Compararea titlurilor de proprietate în acţiunea în revendicare
| Comentarii |
|
Cazul în care ambele părţi din litigiu au titluri de proprietate de provenienţă diferită.
Ambele părţi având titluri de proprietate - dispoziţie de restituire în natură a unui teren, emisă în temeiul dispoziţiilor Legii 10/2001 şi certificat de atestare a dreptului de proprietate, în analiza cererii în revendicare a terenului în litigiu, instanţele trebuie să analizeze drepturile în funcţie de titlurile opuse de părţi, fără ca această operaţiune să presupună constatarea unei eventuale nevalabilităţi a unuia dintre titlurile opuse de părţi ci stabilirea titlului preferabil dintre cele două.
Prin sentinţa civilă nr.7904/23.05.2012 pronunţată de Judecătoria Tg.Jiu. a fost admisă acţiunea formulată de reclamantele D.R.E. şi V.D.I. în contradictoriu cu pârâta SC H. SA Tg. Jiu - acţiune prin care reclamantele au solicitat instanţei ca prin sentinţa ce se va pronunţa să fie obligată pârâta să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie un teren în suprafaţă de 3035 mp., situat în centrul mun. Tg. Jiu la est de amplasamentul Hidrocentralei de pe Jiu, zona Pieţei centrale, învecinat cu proprietatea pârâtei, conform aliniamentului de grăniţuire stabilit prin raportul de expertiză efectuat de domnul expert I. D.
A fost obligată pârâtă să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie, reclamantelor, suprafaţa de 3035 mp. teren identificat de expert G. M.
S-a dispus radierea din CF 44893 a Municipiului Tg Jiu, de pe numele pârâtei, a acestei suprafeţe.
Impotriva sentinţei a declarat apel SC H. SA BUCUREŞTI - SUCURSALA TG-JIU.
Prin decizia civilă nr.361/20.0910.2012, pronunţată de Tribunalul Gorj, a fost respins apelul civil formulat de apelanta pârâtă SC H. SA BUCUREŞTI- SUCURSALA TG JIU împotriva sentinţei civile nr.7904/23.05.2012 pronunţată de Judecătoria Tg-Jiu în dosarul nr. 17140/318/2011 ca nefondat.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut următoarele:
Compararea titlurilor de proprietate şi acordarea preferabilităţii titlului de proprietate al reclamantelor s-a realizat de către instanţa de fond pe baza unei juste argumentări.
În acest sens, s-a avut în vedere că dispoziţia de restituire în natură a suprafeţei de 5099 mp a fost emisă în baza deciziei nr.27/2010 a Curţii de Apel Craiova, în care deşi pârâta nu a fost parte, fiind o hotărâre intrată în puterea lucrului judecat este menită să facă dovada calităţii de proprietare a terenului în litigiu pentru reclamante, respectiv decizia în cauză reprezintă titlu de proprietate prin raportare la disp.art.25 alin. 4 din Legea nr.10/2001, republicată, conform cărora decizia sau, după caz, dispoziţia de aprobare a restituirii in natura a imobilului face dovada proprietăţii persoanei îndreptăţite asupra acestuia, are forţa probanta a unui înscris autentic şi constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară.
In condiţiile în care pârâta a opus certificatul de atestare a dreptului de proprietate, ca fiind titlul ei de proprietate asupra aceluiaşi teren, instanţa de fond a procedat în mod corect la compararea titlurilor părţilor şi în mod just a dat preferabilitate celui de care se prevalează reclamantele.
Legea nr.10/2001 are menirea de a asigura reintrarea în patrimoniul proprietarilor iniţiali a imobilelor de care au fost deposedate de către stat, în mod abuziv, fiind în fapt şi o recunoaştere încă de la data dobândirii proprietăţii de către persoanele îndreptăţite la retrocedarea imobilului, a dreptului acestora de proprietate.
Este evident că intrarea terenului în patrimonial pârâtei s-a realizat ulterior dobândirii dreptului de proprietate de către reclamante, drept care se consideră a nu fi niciodată pierdut câtă vreme s-a constatat chiar cu ocazia derulării litigiului întemeiat pe dispoziţiile Legii nr.10/2001, că deposedarea reclamantelor de către stat a fost realizată în mod abuziv.
Indeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară la care se face referire şi în art. 2 al Dispoziţiei emise de Primarul Municipiului Tg. Jiu, în acord cu disp.art.25 alin. 4 din Legea nr.10/2001 nu sunt cerute în vederea dovedirii dreptului de proprietate, ci în vederea asigurării caracterului de titlu executoriu.
Ori, în cauza dedusă judecăţii se urmăreşte stabilirea în contradictoriu cu terţa persoana ce invocă la rândul ei un drept de proprietate, a dreptului de proprietate din partea reclamantelor prin efectul comparării titlurilor de proprietate, urmărindu-se astfel obţinerea unui titlu executoriu în raport de această pârâtă, titlu care creează premisele realizării formalităţilor de publicitate imobiliară .
împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâta SC H. SA., arătând că:
1) Instanţa de apel în mod greşit a analizat şi ulterior a respins ca nefondate motivele ce vizau critici aduse sentinţei atacate sub aspectul admiterii capătului de cerere privind revendicarea; în opoziţie cu raţionamentul dezvoltat în. considerente, potrivit căruia nu ar avea nicio relevanţă împrejurarea că Certificatul de proprietate MO3 nr.6457/15.05.2001 este intabulat în CF prin încheierea nr.4750./ întrucât dispoziţiile art.565 din noul cod civil sunt inoperante potrivit art. 56 alin.1 din Legea nr. 71/2011, considerând că titlul este preferabil celui reclamantelor întrucât are dată mai veche, este valabil, producând efecte, iar reclamantele nu au înţeles să formuleze capăt de cerere privind constatarea nulităţii absolute parţiale a acestuia.
Cât priveşte titlul reclamantelor reprezentat de dispoziţia de primar, acesta a fost emis în baza deciziei nr.27/2010 pronunţată de Curtea de Apel Craiova pe ale cărei considerente se fundamentează în mare parte motivarea sentinţei civile, decizie care însă nu le este opozabilă întrucât nu a fost parte în proces. Intimatele au cunoscut că terenul în litigiu era ocupat de pârâtă, dar nu au înţeles nici atunci să se j udece în contradictoriu.
Atât Tribunalul Gorj cât şi Judecătoria Tg. Jiu au reţinut că dispoziţia primarului reprezintă un veritabil act autentic având forţa probantă necesară pentru a face dovada dreptului de proprietate a titularelor, deşi contrar acestor argumente, la art. 2 al dispoziţiei se menţionează ... are forţa probantă a unui înscris autentic şi constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară.
Analizând decizia prin prisma criticilor formulate în recurs şi a dispoziţiilor legale aplicabile în cauză, Curtea constată următoarele :
In ceea ce priveşte recursul declarat de S.C. Hidroelectrica SA, Curtea constată că acesta este fondat pentru considerentele ce vor fi expuse în cele ce urmează:
Reclamantele au solicitat prin cererea de chemare în judecată admiterea acţiunii lor în revendicare pentru suprafaţa de teren în litigiu de 5099 mp. , invocând dispoziţia de restituire în natură a acestui teren nr. 3867/ 268.06.2010 emisă de Primarul Municipiului Tg. Jiu , care a pus în executare decizia Curţii de Apel Craiova nr. 27/4.02.2010, irevocabilă, de restituire în natură a terenului.
Acestui titlu, pârâta îi opune certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria M03/6457/2001 emis în baza H.G. 834/1991, certificat intabulat prin încheierea nr. 4750 din 14.09.2001 pentru o suprafaţă de 3035 mp. din cei 5099mp. solicitaţi de reclamante.
Prin urmare, ambele părţi având titluri de proprietate, în analiza cererii în revendicare a terenului în litigiu, instanţele trebuie să analizeze drepturile în funcţie de titlurile opuse de părţi, fără ca această operaţiune să presupună constatarea unei eventuale nevalabilităţi a unuia dintre titlurile opuse de părţi ci stabilirea titlului preferabil dintre cele două.
In concret, Curtea constată că reclamantele opun pârâtei o dispoziţie de restituire în natură a terenului din anul 2010 care a fost emisă în executarea deciziei civile nr. 27/04.02.2010 pronunţată de Curtea de Apel Craiova, decizie care nu este, însă, opozabilă pârâtei SC H. SA, întrucât aceasta nu a fost parte în cauza respectivă.
In opoziţie cu această împrejurare, certificatul de atestare a dreptului de proprietate opus de pârâtă - şi care apare, de altfel menţionat şi în cuprinsul deciziei pronunţată de Curtea de Apel în litigiul la Legea 10/2001 are o dată mai veche - fiind emis în anul 2001, iar prin intabularea în Cartea Funciară prin încheierea nr. 4750/14.09.2001 şi-a extins efectele, acesta devenind opozabil erga omnes - inclusiv faţă de pârâte.
Argumentele instanţei de fond precum şi susţinerea reclamantelor referitoare la întabulare - în sensul că această operaţiune nu determină un caracter preferabil dreptului de proprietate al pârâtei întrucât potrivit art. 56 din Legea 71/2011 dispoziţia cuprinsă în art. 565 Cod Civil este inoperantă - sunt rezultatul unei interpretări şi respectiv, al unei aplicări greşite a legii (art. 304 pct.9 Cod procedură civilă întrucât, pe de-o parte textul vizat priveşte probaţiunea dreptului de proprietate direct cu extrasul de carte funciară (art. 565 N.C.C.) iar nu efectele juridice ale întabulării, iar pe de altă parte în alin. 2 al textului de lege invocat, este prevăzut faptul că, până la data la care dispoziţiile art. 565 devin operabile, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe baza actelor prin care s-a transmis , constituit sau modificat în mod valabil (cum este cazul în speţă) se face în scop de opozabilitate faţă de terţi.
Aceasta dispoziţie conduce la concluzia că dreptul de proprietate opus de pârâtă este preferabil - conform regulilor generale de analiză şi a criteriilor de preferabilitate - întrucât are o dată mai veche decât titlul reclamantelor şi este intabulat putând fi astfel opus chiar reclamantelor.
De asemenea nu se poate reţine o preferabilitate a titlului de proprietate invocat de reclamante ca fiind obţinut în temeiul unei legi speciale de retrocedare întrucât, chiar în legea 10 /2001 există dispoziţii care reglementează situaţiile în care nu se poate dispune restituirea în natură a acestor terenuri .
Aceasta presupune că nu în toate cazurile, în mod automat, persoanelor considerate îndreptăţite conform acestei legi speciale, li se restituie în natură terenurile preluate de stat.
Pe de altă parte, Decizia nr. 27/04.02.2010 a Curţii de Apel a avut în vedere o expertiză tehnică ale cărei constatări nu sunt opozabile şi pârâtei din cauza de faţă întrucât aceasta nu a fost parte şi deci nici convocată la efectuarea acesteia.
Dimpotrivă, în cauza de faţă au fost efectuate două expertize - una de specialitate topografică ce a stabilit suprapunerea terenurilor pentru care părţile din litigiu au titlu de proprietate şi alta de specialitate electroenergetică la care au fost convocate ambele părţi.
Această din urmă expertiză a stabilit în mod neechivoc faptul că terenul este afectat de lucrările hidroenergetice ale ansamblului baraj - centrală, canalul de drenaj şi elementele ce intră în configuraţia acestuia tranzitează terenul ce face obiectul acestui litigiu fac parte din amenajările hidroenergetice ale ansamblului baraj - centrală.
In măsura în care acest aspect ar fi fost cunoscut în litigiul purtat anterior în temeiul Legii nr. 10/2001 de reclamante (şi în care recurenta SC Hidroelectrica SA nu a fost parte) sar fi constituit într-o veritabilă piedică în admiterea cererii de restituire a terenului în natură pe vechiul amplasament, întrucât - potrivit art. 10 alin. 2 din legea menţionată „în cazul în care pe terenurile pe care s-au aflat construcţii preluate în mod abuziv s-au edificat noi construcţii, autorizate, persoana îndreptăţită va obţine restituirea în natură a părţii de teren rămase liberă, iar pentru suprafaţa ocupată de construcţii noi, cea afectată servituţilor legale şi altor amenajări de utilitate publică ale localităţilor urbane şi rurale, măsurile reparatorii se stabilesc în echivalent”.
Terenul aflat în litigiu era afectat de amenajări de utilitate publică la data adoptării legii 10/2001, ceea ce face ca lăsarea acestuia proprietate şi liniştită posesie reclamantelor să nu fie posibilă.
Un alt argument aplicabil în cazul în care ambele părţi în litigiu au titluri de proprietate de provenienţă diferită - care conferă titlului opus de pârâtă un caracter preferabil este şi acela referitor la lipsa posesiei reclamantelor asupra terenului în litigiu - deşi pe parcursul litigiilor dintre părţi acestea au susţinut contrariul - situaţie reţinută irevocabil în decizia nr. 1673 din 30 nov. 2011 a Curţii de apel Craiova . In acel litigiu, reclamantele au solicitat rectificarea cărţii funciare cu privire la terenul în litigiu , acţiunea fiind respinsă irevocabil.
În raport de cele expuse Curtea, în temeiul art. 312 alin.1 teza I raportat la art. 304 pct. 7 şi 9 Cod procedură civilă, va respinge recursul declarat de reclamantă. Va fi admis recursul declarat de pârâtă, modifică decizia civilă în sensul că, admiţând apelul pârâtei se va dispune schimbarea sentinţei pronunţată de instanţa de fond în sensul respingerii acţiunii ca nefondată. (Decizia nr. 1171/13.02.2013 - Secţia I Civilă, rezumat judecător Ligia Epure)
| ← Cumpărarea imobilelor cu destinaţia de locuinţe care nu se... | Prescripţie. Aplicarea în timp a dispoziţiilor legale.... → |
|---|
