REZOLUŢIUNEA ANTECONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE ŞI REPUNEREA PĂRŢILOR ÎN SITUAŢIA ANTERIOARĂ
| Comentarii |
|
Judecătoria BISTRIŢA Sentinţă civilă nr. 10152/2013 din data de 04.11.2014
Potrivit art.1020 cod.civ. în vigoare la data încheierii convenției dintre părți, condiția rezolutorie este subînțelesă totdeauna în contractele sinalagmatice , în caz când una dintre părți nu îndeplinește angajamentul său, iar potrivit art.1021 cod civil, într-un astfel de caz, creditorul are alegerea sau să îl oblige pe debitor să își execute obligația, sau să ceară desființarea (rezoluțiunea) contractului cu daune interese.
Pentru a fi admisibilă rezoluțiunea, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții: una din părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin; neexecutarea să-i fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege; partea care solicită rezoluțiunea să-și fi executat sau să se declare gata să execute contractul.
Obligația de achitare a restului de preț este o obligație corelativă celei de încheiere a contractului în forma autentică. Promitenții vânzători nu si-au îndeplinit propria obligație - de transmitere a proprietății, astfel că ei nu pot invoca neexecutarea obligației de plată a restului de preț de către reclamanta promitenta-cumpărătoare .
Contractul nu a fost încheiat din vina pârâților, astfel că aceștia nu sunt îndreptățiți la plata despăgubirilor în sumă de 1800 lei reprezentând contravaloarea beneficiului nerealizat, ca urmare a lipsei de folosință a terenului.
Judecătoria Bistrița - secția civilă, Sentința civilă nr. 10152/2013, pronunțată în dosarul nr. 11261/190/2011
Prin cererea înregistrată la această instanță sub numărul de mai sus, reclamanta C.M.S. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții B.M. și B.R, să se dispună rezoluțiunea convenției de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiată de reclamantă în calitate de cumpărătoare și cei doi pârâți în calitate de vânzători la data de 15.11.2008, prin care pârâții s-au obligat să-i transmită proprietatea asupra imobilului teren în suprafață de 650 mp, situat în localitatea Ș.O; și să fie obligați pârâții să-i restituie suma de 2.500 lei reprezentând preț achitat de reclamantă pentru terenul în litigiu, actualizată la indicele de inflație la data plății efective; cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că, între reclamantă și pârâți a intervenit, la data de 15.11.2008, o convenție de vânzare-cumpărare sub semnătură privată care avea ca obiect imobilul teren de 650 mp, situat în localitatea Ș.O, proprietatea pârâților, prin care pârâții s-au obligat să-i vândă terenul mai sus indicat. Reclamanta a achitat pârâților suma de 2.500 lei, reprezentând prețul terenului, urmând ca împreună să se prezinte la notariat pentru a încheia actul autentic.
După încasarea prețului, pârâții nu s-au mai prezentat la notariat pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, ba mai mult, au început să o evite și să nu mai răspundă la telefon. Prin urmare, aceasta le-a emis o notificare prin care i-a invitat la notariat pentru încheierea actului translativ de proprietate, pârâții refuzând și cu această ocazie prezentarea la notariat. Pentru acest motiv, reclamanta a fost nevoită să promoveze prezenta acțiune.
În drept s-au invocat prevederile art. 1020 - 1021 Cod civil.
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 4-8) și s-a solicitat admiterea interogatoriului și a probei testimoniale.
Legal citați, pârâții au formulat întâmpinare prin care au arătat că sunt de acord cu rezoluțiunea contractului de vânzare - cumpărare sub semnătură privată, încheiat la data de 10.11.2008 între pârâți, în calitate de vânzători, și reclamantă, în calitate de cumpărător, dar nu sunt de acord cu actualizarea cu indicele de inflație.
Conform înțelegerii verbale, pârâții au vândut cumpărătoarei suprafața de 6,5 ari teren intravilan de foarte bună calitate, din localitatea Ș.O, cu prețul de 6.000 lei, primind un avans de 2.500 lei la încheierea unui contract de vânzare - cumpărare de mână, iar restul sumei trebuia să fie achitată la data când se va perfecta convenția la notar.
La data de 15.11.2008, pârâții au încheiat și semnat contractul de vânzare - cumpărare pentru terenul din Ș.O, intravilan, situat între vecinii N.V și P. Ș.O. În toamna anului 2011, în timp ce pârâta era în Germania, la fiica sa, a fost sunată de fiul reclamantei care i-a comunicat să se prezinte la BNP D.C, la data de 12.09.2011, pentru perfectarea contractului de vânzare - cumpărare. În acea perioadă, pârâtul a suferit un accident cerebral vascular, pârâta s-a întors în țară iar apoi a plecat la București, la Spitalul de urgență militar central "Dr. Carol Davila"; unde a stat două luni.
Din data de 15.11.2008, de când reclamanta a achitat avansul și a semnat contractul de vânzare - cumpărare, până în luna septembrie 2011, aceasta nu a achitat restul banilor deși a intrat în posesia și folosința terenului.
Pârâții mai arată că nu sunt de acord nici cu plata cheltuielilor de judecată întrucât reclamanta a folosit acel teren din momentul încheierii contractului.
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 19-24).
Pentru termenul din 06.03.2012, pârâții au formulat acțiune reconvențională prin care au solicitat să se dispună obligarea reclamantei la plata sumei de 1.800 lei, reprezentând contravaloarea producției de legume și zarzavaturi pe care o puteau obține aceștia de pe suprafața în litigiu, având în vedere că aceasta l-a folosit în ultimii trei ani, fără a achita integral prețul convenit.
Pentru termenul din 12.06.2012, reclamanta a formulat întâmpinare la cererea reconvențională prin care a solicitat să se dispună respingerea acesteia ca neîntemeiată; cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că pârâții reclamanți reconvențional susțin că reclamanta le-ar fi produs un prejudiciu în cuantum de 1.800 lei, reprezentând contravaloarea producției de legume pe care ar fi putut-o obține de pe acest teren. Aceasta consideră că pretenția este total neîntemeiată, dovedind încă o dată reaua credință a acestora.
Reclamanta menționează că, după achitarea sumei de bani percepută de vânzători ca și preț al terenului, au început problemele. În primul rând, suprafața de teren pe care pârâții i-o vânduseră era cu mult mai mică decât pretindeau aceștia, fiind de aproximativ între 3 și 4 ari de teren, aspect pe care aceasta l-a aflat abia după ce a încheiat convenția. De asemenea, suprafața de teren era într-un litigiu cu unul dintre vecini (Postul de poliție din localitate) cu privire la linia despărțitoare dintre proprietăți. Apoi, văzând acest fapt, a solicitat pârâților reclamanți reconvențional să remedieze această situație, inclusiv explicații cu privire la suprafața de teren lipsă, aceștia începând să o tot amâne de pe o zi pe alta, să o tot ducă cu vorba, fără să rezolve în vreun fel aceste aspecte.
Văzând acest lucru, reclamanta a plecat în Germania, unde locuiește permanent, terenul rămânând în posesia și folosința pârâților reclamanți reconvenționali, care l-au și lucrat în toată această perioadă. Practic, terenul nu a fost în posesia sa niciodată, ci a pârâților reclamanți reconvențional. Prin urmare, solicitarea acestora de obligare a reclamantei la plata unei despăgubiri este total neîntemeiată, deoarece, pe de o parte, aceasta nu a folosit acest teren, fiind permanent plecată în Germania, iar pe de altă parte, terenul s-a aflat în posesia și folosința pârâților, care l-au și exploatat.
În drept s-au invocat prevederile art. 115 și urm. Cod procedură civilă.
În probațiune s-a solicitat admiterea probei testimoniale în privința numiților Niculescu Iulian, Roșea Florica, Căienar Adela și Vițan Vasile.
Prin înscrisul depus la dosarul cauzei la termenul din 22.10.2013, pârâta a solicitat să se dispună rezilierea contractului în litigiu, fără a se plăti niciun ban din suma încasată, motivat de faptul că terenul se află în posesia reclamantei din anul 2008. Suprafața imobilului este de 5,3 ari, așa cum reiese din documentul depus în probațiune, emis de Primăria Ș.O, înregistrat sub nr. 727/28.11.2012.
Suprafața de teren nu a fost și nu se află în litigiu cu Postul de poliție din localitate, conform adeverinței nr. 298749/21.10.2013. Reclamanta nu este stabilită definitiv în Germania, în perioada 09.04.2008-22.02.2010 și 31.07.2012-13.08.2012 lucrând în magazinul K, soțul său fiind în Bistrița.
Pârâta mai susține și că nu a lucrat niciodată terenul în litigiu.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
Prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 15.11.2008 între reclamanta C.M., promitentă cumpărătoare și pârâții B.M. și B.R, în calitate de promitenți vânzători, aceștia din urmă s-au obligat să transmită în favoarea reclamantei dreptul de proprietate asupra terenului intravilan în suprafață de 6,5 ari situat în loc. Ș.O. Reclamanta a achitat suma de 2.500 lei, preț parțial, iar pârâții s-au obligat să procure documentele pentru întabularea terenului.(f.6).
Din declarația martorului N.I.M se reține că terenul în litigiu este mai mic în realitate și că o terță persoană se pretinde proprietar al terenului, astfel că reclamanta a vrut să rezilieze convenția și nu a folosit deloc terenul , acesta nefiind folosit însă nici de către o altă persoană.(f.80).
Din declarația martorului V.V se reține că terenul în litigiu are suprafața de aproximativ 5 ari și jumătate nu a fost folosit deloc de reclamantă, iar după încheierea convenției dintre părți nu a fost folosit nici de către pârâți, fiind folosit până în 2005 de către M.M și șeful de post din localitate (f.85).
Potrivit art.1020 cod civil în vigoare la data încheierii convenției dintre părți, condiția rezolutorie este subînțelesă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una dintre părți nu îndeplinește angajamentul său, iar potrivit art.1021 cod civil, într-un astfel de caz, creditorul are alegerea sau să îl oblige pe debitor să își execute obligația, sau să ceară desființarea (rezoluțiunea) contractului cu daune interese.
Pentru a fi admisibilă rezoluțiunea, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții: una din părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin; neexecutarea să-i fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege; partea care solicită rezoluțiunea să-și fi executat sau să se declare gata să execute contractul.
Pârâții au fost notificați să se prezinte la notar la data de 12.09.2011, ora 12, în vederea încheierii contractului în forma autentică (f.7,8).
Potrivit actelor medicale depuse la dosar, pârâtul a fost internat în spital în perioada 26.09.2011 - 24.10.2011 și 24.10.2011 - 11.11.2011 (f.19-23) cu diagnosticul accident vascular cerebral, deci ulterior datei convocării la notar.
Prin sentința civilă nr.1602/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița pârâtul B.M a fost pus sub interdicție, iar pârâta B.R a fost numită tutorele său (f.86).
Chiar dacă problemele medicale descrise au fost preexistente invitației făcute de către reclamantă, între data încheierii antecontractului și septembrie 2011 s-a scurs un interval mare de timp în care convenția putea fi perfectată, iar pârâții nu au făcut dovada nici în cursul procesului că sunt proprietari ai terenului menționat în antecontract, înscrierea terenului în Registrul Agricol dovedind doar posesia acestuia (f.48).
Vânzătorul trebuie să fie proprietarul bunului vândut, deoarece vânzarea cumpărarea este un contract translativ de proprietate.
Obligația de achitare a restului de preț este o obligație corelativă celei de încheiere a contractului în forma autentică. Promitenții vânzători nu si-au îndeplinit propria obligație - de transmiterea proprietății, astfel că ei nu pot invoca neexecutarea obligației de plată a restului de preț de către reclamanta promitenta-cumpărătoare .
Contractul nu a fost încheiat din vina pârâților, astfel că aceștia nu sunt îndreptățiți la plata despăgubirilor în sumă de 1800 lei reprezentând contravaloarea beneficiului nerealizat, ca urmare a lipsei de folosință a terenului .
În consecință, instanța a admis cererea principală formulată de către reclamantă, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 15.11.2008 între reclamanta promitentă - cumpărătoare și pârâții - promitenți vânzători și a obligat pârâții să restituie reclamantei suma de 2500 lei reprezentând preț parțial achitat, actualizată cu indicele de inflație la data plății având în vedere dispozițiile art.1084 C.civ.(creditorul este îndreptățit a pretinde repararea pierderii suferite, care include prețul și beneficiul de care a fost lipsit) și a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de către pârâți pentru obligarea reclamantei la plata sumei de 1800 lei reprezentând contravaloarea beneficiului nerealizat.
Fiind în culpă procesuală , în baza art.274 al.1 Cod procedură civilă, pârâții au fost obligați la plata sumei de 714 lei cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar în sumă de 214 lei și onorariu de avocat în sumă de 500 lei (f.87) .
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, au declarat recurs pârâții solicitând admiterea recursului, modificarea sentinței în sensul să nu fie obligați la plata sumei de 2500 lei primită ca avans și să nu fie obligați nici la plata cheltuielilor de judecată la fond.
În motivarea recursului s-a susținut că de la data de 15.11.2008 terenul în litigiu e în posesia reclamantei, ce nu a plătit impozitul aferent, deși era obligată, că pârâții au depus acte doveditoare față de întâmpinarea formulată de reclamantă, acte care nu au fost avute în vedere de noul complet de judecată. A mai susținut că terenul în litigiu are suprafața de 593 mp, iar nu 3-4 ari cât afirmă reclamanta, terenul nu a fost în litigiu cu Postul de poliție din localitate, aspect reieșit din adeverința depusă la dosar, că reclamanta nu a plecat să lucreze în Germania, ci a plecat în Austria, că terenul respectiv nu a rămas în posesia pârâților, aceștia nu au lucrat niciodată terenul. În final, a susținut că reclamanta la începutul lunii martie 2011 a încercat să o șantajeze spunând că-i oferă 1500 lei pentru a rămâne cu terenul, însă nu i-a dat nici un răspuns. Recurenta a mai susținut că potrivit art.214 alin.1 Noul cod de procedură civilă membrii completului de judecată trebuie să rămână aceeași pe tot parcursul judecății.
Recursul declarat a fost legal timbrat.
Intimata reclamantă a depus la dosar concluzii scrise cu valențe întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului declarat ca nefondat, ci obligarea recurenților la cheltuieli de judecată în recurs.
În susținerea acestei poziții procesuale s-a susținut că este nefondată critica privind soluționarea cauzei de un alt complet de judecată decât cel inițial investit fiindcă în cursul judecății cauzei s-a transferat judecătorul inițial ce a fost în mod firesc de un alt judecător care după ce a preluat cauza a administrat probațiunea și a pronunțat hotărârea atacată.
În ce privește cererea recurenților de reziliere a antecontractului fără restituirea sumei achitată de reclamantă a susținut că ar constitui o cerere nouă formulată în calea de atac a recursului pe de o parte, iar pe de altă parte, rezoluțiunea contractului fără restituirea avansului plătit ar constitui o îmbogățire fără justă cauză a recurenților. A mai susținut că celelalte aspecte din cuprinsul recursului sunt simple alegații fără suport probator, iar pretinsele discuții și întâlniri a recurentei cu intimata acestea nu sunt reale, reclamanta i-a notificat pe pârâți să se prezinte la notar să încheie contractul autentic de vânzare cumpărare, iar în urma refuzului acestora a introdus prezenta acțiune, reclamanta neavând nici o culpă în desființarea convenției încheiate.
Analizând sentința atacată prin prisma motivelor de recurs invocate de pârâți, dar și din oficiu potrivit art.304/1 Cod procedură civilă, tribunalul a constatat că nu există temeiuri care să conducă la casarea ori modificarea sentinței atacate, motiv pentru care recursul declarat a fost respins ca nefondat.
| ← OBLIGAŢIA DE A FACE - CREDITORUL ARE DREPTUL DE A DOBÂNDI... | CHIAR DACĂ ÎNTR-UN PROCES, INSTANŢA ÎNCUVIINŢEAZĂ... → |
|---|
