Contractul de arendă, ca formă a contractului de locaţiune presupune ca părţile să aibă capacitatea de a contracta
| Comentarii |
|
Tribunalul TELEORMAN Decizie nr. 950 din data de 06.11.2017
Prin sentința civilă nr.763 din data de 11.03.2016, Judecătoria A a respins cererea având ca obiect anulare act, obligația de a face și pretenții formulată de reclamanta S.C. M S.R.L. în contradictoriu cu pârâții FM, SN, S.C. NC S.R.L, și UAT - COMUNA O, JUDEȚUL T, CIF 6853236, ca neîntemeiată.
A obligat reclamanta la plata sumei de 400 lei pentru pârâta FM, respectiv la plata sumei de 200 lei către pârâta SN și la plata sumei de 500 lei către pârâta S.C. NC S.R.L., cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că între reclamanta S.C. M S.R.L. și pârâta FM s-a încheiat, pentru o perioadă de 10 ani, un contract de arendă, înregistrat la Consiliul local al UAT O, sub nr. 526 din data de 11.10.2011, obiectul convenției vizând un teren arabil în suprafață de 1,24 ha (fila 17).
În ceea ce privește efectele convenției încheiate de părți și la executarea obligațiilor ce le incumbă, instanța a reținut că, potrivit art. 1179 Codul civil (2009), aplicabil cauzei potrivit art. 5 alin. 1 Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, condițiile esențiale pentru validitatea unui contract sunt: capacitatea de a contracta, consimțământul părților, un obiect determinat și licit, o cauză licită și morală.
Analizând obiectul contractului de arendă înregistrat la Consiliul local al UAT O, sub nr. 526 din data de 11.10.2011, reprezentat de o suprafață de teren de 1, 24 ha-fila 17, instanța s-a raportat la condițiile de valabilitate ale acestuia având în vedere dispozițiile art. 1225 Cod civil.
Întrucât contractul de arendă este o convenție sinalagmatică cu un obiect dublu, bunurile arendate și arenda plătită de arendaș, bunurile ce formează obiectul contractului de arendă trebuie să fie complet și precis determinate și de asemenea trebuie să fie destinate exploatării agricole de către arendaș.
În cauză, din modul de redactare a contractului de arendă - fila 17, instanța a observat că suprafața de teren ce a format obiectul contractului de 1,24 ha nu este individualizată prin indicarea tarlalei și a parcelei și nici titlul de proprietate al arendatorului nu este anexat/atașat înscrisului, de unde rezultă că obiectul contractului de arendă nu este determinat și nici determinabil, în condițiile în care potrivit adresei nr. 2962/09.04.2014 emise de Primăria com. O (fila 19), reclamantei i s-a adus la cunoștință faptul că din punct de vedere scriptic, titlurile de proprietate sau alte acte de proprietate care au fost atașate la contractele de arendă (și pe care reclamanta le-a întocmit pe raza UAT O) nu corespund faptic, nefiind respectată cerința prevăzută de art. 1225 Cod civil. Astfel, lipsa inserării în contract a locului situării terenului, prin arătarea cu exactitate a localității (fiind cunoscut că în județul T există localitatea OJ și OS), a solei, parcelei și a vecinătăților, amplasament care să se regăsească într-un titlu de proprietate al arendatorului, reprezintă o cauză de nulitate absolută a contractului în sensul art. 1225 alin. 2 Cod civil.
În plus, contractul de arendare a cărui respectare o invocă reclamanta are caracterul unui act juridic de dispoziție, fiind încheiat doar de către unul dintre succesibilii autorului FC privind un teren agricol aflat în masa succesorală a acestuia, de la defunctul FS, respectiv doar cu pârâta FM, aspect care atrage și inopozabilitatea actului față de succesibilii care nu au consimțit expres sau tacit la încheierea actului, în speță, față de pârâta SN și față de numita IM, ambele fiice ale autorului FC, cu atât mai mult cu cât prin notificarea adresată societății reclamante la data de 03.10.2013 (filele 26, 27) însăși pârâta FM admite nulitatea absolută a contractului de arendă încheiat la 11.10.2011, în numele autorului său, FC, decedat la data 17.11.2006.
În consecință, întrucât nulitatea contractului a fost invocată ca o simplă apărare, instanța urmează să o valorifice pe fondul cauzei, fără a o cuprinde în dispozitiv, astfel că primul capăt de cerere formulat de reclamantă, respectiv obligarea pârâtei la respectarea contractului de arendare nr. 526/11.10.2011 încheiat cu reclamanta a fost respins ca neîntemeiat, iar aceeași soluție este valabilă pentru acțiunea dedusă judecății, în ansamblul său, pentru considerentele de mai jos.
Potrivit art. 1786 lit c Noul Cod Civil, locatorul este ținut să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii. În virtutea obligației sale de garanție, locatorul răspunde de tulburările provenite atât din propria sa faptă, cât și de la terți. Locatorul este obligat să se abțină de la orice fapt personal, care ar avea drept consecință tulburarea locatarului în folosința lucrului, tulburare de fapt sau de drept.
Prin prisma dispozițiilor legale sus citate, în cauză, instanța a reținut că pârâta FM nu a tulburat liniștita și utila folosință a terenului prin aceea că aceasta nu era obligată să execute un contract nul, spre deosebire de noul contract de arendare înregistrat sub nr. 477 din 23.09.2013 la Consiliul local al comunei Orbeasca, încheiat între pârâta FM și pârâta S.C. NC S.R.L. (filele 58-59) cu respectarea tuturor dispozițiilor legale, nefiind incident vreun motiv de nulitate absolută a contractului, deși acest contract a fost reziliat prin acordul părților la data de 11.04.2015 (vezi adresa de la fila 60), spre a da eficiență unui nou contract de arendă valabil încheiat de pârâta S.C. NC S.R.L. și pârâta SN, privind aceeași suprafață de teren agricol, contract înregistrat sub nr. 130/22.04.2015 (filele 52-53) necontestat de către niciunul dintre succesibilii autorului FM.
Ca atare, pârâtele FM și SN nu pot fi obligate la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului, cât timp contractul de arendă inițial încheiat cu reclamanta în 11.10.2011 nu a fost întocmit în mod valabil.
Potrivit art. 1838 noul cod civil "; (1) Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancțiunea nulității absolute. (2) Sub sancțiunea unei amenzi civile stabilite de instanța de judecată pentru fiecare zi de întarziere, arendașul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ținut de secretarul consiliului local.(3) Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui raza teritorială sunt situate bunurile arendate."; Or, aceste prevederi legale instituie o condiție de valabilitate și de opozabilitate, prin aceea de a fi înregistrate la consiliul local.
Astfel, instanța a constatat inexistența unei dispoziții legale prin care să se instituie obligația consiliului local de a verifica în Registru dacă au mai fost încheiate alte contracte de arendare având ca obiect aceeași suprafață de teren, sau de a radia contractele încheiate ulterior, motiv pentru care pârâta UAT O nu poate fi obligată la radierea contractului încheiat între pârâta SN și pârâta S.C. NC S.R.L. .
În temeiul art. 451 Cod procedură civilă, întrucât reclamanta a pierdut procesul și se află în culpă procesuală, instanța a obligat reclamanta la plata sumei de 400 lei pentru pârâta FM, respectiv la plata sumei de 200 lei către pârâta SN și la plata sumei de 500 lei către pârâta S.C. NC S.R.L., cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat, conform chitanțelor atașate dosarului (filele 144, 146, 155).
Împotriva sentinței civile 763 din data de 11.03.2016 pronunțată de Judecătoria Alexandria, a declarat apel, apelanta reclamantă SC. M SRL, criticând sentința apelată pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând admiterea apelului și, în consecință, a acțiunii formulate.
În motivare, apelanta reclamantă a arătat că instanța de fond a făcut confuzie între obiectul contractului și obiectul obligației.
Potrivit instanței de fond, "bunurile ce formează obiectul contractului de arenda (s.n.) trebuie sa fie complet și precis determinate și de asemenea trebuie să fie destinate exploatării agricole de către arendaș", iar "suprafața de teren ce a format obiectul contractului de 1,24 ha nu este individualizata prin indicarea tarlalei și a parcelei și nici titlul de proprietate al arendatorului nu este anexat / atașat înscrisului , de unde a rezultat că obiectul contractului de arenda nu este determinat si nici determinabil, (...), nefiind respectată cerința prevăzuta de art. 1225 Cod civil.";
Cu alte cuvinte, în opinia instanței de fond, contractul de arendare încheiat de M SRL cu pârâta F și executat fără vreo problema timp de 3 ani este nul deoarece nu ar avea un obiect determinat, potrivit dispozițiilor art. 1.225 al (2) C.civ., nefiind specificate numerele tarlalei si a parcelei terenului arendat.
În primul rând, apelanta reclamantă a subliniat faptul că dispozițiile legale invocate de către instanța de judecată s-au referit la obiectul contractului, care a fost reprezentat, așa cum s-a arătat și în aliniatul 1 din art. 1.225 C.civ. de "operațiunea juridică":
În motivare, instanța a vorbit despre prestația la care s-a obligat una dintre părți, care nu e același lucru cu obiectul contractului, ci este obiectul obligației rezultată din contract.
A mai precizat apelanta că obiectul obligației din contract a fost reglementat de dispozițiile art. 1226 C.civ.
În ceea ce privește obiectul obligației din contractul de arendare nr 526/11.10.2011 acesta este reprezentat de transmiterea de către pârâta F a dreptului de folosința a terenului în suprafață de 1,24 ha, proprietatea sa și obligația societății M SRL de a plăti acesteia arenda de 700 kg/ha de grâu (plătibil în produse sau bani).
Astfel că obiectul obligației trebuie sa fie, potrivit art. 1.226 C.civ. determinat sau cel puțin determinabil. În speță, obiectul obligațiilor izvorâte din contractul de arendare nr 526/11.10.2011 este determinabil.
Contractul de arendare nr 526/11.10.2011 a fost încheiat de către societatea M SRL si pârâta FM, ambele alegând să semneze contractul în forma existenta în prezent și executându-l în consecință.
Niciodată în cadrul judecații, nicio parte nu a precizat că terenul care face obiectul contractului de arendare încheiat de societatea M SRL ar fi altul decât cel care in prezent face obiectul contractului de arendare încheiat de intimata pârâtă cu societatea NC SRL.
Nici instanța de judecata nu a făcut vreo referire în hotărârea atacată cu privire la faptul ca nu s-ar fi făcut dovada că noul contract de arendare încheiat cu societatea NC SRL ar privi un alt teren decât cel care fusese arendat deja societății M SRL, fapt ce de altfel nu a fost pus în discuție pe parcursul judecății în fond.
Contractul de arendare nr 526/11.10.2011 a fost executat de părți fără probleme vreme de 3 ani, a fost înregistrat în Registrul agricol de către Primăria O și a permis societății M SRL sa primească subvenția aferenta de la APIA și cu toate acestea, instanța de fond a considerat ca ar avea un obiect nedeterminat și dispozițiile Codului civil impun ca obiectul obligației asumate prin contract sa fie determinabil, in sensul ca acesta sa permită executarea fără vreun inconvenient a respectivei obligații.
Totodată, apelanta reclamantă a apreciat că instanța de fond s-a pronunțat asupra a ceea ce nu s-a cerut.
Deși intimata nu a considerat sa formuleze o cerere reconvențională și chiar instanța de fond a admis faptul că nu a fost investita să se pronunțe cu privire la o cerere de constatare a nulității contractului de arendare nr 526/11.10.2011, practic singurul argument pe care s-a sprijinit raționamentul instanței de fond de respingere a cererii subscrisei este așa zisa nulitate a contractului de arendare nr 526/11.10.2011.
A mai precizat că nu a fost pusă în discuția părților excepția nulității contractului de arendare nr. 526/11.10.2011 și nici părțile nu au invocat o astfel de excepție sau apărare de fond.
Totodată, apelanta a mai precizat că în mod incorect instanța de fond a considerat că celelalte moștenitoare ale defunctului FC nu ar fi consimțit încheierea contractului de arendare dintre intimata FM și apelantă.
Din toate probele administrate în cauza a rezultat faptul ca intimata pârâtă SN știa și a fost de acord cu acest contract încheiat de mama sa. Intimatele FM, SN și NC SRL au confirmat faptul ca FM este moștenitoarea soțului său și ca terenul ce face obiectul contractului nr 526/11.10.2011 este în patrimoniul său.
A mai precizat că în mod incorect instanța de fond a considerat că intimata FM nu trebuie sa fie obligata la respectarea contractului de arendare nr. 526/11.10.2011 încheiat cu apelanta și că în mod greșit instanța de fond a considerat valabil contractul încheiat de intimata pârâtă FM cu societatea NC SRL.
Totodată, apelanta reclamantă a mai apreciat că instanța de fond trebuia să o oblige pe intimată la plata contravalorii lipsei de folosință.
Nu în ultimul rând, prima instanță a considerat că Primăria O nu era obligată să verifice dacă noul contract de arendare încheiat de NC SRL cu intimata FM avea ca obiect o suprafață de teren deja arendată printr-un contract care continua să își producă efectele, aspect pe care-l apreciază neîntemeiat.
Concluzionând, apelanta reclamantă a solicitat admiterea apelului și, în consecință, obligarea intimatei FM la respectarea contractului de arendare nr. 526/11.10.2011 încheiat cu societatea M SRL, în sensul respectării obligației de asigurare a folosinței asupra terenului care face obiectul contractului de arendare, sub sancțiunea plații de penalități de 500 Lei / zi conform art 905 NCPC; constatarea nulității absolute a contractului de arendare încheiat de intimata FM cu societatea NC SRL, înregistrat la Consiliul Local al Primăriei O, cu obligarea intimatei FM la plata contravalorii lipsei de folosința ca urmare a imposibilității subscrisei de a folosi suprafața de teren care face obiectul contractului de arendare, începând cu data de 09.04.2014 pana la data predării efective de către parata a folosinței asupra terenului; pentru anul 2014 contravaloarea lipsei de folosința este estimata la 3.118,84 Lei constând in profitul net - 2.260,90 Lei si subvenția APIA - 857,94 Lei.
Totodată apelanta a mai solicitat și obligarea intimatei Unitatea Administrativ Teritoriala O la radierea contractului de arendare încheiat între FM și societatea NC SRL ca urmare a admiterii acțiunii, cu obligarea intimatelor la plata cheltuielilor de judecata generate de prezentul litigiu.
În drept, apelul a fost întemeiat pe dispozițiile Codului Civil din 2011, Codul de procedura civila, OUG nr. 125/2006, Ordinul MADR 246/2008, OG 28/2008.
La data de 14.06.2016, intimata pârâtă FM a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat și menținerea ca legală și temeinică a soluției instanței de fond.
În apărările formulate, intimata pârâtă a arătat că deși apelanta a criticat instanța de fond că ar fi confundat obiectul contractului cu obiectul obligației din contractul de arendare în sensul că, terenul arendat nu constituie obiectul contractului, chiar dacă ar exista această confuzie, nu poate fi imputată instanței propria greșeală a reclamantei, care, în contractul de arendare nr. 526 din 11.10.2011, la CAPITOLUL II OBIECTUL CONTRACTULUI, ART.3-1, a precizat: "Obiectul contractului de arendare îl constituie terenul în suprafață de 1,24 ha, situat în extravilanul (intravilanul) localității O, județul T".
Astfel că, în lipsa oricărui element de determinare, acea suprafață nu este individualizată prin amplasament în extravilan sau intravilan, titlu de proprietate, tarla, parcelă, vecinătăți, dat fiind faptul că localitatea O în județul T nu există, existând în schimb comuna O, compusă din localitățile L, OJ și OS.
Suprafața de teren intravilan și extravilan a întregii Unității Administrativ Teritoriale (U.A.T.) O, este cea specificată prin adresa nr. 3378 din 19.05.2016, unde Primăria comunei O a comunicat suprafața și componența pe fiecare localitate, iar mențiunea din contractul de arendare nr. 526 din 11.10.2011 pe care reclamanta 1-a încheiat cu pârâta FM, este insuficientă și nu conferă bunului arendat caracterul de bun determinat sau determinabil, dat fiind faptul că terenul agricol face parte din categoria bunurilor individual determinat (res certa), care se individualizează prin însușiri proprii, așa cum sunt specificate în titlu de proprietate eliberat fiecărui proprietar de teren agricol.
Intimata pârâtă a mai apreciat că în raport de dispozițiile art. 1179 alin. 1 pct. 3, 1225 alin. 2 și art 1226 alin. 2 Cod civil, contractul este nul - sancțiunea nulității fiind expres prevăzută de lege, astfel încât critica reclamantei nu este întemeiată.
Cu privire la aspectul faptului că instanța de fond s-a pronunțat asupra a ceea ce nu s-a cerut, a arătat că nulitatea contractului a fost invocată atât prin întâmpinare cât și discutată cu ocazia judecării fondului - a se vedea încheierea de amânare a pronunțării din data de 03.03.2016 (cu replica reclamantei la această chestiune s-au și încheiat dezbaterile - paragrafele 2, 6 și 8 din pagina a 3-a din încheierea menționată.
Nulitatea respectivă fiind una absolută, poate fi ridicată oricând, chiar și din oficiu de către instanță, potrivit art. 1247, 1249 Cod civil, fără a fi nevoie de formularea unei cereri reconvenționale.
Totodată, intimata pârâtă a mai arătat că acel contract este nul și pentru că nu a fost semnat de proprietar - contractul face mențiune că este încheiat de FM pentru FC, care era decedat din anul 2006.
Deci, arendator nu putea fi o persoană decedată, care să fie reprezentată printr-o altă persoană, astfel că nu s-a realizat un acord de voință între arendaș și arendator pentru a se considera încheiat un contract valabil, conform prevederilor art. 1166 și art. 1179 Cod civil.
Proprietarul terenului fiind altă persoană decât pârâta, el având 3 succesibili, respectiv FM, în calitate de soție supraviețuitoare și cele două fiice ale sale - SN și IM (întrucât nu s-a dezbătut succesiunea) și nefăcându-se dovada că toți aceștia, ar fi consimțit în mod expres sau tacit la arendare, în mod corect s-a reținut de către instanța de fond că nu există un contract valabil încheiat, relațiile dintre părți fiind de natură extracontractuală.
Intimata FM a depus la dosar contractul de arendare nr. 477 din 23.09.2013 încheiat de FM cu SC NC SRL și a arătat că respectă toate dispozițiile legale incidente în cauză și nu există motive de nulitate a lui, cum în mod corect a motivat prima instanță. Contractul fost reziliat prin acordul părților la data de 11.04.2015, astfel că, cererea de constatare a nulității lui si de radiere din evidentele Primăriei O, a rămas fără obiect.
A menționat că nu există nicio obligație legală a Primăriei comunei O de verificare a legalității contractelor de arendare prezentate spre înregistrare, iar în situația concretă, nici nu s-ar fi putut face o astfel de verificare în condițiile în care bunul arendat nu era în nici un fel identificabil, determinat în contractul de arendare nr. 526 din 11.10.2011, contract care, până la proces, pârâtei FM nu i-a fost înmânat sau comunicat în vreun exemplar.
La data de 14.06.2016, a depus întâmpinare SC NC SRL, prin care a solicitat respingerea apelului ca neîntemeiat și menținerea sentinței civile ca legală și temeinică.
În motivarea cererii de întâmpinare, intimata NC, a susținut aspectele relevate de intimata pârâtă FM.
Și intimata SN a formulat apărări, susținând cele enunțate de intimata pârâtă FM.
La data de 25.07.2016, apelanta reclamantă a depus la dosar răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat instanței de control judiciar să nu țină cont de argumentele formulate de intimate în întâmpinare, apreciindu-le ca neîntemeiate.
Totodată a solicitat instanței admiterea apelului așa cum a fost declarat.
Apelanta a mai menționat că, față de conținutul întâmpinărilor formulate de NC SRl, FM și SN, care sunt identice, apreciază să formuleze un singur răspuns la întâmpinare.
A precizat apelanta reclamantă că obiectul contractului nr. 526/11.10.2011 încheiat de ea cu intimata F este determinabil și a permis executarea contractului de către ambele părți.
Prin întâmpinarea depusă, intimatele au arătat însa că nu au înțeles cele explicate de apelantă prin cererea de apel.
Codul civil face distincție între obiectul contractului și obiectul obligației.
Rațiunea pentru care legiuitorul a impus condiția ca obiectul prestației sa fie determinat sau determinabil este aceea ca partea care și-a asumat aceasta obligație sa o poată efectiv îndeplini.
În ceea ce privește modul de determinare a obiectului obligației, legea nu impune criterii, lăsând părțile sa dispună după cum considera necesar și util, acestea fiind în final cele care își asuma îndeplinirea obligației.
Contractul de arendare nr. 526/11.10.2011 a fost încheiat de către societatea M SRL și intimata FM, ambele alegând să semneze contractul în forma existentă în prezent și executându-l în consecință.
Obiectul obligației din contractul de arendare nr. 526/11.10.2011 l-a apreciat apelanta reclamantă ca fiind determinabil, deoarece contractul a fost executat fără probleme 3 ani. Cât privește obligația Primăriei de a radia contractul ulterior a arătat că aceasta a cunoscut exact și fără dubiu faptul ca pentru același teren a fost încheiat un alt contract de arendare, niciuna dintre intimate nu a afirmat ca nu cunoaște care este terenul și niciuna dintre intimate nu a negat că este vorba despre același teren care face obiectul obligației asumată de NC SRL, în contractul de arendare, încheiat de aceasta cu intimata D.
Totodată nu a pus niciodată in discuția pârtilor așa-zisa nedeterminare sau nulitatea absoluta a contractului de arendare nr 526/11.10.2011
Contrar afirmațiilor intimatelor, instanța nu a pus în discuția părților nulitatea contractului de arendare nr 526/11.10.2011 și nici faptul că obiectul contractului nu ar fi determinat.
Apelanta a mai precizat că, contractul nr. 572/24.10.2013 este nul pentru inexistenta obiectului obligației asumate, apreciind că intimatele au făcut confuzia, între reziliere, încetarea contractului prin acordul părților și nulitate.
Concluzionând, apelanta a arătat că instanța de fond trebuia să observe că la data încheierii contractului cu NC SRl, intimata pârâtă nu mai avea în patrimoniu dreptul de folosință asupra terenului, astfel încât acest drept a apreciat că nu putea face obiectul obligației de transmitere către NC SRL.
Verificând în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de prima instanță prin prisma dispozițiilor legale aplicabile, Tribunalul va respinge apelul declarat pentru considerentele care vor succede:
Pentru ca instanța de fond să se pronunțe cu privire la obligarea intimatei pârâte FM la respectarea/executarea contractului de arendă nr. 526/11.10.2011, înregistrat la Primăria O sub nr. 40/11.10.2011, ținând seama și de apărările formulate de intimate prin întâmpinare, aceasta trebuia să analizeze, ca și condiție premisă, așa cum corect a procedat, îndeplinirea condițiilor de valabilitate ale contractului încheiat între acestea.
Conform prevederilor art. 1836 și urm. C. civ. arendarea este o formă a contractului de locațiune, așa încât, pentru a fi valabil, contractul de arendă trebuie să îndeplinească condițiile prevăzute de art. 1179 C. civ, și anume: părțile să aibă capacitatea de a contracta, consimțământul părților să fie valabil exprimat, obiectul să fie determinat și licit, cauza contractului să fie licită și morală.
Cât privește obiectul contractului de arendă, acesta are în vedere atât bunurile arendate cât și arenda plătită de arendaș iar conform doctrinei în materie, obiectul actului juridic civil( inclusiv al contractului) este identic cu obiectul raportului juridic civil( obiectul obligației) , fiind unanim admis că între obiectul contractului și obiectul obligației contractuale există o interdependență reciprocă.
Așa cum rezultă din prevederile art. 1179 alin. 1 pct. 3, art. 1225 alin. 2 , art. 1226alin. 2 C. civ, art. 1836 C. civ. pentru ca un contract de arendă să fie considerat valabil, bunurile ce formează obiectul contractului trebuie să îndeplinească următoarele condiții, si anume: să existe la momentul încheierii contractului, să fie determinate( în cazul terenurilor, fiind necesară descrierea amănunțită a bunurilor prin indicarea suprafeței, a amplasamentului, a solei, parcelei, nr. topografic, vecinătăți), să fie licite și morale, să fie posibile, să fie în circuitul civil, să fie proprietatea arendașului/uzufructuarului/ alt deținător legal și să se afle în posesia acestuia.
În mod corect instanța de fond a reținut că suprafața de teren ce a format obiectul contractului de arendare nr. 526/11.10.2011( fila 17, dosar fond) nu este individualizată în sensul dispozițiilor legale enunțate mai sus, indicarea doar a suprafeței de teren și a localității O, în condițiile în care comuna cuprinde satele L, OS și OJ nu conduce la concluzia că obiectul contractului poate fi determinat ori cel puțin determinabil, în lipsa unor criterii de trimitere la o eventuală anexă/titlu de proprietate/ proces verbal de punere în posesie.
Cum sancțiunea care intervine pentru nerespectarea condițiilor de valabilitate ce trebuie să le îndeplinească obiectul contractului de arendare este nulitatea absolută, primul motiv de apel formulat este neîntemeiat.
Cât privește critica potrivit căreia instanța s-a pronunțat plus petita , Tribunalul, constată că nulitatea contractului nu a fost invocată de către pârâți pe cale principală, ci doar în apărare, așa încât, în mod legal și temeinic instanța de fond a valorificat apărarea pe fondul cauzei, fără a se pronunța în dispozitiv cu privire la această chestiune. În acest context factual nu se poate reține că instanța de fond a acordat mai mult de cât s-a cerut, dreptul de dispoziție al părților, astfel cum este prevăzut la art. 9 C. proc. civ. fiind, în consecință, respectat.
Astfel, la data încheierii contractului între SC NC SRL și intimata, bunul arendat exista în materialitatea lui iar faptul că acesta nu se mai afla în patrimoniul arendatorului, ca urmare a existenței contractului de arendare încheiat cu SC M nu poate fi echivalat cu inexistența și imposibilitatea obiectului contractului. Nerespectarea de către arendator a obligațiilor izvorâte din noul contract de arendă este o chestiune ce ține eventual de neexecutarea culpabilă a contractului și nu poate pune în discuție valabilitatea acestuia.
Cu referire la cauza ilicită, art. 1236 alin. 2 și 1237 din Codul civil dispun că o cauză este ilicită atunci când este contrară legii și ordinii publice precum și atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme imperative.
Atâta vreme cât reclamanta nu a produs dovezi din care să rezulte că părțile contractului a cărui nulitate se solicită au urmărit în mod exclusiv la încheierea acestuia să eludeze legea și să fraudeze interesele reclamantei, contractul în cauză se bucură de prezumția de caracter licit și moral a cauzei sale. Încheierea unui nou contract de arendă cu privire la același teren nu afectează valabilitatea și executarea contractului de arendă anterior înregistrat în registrul special, primul arendaș putând opune inopozabilitatea contractului ulterior.
Și motivul de apel referitor la neacordarea despăgubirilor nu este privit de Tribunal ca neîntemeiat, având în vedere că, contractul de arendă încheiat între SC M și FM la data de 11.10.2011 nu îndeplinește condițiile de valabilitate, ca urmare a faptului că bunurile ce formează obiectul contractului nu sunt complet și precis determinate, fapt ce atrage nulitatea contractului. În atare condiții, nu se poate institui în sarcina intimatei pârâte, în calitate de arendator obligația de respectare a unui contract nul absolut, prin obligarea la despăgubiri rezultate din contract, respectiv pentru lipsa de folosință a terenului.
Prin urmare, inexistența unui contract valabil încheiat care să justifice un drept de folosință al reclamantei asupra terenului în litigiu nu poate conduce la existența obligației corelative a pârâtei de a asigura liniștita și utila folosință a bunului.
Atâta vreme cât reclamanta nu a produs dovezi din care să rezulte că părțile contractului a cărui nulitate se solicită au urmărit în mod exclusiv la încheierea acestuia să eludeze legea și să fraudeze interesele reclamantei, contractul în cauză se bucură de prezumția de caracter licit și moral a cauzei sale. Încheierea unui nou contract de arendă cu privire la același teren nu afectează valabilitatea și executarea contractului de arendă anterior înregistrat în registrul special, primul arendaș putând opune inopozabilitatea contractului ulterior.
Nici motivul de apel referitor la radierea contractului de arendă din registrul special nu poate fi considerată ca fiind întemeiat, ținând seama de faptul că necesitatea înregistrării contractului reprezintă doar o condiție ad probationem iar nerespectarea acesteia atrage inopozabilitatea contractului. Prin urmare, lipsa înregistrării nu afectează valabilitatea contractului, acesta își produce efectele între părți, neputând fi opus terților.
Totodată, în lipsa unei dispoziții legale care să instituie în sarcina primăriei obligația de a verifica înregistrarea contractelor și de a respinge cererea de înscriere a unui contract de arendă ulterior referitor la aceeași suprafață de teren pentru care a mai fost anterior înregistrat un alt contract, nu există un temei pentru care instanța să dispună radierea înregistrărilor contractelor de arendă ulterioare.
Pentru toate considerentele expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 C. proc. civ. , Tribunalul va respinge ca neîntemeiat apelul formulat, constatând sentința atacată ca fiind legală și temeinică.
În temeiul art. 453 C. proc. civ., se va obliga apelanta reclamantă aflată în culpă procesuală la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1500 lei, câte 500 lei către fiecare intimat, reprezentând onorariu avocat, conform chitanțelor aflate la filele 50,60,71 dosar.
| ← Constatare act administrativ. neîncadrarea în grad de... | Rezilierea contractului reprezintă o sancţiune a neexecutării... → |
|---|
