Contract de vânzare-cumpărare. Condiţia ca vânzătorul să fie proprietarul bunului. Vânzarea lucrului altuia. Sancţiune
| Comentarii |
|
C. civ., art. 480, art. 966, art. 968, art. 1294
1. Actul de vânzare-cumpărare încheiat, în calitate de vânzător, de o persoană care nu are calitatea de proprietar este supus sancţiunii nulităţii relative pentru viciul de consimţământ al erorii. Adică, la încheierea unui act juridic, translativ de proprietate în cazul de faţă, una din părţi se află în eroare gravă, în sensul că are o falsă reprezentare asupra persoanei cocontractante, asupra însuşirilor esenţiale ale acesteia, adică de proprietar al bunului vândut. Fiind caz de nulitate relativă, terţii nu pot invoca această situaţie pentru a desfiinţa actul juridic arătat.
2. Ca regulă generală, vânzarea bunului altuia este sancţionată tot cu nulitatea relativă şi poate fi invocată numai de către cumpărător şi succesorii lui. Adevăratul proprietar nu poate cere anularea actului, pentru că este terţ faţă de acesta, în schimb, poate promova acţiune în revendicare, dacă bunul se află în posesia cumpărătorului.
Nulitatea invocată poate fi incidenţă asupra unui act juridic numai atunci când se dovedeşte că, la data încheierii actului în
forma prevăzută de lege ad validitatem, părţile ştiau că vânzătorul nu este proprietarul bunului vândut.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 347/A din 28 februarie 2006, nepublicată
Prin sentinţa civilă nr. 9166 din 27 septembrie 2005, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. 7356/2005, a fost respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere formulat de reclamanţii C.V. şi C.A. privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1275 din 4 decembrie 2003 la B.N.P. M.T., încheiat între vânzătoarea P.A. şi cumpărătorul P.N.O. A fost respins, totodată, ca inadmisibil, capătul de cerere formulat de reclamanţii C.V. şi C.A. privind evacuarea pârâtului P.N.O. din imobilul situat în Bucureşti, Corp A, ap. 5, sectorul 1.
Pentru a pronunţa această hotărâre, judecătoria a reţinut că reclamanţii au încheiat cu pârâta P.A. un contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. 552 din 22 martie 2000 de cătrc B.N.P. M.R. prin carc reclamanţii au dobândit proprietatea asupra imobilului în litigiu. S-a avut în vedere că acţiunea în rezolu-ţiunea acestui contract de vânzare-cumpărarc a fost admisă prin sentinţa civilă nr. 9835 din 13 noiembrie 2002 dată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti şi menţinută în instanţa de apel prin decizia civilă nr. 1551 din 8 septembrie 2003 dată de Tribunalul Bucureşti. Cu toate că recursul promovat împotriva decizici a fost admis prin decizia civilă nr. 687 din 8 octombrie 2004 dată de Curtea de Apel Bucureşti prin carc s-a modificat în tot decizia de apel, s-a admis apelul, s-a schimbat sentinţa de fond şi s-a respins acţiunea în rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere, acţiunea promovată de reclamanţi pentru declararea nulităţii absolute a vânzării intervenite între P.A. şi P.N.O. a fost considerată neîntemeiată. Astfel, judecătoria a constatat că reclamanţii nu au făcut dovada existenţei vreunui motiv care să atragă nulitatea absolută a contractului, la data încheierii vânzării pârâta P.A. fiind proprietara imobilului, conform deciziei date în apel. Nu s-a dovedit în cauză vânzarea lucrului altuia.
In ceea ce priveşte evacuarea, această cerere a fost găsită inadmisibilă, întrucât pârâtul P.N.O. este proprietarul imobilului dobândit în baza unui act autentic ce nu a fost desfiinţat de nicio instanţă de judecată.
împotriva acestei hotărâri, reclamanţii C.V. şi C.A. au formulat apel la 29 noiembrie 2005, solicitând admiterea apelului, schimbarea
în tot a sentinţei de fond, admiterea cererii de chemare în judecată. Se susţine că instanţa de fond nu a analizat fondul cererii, prin raportare la dispoziţiile art. 966 C. civ. privitoare la existenţa şi caractcrul licit
al cauzei, la încheierea actului juridic. In realitate, contractul de vânzare-cumpărare dintre părţi s-a încheiat în frauda dreptului apelanţilor de proprietate asupra imobilului şi pe riscul cumpărătorului, care a cunoscut existenţa unui litigiu în legătură cu calitatea de proprietar a vânzătoarei P.A.
Examinând hotărârea apelată faţă de motivele de apel şi probele administrate în cauză, verificând pricina în conformitate cu art. 295 C. proc. civ., Tribunalul constată că prima instanţă de fond a stabilit în mod corect situaţia de fapt şi a aplicat în mod corect dispoziţiile legale incidente, astfel încât apelul este nefondat.
Prin cererea de chemare în judecată, apelanţii reclamanţi C. au solicitat declararea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpă-rarc închciat între vânzătoarea P.A. şi cumpărătorul P.N.O. şi autentificat sub nr. 1275 din 4 decembrie 2003 de B.N.P. M.T., pc motiv că la data încheierii actului juridic nu era îndeplinită o condiţie esenţială a vânzării, respectiv aceea ca vânzătoarea să aibă calitatca de proprietar a imobilului pe carc l-a înstrăinat. Dc asemenea, s-a invocat rcaua-crcdinţă a dobândi torul ui P.N.O., carc a cunoscut întreaga situaţie de fapt existentă între părţi, potrivit cărcia, anterior încheierii acestui act, vânzătoarea P.A. înstrăinase proprietatea imobilului în litigiu cătrc reclamanţii C., cu clauză de întreţinere în favoarea fostei proprietare P.A., dar şi a litigiilor existente pentru rezoluţiunea acestui contract. Sub aspectul relei-credinţe a pârâtului P.N.O., se arată că acesta, în calitatca sa de nepot al P.A., a reprezentat-o în litigiul purtat cu reclamanţii şi cunoştea declararea căii de atac a recursului împotriva deciziei de apel. Cererea de chemare în judecată a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 1294 şi urm. C. civ., art. 480 C. civ.
La data de 31 mai 2005 reclamanţii şi-au precizat acţiunea, arătând că, la momentul vânzării-cumpărării din 2003, ambele părţi cunoşteau existenţa unui proces pe rol asupra proprietăţii imobilului transmis, dovadă fiind menţionarea în cuprinsul contractului a existenţei unui litigiu şi a stadiului în care acesta se găsea. Prin urinare, această a doua vânzare s-a făcut de către vânzător în frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea şi pe riscul cumpărătorului, ceea ce constituie caz de nulitate absolută în virtutea principiului fraus omnia corrumpit. Dc asemenea, s-a invocat vânzarea lucrului altuia, ca fiind operaţiunea
speculativă care are cauză ilicită şi, prin urmare, nulă absolut, în temeiul art. 966 şi 968 C. civ.
Prin urmare, motivele de nulitate absolută invocate sunt lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului, reaua-credinţă a părţilor contractante, vânzarea lucrului altuia şi frauda dreptului proprietarilor reclamanţi.
Tribunalul constată că motivele de nulitate invocate nu au fost dovedite, după cum corect s-a constatat de către judecătorie. Nulitatea absolută este sancţiunea care intervine în cazul nerespectării la momentul încheierii unui act civil a unei norme juridice care ocroteşte un interes general, obştesc, spre deosebire de nulitatea relativă care sancţionează nerespectarea la acelaşi moment a unui interes particular, individual. Dacă motivele de nulitate relativă pot fi invocate numai de către părţile contractante, motivele de nulitate absolută pot fi invocate şi de către terţii vătămaţi prin încheierea actului juridic civil şi care justifică astfel un interes în promovarea acţiunii în nulitate.
In cauză, apelanţii reclamanţi sunt terţi faţă de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1275 din 4 decembrie 2003 şi pot invoca numai motive de nulitate absolută.
Cât priveşte motivul de nulitate a vânzării pentru că vânzătoarea nu ar fi fost proprietara bunului, acest motiv este unul de nulitate relativă cunoscut sub denumirea de eroare viciu de consimţământ, în sensul că, la încheierea unui act juridic, translativ de proprietate în cazul de faţă, una din părţi se află în eroare gravă, în sensul că are o falsă reprezentare asupra persoanei cocontractantc, asupra însuşirilor esenţiale ale acesteia, adică de proprietar al bunului vândut. Fiind caz de nulitate relativă, reclamanţii nu pot invoca această situaţie pentru a desfiinţa actul juridic arătat.
Apelanţii au mai invocat şi vânzarea bunului lor ca şi o cauză ilicită a actului juridic civil încheiat între pârâţi. Ca regulă generală, vânzarea bunului altuia este sancţionată tot cu nulitatea relativă şi poate fi invocată numai de către cumpărător şi succesorii lui. Adevăratul proprietar nu poate cere anularea actului, pentru că este terţ faţă de acesta, în schimb, poate promova acţiune în revendicare, dacă bunul se află în posesia cumpărătorului. Pentru situaţia invocată de apelanţii reclamanţi de încheiere a contractului între P.A. şi P.O.N., în cunoştinţă de cauză, adică ştiind că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, se poate analiza o nulitate absolută a acestui contract pe motiv de cauză ilicită sau pe motiv de fraudă a drepturilor proprietarului.
Acestc cazuri nu sunt însă dovedite în cauză, întrucât la data încheierii actului juridic a cărui nulitate se solicită, 4 decembrie 2003, proprietatea asupra bunului imobil în litigiu se găsea în patrimoniul vânzătoarei P.A. In acest sens, este de reţinut că actul anterior de înstrăinare a bunului, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 552 din 22 martie 2000, a fost rezoluţionat printr-o sentinţă definitivă, respectiv sentinţa civilă nr. 9835 din 13 noiembrie 2002 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosar nr. 13122/2002, rămasă definitivă prin respingerea apelului prin decizia civilă nr. 1551/A din 8 septembrie 2003 dată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, în dosarul nr. 406/2003.
Deşi din înscrisurile depuse la dosar, ca şi din cuprinsul hotărârilor amintite nu rezultă data promovării cererii de recurs şi mai ales nu rezultă data citării pentru primul termen a pârâtei P.A. în instanţa de recurs şi, prin urmare, nu există dovezi dincolo de orice îndoială a cunoaşterii promovării căii de atac a recursului, se observă că decizia de apel este pronunţată la data de 15 septembrie 2003, cu 5 comunicări făcute în 21 noiembrie 2003 şi, prin urmare, puţin probabil ca în luna decembrie 2003 instanţa de recurs să fi emis citaţii pentru primul termen de judecată în recurs. Pe calc de consecinţă, la data de 4 decembrie 2003, P.A. era proprietar al imobilului, calitate cunoscută de părţi, şi avea dreptul de dispoziţie asupra bunului său, pc carc l-a înstrăinat în mod valabil către cumpărătorul P.N.O.
Nulitatea invocată de apelanţii reclamanţi poate fi incidenţă asupra unui act juridic numai atunci când se dovedeşte că la data încheierii actului în forma prevăzută de lege ad validitatem, părţile ştiau că vânzătorul nu este proprietarul bunului vândut. Prin urmare, la data de 4 decembrie 2003, este exclus ca pârâţii să fi ştiut soluţia pronunţată în instanţa de recurs la data de 8 octombrie 2004, când reclamanţii C.V. şi C.A. dobândesc retroactiv dreptul de proprietate asupra apartamentului. Situaţia este valabilă şi în privinţa nulităţii determinate de frauda dreptului proprietarului, la momentul încheierii actului, proprietarul fiind vânzătorul şi, prin urmare, nefiind fraudate drepturile acestuia.
Faţă de cele arătate, Tribunalul constată că sentinţa pronunţată de judecătorie este legală şi temeinică, iar în baza art. 296 C. proc. civ., apelul va fi respins ca nefondat.
| ← Moştenire testamentară. Nulitatea testamentului autentic... | Vânzare-cumpărare. Turmă de oi. Momentul transferului... → |
|---|
