COPROPRIETATE FORŢATĂ. REGIM JURIDIC. Jurisprudență Coproprietate şi indiviziune
| Comentarii |
|
Curtea de Apel ORADEA Decizie nr. 5232 din data de 06.11.2013
DREPT CIVIL
COPROPRIETATE FORȚATĂ. REGIM JURIDIC
Imobilul în cauză având destinația de spațiu comun este supus regimului juridic al coproprietății forțate, astfel cum e reglementat de dispozițiile Codului civil și ale Legii nr. 114/1996, ceea ce presupune că bunurile de această natură sunt destinate folosinței comune a tuturor coproprietarilor orice limitare a acestui drept, respectiv orice schimbare a destinației bunului, fiind supuse acordului tuturor coproprietarilor.
Decizia civilă nr. 5232/06 noiembrie 2013 -R
(dosar nr. 743/296/2011)
Prin sentința civilă nr.5895/04.07.2012 pronunțată în dosar cu nr.de mai sus, Judecătoria Satu Mare a admis acțiunea civilă formulată și precizată de reclamanții P.D., P.V. și P.M. în contradictoriu cu pârâții C. D., C. M., D. L. și D. D. și, în consecință, a obligat pârâții să permită reclamanților accesul și folosința încăperii comune cu destinație uscători (fostă bucătărie), situată la parterul blocului, la capătul palierului comun, de la adresa Satu Mare, str.C., nr.19, jud.Satu Mare. Totodată, pârâții au fost obligați la plata către reclamantă, a sumei de 810 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că potrivit colii CF nr.56729 colectivă Satu Mare, și respectiv copia CF nr.151201 Satu Mare, provenită din conversia de pe hârtie a CF nr.56729/A, pe terenul-grădină, în suprafață de 365 mp., de sub top. nr.4284/7, s-a construit un bloc de locuințe - nefamiliști, cuprinzând un număr de 36 garsoniere, situat în loc.Satu Mare, str.C., nr.19, părțile fiind proprietari tabulari, prin cumpărare asupra garsonierei, în care locuiește fiecare.
Potrivit Sentinței civile nr.2223/2005 pronunțată în dosar nr.4484/296/2004 al Judecătoriei Satu Mare, instanța de fond a admis acțiunea reclamantului U. V. prin care s-a constatat că acesta, împreună cu I.R.T., a dobândit dreptul de proprietate, prin cumpărare de la colocatarii blocului, spațiile reprezentând 4 băi comune, numerotate cu 8, 9 (parter) 18, 19 (etaj I), 28, 29, (etaj II) 34 și 35 (etaj III), transformate în garsoniere și vândute; ca atare, aceste anexe au ieșit din proprietatea comună-devălmașă a colocatarilor.
Prin cumpărarea uneia din băile dobândite, numerotată cu 8, 9 (parter), transformată în garsonieră, reclamanții, au devenit proprietari asupra acestei garsoniere, și vecini de palier, cu pârâții, având apartamentele pe același palier de la parterul blocului, situat în Satu Mare, str.C., nr.19, jud.Satu Mare.
Conform documentației topo (schițele de parcelare și planurile topo) din dosar nr.4486/2004, se relevă că la capătul fiecărui palier există o încăpere de aproximativ 12 mp., ce este destinată prin construcție, folosinței comune a locatarilor. Încăperea cu destinație de uscătorie, nu a fost transformată în locuință, nu a format obiectul Sentinței civile nr.2223/2005 a Judecătoriei Satu Mare, astfel a rămas proprietatea comună a tuturor locatarilor. Prin convenția comună a locatarilor nu s-a schimbat destinația de folosință comună a acestei încăperi, acest spațiu-uscătorie, nu a fost atribuit niciunui locatar, astfel nici pârâților. Rămas în indiviziune forțată a locatarilor, aceștia, au dreptul ce a folosi spațiul care are destinație de uscătorie.
Din cuprinsul interogatoriului luat reclamanților rezidă că deși constituie un spațiu comun, pârâții au pus stăpânire, în mod abuziv asupra încăperii de la capătul holului (uscătorie), izolându-l printr-un zid și o ușă, fără să permită accesul celorlalți locatari în acest spațiu.
Prin interogatoriul luat și răspunsul dat la întrebarea nr.3, pârâții au recunoscut că încăperea, de aproximativ 12 mp., situată la capătul palierului, avea destinația de bucătărie-uscătorie, recunoscând că au închis cu cheie această încăpere în care nu au acces ceilalți locatari de la parterul blocului.
Din cuprinsul registrului de înregistrare a cererilor pe anul 2000, a SC S. F. SA Satu Mare, la data de 24.06., este înregistrată cererea nr.2759 formulată de pârâți, pentru aprobarea folosinței exclusivă a spațiului în speță, ceea ce nu justifică, folosința sau proprietatea exclusivă de către pârâți pentru acest spațiu, care are destinația pentru folosința comună a tuturor locatarilor.
Din depoziția martorilor A. S. și A. F. rezidă că spațiul uscătorie (fostă bucătărie), de la capătul fiecărui palier, a rămas la dispoziția comună-devălmașă, a fiecărui locatar, subliniind că unul dintre pereții garsonierei reclamanților, fiind comun cu uscătoria de la parter, dat fiind că este un spațiu neîntreținut, cu geam și ușă degradată, utilizat ca depozit, deși tratat de reclamanți cu soluții izolatoare este invadat de mucegai și igrasie, emanând mirosuri pestilențiale, ori datorită faptului că pârâții nu le permit accesul în spațiul comun, nu pot să facă lucrări de izolație corespunzătoare, deși conform prevederilor din Lg.nr.50/ 1991 și Lg.nr.114/1996, lucrările de întreținere și reparație a spațiului, profită și pârâților.
Procesul verbal de conciliere încheiat la data de 11.01.2011, relevă încercarea reclamanților de soluționare pe cale amiabilă a litigiului cu pârâții, însă nu s-a ajuns la niciun rezultat, pârâții, refuzând în continuare să permită accesul în acest spațiu de folosință comună, deși nu dețin acte de proprietate exclusivă asupra acestui spațiu.
Incidente cauzei pendinte sunt dispozițiile art.36 din Legea nr.114/11.10.1996 privind locuințele, potrivit cărora: ";în cazurile în care, în clădirile de locuințe, unul dintre proprietari sau chiriași, împiedică cu bună știință și sub orice formă folosirea normală a imobilului de locuit, creând prejudicii celorlalți proprietari sau chiriași, după caz, la solicitarea proprietarilor clădirii, sau a reprezentantului legal al acestora, instanța va hotărî măsurile pentru folosirea normală a imobilului";.
Aplicabile litigiului în speță sunt și dispozițiile art.1522 NCciv., potrivit cărora: ";debitorul poate fi pus în întârziere fie printr-o notificare scrisă, prin care creditorul îi solicită executarea obligației, fie prin cererea de chemare în judecată"; și prevederile art.1528 NCciv.: ";în cazul neexecutării unei obligații de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuși, ori să facă să fie executată obligația";.
Pentru considerentele de mai sus, instanța de fond, în baza dispozițiilor art.261 Cpc., art.1522, art.1528 și următ.NCciv., Lg. nr.50/ 1991, și Lg.nr.114/1996, a admis acțiunea conform dispozitivului hotărârii atacate.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs pârâții C. D., C.M., D. L. și D. D..
Prin decizia civilă nr. 58/Ap din 11 aprilie 2013 pronunțată de Tribunalul Satu Mare în dosar nr. 743/296/2011, s-a respins apelul declarat de apelanții pârâți C. M. și C. D., D. L., D. D., împotriva sentinței civile nr.5895 din 4 iulie 2012 pronunțată de Judecătoria Satu Mare, în contradictoriu cu intimații reclamanți P.D., P.V.și P. M., având ca obiect obligație de a face.
Apelanții au fost obligați să plătească intimaților suma de 400 lei cheltuieli de judecată în apel reprezentând onorariu avocațial, conform chitanței nr.56 din 13.03.2013, emisă de Cab.av.Vasvari Ghizela.
Pentru a pronunța în acest mod, instanța de apel a avut în vedere următoarele aspecte:
Spațiul aflat în litigiu, în suprafață de 12 m.p. este o încăpere care prin construcție avea destinația de bucătărie comună pentru toate garsonierele aflate la parterul blocului, ulterior fiind transformată în uscătorie. Acest spațiu face parte din blocul de locuințe din Satu Mare, str.C., nr.19, construit de SC S.F. SA SATU MARE, având destinația bloc de nefamiliști cu 28 de garsoniere, care ulterior au fost vândute chiriașilor, inclusiv părților din prezenta cauză. Ulterior băile comune (un alt spațiu comun) de pe fiecare palier au fost transformate în garsoniere, astfel că încăperile numerotate cu numerele 8-9, ce au avut inițial destinația de baie comună transformată în garsonieră, au fost cumpărate de intimați.
Trecerea acestor spații din proprietate comună-forțată în proprietatea exclusivă a unor persoane, prin vânzarea-cumpărarea acestor spații s-a întemeiat și s-a realizat prin acordul tuturor coproprietarilor.
Tribunalul a reținut că folosința exclusivă de către apelanți a spațiului, în suprafață de 12 m.p., aflat la parterul blocului și cu perete comun față de garsoniera cumpărată de intimați, nu poate fi permisă decât în aceleași condiții de acord comun al tuturor proprietarilor de la parterul blocului, datorită destinației acestei încăperi de spațiu comun.
De asemenea, împrejurarea că apelanta a formulat o cerere către constructor de a închide cu ușă bucătăria comună de la parter, nu justifică folosința exclusivă a spațiului care poate fi folosit în această modalitate doar dacă toți proprietarii consimt în acest sens. Mai mult, spațiul fiind perete comun cu garsoniera intimaților este nevoie de o întreținere corespunzătoare pentru a se evita infiltrația de apă, mucegai, așa cum rezultă și din planșele foto atașate la dosar și necontestate de apelanți.
Totodată, bunurile, părți comune dintr-un condominiu au regimul juridic al coproprietății forțate și prin natura lor sunt folosite de mai mulți co-proprietari, orice limitare a dreptului celorlalți coproprietari se poate face numai cu acordul acestora, prin regula unanimității, chiar și în situația în care nu este vorba de încheierea actelor de dispoziție, cum ar fi actele de administrare. Această interpretare corespunde cu reglementarea existentă în vechiul cod civil de la 1865 și a Lg.114/1996 în forma existentă până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil prin Lg.287/2009 și a Legii nr.71/2011 de punere în aplicare a acestuia.
Reținând că în cauză apelanții exercită o folosință exclusivă a spațiului fără a avea acordul celorlalți coproprietari, că schimbarea destinației nu poate fi dispusă în mod unilateral, că orice împiedicare a folosinței normale a spațiului comun creează prejudicii celorlalți coproprietari, instanța de apel apreciind că în mod corect prima instanță a dispus în sensul admiterii acțiunii intimaților-reclamanți, care au reclamat îngrădirea dreptului de folosință asupra acestei încăperi deținută exclusiv de apelanți.
În considerarea celor evocate și întemeiat pe art.296 Cod proc.civ., art.274 Cod prov.civ., tribunalul a respins apelul ca nefondat, cu obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate în apel și dovedite prin documente justificative anexate.
Împotriva acestei decizii, în termen au declarat recurs pârâții-recurenți C. D., C. M., D. L. și D. D. solicitând modificarea hotărârii atacate și respingerea acțiunii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată în toate instanțele.
Prin motivarea recursului se arată că întrebarea care se impune în prezenta cauză este aceea dacă se naște un drept de proprietate forțată și perpetuă în favoarea noului proprietar care a dobândit ulterior un drept de proprietate prin transformarea unei coproprietăți (baie și WC) într-o garsonieră, asupra unei uscătorii aceasta pentru că inițial cele două spații comune (baia și uscătoria) au fost afectate doar apartamentelor existente prin construcție.
Pe de altă parte, dacă convenția colocatarilor necesară înstrăinării spațiului comun (baie) pentru amenajarea unei noi garsoniere are valoare juridică, atunci și convenția celor de pe același palier privind acordarea dreptului de folosință asupra spațiului comun, uscătorie, are aceiași valoare juridică; în urma unei astfel de convenții recurenții au depus la SC S. F. SA Satu Mare o cerere înregistrată sub nr. 2759 pentru confecționarea unei uși necesară închiderii spațiului care era ocupat de diferiți boschetari.
În drept, invocă dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, art. 312 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea depusă la dosar intimații P.D., P.V.și P.M. au solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat, apreciind că interpretarea dată de instanța de apel speței în litigiu corespunde cu reglementarea existentă în Codul Civil, respectiv Legea nr.114/1996.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, precum și din oficiu, conform art. 306 Cod procedură civilă, Curtea apreciază că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
Nu se contestă de părțile în proces faptul că spațiul în litigiu, în suprafață de 12 mp. reprezintă o încăpere care prin construcție a avut destinația de bucătărie comună pentru toate garsonierele aflate la parterul blocului, ulterior fiind transformată în uscătorie.
Fiind vorba de un spațiu comun acesta este supus regimului juridic al coproprietății forțate așa cum este el reglementat de dispozițiile Codului Civil și ale Legii nr. 114/1996, ceea ce presupune că bunurile de această natură sunt destinate folosinței comune a tuturor coproprietarilor, orice limitare a acestui drept, respectiv orice schimbare a destinației bunului fiind supuse acordului tuturor coproprietarilor.
De menționat și faptul că dreptul de folosință asupra spațiilor comune aparține tuturor coproprietarilor, indiferent de modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra spațiilor locative, respectiv data dobândirii acestuia.
Întrucât recurenții au exercitat o folosință exclusivă asupra spațiului în litigiu, fără a avea acordul celorlalți coproprietari, în mod corect instanțele de fond și apel, i-au obligat pe aceștia să permită reclamanților accesul și folosința spațiului respectiv.
Față de considerentele ce preced, Curtea, în temeiul art. 312 alin. 1 coroborat cu art. 316 și 296 Cod procedură civilă a respins recursul ca nefondat, iar în baza art. 274 Cod procedură civilă a obligat pe recurenți la 400 lei cheltuieli de judecată în favoarea intimaților, reprezentând onorar avocațial.
| ← RECURS LITIGII CU PROFESIONIŞTI. RIDICARE SUSPENDARE ÎN BAZA... | Art. 282 alin. 1 (1)5 Cod procedură civilă Inadmisibilitatea... → |
|---|
