CONTRACT DE ÎNCHIRIERE. EVACUAREA CHIRIAŞULUI PENTRU ÎNCĂLCAREA CULPABILĂ A OBLIGAŢIILOR CONTRACTUALE. NEAPLICABILITATEA ORDONANŢEI DE URGENŢĂ A GUVERNULUI NR. 40/1999
| Comentarii |
|
1. Dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe - a căror încălcare a fost invocată de către recurentă - nu sunt aplicabile în cauză, întrucât spaţiul deţinut de către recurenta-pârâtă nu se încadrează în imobilele care cad sub incidenţa acestei ordonanţe, ci aparţine unei persoane fizice, încheierea contractului de închiriere făcându-se între părţi în anul 1974, iar bunul nu a trecut niciodată în patrimoniul statului.
2. Chiar dacă în speţă recurenta a formulat cerere la primărie, pentru a i se atribui o locuinţă din fondul locativ de stat, primind asigurări că satisfacerea acestei solicitări ar fi posibilă abia în anul 2002, acest aspect nu este de natură să conducă la o altă soluţionare a cauzei. Rezolvarea litigiului dedus judecăţii a presupus analiza condiţiilor de aplicare a sancţiunii rezilierii contractului de închiriere pentru fapte culpabile locatarului şi evacuarea, ca urmare a desfiinţării titlului locativ. Or, dispunerea rezilierii, precum şi măsura evacuării nu sunt condiţionate de atribuirea unui alt spaţiu, pentru a avea relevanţă în soluţionarea cauzei, respectiv de faptul că cererii formulate de către pârâtă şi adresată primăriei, nu i se poate da curs decât în anul 2002.
(Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 19/R/9 ianuarie 2001)
CURTEA
Constată că prin sentinţa civilă nr. 4501/
8.06.1999 Judecătoria sectorului 5 a admis cererea formulată de reclamanta O. T. împotriva pârâtei C. M., a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 53105/1974 şi evacuarea pârâtei din imobilul situat în Bucureşti, str. M. M., sector 5.
Pentru pronunţarea acestei soluţii, prima instanţă a reţinut că între părţi s-a încheiat un contract de închiriere în anul 1974, cu privire la o cameră în suprafaţă de 7 m.p. situată la mansarda imobilului, contract ale cărui efecte au fost prelungite de drept. Ulterior, pârâta a ocupat fără acordul proprietarului podul imobilului şi scara de acces la mansardă, împiedicând astfel folosirea celor două părţi din imobil. De asemenea, s-a reţinut potrivit expertizei efectuate în cauză, că imobilului i s-au adus importante degradări, datorită folosirii necorespunzătoare de către pârâtă a spaţiului pe care aceasta îl ocupă.
S-a mai reţinut că, deşi reclamanta a oferit pârâtei un spaţiu corespunzător, aceasta a refuzat, condiţionând eliberarea apartamentului de oferirea unei alte locuinţe situate doar în cartierul Cotroceni.
Prin urmare, faţă de situaţia de fapt rezultată şi având în vedere dispoziţiile art. 24 lit. b) şi art. 25 din Legea nr. 114/1996, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere şi, în consecinţă, evacuarea pârâtei.
Sentinţa a rămas definitivă, prin respingerea apelului declarat de către pârâtă, conform deciziei civile nr. 1096/30.03.2000 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a IV-a civilă.
A reţinut tribunalul că în mod corect a apreciat prima instanţă că în cauză s-a făcut dovada stricăciunilor şi degradărilor produse de pârâtă la apartament, faţă de nota de constatare depusă la dosar şi raportul de expertiză efectuat. împrejurarea că apelanta a fost condamnată politic nu o îndreptăţeşte pe aceasta să împiedice folosirea normală a imobilului de către proprietar.
De asemenea, susţinerea apelantei că în speţă ar fi fost aplicabile dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 a fost apreciată ca nefondată, faţă de împrejurarea că acest act normativ reglementează raporturile juridice dintre chiriaşi şi proprietarii care şi-au redobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor trecute în proprietatea statului, pe când contractul
de închiriere a cărui reziliere s-a solicitat în speţă, a fost încheiat în anul 1974 şi prelungit prin tacita relocaţiune, fiindu-i aplicabile dispoziţiile dreptului comun.
împotriva deciziei tribunalului a declarat recurs apelanta pârâtă, criticând-o prin prisma motivelor de casare prevăzute de art. 304 pct. 9 şi 10 C. pr. civ.
S-a arătat în dezvoltarea criticilor că în mod greşit instanţa de apel a apreciat că O.U.G. nr. 40/ 1999 se referă numai la raporturile juridice dintre chiriaşi şi proprietarii care şi-au redobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor, câtă vreme ulterior, contractele de închiriere au fost prelungite pentru o perioadă de 3 ani.
De asemenea, instanţa nu s-a pronunţat asupra unui mijloc de apărare al pârâtei, respectiv cererea depusă de aceasta la Primăria Capitalei, prin care a solicitat să i se acorde o locuinţă din fondul statului, comunicându-i-se că abia în anul 2002 va beneficia de un astfel de spaţiu.
Recursul nu este fondat.
în speţă, contractul de închiriere a cărui reziliere a fost solicitată, s-a încheiat de către părţi în anul 1974, fiind ulterior prelungit în mod tacit.
Dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe - a căror încălcare a fost invocată de către recurentă - nu sunt aplicabile în cauză.
Actul normativ menţionat asigură protecţia chiriaşilor din imobilele ce alcătuiesc fondul locativ al statului (art. 1), precum şi din imobilele redobândite de foştii proprietari sau de moştenitorii acestora (art. 2-7).
Spaţiul deţinut de către recurenta-pârâtă în baza contractului de închiriere nu se încadrează însă, în nici una din aceste categorii de imobile, pentru a putea beneficia de prelungirea legală a locaţiunii.
încheierea contractului de închiriere s-a făcut între părţi în anul 1974 în condiţiile în care locatorul era o persoană fizică (reclamanta), căreia îi aparţinea proprietatea bunului, locaţiunea desfăşurându-se până în prezent între aceleaşi părţi, fără ca bunul să treacă în vreo modalitate în patrimoniul statului.
Rezultă că o nouă prelungire a contractului de închiriere deţinut de pârâtă ar fi fost posibilă numai
în temeiul înţelegerii exprese sau tacite (relocaţiunea tacită) a părţilor.
Reţinând că în cauză nu sunt incidente dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999, instanţa de apel a apreciat corect, astfel încât motivul de casare întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. pr. civ. nu poate fi primit.
De asemenea, este neîntemeiată şi critica bazată pe motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 10C. pr. civ.
Potrivit acestei dispoziţii procedurale, se poate dispune casarea unei hotărâri, atunci când instanţa nu s-a pronunţat asupra unui mijloc de apărare sau asupra unei dovezi administrate care erau hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii.
Or, aspectul invocat de recurentă, cum că ar fi formulat cerere la primărie, pentru a i se atribui o locuinţă din fondul locativ de stat şi că satisfacerea acestei solicitări ar primi-o abia în 2002, nu este de natură să conducă la o altă soluţionare a cauzei.
Rezolvarea litigiului dedus judecăţii a presupus analiza condiţiilor de aplicare a sancţiunii rezilierii contractului de închiriere pentru fapte culpabile locatarului şi evacuarea, ca urmare a desfiinţării titlului locativ.
Dispunerea rezilierii, precum şi măsura evacuării nu sunt condiţionate de atribuirea unui alt spaţiu, pentru a avea relevanţă în soluţionarea cauzei, respectiv de faptul că cererii formulate de către pârâtă şi adresată primăriei, nu i se poate da curs decât în anul 2002.
în consecinţă, nici critica întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 10 C. pr. civ. nu poate fi primită.
Reţinând deci, că soluţia de reziliere a contractului de închiriere şi de evacuare a pârâtei este corectă, instanţa de recurs a apreciat asupra aplicabilităţii în cauză a dispoziţiilor art. 262 C. pr. civ., care permit acordarea unui termen pentru executarea hotărârii.
în acest sens, s-a considerat că, faţă de vârsta pârâtei (75 de ani) şi faţă de împrejurarea că în situaţia executării imediate a hotărârii, aceasta ar rămâne fără locuinţă în timpul iernii, se impune acordarea unui termen (30.04.2001), până la care pârâta-recurentă să-şi poată rezolva situaţia locativă.
| ← CONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE CU REZERVA DREPTULUI DE UZUFRUCT... | COMPETENŢĂ MATERIALĂ PARTAJ SUCCESORAL. DATA ÎN FUNCŢIE DE... → |
|---|
