DACĂ TITLUL STATULUI NU ESTE VALABIL, DREPTUL DE PROPRIETATE APARŢINE FOSTULUI PROPRIETAR NELEGAL DEPOSEDAT
| Comentarii |
|
Judecătoria BISTRIŢA Sentinţă civilă nr. 10477/2013 din data de 04.11.2014
În considerentele deciziei nr. 33/9 iunie 2008 dată în interesul legii de Înalta Curte de Casație și Justiție s-a statuat în sensul că nu se poate aprecia că existența Legii nr. 10/2001 exclude, în toate situațiile, posibilitatea de a se recurge la acțiunea în revendicare, căci este posibil ca reclamantul într-o atare acțiune să se poată prevala la rândul său de un bun în sensul art. 1 din Primul Protocol adițional și trebuie să i se asigure accesul la justiție.
Trecerea în proprietatea statului, în temeiul Legii nr.59/1974, s-a realizat cu încălcarea prevederilor legale mai sus menționate, fără plata unei juste despăgubiri, conferind astfel, caracter abuziv acestei măsuri, astfel că titlul statului nu poate fi considerat valabil.
Prin urmare, întrucât preluarea imobilelor de către stat s-a realizat cu încălcarea Declarația Universală a Drepturilor Omului, a dispozițiile Codului civil, dreptul de proprietate al persoanei de la care s-a preluat bunul nu a fost legal desființat, astfel că statul nu a putut devenit proprietar.
Judecătoria Bistrița - secția civilă, Sentința civilă nr.10477/2013, pronunțată în dosarul nr. 156/190/2010
Prin acțiunea civilă înregistrată la această instanță sub numărul de mai sus, reclamantul S.M. a chemat în judecată pe pârâții B.F. , și COMUNA L. PRIN PRIMAR, solicitând instanței ca, prin sentința ce o va pronunța, să constate că masa succesorală rămasă după defuncta S.M. , născută G. , decedată la 23.09.2009, se compune din cota de l/2 părți din imobilele construcții și teren, situate în localitatea L. , str. P, nr. 211, județul B-N și înscrise în c.f. 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 și 471 și îi revine reclamantului în cotă de 1/l părți potrivit certificatului de calitate de moștenitor, nr. 12/07.12.2009 eliberat de Biroul Notarilor Publici Asociați "B. "; să dispună ieșirea din indiviziune și intabularea pe numele reclamantului; să oblige pe pârâți să-i recunoască dreptul de proprietate și să-i lase liniștită posesia și folosința acestora; cu cheltuieli de judecată în caz de opoziție.
În motivare arată că, potrivit mențiunilor de sub B 17-18 din C.F. 942 L. , imobilele casă de locuit cu teren aferent de sub A + 35, cu nr. top. 468 -471 au devenit prin cumpărare proprietatea părinților reclamantului, SI și M, n. G. .
Urmare a decesului tatălui reclamantului, SI, potrivit mențiunilor de sub B-20, cota de 1/2 părți din imobilele ce au revenit numitei CM, n. S, care la rândul său și-a înstrăinat cota de proprietate care în ultimă instanță, potrivit mențiunilor de sub B + 28 a revenit pârâtului B.F. .
Cealaltă cotă de 1/2 părți este în continuare proprietatea mamei reclamantului, iar potrivit certificatului de calitate de moștenitor nr. 12/07.12.2009 unicul moștenitor al defunctei este reclamantul.
Deoarece pârâtul B.F. ocupă și porțiunea din imobil proprietatea reclamantului solicită ca acesta să fie obligat să lase liniștită posesia și folosința acestuia.
In drept, invocă disp.art. 480 Cod Civil, ale art. 650 și următoarele Cod Civil, ale art. 728 cod civil și ale Legii nr. 7/1996, privind publicitatea imobiliară.
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 5-10) și a solicitat efectuarea expertizei tehnice.
Legal citat, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii formulate de reclamant ca neîntemeiată.
În motivare arată că defuncta S.M. , născuta G. , decedată la 23.09.2009, a înstrăinat, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat de notariatul de stat al jud. B.N. sub nr. 3187/1978, deciziei nr. 45/1978 a consiliului popular al com. L. , cota de 1/2 din imobilele construcții și teren, situate în Loc. L. str. P, nr. 211, jud. B.N. și înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 și 471 în favoarea lui BT și soția BD.
De asemenea defuncta S.M. , a solicitat întocmirea formelor legale și trecerea în proprietatea statului a bunurilor imobile ce le deținea, cerere soluționata în acest sens prin Decizia nr. 425/02.10.1978.
Ulterior, potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. 548/1998 numita BD a dobândit prin dreptul de proprietate, cu titlu de cumpărare, în cota de 1/2 din imobilele construcții și teren, situate în Loc. L. str. P, nr. 211, jud. B.N. și înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 și 471, de la înstrăinătorul S.R. prin Com. L. prin Primar.
Mai arată că în baza certificatului de moștenitor nr. 85/1997 dat de Biroul Notarului Public GAV, s-a intabulat dreptul de proprietate cu titlu de moștenire în favoarea lui BD cu privire la cota de 1/2 din imobilele construcții și teren, situate în Loc. L. str. P, nr. 211, jud. BN și înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 și 471 iar apoi în baza contractului de donație autentif. de BNP DM cu încheierea nr. 3431/2001, asupra aceleiași cote, de 1/2 din imobilele construcții și teren, situate în Loc. L. str. P, nr. 211, jud. B.N. și înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 și 471, se intabulează dreptul de proprietate cu titlu de donație, în favoarea pârâtului.
Astfel cota de 1/2 din imobilele construcții și teren, situate în Loc. L. str. P, nr. 211, jud. B.N. și înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 și 471, ce face obiectul acțiunii reclamantului, a fost înstrăinată de defuncta S.M. și trecută în proprietatea statului în baza legii nr. 57/1968 iar apoi a fost dobândită cu titlu de cumpărare de BD în baza contractului 548/1998 anexat prezentei. Așadar, la momentul deschiderii succesiunii bunul obiect al prezentei acțiuni nu se mai afla în patrimoniul defunctei deci nu făcea parte din masa succesorala și nu putea fi moștenit de reclamant.
Mai arată că imobilul obiect al acțiunii reclamantului se afla într-o zonă supusă regimului cooperatist iar acesta nu a formulat până în prezent nici o cerere de retrocedare imobiliară în temeiul vreunei legi cu aplicabilitate în acest domeniu, acțiunile de drept comun fiind inadmisibile față de prevederile speciale de retrocedare. Oricum reclamantul având cetățenie germana nu putea cere decât despăgubiri de la S.R. și nicidecum retrocedarea imobiliara în natură și reconstituirea dreptului de proprietate.
Față de cele expuse, apreciază că pretențiile reclamantului raportat la obiectul acțiunii civile sunt neîntemeiate și solicită a fi respinse ca atare.
In drept invocă prev. art. 115 și urm. Cod pr. civ..
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 23-26).
În data de 18.02.2010, numita BD a formulat cerere de intervenție în interes propriu, prin care a solicitat instanței, în contradictoriu cu reclamantul S.M. admiterea în principiu a cererii de intervenție în interes propriu astfel cum a fost formulata și în consecință, respingerea ca neîntemeiata a acțiunii civile formulată de reclamantul S.M. ; constatarea valabilității contractului de vânzare-cumpărare nr. 548/1998 prin care intervenienta a dobândit dreptul de proprietate, cu titlu de cumpărare, în cotă de 1/2 din imobilele construcții și teren, situate în Loc. L. str. P, nr. 211, jud. B.N. și înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 și 471 și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la aceasta; să dispună intabularea pe numele intervenientei.
În motivare arată că defuncta S.M. a solicitat prin cererea nr. 7710/1978 întocmirea formelor legale de trecere în proprietatea statului a bunurilor imobile ce le deține, având cerere definitive de plecare din țară. Solicitarea a for soluționata prin decizia nr. 425/02.10.1978 , în cadrul căreia se stabilește trecerea în proprietatea statului a cotei de 1/2 din imobilele construcții și teren, situate în Loc. L. str. Principala, nr. 211, jud. B.N. și înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 și 471.
Potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. 548/ 1998 intervenienta a dobândit cu titlu de cumpărare, de la S.R. prin Primăria Comunei L. , aceeași cotă de 1/2 din imobilele construcții și teren, situate în Loc. L. str. P, nr. 211, jud. B.N. și înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 și 471 în schimbul prețului de 8.633.563 lei, preț achitat integral.
Mai arată că imobilul obiect al acțiunii reclamantului se afla intr-o zonă supusă regimului cooperatist iar acesta nu a formulat până în prezent nici o cerere de retrocedare imobiliara în temeiul vreunei legi cu aplicabilitate în acest domeniu, acțiunile de drept comun fiind inadmisibile față de prevederile speciale de retrocedare. Oricum reclamantul, având cetățenie germană nu putea cere decât despăgubiri de la S.R. și nicidecum retrocedarea imobiliara în natura și reconstituirea dreptului de proprietate.
Față de cele mai sus arătate, apreciază că pretențiile reclamantului sunt neîntemeiate, la momentul deschiderii succesiunii defuncta neavând în patrimoniu cota de 1/2 din imobilele construcții și teren, situate în Loc. L. str. P, nr. 211, jud. B.N. și înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 și 471 și deci reclamantul nu putea să moștenească un bun ce nu făcea parte din masa succesorală.
In drept invocă prev. art. 49 și urm. Cod pr. Civ. 969,971, 1073,1077, 1294,1925 Cod. Civ.
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 28-31).
În data de 06.04.2010, reclamantul a depus la dosar precizare de acțiune prin care a solicitat admiterea în principiu a cererii de intervenție și respingerea ei pe fond; respingerea apărărilor formulate prin întâmpinare și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 548/1998, încheiat între Primăria L. și BD, cu privire la cota de proprietate de l/2 părți din imobilele înscrise în c.f. 942 L. ; menținându-și celelalte capete de cerere din acțiunea introductivă.
Reclamantul consideră că cererea de intervenție este neîntemeiată deoarece ambele acte invocate de intervenientă sunt lovite de nulitate absolută. În primul rând, decizia nr. 425/1978, este un act fictiv deoarece nu i-a fost niciodată comunicată nici decizia și nici pretinsa cerere nr. 7710/1978, în baza căreia se pretinde emiterea deciziei. Și în cazul în care ar exista o asemenea cerere ea a fost dată prin vicierea consimțământului, astfel că este lovită de nulitate.
Toate legile invocate în acea decizie și în special Decretul nr. 223/1974 au fost abrogate, iar imobilele preluate în baza acestor temeiuri legale s-a considerat că sunt abuziv preluate și retrocedate foștilor proprietari.
In ceea ce privește contractul de vânzare-cumpărare arată că el apare încheiat între Primăria L. care este o entitate fără personalitate juridică și care face ca actul încheiat să fie lovit de nulitate.
Pe de altă parte, bunul obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare nu era proprietatea promitentului vânzător, astfel că și din acest punct de vedere contractul în cauză este lovit de nulitate.
Întrucât apărările pârâtului se întemeiază pe susținerile intervenientei, solicită instanței să le respingă și pe acestea ca nefondate.
În drept, invocă disp. art. 115 și 132 din codul de procedură civilă și ale art. 948 pct. 1, 2 și 4 Cod Civil.
În data de 07.02.2013, reclamantul a formulat extindere de acțiune prin care a chemat în judecată pe numitul DV, în calitate de posesor faptic al unei porțiuni din terenul în litigiu și pentru ca hotărârea ce se va pronunța să-i fie opozabilă și acestuia.
În motivare arată că prin raportul de expertiză întocmit în cauză de expertul PV s-a constatat că o porțiune din terenul obiect al procesului este folosită de numitul DV, care locuiește în imediata vecinătate a terenului în cauză.
În drept, invocă disp. art. 132 Cod Procedură Civilă.
În data de 11.12.2013, reclamantul a depus la dosarul cauzei Precizări, prin care arată că renunță la capătul de cerere din acțiunea introductivă privitor la ieșirea din indiviziune, urmând a se dispune intabularea în cotă ideală de câte 1/2 părți din construcții și teren aferent potrivit propunerilor făcute de expert.
În data de 13.06.2013, instanța a dispus citarea în cauză a pârâtei S.A în calitate de moștenitoare a pârâtului decedat DV.
Deși au fost legal citate, pârâtele Comuna L. Prin Primar și SA nu au depus Întâmpinare.
Analizând actele și lucrările dosarului, judecătoria a statuat că imobilele terenuri și construcții ce fac obiectul prezentului dosar sunt situate în intravilanul comunei L. , str. P, nr. 211, se identifică în CF 942 L. cu nr. top. 468, 469, 470, 471, cu proprietari vechi de sub B+17 - SI și soția sub B+18 S.M. , născută G. .
Conform înscrierii de la B 22-24, la 13 septembrie 1978, în baza certificatului de moștenitor nr. 14/1976 al Notariatului de Stat al județului B.N., asupra imobilului de sub nr. top. 468, 469, 470, 471 se notează dreptul de proprietate al soților SI și M, născută G. , în cotă de câte 1/2 părți fiecare, iar asupra cotei de 1/2 părți din construcții și terenul aferent construcțiilor, proprietatea lui SI, se întabulează dreptul de proprietate cu titlul de moștenire în favoarea lui CM, născută S, asupra diferenței de teren ce intră în masa succesorală, se intabulează dreptul de proprietate cu titlul de comasare, în favoarea CAP L. .
În anul 1978, prin contractul nr.3187/1978 și a Deciziei nr.45/1978 a Consiliului Popular al Comunei L. , CM vinde numiților BT și BD cota de 1/2 părți din construcțiile de sub nr. top 468, 469, 470, 471, iar cota de 1/2 părți din terenul aferent construcțiilor se intabulează dreptul de proprietate, în temeiul Legii nr. 58/1974, în favoarea S.R..
În baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 548/1998, BD cumpăra în condițiile Legii nr.112/1995 și cealaltă cotă de 1/2 părți din construcție, astfel că devine proprietară asupra întregii construcții.
Este de precizat că, prin Decizia Comitetului Executiv al Consiliului Popular al Județului Bistrița Năsăud s-a stabilit, motivat de cererea de plecare definitivă din țară a lui S.M. , valoarea despăgubirilor pentru cota de 1/2 părți din imobilul construcție, proprietatea sa, înscris în CF 942 nr. top 468, 469, 470, 471, în sumă de 7952 lei, plată care urma să se efectueze prin Administrația financiară a județului, până la data de 15.10.1978.
Terenul aferent construcțiilor a trecut în proprietatea S.R., fără plată, potrivit prevederilor art.13 din Legea nr. 59/1974. Din registrul de evidență a despăgubirilor imobilelor trecute în proprietatea statului (fila 47 din dosar) rezultă că numitei S.M. i s-au achitat despăgubirile în data de 17 octombrie 1978. Este de menționat că la dosarul cauzei nu există nici o dovadă a plății de despăgubiri compensatoare cotei de 1/2 părți cu privire la terenul preluat de stat în baza art. 13 din Legea nr. 59/1974, astfel încât preluarea unui bun fără justă despăgubire a avut un caracter abuziv
Reclamantul S.M. , conform certificatului de moștenitor eliberat de Biroul Notarilor Publici Asociați B. , nr. 12/07.2009, este fiul numitei S.M. , născută G..
Conform art. 659 Cod civil, succesiunile sunt deferite descendenților defunctului, ascendenților și rudelor sale colaterale. În principiu, legea cheamă la moștenire rudele apropiate ale defunctului, indiferent dacă legătura de rudenie rezultă din căsătorie sau din afara căsătoriei. Ordinea de preferință în care rudele defunctului sunt chemate de lege la moștenire este stabilită prin cele patru clase de moștenitori. Clasa I de moștenitori, care este clasa descendenților în linie dreaptă, așa cum este în speță, este alcătuită din copiii defunctului, indiferent dacă sunt din căsătorie sau din afara ei, au preferință la moștenire, înlăturând pe toți ceilalți moștenitori din clasele următoare. În clasa descendenților, respectiv a copiilor defunctului, regula este aceea a împărțirii moștenirii pe capete, adică în funcție de numărul de descendenți moștenitori.
În speța de față, reclamantul este singurul moștenitor acceptant al moștenirii defunctei S.M. , decedată la data de 23.09.2000.
Prin decizia nr. 33/9 iunie 2008 dată în interesul legii de Înalta Curte de Casație și Justiție, în privința admisibilității acțiunilor întemeiate pe dreptul comun având ca obiect revendicarea imobilelor preluate abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, formulate după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, s-a statuat următoarele: "Concursul dintre legea specială și legea generală se rezolvă în favoarea legii speciale, conform principiului specialia generalibus derogant, chiar dacă acesta nu este prevăzut expres în legea specială. În cazul în care sunt sesizate neconcordanțe între legea specială, respectiv Legea nr. 10/2001, și Convenția Europeană a Drepturilor Omului, aceasta din urmă are prioritate. Această prioritate poate fi dată în cadrul unei acțiuni în revendicare, întemeiată pe dreptul comun, în măsura în care astfel nu s-ar aduce atingere unui alt drept de proprietate ori securității raporturilor juridice";.
În considerentele acestei decizii s-a statuat în sensul că nu se poate aprecia că existența Legii nr. 10/2001 exclude, în toate situațiile, posibilitatea de a se recurge la acțiunea în revendicare, căci este posibil ca reclamantul într-o atare acțiune să se poată prevala la rândul său de un bun în sensul art. 1 din Primul Protocol adițional și trebuie să i se asigure accesul la justiție.
Este însă necesar a se analiza, în funcție de circumstanțele concrete ale cauzei, în ce măsură legea internă intră în conflict cu Convenția Europeană a Drepturilor Omului și dacă admiterea acțiunii în revendicare nu ar aduce atingere unui alt drept de proprietate, de asemenea ocrotit, ori securității raporturilor juridice.
Cu alte cuvinte, s-a subliniat că atunci când există neconcordanțe între legea internă și Convenție, trebuie să se verifice pe fond dacă și pârâtul în acțiunea în revendicare nu are, la rândul sau, un bun în sensul Convenției - o hotărâre judecătorească anterioară prin care i s-a recunoscut dreptul de a păstra imobilul; o speranță legitimă în același sens, dedusă din dispozițiile legii speciale, unită cu o jurisprudență constantă pe acest aspect.
Aplicarea altor dispoziții legale decât cele ale legii speciale, atunci când acestea din urmă sunt contrare Convenției europene, trebuie să se facă fără a se aduce atingere drepturilor apărate de Convenție aparținând altor persoane.
Din cuprinsul colii de carte funciară nr. 942 nr. top 468, 469, 470, 471 rezultă că terenul în cotă de 1/2 aparținut mamei reclamantului, respectiv ȘM.
Dreptul de proprietate asupra acestei cote de teren a fost preluat la stat în baza art. 13 alin. 3 din Legea 59/1974.
Nu există la dosarul cauzei nici o dovadă a plății de despăgubiri corespunzătoare valorii bunului în favoarea proprietarilor tabulari de la care s-a preluat imobilul, astfel încât preluarea unui bun fără justă despăgubire a avut un caracter abuziv.
Constituția din 1965, prin art. 36, reglementa faptul că dreptul de proprietate personală este ocrotit de lege, astfel că se recunoștea și garanta proprietatea particulară.
Prin Legea nr. 59/1974 privind fondul funciar se statua că terenurile de orice fel aparținând persoanelor care, având domiciliul în Republica Socialistă România, părăsesc definitiv țara, trec fără plata în proprietatea statului. Prevederile se aplicau și în cazul terenurilor proprietatea persoanelor care au părăsit definitiv Republica Socialistă România înainte de intrarea în vigoare a prezentei legi, precum și în cazul terenurilor moștenite de persoanele care nu au domiciliul în Republica Socialistă România.
Dispozițiile acestei legii încălcau Declarația Universală a Drepturilor Omului din decembrie 1948, care, la art. 17 alin. (1) și alin. (2), prevedea că orice persoană are dreptul de proprietate, atât singur, cât și în asociere cu alții și că nimeni nu poate fi lipsit în mod arbitrar de proprietatea sa.
Potrivit prevederilor art. 480 și 481 Cod civil, rezultă că proprietatea este dreptul unei persoane de a se folosi de un bun, de a-i culege fructele și de a dispune de el,și că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, cu excepția cazurilor de expropriere pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.
În ierarhia actelor normative, Codul civil reprezintă o lege organică, ce conține principii care nu pot fi încălcate prin acte normative inferioare ei.
Trecerea în proprietatea statului, în temeiul Legea nr. 59/1974, s-a realizat cu încălcarea prevederilor legale mai sus menționate, fără plata unei juste despăgubiri, conferind astfel caracter abuziv acestei măsuri, astfel că titlul statului nu poate fi considerat valabil.
Prin urmare, întrucât preluarea imobilelor de către stat s-a realizat cu încălcarea Declarația Universală a Drepturilor Omului, a dispozițiile Codului civil, dreptul de proprietate al persoanei de la care s-a preluat bunul nu a fost legal desființat, astfel că statul nu a putut devenit proprietar.
În aceste condiții, în care titlul statului nu este valabil, dreptul de proprietate aparține de drept fostului proprietar nelegal deposedat.
Ca atare, reclamantul are un bun în sensul art. 1 al Protocolului nr. 1 adițional la Convenția europeană.
Raportat la cele ce preced, s-a apreciat că masa succesorală a defunctei SM, născută G. , decedată la data de 23.09.2000, se compune numai din cota de 1/2 părți din imobilul teren înscris în CF 942 L. nr. top 468, 469, 470, 471, cota de 1/2 din imobilul casă nefiind în patrimoniul defunctei la data decesului, aceasta primind suma de 7952 lei cu titlu de despăgubiri de la S.R., nedemonstrându-se că a fost preluat în mod abuziv.
La termenul din data de 12.12.2013, reclamantul și-a precizat acțiunea, în sensul că renunță la petitul de ieșire din indiviziune cu privire la imobilele construcții, astfel că, în temeiul art. 246 din Codul de procedură civilă de la 1864, s-a luat act de această manifestare de voință și, în temeiul art. 22 și următoarele din Legea nr. 7/1996 republicată, s-a dispus întabularea dreptului de proprietate asupra cotei de 1/2 din terenul înscris în CF 942 L. nr. top 468, 469, 470, 471 pe numele reclamantului, cu titlul de moștenire, conform raportului de expertiză întocmit în cauză de expertul PV, a fost obligată pârâta Comuna L. , prin primar, să recunoască dreptul de proprietate al reclamantului, să lase liniștita posesie și folosință a imobilului teren și s-au respins celelalte petite ale acțiunii, și petitul de revendicare față de pârâtul B.F. , ca neîntemeiate.
Cu privire la cererea de intervenție formulată de intervenienta BD, prin contractul de vânzare-cumpărare aflat la fila 24 din dosar, aceasta a devenit proprietar asupra apartamentului situat la nr. administrativ 211 L. , achiziționat la prețul de 8.633.563 lei, reprezentând cota de 1/2 din valoarea totală a imobilului construcție înscris în CF.
Prin acest contract s-a prevăzut că cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate asupra terenului de sub construcție, art. 33 din HG nr. 20/1996.
Analizând textele legale cuprinse în Legea 112/1995 în vigoare la data încheierii contractelor rezultă că art. 9 din Legea 112/1995 face referire la vânzarea apartamentelor fără a menționa modalitatea de dobândire a terenurilor aferente.
Potrivit art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii 112/1995, dreptul de proprietate asupra terenului aferent se dobândește cu respectarea art. 26 alin. 3 din Legea 112/1995, în sensul că suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22.12.1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului.
Vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii 112/1995 prevedea că dreptul de proprietate asupra terenului de sub construcții se dobândește în condițiile art. 35 alin. 2 din Legea 18/1991, adică prin ordin al prefectului.
Din interpretarea sistematică a acestor texte de lege, reiese că dreptul de proprietate ce poartă asupra terenului aferent construcțiilor, care nu se restituie foștilor proprietari în natură, se dobândește de către chiriașii titulari de contracte de închiriere în urma vânzării, ca și construcția, cu plata integrală sau în rate a prețului.
Prin urmare, la fel cum vocația la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției cumpărate în temeiul Legii 112/1995 s-a născut din aceeași lege, și modalitatea de dobândire este identică cu cea a construcției - în urma vânzării-cumpărării (concluzie, de altfel, majoritar confirmată de doctrina și practica jurisprudențială în materie), cu plata integrală sau în rate a prețului, astfel că modalitatea de dobândire a terenului este prin vânzare, iar nu prin atribuire cu titlu gratuit.
În ceea ce privește noțiunea de "teren aferent";, conform doctrinei și practicii judiciare, se înțelege doar terenul de sub construcție și cel strict destinat unei normale exploatări a acestuia. Din contractul încheiat nu rezultă prețul de vânzare al terenului pretins dobândit de intervenientă.
Ca orice contract, pentru a produce efecte juridice, și contractul de vânzare - cumpărare trebuie să întrunească condiții generale de validitate: să existe un consimțământ valabil exprimat, părțile să aibă capacitatea de a contracta, acordul să privească elementele esențiale ale contractului, lucrul vândut și prețul, cauza contractului să existe, să fie licită și morală.
Cu privire la lucrul vândut și preț, contractul de vânzare - cumpărare este considerat de lege (art. 1295 alin. 1 Cod civil) ca fiind valabil încheiat de îndată ce se realizează acordul de voință asupra lucrului vândut și asupra prețului acesteia.
Pentru calificarea contractului încheiat drept contract de vânzare - cumpărare și pentru valabilitatea contractului, prețul bunului trebuie exprimat în bani. Prețul fiind obiectul contractului, prestației cumpărătorului care, după aprecierea părților, constituie valoarea bunului vândut. Dacă din contractul de vânzare - cumpărare prețul bunului nu este determinat în mod expres sau implicit într-o dispoziție care promite să fie determinat și, în lipsa unei posibilități de a determina prețul bunului, contractul va fi lovit de nulitate.
Cu privire la condițiile de formă la data încheierii contractelor, regimul circulației juridice a terenurilor era reglementat de Legea fondului funciar nr. 18/1991 republicată, iar pentru înstrăinarea terenurilor era necesară forma autentică a actului de înstrăinare, așa cum prevedea art. 67 alin. 1 al legii. Cum prin contractul de vânzare - cumpărare ce face obiectul cererii de intervenție nu se transmite dreptul de proprietate al terenului, ci doar al construcției, contractul fiind valabil încheiat, nefiind condiționat de forma autentică, s-a apreciat cererea de validare a acestuia ca neîntemeiată .
Având în vedere soluția dată acțiunii și cererii de intervenție, nefiind îndeplinite condițiile prevăzute de art. 274 Cod procedură civilă, nu s-au acordat cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinței expuse a declarat recurs, în termen legal, reclamantul S.M. , prin care a solicitat admiterea acestuia, modificarea în parte a sentinței și, drept urmare, să se constate nulitatea absolută (în subsidiar să se dispună anularea) contractului de vânzare - cumpărare sub semnătură privată nr. 548/1998, încheiat între Primăria L. și BD, cu privire la cota de proprietate de ½ părți din imobilele - construcții înscrise în c.f. 942 L. ; să se constate că în masa succesorală rămasă după defuncta S.M. , născută G. , decedată la 23.09.2009, intră și cota de ½ părți din imobilele construcții, situate în localitatea L. , str. Principală, nr. 211, județul B.N., înscrise în c.f. 942 L. , nr. top. 468, 469, 470 și 471, și îi revin și acestea reclamantului, în cotă de 1/1 părți, potrivit certificatului de calitate de moștenitori nr. 12/07.12.2009 eliberat de Biroul Notarilor Publici Asociați "B. ";; să se dispună întabularea pe numele reclamantului și a cotei de 1/2părți din construcțiile mai sus arătate, potrivit completării raportului de expertiză întocmit de expertul PVl; cu cheltuieli de judecată, pentru motivele ce urmează.
Instanța de fond motivează detaliat și judicios imposibilitatea preluării de către stat a unor imobile proprietatea unor persoane fizice prin mijloace abuzive și iară o justă despăgubire, dar, din păcate, face aceasta doar cu privire la teren și nu și cu privire la construcții.
Dacă se observă cu atenție mențiunile evolutive din cartea funciară, se constată că și la ora actuală cota de ½ din imobilele construcții și teren aferent din c.f. 942 L. este proprietatea defunctei S.M. , astfel că nu există nici un temei a se considera că ele nu intră în masa succesorală a acesteia.
În ceea ce privește decizia nr. 425/1978 (și acest act nesemnat de nici o persoană), apreciază că este un act fictiv, deoarece nu le-a fost niciodată comunicată nici decizia și nici pretinsa cerere nr. 7710/1978, în baza căreia se pretinde emiterea deciziei. Și în cazul în care ar exista o asemenea cerere ea a fost dată prin vicierea consimțământului, astfel că este lovită de nulitate.
Toate legile invocate în acea decizie și în special Decretul nr. 223/1974 au fost abrogate, iar imobilele preluate în baza acestor temeiuri legale s-a considerat că sunt abuziv preluate și retrocedate foștilor proprietari.
În ceea ce privește contractul de vânzare-cumpărare nr. 548/1998, el apare încheiat între Primăria L. , care este o entitate iară personalitate juridică și care face ca actul încheiat să fie lovit de nulitate.
Pe de altă parte, bunul obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare nu era proprietatea promitentului vânzător, astfel că și din acest punct de vedere contractul în cauză este lovit de nulitate.
Pârâtul B.F. s-a opus admiterii recursului. Prin întâmpinarea de la filele 19-21 a reluat în rezumat argumentația sentinței.
Ceilalți intimați nu și-au expus punctul de vedere cu privire la calea de atac declanșată de reclamanți.
Examinând sentința atacată, tribunalul a reținut că recursul nu este fondat și l-a respins ca atare.
| ← EXISTENŢA NOVAŢIEI SUBIECTIVE. Jurisprudență Contestaţie la... | NIMENI NU POATE FI OBLIGAT SĂ RĂMÂNĂ IN INDIVIZIUNE → |
|---|
