Contract de vânzare-cumpărare locuinţă. Desfiinţare. Despăgubiri cuvenite fostului chiriaş – cumpărător.
| Comentarii |
|
Proprietarul al cărui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995 ce a fost ulterior desfiinţat are dreptul la restituirea preţului de piaţă a imobilului.
Secţia civilă, Decizia nr. 370 din 7 aprilie 2011
Prin sentința civilă nr. 6603 din 06.07.2010 pronunțată în dosarul nr. 16341/55/2009, Judecătoria Arad a admis acțiunea civilă formulată de reclamantul B.S., împotriva pârâtului Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Județului Arad și a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 201.833 lei reprezentând despăgubiri, respectiv prețul de piață al imobilului în litigiu.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că reclamantul a solicitat în temeiul art. 501 din Legea nr. 10/2001 obligarea pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la restituirea prețului de piață al imobilului pe care l-a dobândit printr-un contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995, din care a fost evacuat ca urmare a admiterii unei acțiuni în evacuare în care a fost comparat titlul fostului proprietar cu titlul său, dându-se prioritate titlului fostului proprietar.
Reclamantul B.S. a cumpărat la data de 22.10.1997, apartamentul situat în Arad. La data cumpărării apartamentului, imobilul situat în Arad, înscris în CF 4 Arad, nu era apartamentat, astfel că reclamantul nu și-a putut intabula în cartea funciară dreptul de proprietate.
în data de 05.09.2000, în urma sentinței civile nr. 2861/2000 a Judecătoriei Arad, pronunțată în dosarul nr. 1615/2000, definitivă prin decizia Tribunalului Arad nr. 1337/23.08.2000, pronunțată în dosarul nr. 4220/2000, s-a restabilit dreptul de proprietate asupra întregului imobil înscris în CF 4 Arad în favoarea fostului proprietar, iar ulterior, în data de 20.09.2000, prin încheierea de CF nr. 11491/2000, proprietari ai acestui imobil au fost înscriși K.I. și K.I., în calitate de moștenitori ai proprietarului tabular.
în data de 15.01.2001, K.I. și K.I. au solicitat constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamant.
Prin sentința civilă nr. 1562/5.03.2001, pronunțată de Judecătoria Arad în dosarul nr. 916/2001, a fost respinsă acțiunea reclamanților K.I. și K.I., irevocabil, prin decizia civilă nr. 2594/9.10.2001 pronunțată de C.A. Timișoara în dosar nr. 5241/C/2001, reținându-se că la data perfectării contractului, Statul Român era înscris ca unic proprietar, titlul său de proprietate nu era controversat, iar în cartea funciară nu era notat vreun proces. Prin urmare, s-a apreciat că, în acel moment nu exista nici un impediment legal la cumpărarea imobilului, actul de vânzare-cumpărare fiind încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii speciale nr. 112/1995.
La data de 30.03.2003, K.I. și K.I. au solicitat evacuarea reclamantului din imobil, acțiune admisă prin sentința civilă nr. 5601/2.12.2003, pronunțată de Judecătoria Arad în dosarul nr. 10652/2003, rămasă irevocabilă prin respingerea apelului și recursului, prin decizia civilă nr. 1855/2004 a Tribunalului Arad, respectiv decizia civilă nr. 3025/2005 a Curții de Apel Timișoara.
în motivarea acestor hotărâri s-a reținut că titlul de proprietate al reclamantului asupra apartamentului - contractul de vânzare cumpărare încheiat cu SC Recons SA Arad - nu le este opozabil proprietarilor tabulari ai imobilului, întrucât nu a fost înscris în cartea funciară, iar pe de altă parte dreptul lor de proprietate - dobândit printr-o hotărâre judecătorească a fost intabulat în cartea funciară, astfel că s-a acordat prevalență acestuia.
Ulterior, s-a procedat la evacuarea silită a reclamantului din imobil.
Pentru a stabili incidența normelor legale invocate de reclamant s-a apreciat că este necesar a se verifica dacă sunt îndeplinite cele două condiții prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001, respectiv dacă, în speță, contractul de vânzare - cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost desființat prin hotărâre judecătorească irevocabilă și dacă la încheierea contractului au fost respectate prevederile Legii nr. 112/1995.
în privința primei condiții, a desființării contractului, instanța a reținut că prin sintagma „desființat”, legiuitorul a avut în vedere și alte situații decât anularea contractului, aspect ce rezultă din prevederile art. 20 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, unde se prevede in terminis posibilitatea desființării contractelor fie ca urmare a unei acțiuni în anulare fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, cum este cazul în prezentul dosar.
în ce privește a doua condiție, rezultă clar din motivarea deciziei nr. 2594/09.10.2001, pronunțată de C.A. Timișoara în dosarul nr. 5241/C/2001, că actul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută s-a cerut a fi constatată este încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.
Față de aceste considerente, instanța a apreciat că reclamantul este îndreptățit să uzeze de dispozițiile art. 501din Legea nr. 10/2001, care prevăd dreptul cumpărătorilor la restituirea prețului de piață al imobilului.
împotriva acestei soluții a declarat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice Arad și a solicitat modificarea sentinței atacate în sensul respingerii acțiunii reclamantului.
Prin decizia civilă nr. 416 din 17 noiembrie 2010, pronunțată în dosar nr. 16341/55/2009, Tribunalul Arad a respins apelul declarat.
Pentru a hotărî astfel, Tribunalul Arad a reținut că este evident că reclamantul a avut încheiat un contract de vânzare-cumpărare în mod legal. Acest contract i-a atras calitatea de proprietar. Restituirea imobilului fostului proprietar s-a făcut în condițiile în care reclamantul nu era întabulat în CF dar acest aspect care a dus la evacuarea reclamantului dintr-o locuință cumpărată în mod legal și achitată nu-l poate exclude de la dreptul de a primi despăgubirile prevăzute de Legea nr. 10/2001, câtă vreme contractul a fost legal încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Sub acest aspect susținerile sale potrivit cu care acest contract a devenit caduc odată cu evacuarea din locuință sunt corecte.
împotriva deciziei a declarat recurs pârâta Direcția Generală a Finanțelor Publice Arad, solicitând modificarea deciziei ei în sensul respingerii acțiunii civile formulată de reclamant.
In motivare a susținut că instanțele au făcut o greșită interpretare și aplicare a prevederilor art. 1 pct. 18 din Legea nr. 1/2009 (art.501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001), întrucât pentru a se dispune restituirea prețului de piață, trebuie îndeplinite cumulativ două condiții:
- contractele de vânzare-cumpărare să fie încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995;
- contractele de vânzare-cumpărare să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
In speța de față, în mod greșit tribunalul a reținut că reclamantul a avut contract de vânzare-cumpărare încheiat în mod legal, adică cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, sens în care relevante sunt dispozițiile art. 1 alin. (4) din HG nr. 11/1997 privind Normele de aplicare a Legii nr. 112/1995, care prevăd că locuințele care nu au intrat în posesia statului în condiții legale nu puteau fi vândute în baza Legii nr.112/1995. Prin urmare, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între SC Recons SA și reclamant a fost nelegal și reclamantul nu poate beneficia de restituirea prețului de piață.
In ceea ce privește a doua condiție, respectiv desființarea contractului printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, s-a criticat argumentul instanței de apel potrivit cu care contractul de vânzare-cumpărare a devenit caduc odată cu evacuarea din locuință. In acest sens, se subliniază că prin sentința civilă nr. 1562/5.03.2001 pronunțată de Judecătoria Arad în dosar nr. 91/2001, irevocabilă, s-a respins cererea de chemare în judecată prin care s-a solicitat constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, acest contract nefiind deci desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
Nefiind întrunite cumulativ cele două condiții menționate anterior pentru restituirea prețului de piață al imobilului, pârâtul susține că hotărârea este nelegală.
In drept, au fost invocate dispozițiile art. 3041, art. 304 pct. 7 și 9 C.proc.civ.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate de pârât, raportat la obiectul cauzei, la temeiul de drept indicat de reclamant în susținerea cererii - art. 501 din Legea nr. 10/2001 astfel cum a fost introdus prin art. I pct. 18 dinLegea nr. 1/2009, Curtea a reținut că, pornind de la obiectul acțiunii civile cu care reclamantul B.S. a investit instanța de fond, respectiv obligarea pârâtului Statul Român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, la restituirea prețului de piață al imobilului, în mod corect s-a reținut că reclamantul este îndreptățit la despăgubirea cu echivalentul valoric a prețului de piață aferent imobilului.
Raportat la dispozițiile art. 50 ind.1 din Legea nr. 10/2001, pentru ca reclamantul să aibă dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului ar fi trebuit ca, în prealabil, contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, să fi fost desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
Sub acest aspect, în mod corect s-a reținut faptul că acțiunea civilă prin care foștii proprietari K.I. și K.I. au solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare deținut de către reclamant, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a fost respinsă irevocabil prin sentința civilă nr. 1562/5.03.2001 a Judecătoriei Arad, în considerentele căreia s-a reținut cu putere de lucru judecat că la momentul perfectării contractului Statul Român era înscris în CF ca unic proprietar, titlul său de proprietate nu era controversat, iar în cartea funciară nu era notat vreun proces de revendicare. Prin urmare, s-a apreciat că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, nu exista nici un impediment legal la cumpărarea imobilului, actul de vânzare-cumpărare fiind încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.
Pe de altă parte, contractul, chiar nedesființat, a devenit caduc ca urmare a evacuării reclamantului din locuință.
A mai reținut instanța că modificările aduse Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009, mai precis prin posibilitatea prevăzută de art.50 ind.1 alin.1 , reprezintă o încercare a legiuitorului român de a adapta legislația la jurisprudența Curții Europene, articolul menționat reprezentând o consacrare expresă a operabilității garanției pentru evicțiune în materia imobilelor ce cad sub incidența Legii nr. 10/2001.
In aceste condiții, în mod corect s-a apreciat că și în situația interpretării prevederilor art. 501alin. (1) din Legea nr. 10/2001 prin raportare la art. 1337, art. 1341, art. 1334 - 1347 din C.civ. și la art. 1 alin. (1) din Protocolul adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, reclamantul are dreptul la restituirea valorii de piață a imobilului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, astfel cum în mod corect au dispus instanțele de judecată anterioare.
Nelegalitatea hotărârilor se referă la aspectul acordării de despăgubiri și pentru terenul aferent imobilului în discuție, care nu a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, evaluat cu ocazia efectuării expertizei în fața instanței de fond.
Sub acest aspect, în baza art. 299, art. 304 pct. 9 C.proc.civ., recursul declarat de Direcția Generală a Finanțelor Publice Arad în reprezentarea Ministerului Finanțelor Publice a fost admis cu consecința modificării în parte a ambelor hotărâri și a obligării pârâtului să plătească reclamantului suma de 79.854 lei reprezentând despăgubiri aferente imobilului construcție, fiind menținute în rest dispozițiile hotărârilor recurate.
(Judecător Florin Șuiu)
| ← Carte funciară. Contestaţie formulată în baza Legii nr.... | Persoană juridică. Cerere în despăgubiri pentru prejudiciu moral → |
|---|
