Publicitate imobiliară. Rectificare de carte funciară. Condiţii
| Comentarii |
|
Cererea în rectificarea cărţii funciare este acea acţiune în justiţie prin care se cere îndreptarea sau suprimarea unei înscrieri necorespunzătoare realităţii făcută în cartea funciară, pentru a pune de acord starea tabulară cu situaţia juridică reală a unui imobil şi are de regulă un caracter subsecvent, fiind grefată pe o acţiune de fond. Instanţele au soluţionat în mod greşit litigiul, cu încălcarea prevederilor Legii nr. 7/1996, care condiţionează încuviinţarea şi discutarea oricărei modificări a situaţiei de carte funciară, în contradictoriu cu autorul dreptului a cărui modificare se solicită, respectiv recurentul.
Secţia civilă, conflicte de muncă şi asigurări sociale minori şi familie, Decizia nr. 1436 din 6 noiembrie 2006
Notă: Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare a fost modificată prin Legea nr. 499/2004, fiind republicată în M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006.
Prin încheierea nr. 2573 dată în Camera de Consiliu la 18 martie 2004 de Judecătoria Pitești - Biroul de Carte Funciară, s-a admis cererea formulată de petenții C.C., lichidatorul SC I.E.C. SRL București prin împuternicitul D.I. și O.J.C.G.C. Argeș și s-a dispus anularea documentației cadastrale nr. 4865 din 11 aprilie 2000 pe numele T.I., înscrisă în Cartea Funciară nr. 12311 N a localității Pitești, sub nr. 5870 din 24 august 2000, avându-se în vedere că aceasta nu corespunde ca amplasament și configurație potrivit probelor dosarului.
în drept, au fost invocate dispozițiile art. 17,art. 36,art. 37 și art. 49 din Legea nr. 7/1996.
împotriva acestei încheieri a exercitat calea de atac a apelului T.I., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, astfel:
în mod greșit judecătorul delegat nu a procedat la citarea sa cu prilejul dezlegării cererii, încălcându-se astfel dreptul său la apărare și principiul contradictorialității.
în mod eronat s-a procedat la anularea înscrierii în cartea funciară a documentației cadastrale nr. 4865 din 1 aprilie 2000 și respectiv la modificarea amplasamentului potrivit adresei nr. 3745 din 15 martie 2004, invocându-se motive tehnice, câtă vreme documentația inițială ce a stat la baza autentificării actelor de proprietate ale părților a fost legalizată și înscrisă în cartea funciară.
într-o ultimă critică s-a arătat că soluția judecătorului delegat contravine legii, pentru considerentul că interesele sale ar putea fi afectate de cele statuate prin hotărârea premergătoare, într-un viitor proces.
Tribunalul Argeș, prin decizia civilă nr. 459 din 19 aprilie 2006, a respins ca nefondat apelul, reținând că, potrivit art. 336 alin. (4) C. proc. civ., încheierea pronunțată în materie necontencioasă poate fi atacată de orice persoană interesată, chiar dacă aceasta nu a fost citată la dezlegarea cererii.
Soluția își găsește întreaga rațiune în specificul procedurii necontencioase, în cadrul căreia nu se urmărește stabilirea unui drept potrivnic față de o altă persoană.
Principiul este, așadar, opus celui din dreptul comun.
Ținând seama de caracterul acestei proceduri în cadrul căreia nu se urmărește stabilirea unui drept potrivnic față de o altă persoană, Judecătoria Pitești a procedat la soluționarea cererii fără citarea părților.
Din acest punct de vedere tribunalul a constatat că prima critică este neîntemeiată.
Având în vedere adresa nr. 1927 din 14 septembrie 2000 și planul de parcelare al parterului Fortuna, transmise de lichidatorul SC I.E.C. SRL București prin împuternicitul D.I., Biroul de Carte Funciară, prin judecătorul delegat, în mod corect a anulat înscrierea în cartea funciară a documentației cadastrale nr. 4865 din 11 aprilie 2000 pe numele T.I., întrucât această documentație nu mai corespundea ca amplasament și configurație.
Prin această măsură nu s-a făcut altceva decât a se modifica, din considerente tehnice, amplasamentul inițial pe care au fost poziționate spațiile comerciale deferite acționarilor C.C. și T.I., în Complexul „Fortuna”, fără a se aduce atingere vreunui drept al acestora, potrivit schiței depusă la dosarul cauzei.
în raport de cele reținute, tribunalul a constatat că și această critică este neîntemeiată.
Nici ultima critică nu a fost privită ca fondată, în aprecierea instanței de control, pentru considerentele expuse în soluționarea primului motiv de apel, procedura privind dezlegarea cererii în fața judecătorului delegat având un caracter necontencios în cadrul căreia nu se urmărește stabilirea unui drept potrivnic față de altă persoană.
Față de considerentele expuse, în temeiul art. 296 C. proc. civ., tribunalul a respins apelul ca nefondat.
împotriva acestei decizii a formulat recurs petentul T.I., invocând critici încadrate în prevederile art. 304 C. proc. civ., respectiv: greșita soluționare a cererii formulate de C.C. prin care se solicita anularea documentației cadastrale pentru proprietatea petentului, spațiu comercial.
în dezvoltarea criticii, se arată că prin încheierea atacată se modifică limitele proprietății petentului în cadrul unei proceduri necontencioase, ceea ce nu este posibil.
Cele două spații comerciale (proprietatea petentului și intimatului) fac obiectul unui litigiu aflat pe rolul tribunalului comercial și în timpul derulării acestuia s-a anulat înscrierea în cartea funciară, în condițiile în care schițele de plan anexă la actele de dare în plată fac parte integrantă din aceste titluri de proprietate.
Se dezvoltă critica, în sensul că fără acordul petentului s-a efectuat o nouă documentație cadastrală care schimbă în mod total amplasamentele în baza cărora s-a efectuat actul de dare în plată pentru părțile litigante.
Se solicită admiterea recursului, modificarea deciziei și pe fond respingerea cererii.
Recursul este fondat pentru considerentele ce se vor prezenta.
Potrivit art. 19 din Decretul-lege nr. 115/1938, nici o rectificare de carte funciară nu este posibil a fi soluționată ori dispusă decât în contradictoriu cu titularul dreptului contestat.
Această statuare se regăsește și în prevederile Legii nr. 7/1996, fie că se referă la radiere, fie la rectificare, prevederi ce nu permit a fi efectuate niciuna din aceste operațiuni decât în contradictoriu cu titularul dreptului vizat.
în raport de obiectul cererii de rectificare a înscrierilor din cartea funciară, în sensul anulării documentației cadastrale nr. 4865 din 11 aprilie 2000 pe numele altei persoane decât cea care solicita acest lucru, se impunea ca instanța să verifice dacă nu se aduc atingere normelor ce reglementează aspecte de interes general sau interesele unor terțe persoane, dată fiind tocmai importanța pentru circuitul civil a înscrierilor din cartea funciară.
Cum recurentul face dovada că i-au fost atinse interesele decurgând din dreptul său de proprietate intabulat cu respectarea legii, se constată că judecătorul delegat de cartea funciară, cât și instanța au încălcat obligația la care am făcut referire în cele ce preced.
în raport de cererea cu care a fost investită, instanța trebuia să constate că soluționarea cererii nu este posibilă decât în cadrul procedurii contencioase, respectiv a acțiunii de rectificare a cărții funciare și ulterior, în temeiul unei hotărâri judecătorești irevocabile, era posibilă folosirea procedurii necontencioase.
Curtea constată că instanțele au soluționat în mod greșit litigiul, cu încălcarea prevederilor Legii nr. 7/1996 care condiționează încuviințarea și discutarea oricărei modificări a situației de carte funciară, în contradictoriu cu autorul dreptului a cărui modificare se solicită, respectiv recurentul.
Se constată astfel că prin solicitarea sa intimatul persoană fizică a urmărit preconstituirea unei probe, în condițiile în care părțile au pe rolul instanțelor un litigiu comercial, care vizează drepturile de proprietate ale părților din această cauză.
Se poate concluziona că cererea în rectificarea cărții funciare este acea acțiune în justiție prin care se cere îndreptarea sau suprimarea unei înscrieri necorespunzătoare realității făcută în cartea funciară, pentru a pune de acord starea tabulară cu situația juridică reală a unui imobil.
De regulă, acțiunea în rectificare este grefată pe o acțiune de fond, în speță acțiune în anularea documentației cadastrale, are deci un caracter subsecvent.
Art. 34 din Legea nr. 7/1996 prevede limitativ cazurile de exercitare a acțiunii în rectificare, astfel că orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor de carte funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă se constată unul din aceste cazuri.
Regimul juridic al proprietății imobiliare se întemeiază pe mai multe principii, printre care și acela al legalității, principiu care decurge din obligația instituită de lege pentru judecătorul delegat de carte funciară de a verifica dacă sunt întrunite condițiile prevăzute de lege pentru a se putea dispune înscrierea unui drept real și a respinge cererea dacă aceste condiții nu sunt întrunite.
Verificând respectarea acestui principiu, se constată că a fost încălcat de instanțe pentru considerentele mai sus prezentate, sub acest aspect recursul este fondat.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. (2) C. proc. civ., a fost admis recursul, cu consecința modificării deciziei atacate, în sensul admiterii apelului și pe fond a respingerii cererii vizând anularea înscrierii în cartea funciară a documentației cadastrale nr. 4865 din 11 aprilie 2000, pe numele T.I., ca inadmisibilă.
Față de soluția adoptată, este de prisos analizarea celuilalt motiv de recurs, care viza încălcarea prevederilor legale cu privire la citarea recurentului, în condițiile în care se solicita anularea documentației cadastrale pentru proprietatea acestuia, fără a avea cunoștință de această împrejurare.
Sub acest aspect, decizia adoptată de instanța de apel este legală.
în consecință, s-a admis recursul petentul T.I. declarat împotriva deciziei civile, s-a modificat decizia atacată, în sensul admiterii apelului declarat de petentul T.I. împotriva încheierii nr. 2573, pronunțată în Camera de consiliu din data de 18 martie 2004 de către Judecătoria Pitești și pe fond s-a respins ca inadmisibilă cererea formulată de lichidatorul SC I.E.C. SRL București prin împuternicit și Oficiul Județean de Cadastru, Geodezie și Cartografie.
| ← Prezumţii legale | Acţiune în constatarea simulaţiei → |
|---|
