Contract de vânzare-cumpărare a unui imobil cu clauză de întreţinere şi rezerva dreptului de abitaţie viageră. Natura juridică a convenţiei.
| Comentarii |
|
Rezoluţiunea contractului. Transformarea în bani a obligaţiei de întreţinere asumate de cumpărători. Plata preţului bunului înstrăinat
C. civ., art. 977, art. 1020, art. 1075
1. Pentru a stabili natura juridică a contractului încheiat trebuie pornit de la obligaţia principală înscrisă în act, aceea de a presta întreţinere în natură de către cumpărători, pe tot parcursul
vieţii proprietarei care a consimţit la transmiterea dreptului său de proprietate în schimbul întreţinerii. Despre suma de bani înscrisă în contract ca fiind parte din valoarea imobilului transmis cumpărătorilor, se retine declaraţia vânzătoarei în fata notarului, la încheierea actului în formă autentică, că a fost primită, deşi din probele administrate în faţa primei instanţe a rezultat că preţul nu a fost plătit, părţile înţelegând să menţioneze această plată ca o garanţie a executării celeilalte obligaţii contractuale, aceea de întreţinere.
2. Deşi facultatea de a cere rezoluţiunea contractului de întreţinere, conform art. 1021 C. civ., aparţine creditorului obligaţiei de întreţinere, numai acesta ar avea posibilitatea de a cere şi executarea contractului în sensul executării în natură a obligaţiilor de întretinere. Cu toate acestea, atunci când executarea în natură este imposibilă din cauza atitudinii culpabile a creditorului obligaţiei, debitorul poate cere transformarea obligaţiei de întreţinere în natură într-o obligaţie de a da o sumă de bani echivalent al întreţinerii, sub forma unor prestaţii periodice.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 135/A din 30 ianuarie 2006, nepublicată
Prin sentinţa civilă nr. 5714 din 14 octombrie 2004, pronunţată în dosarul nr. 2530/2004 de Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea principală formulată de reclamanta pârâtă G.M. împotriva pârâţilor reclamanţi D.I. şi D.E.; a fost admisă cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi D.I. şi D.E. împotriva reclamantei pârâte G.M.; s-a dispus transformarea în bani a obligaţiei de întreţinere asumate de pârâţii reclamanţi prin contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere şi rezerva dreptului de abitaţie viageră autentificat sub nr. 413 din 19 martie 1999 şi au fost obligaţi pârâţii reclamanţi la plata în favoarea reclamantei pârâte a unei sume lunare în cuantum de 2.500.000 lei, cu menţiunea de a fi achitată la data de 15 a lunii; au fost respinse ca lipsite de obiect capetele subsidiare din cererea reconvenţională privind obligarea pârâtei reclamante la plata preţului vânzării, a impozitelor plătite pentru apartament şi a cheltuielilor ocazionate de perfectarea vânzării.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a constatat că contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere şi cu rezerva dreptului de abitaţie viageră autentificat sub nr. 413 din 19 martie 1999 la B.N.P. L.C.C. are natura juridică a unui contract de întreţinere, deoarecc înstrăinarea imobilului s-a făcut pentru preţul de 45.000.000 Ici şi
prestarea întreţinerii în favoarea vânzătoarei, preţ neplătit în realitate şi care este inferior obligaţiei principale asumate de părţi, aceea de întreţinere.
Faţă de natura juridică stabilită, instanţa a constatat că nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 1020 C. civ., deoarece nu rezultă din probele administrate culpa pârâţilor reclamanţi în executarea obligaţiei de întreţinere. Constatând că reclamanta pârâtă, în calitate de creditoare a obligaţiei de întreţinere, refuză fară temei, nejustificat, primirea întreţinerii în natură, în baza art. 1075 C. civ., instanţa a transformat obligaţia de întreţinere în plata unei sume lunare în cuantum de 2.500.000 lei.
împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamanta pârâtă G.M., la data de 11 noiembrie 2004, înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie. Prin motivele de apel depuse la dosar la data de 5 aprilie 2005, se susţine că instanţa de fond a calificat în mod greşit contractul ca fiind un contract de întreţinere, deoarece conform art. 977 C. civ., interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor. Consideră că toate clauzele contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere sunt clare, nefiind susceptibile de interpretare, cu atât mai mult cu cât niciuna dintre părţi nu a contestat natura juridică a contractului. De asemenea, se critică sentinţa de fond şi sub aspectul transformării obligaţiei de a face respectiv de întreţinere, într-o obligaţie de a remite lunar suma de 2.500.000 lei ceea ce semnifică transformarea contractului într-un contract de rentă viageră. Consideră că este inadmisibilă din punct de vedere legal şi moral această transformare, neexistând un echivalent bănesc pentru nevoile speciale ale unui bătrân singur şi bolnav. Se solicită admiterea apelului, desfiinţarea în tot a sentinţei apelate, iar pe fond admiterea cererii astfel cum a fost formulată.
La data de 8 octombrie 2005 a survenit decesul apelantei reclamante G.M., iar în baza art. 243 pct. 1 C. proc. civ. judecarea apelului a continuat cu moştenitorul acesteia T.V., calitate dovedită cu certificatul de legatar nr. 94 din 1 noiembrie 2005 eliberat de B.N.P. D.C.
Examinând motivele de apel faţă de hotărârea recurată şi probele administrate în cauză, Tribunalul constată apelul ca nefondat pentru următoarele argumente:
Se critică în apel calificarea făcută de prima instanţă asupra naturii juridice a contractului încheiat de părţi, apelanta susţinând că a convenit cu intimaţii pârâţi asupra unui contract de întreţinere. Fiind o
vânzare-cumpărare, iar preţul de 45.000.000 lei înscris în actul autentic nefiind plătit în realitate, după cum s-a arătat la interogatorii, apelanta consideră actul ca fiind supus desfiinţării pentru neplata preţului.
Motivul de apel este nefondat. Dincolo de faptul că prin concluziile scrise depuse la dosar de reclamantă la momentul dezbaterii litigiului pe fond în primă instanţă, aceasta a susţinut natura juridică a contractului ca fiind un contract de întreţinere, iar în apel susţine contrariul, Tribunalul consideră că instanţa de fond a făcut o corectă interpretare a clauzelor contractuale şi a stabilit natura juridică a contractului ca fiind un contract de întreţinere.
In acest demers, judecătoria a pornit corect de la obligaţia principală înscrisă în act, aceea de a presta întreţinere în natură de către soţii D., pe tot parcursul vieţii proprietarei G.M., care a consimţit la transmiterea dreptului său de proprietate în schimbul întreţinerii. Despre suma de 45.000.000 lei înscrisă în contract ca fiind parte din valoarea imobilului transmis cumpărătorilor, se reţine că apelanta a declarat în faţa notarului, la încheierea actului în formă autentică, că a fost primită, deşi din probele administrate în faţa primei instanţe a rezultat că preţul nu a fost plătit, părţile înţelegând să menţioneze această plată ca o garanţie a executării celcilalte obligaţii contractuale, aceea de întreţinere.
Prin urmare, chiar dacă în contract s-a stipulat un preţ al apartamentului vândut, această împrejurare este irelcvantă faţă de acordul de voinţă real al părţilor şi nu poate schimba natura juridică a contractului încheiat, aceea de contract de întreţinere.
Cât priveşte al doilea motiv de apel şi acesta este nefondat. Deşi facultatca de a cere rezoluţiunea contractului de întreţinere, conform art. 1021 C. civ., aparţine creditorului obligaţiei de întreţinere, numai acesta ar avea posibilitatea de a cere şi executarea contractului în sensul executării în natură a obligaţiilor de întreţinere. Prin urmare, atunci când executarea în natură este imposibilă datorită atitudinii culpabile a debitorului obligaţiei, creditorul poate cere transformarea obligaţiei de întreţinere în natură într-o obligaţie de a da o sumă de bani echivalent a întreţinerii, sub forma unor prestaţii periodice.
Tribunalul apreciază că această posibilitate aparţine şi debitorului, atunci când executarea în natură nu este posibilă datorită culpei creditoarei. Or, în cauză nu a fost dovedită executarea necorespunzătoare a obligaţiei de întreţinere asumată de intimaţii pârâţi pe toată perioada de timp în care reclamanta a locuit împreună cu aceştia, însă s-a probat refuzul nejustificat al apelantei de a primi întreţinere din partea
soţilor D. în natură. In această situaţie în care sancţiunea rezoluţiunii nu poate fi aplicată contractului, se impune transformarea obligaţiei principale asumate de debitori într-o modalitate de prestare care să facă posibilă executarea contractului.
Tribunalul apreciază corectă soluţia judecătoriei sub aspectul cererii reconvenţionale de transformare a obligaţiei de a face întreţinerea într-o obligaţie de a da o sumă de bani până la decesul întreţinutului.
Susţinerea apelantei reclamante în sensul că intimaţii nu au respectat dreptul de abitaţie viageră reţinut de aceasta prin contract nu poate fi reţinută de Tribunal, atâta timp cât mutarea G.M. în locuinţa soţilor
D. s-a făcut cu acordul tuturor. Apelanta a recunoscut la interogatoriu că ea a fost cea care a dorit să se mute în casa intimaţilor, nefiind obligată în niciun fel la neexercitarea dreptului de abitaţie asupra apartamentului înstrăinat.
Nici susţinerea că intimaţii au închiriat apartamentul apelantei, iar banii obţinuţi cu titlu de chirie i-au folosit în interes personal, nu poate fi reţinută ca motiv temeinic de critică a sentinţei de fond deoarece intimaţii pârâţi au dobândit proprietatea bunului imobil la momentul încheierii contractului şi în această calitate aveau dreptul de a culege fructele civile ale bunului lor.
Faţă de cele arătate, Tribunalul consideră că prima instanţă a stabilit în mod corect situaţia de fapt faţă de care a aplicat dispoziţiile legale incidente, astfel încât, în baza art. 296 C. proc. civ., va respinge apelul ca nefondat.
| ← Contract de vânzare-cumpărare cu rezerva uzufructului viager... | Titluri de stat la purtător emise în 1941. Valorificare.... → |
|---|
