniowski). Pe de altă parte, potrivit practicii constante a CEDO, se impune a fi luată în discuţie chestiunea legată de modul în care dreptul intern este interpretat şi aplicat, chiar în cazul respectării cerinţelor legale, în ce măsură acesta produce efecte conforme cu principiile Convenţiei.
In acelaşi timp, în cauzele menţionate anterior, s-a decis că „ingerinţa în dreptul de proprietate trebuie nu doar să aibă în vedere un «scop legitim» conform «interesului general», şi de asemenea să păstreze un raport rezonabil de proporţionalitate între mijloacele folosite şi scopul vizat de orice măsură aplicată de Stat, inclusiv măsurile destinate să reglementeze utilizarea bunurilor unui individ. Acest lucru este exprimat de noţiunea de «echilibru just» care trebuie păstrat între exigenţele interesului general al comunităţii şi imperativele protejării drepturilor fundamentale ale individului. In cauzele care privesc funcţionarea unei legislaţii de mare amploare cu privire la locuinţă, această apreciere se poate referi nu numai la extinderea ingerinţei Statului în libertatea contractuală şi relaţiile contractuale pe piaţa închirierilor, ci şi la existenţa unor garanţii procedurale şi a altora destinate a garanta că funcţionarea sistemului şi impactul acestuia asupra drepturilor patrimoniale ale proprietarului nu sunt nici arbitrare, nici imprevizibile. Incertitudinea - fie că este legislativă, administrativă, sau ţine de practicile urmate de autorităţi - este un factor de care trebuie să se ţină seama în aprecierea conduitei Statului.
Intr-adevăr, când o problemă de interes general este în joc, puterile publice sunt obligate să reacţioneze în timp util, în mod corect şi cu
cea mai marc coerenţă” (cauza Cleja şi Mihalcea c. României, paragraful 42).
Aplicând acestc principii în speţa de faţă, Curtea constată că, deşi actul normativ pc temeiul căruia recurentul solicită a i se recunoaşte dreptul de a menţine locaţiunea imobilului îi dă această posibilitate, norma de drept invocată de acesta, art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999, nu este suficient de accesibilă şi precisă, câtă vreme actul normativ nu conţine, cu privire la contractele de închiriere încheiate în legătură cu alte spaţii decât cele având destinaţie locativă, modalitatea în care proprietarul poate să redobândească folosinţa imobilului, dispoziţiile articolului menţionat fiind edictate exclusiv pentru spaţii cu destinaţie locativă.
In aceste condiţii, deşi „ingerinţa" în dreptul de proprietate este una prevăzută de lege, iar pe baza unor circumstanţe de natură socio-economică s-ar putea susţine existenţa unui interes general şi, corespunzător, a unui scop legitim care să o justifice, norma de drept nu este suficient de precisă sub aspectul momentului la care locaţiunea ar putea înceta, ceea ce duce la ideea unei lipsiri de folosinţă perpetue asupra imobilului, idee inacceptabilă în raport de dispoziţiile primului alineat al art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1.
In motivarea aceloraşi hotărâri menţionate anterior, Curtea Europeană a reţinut că, „chiar şi într-un domeniu ca acel al locuinţelor şi în ciuda dificultăţilor economice, sociale şi legislative decurgând din procesul de tranziţie spre o societate democratică şi o economie de piaţă, Statele membre continuă să aibă obligaţia de a asigura un «just echilibru» între imperativele interesului general şi cele ale protejării drepturilor fundamentale ale individului” (paragraful 49 din cauza citată).
Cu atât mai mult cu cât această apreciere a vizat spaţiile cu destinaţie de locuinţă, ea este deopotrivă valabilă pentru ipoteza de speţă, în care în discuţie nu se află un spaţiu cu o asemenea destinaţie. Sub acest aspect, se reţine în cauză că recurenta ocupă imobilul aparţinându-i intimatei din anul 1989, contractul de închiriere încheiat iniţial fiind prelungit în baza actelor normative speciale ce au reglementat acest domeniu, o perioadă suficient de îndelungată pentru a se putea considera că atâta vreme cât interesele intimatei reclamă eliberarea spaţiului şi utilizarea acestuia pentru o altă destinaţie, această conduită se impune a fi respectată din perspectiva dreptului de proprietate, o continuare a raporturilor locative, cu nesocotirea dreptului său de folosinţă asupra imobilului reprezentând o încălcare a acestui just
echilibru, în dauna proprietarului legitim, menit să încalce dispoziţiile art. 1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale..
In considerarea acestor argumente, Curtea apreciază că şi intimata, ca persoană juridică, se bucură de aceleaşi drepturi ca cele ale unei persoane fizice, aflându-se, din perspectiva dreptului protejat, pe poziţie de egalitate, potrivit prevederilor înscrise în alin. (1) din art. 1 al Protocolului amintit.
Chestiunea legată de natura dreptului intimatei, de administrare, şi nu de proprietate, este considerată de asemenea ca nefiind semnificativă, în contextul în care dreptul de administrare asupra imobilului cuprinde în conţinutul său folosinţa acestuia. Dacă folosirea imobilului de către recurentă a fost justificată, din perspectiva interesului intimatei, pentru perioada în care cea dintâi facea parte din structura organizatorică a intimatei - până în 2002, astfel cum rezultă din răspunsul la interogatoriu, actualmente nu mai este justificată, statul însuşi - proprietar al imobilului, neasumându-şi nicio obligaţie pentru asigurarea funcţionării ca persoană juridică a recurentei, câtă vreme aceasta fiinţează ca un organism neguvernamental.
Dimpotrivă, includerea imobilului în patrimoniul intimatei, cu drept de administrare, astfel cum rezultă din încheierea de carte funciară, arc semnificaţia recunoaşterii dreptului acesteia de a se bucura de prerogativele de folosinţă a bunului, ca şi un veritabil proprietar.
Pe baza acestor considerente, menite să înlocuiască motivarea instanţei de apel, Curtea, găsind nefondate criticile formulate în recurs, va respinge recursul ca nefondat, în baza art. 312 alin. (1) şi (3) C. proc. civ.
| ← Locuinţă de serviciu. încetarea locaţiunii la încetarea... | Contract de închiriere încheiat în baza O.U.G. nr. 40/1999.... → |
|---|
