Cumpărarea imobilelor cu destinaţia de locuinţe care nu se restituie proprietarilor îndreptăţiţi.
| Comentarii |
|
Posibilitatea înstrăinării imobilului către chiriaşul ce a dobândit această calitate după data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 Dispoziţiile art. 42 alin. 3 din Lg. 10/2001 coroborate cu art. 9 din Legea 112/1995 trebuie interpretate unitar, deosebirea de tratament juridic între diverşii chiriaşi ai imobilelor nerestituite proprietarilor îndreptăţiţi este discriminatorie, nefiind justificata în mod obiectiv si rezonabil.
Prin sentinţa civilă nr. 1602/02.02.2012 pronunţată de Judecătoria Craiova a fost admisă cererea de chemare în judecată precizată formulată de reclamanta G. A. în contradictoriu cu pârâţii R. A. D .P. F. L CRAIOVA şi Direcţia Judeţeană de Pază şi Servicii Dolj.
Au fost obligate pârâtele R. A. D .P. F. L CRAIOVA şi Direcţia Judeţeană de Pază şi Servicii Dolj, să vândă reclamantei G. A. locuinţa situată in Craiova , str. Unirii nr. 35 , jud. Dolj, compusă din două camere şi dependinţe, ce a făcut obiectul contractului de închiriere pentru suprafeţe de locuinţe nr. 4541/ 20.07.2007, încheiat între reclamantă şi parata R. A. D. P. F. L CRAIOVA, modificat prin actul adiţional încheiat la data de 02.07.2009 .
S-a luat act că reclamanta nu solicită cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 240/18.05.2012, pronunţată de Tribunalul Dolj, în dosar nr.27726/215/2011, s-a admis apelul formulat de pârâta R. A. A. D. P. F. L. CRAIOVA, împotriva sentinţei civile nr.1602/02.02.2012 pronunţată de Judecătoria Craiova, în dosar nr. 27726/215/2011, în contradictoriu cu reclamanta G. A. şi pârâta DIRECŢIA JUDEŢEANĂ DE PAZĂ ŞI SERVICII DOLJ.
S-a schimbat sentinţa atacată, în sensul că s-a respins acţiunea ca neîntemeiată.
Instanţa de apel a avut în vedere următoarele:
Deşi instanţa de fond a reţinut în mod corect că prin intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, chiriaşii din fostele case naţionalizate au dobândit un drept de preferinţă la cumpărarea imobilului în care locuiesc numai în măsura în care proprietarul intenţionează să vândă, în mod greşit apreciază că, pârâta RAADPFL Craiova, prin refuzul de a proceda la întocmirea documentaţiei ce se impunea în vederea vânzării locuinţei către reclamantă a încălcat dispoziţiile art. 16, alin. 1 din Constituţie, dispoziţiile art. 14 din CEDO şi ale art. 1 referitoare la interzicerea generală a discriminării din Protocolul 12 la CEDO.
Astfel, potrivit jurisprudenţei CEDO, există discriminare în sensul art. 14 în cazul aplicării de tratamente diferenţiate unor situaţii analoage sau comparabile.
In speţă, instanţa de fond a reţinut pârâtele au încheiat cu terţii C. C. şi I. S. contracte de vânzare-cumpărare privind locuinţe situate în Craiova, str. Unirii, jud. Dolj, fără însă a analiza temeiul juridic în baza căruia au fost încheiate aceste contracte.
Tribunalul a reţinut că încheierea contractului de vânzare cumpărare cu numitul C. s-a făcut în considerarea faptului că acesta deţinea locuinţa ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din anul 1978, aşa cum reiese din adresa nr. 11.900/30.06.1978 a IJGCL Dolj aflată la fila 82 dosar fond, fiind astfel respectate dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, iar contractul de vânzare cumpărare nr. 12573/28.10.2010 - filele 62-63 dosar fond, încheiat între pârâtă, în calitate de vânzătoare şi numita S. I., în calitate de cumpărătoare a avut ca obiect un spaţiu comercial (şi nu un spaţiu cu destinaţia de locuinţă), a căreia vânzare s-a făcut în temeiul Legii nr. 550/2002 privind vânzarea spaţiilor comerciale proprietate privată a statului şi a celor de prestări servicii aflate în administrarea consiliilor judeţene sau a consiliilor locale şi nu în temeiul Legii nr. 10/2001, astfel că nu ne aflăm în prezenţa unor situaţii similare sau analoage şi, implicit discriminare.
In materia proprietăţii, legiuitorul a reglementat vânzarea-cumpărarea locuinţelor deţinute de chiriaşi, pentru imobilele preluate abuziv în perioada 6 martie 1946-22 decembrie 1989, constituind pentru chiriaşi dreptul de preemţiune.
In cazul dreptului de preemţiune se reglementează numai prioritatea la cumpărare în condiţii identice şi nu dobândirea de bunuri în condiţii avantajoase, fără a se crea privilegii pentru categoria de persoane ce le deţin.
Reclamanta intimată, în calitate de chiriaş a dobândit vocaţia de a cumpăra, iar pârâta apelantă de a vinde imobilul ce nu a fost revendicat şi restituit în conformitate cu dispoziţiile art. 42, alin. 2 din Legea nr. 10/2001 şi respectiv art. 9 din Legea nr. 112/1995.
In interpretarea dispoziţiilor menţionate, vocaţia nu echivalează cu obligaţia, nu se poate pune semnul egalităţii şi nici nu se poate reţine că numai chiriaşul are opţiunea cumpărării locuinţei, iar unitatea deţinătoare nu poate opta în a nu vinde locuinţa.
In art. 44 alin. a Constituţia garantează dreptul de proprietate privată, oricare ar fi titularul acesteia, persoană fizică sau juridică , între care şi a unităţilor administrativ teritoriale. Prin înlăturarea posibilităţii autorităţilor publice locale de a dispune în mod liber de bunurile aflate în proprietatea privată a unităţilor administrativ teritoriale, în sensul de a opta sau nu pentru vânzarea acestora, se încalcă dreptul acesteia de exercitare a prerogativei dispoziţiei ca atribut ce ţine de esenţa dreptului de proprietate, cât şi principiul libertăţii contractuale. În acest sens s-a pronunţat Curtea Constituţională prin Decizia nr. 871/2007 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor OUG nr. 110/2005 privind vânzarea spaţiilor proprietate privată a statului sau unităţilor administrativ teritoriale, cu destinaţia de cabinete medicale, precum şi a spaţiilor în care se desfăşoară activităţi conexe actului medical, probată cu modificări şi completări prin Legea nr. 236/2006, dar care poate fi reţinută şi în speţă, regimul juridic al bunurilor fiind acelaşi, acestea aparţinând domeniului privat.
Nu în ultimul rând este de reţinut că în sensul acestei soluţii s-a pronunţat şi Comisia de unificare a practicii judiciare în materie civilă, dreptul familiei şi conflicte de muncă şi asigurări sociale în minuta din 10.03.2010.
Având în vedere toate aceste considerente de fapt şi de drept, tribunalul, în baza art. 296 şi art. 297 Cod procedură civilă, a admis apelul şi a schimbat sentinţa atacată, în sensul că a respins acţiunea ca neîntemeiată.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
In motivarea recursului, reclamanta arată că hotărârea pronunţată a fost dată cu aplicarea greşita a legii, astfel:
Art. 42 alin. 3 din Legea 10/2001 reglementează posibilitatea cumpărării imobilelor cu destinaţia de locuinţe care nu se restituie proprietarilor îndreptăţiţi.
Textul de lege mai sus amintit nu distinge între persoanele care pot solicita cumpărarea, astfel încât este posibil ca si un terţ să poată cumpăra locuinţa.
Cu atât mai mult are acest drept chiriaşul care locuieşte efectiv în această locuinţă, având un drept de preemţiune, fără a avea relevanţă data încheierii contractului de închiriere.
Dispoziţiile art.. 42 alin. 3 din Legea 10/2001 coroborate cu art. 9 din Legea 112/1995 trebuie interpretată unitar, legiuitorul neurmărind să creeze o discriminare între chiriaşii titulari ai contractelor de închiriere la data intrării în vigoare a Legii. 112/1995 şi cei care au dobândit acest drept ulterior.
In consecinţă, deosebirea de tratament juridic între diverşii chiriaşi ai imobilelor nerestituite proprietarilor îndreptăţiţi este discriminatorie, nefiind justificata în mod obiectiv si rezonabil.
In speţă s-a făcut dovada că toate încăperile cu sau fără destinaţie locativă din clădirea în care este situat şi apartamentul în litigiu au fost vândute de către intimata R.A.A.D.P.F.L. Craiova şi nu este niciun fel de raţiune pentru ca aceasta sa fie tratată în mod diferit ( art.16 Constituţia României art. 14 Constituţia CEDO).
Pentru motivele mai sus arătate solicită admiterea recursului, modificarea deciziei Tribunalului Dolj, în sensul respingerii apelului R.A.A.D.P.F.L. Craiova.
Verificând hotărârea recurată prin prisma criticilor formulate, Curtea constată recursul fondat, urmând a-l admite, pentru următoarele considerente:
Dispoziţiile legale aplicabile în cauza de faţă sunt:
Legea nr. 112/1995 „Art. 9 - Chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului... Fac excepţie de la prevederile alin. 1 chiriaşii titulari sau membrii familiei lor - soţ, soţie, copii minori - care au dobândit sau au înstrăinat o locuinţă proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu...”.
Legea nr. 10/2001 „ Art. 42 - (1) Imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptăţite rămân în administrarea deţinătorilor actuali... (3) Imobilele cu destinaţia de locuinţe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune.”
In speţă, se reţine că imobilul - locuinţă situat în Craiova, Str. Unirii nr. 31 ( (fost nr. 35, fost nr. 55) a aparţinut numitului R. L. şi a fost trecut în proprietatea statului în urma aplicării Deceretului nr. 92/1950.
În prezent, el este proprietatea Municipiului Craiova, dat în administrarea intimatei RAADPFL Craiova şi a fost închiriat recurentei, cu titlu de spaţiu de locuit, încheindu-se contractul de închiriere nr. 4441/20 iulie 2007.
Potrivit adresei nr. 197677/6 ianuarie 2012 (fila nr. 72 dosar fond), recurenta „nu a figurat şi nu figurează în evidenţele fiscale cu bunuri imobile”, fiind respectată astfel, condiţia impusă de art. 9 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.
Singurul motiv al refuzului de a înstrăina locuinţa reclamantei este cel cel menţionat în adresa nr. 8054/19iulie 2011 emisă de intimata pârâtă RAADPFL Craiova (fila nr. 17 dosar fond): „Cererea nu poate fi soluţionată favorabil pe motiv că dumneavoastră deţineţi contract de închiriere după apariţia Legii nr. 112/1995”.
De menţionat că intimatele pârâte nu au invocat, în motivarea refuzului, lipsa intenţiei
de a vinde locuinţele respective ci doar imposibilitatea înstrăinării imobilului către chiriaşul
ce a dobândit această calitate după data intrării în vigoare a legii nr. 112/1995.
Referitor la acest din urmă aspect, se reţin următoarele:
Pe de o parte, Curtea reţine că legea nu distinge între chiriaşii al căror contract de închiriere a fost încheiat înainte sau după intrarea în vigoare a Legii 112/1995.
Prin urmare, nu pot fi decât un adaos la lege, dispoziţiile art. 6 din HG nr. 20/1996 potrivit cărora „dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1996, îl au numai chiriaşii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupă apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii”.
Pe de altă parte, Legea nr. 10/2001, ulterioară HG menţionat anterior, confirmă, fără nici o distincţie, dreptul de preemţiune al chiriaşilor la cumpărarea imobilelor cu destinaţia de locuinţe.
Prin urmare, refuzul înstrăinării imobilului locuinţă către recurenta reclamantă -motivat astfel - constituie o veritabilă atitudine discriminatorie faţă de aceasta, prin încălcarea dispoziţiilor art. 16 alin. 1 din Constituţia României care garantează egalitatea cetăţenilor în faţa legii.
Aceasta cu atât mai mult cu cât, potrivit considerentelor deciziei nr. 731/26 mai 2010 pronunţată de Curtea de Apel Craiova (depusă la filele nr. 31 şi următoarele dosar de recurs), opozabilă pârâtelor din cauza de faţă, acestea au încheiat anterior contract de vânzare cumpărare cu terţii C. I. şi C. G. aflaţi într-o situaţie similară - titulari ai unui contract de închiriere încheiat în anul 1999, ulterior intrării în vigoare a legii nr. 112/1995.
In acest context, este evident că prin refuzul de faţă, pârâtele au încălcat, fără o justificare obiectivă şi rezonabilă, dispoziţiile legii fundamentale, fiind firesc ca persoanelor având statutul de chiriaş, să li se asigure aceleaşi drepturi, indiferent sub incidenţa căror prevederi legale s-ar afla, printr-o reglementare uniformă care să recunoască un tratament juridic egal persoanelor care au aceeaşi calitate de chiriaş şi deţin cu chirie un apartament care nu a fost solicitat de fostul proprietar..
Faţă de toate aceste considerente arătate anterior, date fiind dispoziţiile art. 312 rap. la art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, se va admite recursul, se va modifică decizia, în sensul că se va respinge apelul.
(Decizia nr. 373/ 23.01.2013 - SecţiaI Civilă, rezumat judecător LigiaEpure)
| ← Carte funciară. Plângere împotriva încheierii de Carte Funciară. | Compararea titlurilor de proprietate în acţiunea în revendicare → |
|---|
