Imobil aflat în coproprietate. Imposibilitatea partajării în natură. Menţinerea stării de coproprietate
| Comentarii |
|
C. civ., art. 728 C. proc. civ., art. 6735alin. (2), art. 673911 Legea nr. 58/1974, art. 30:i Legea nr. 18/1991, art. 35 alin. (3)
Dat fiind faptul că părţile sunt proprietari exclusivi asupra unor părţi individual determinate din locuinţa edificată pe teren, nu este posibilă în niciun fel partajarea terenului în varianta atribuirii întregului bun supus coproprietăţii unuia sau altuia dintre coproprietari, cu obligarea acestuia la despăgubirea celuilalt coproprietar prin plata unei sulte. Părţile fiind proprietari exclusivi ai unor apartamente din construcţie, este imperios necesar a deţine în proprietate o parte a terenului, fie cu titlu de drept exclusiv, fie cu titlu de drept indiviz.
în ceea ce priveşte posibilităţile de partajare în natură a terenului, nu poate fi acceptată nicio modalitate în care se sistează coproprietatea, dar se creează o serie de servituţi în favoarea unui
coproprietar, care diminuează valoarea bunului şi care nu îl fac optim exploatării.
Aşadar, modalitatea de partajare în natură a terenului nu este posibilă, întrucât creează două servituţi de trecere împovărătoare pentru fondul aservit, nu rezolvă problema coproprietăţii, cel puţin în privinţa terenului situat sub construcţie, creează loturi foarte mici de terenuri ce pot fi atribuite părţilor. în concluzie, nu se poate stabili o partajare judicioasă a bunului.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1808/A din 21 decembrie 2006, nepublicată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti sub nr. 5109 din 9 aprilie 2001, reclamantul F.D.I. a chemat în judecată pârâţii F.M. şi F.F., solicitând instanţei să constate cotele de proprietate ale părţilor asupra terenului de 756,04 mp din Bucureşti, sector 2, astfel: F.D.I. - 27%, F.M - 9% şi F.F. - 64%. La data de 18 noiembrie 2002, pârâta F.F. formulează cerere reconvenţională, solicitând ieşirea din indiviziune a terenului, prin modalitatea partajării în natură.
Prin sentinţa civilă nr. 9685/2002, instanţa a admis cererea principală, a constatat că părţile au asupra terenului în suprafaţă de 756,04 mp, situat în Bucureşti, sector 2 următoarele cote indivize din dreptul de proprietate: reclamantul F.D.I. 27/100, pârâtul F.M. 9/100, iar pârâta F.F. 64/100. Cererea reconvenţională a fost disjunsă, formându-se dosarul 15901/2002.
Prin sentinţa civilă nr. 1192 din 23 februarie 2004, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti în dosar nr. 15901/2002, a fost admisă acţiunea reclamantei F.F. împotriva pârâţilor F.D.I. şi F.M. şi, în consccinţă, s-a dispus ieşirea din indiviziune asupra terenului situat în Bucureşti, sector 2 cu privire la suprafaţa de 285,9 mp reprezentând zona I (216,3 mp), zona II (36,57 mp) şi terenul de sub garaj (33 mp) conform raportului de expertiză întocmit de expert N.T., s-a menţinut starea de indiviziune cu privire la suprafaţa de 246,3 mp, reprezentând suprafaţa construită a locuinţei şi la suprafaţa de 224,2 mp, reprezentând spaţii comune de circulaţie (zonele de servitute 1, 2, 3, 4) identificate conform aceluiaşi raport de expertiză. De asemenea, a fost obligată reclamanta-pârâtă F.F. să plătească cu titlu de sultă, suma de 9039 USD pârâtului-reclamant F.D.I. şi suma de 273 USD pârâtului-reclamant
F.M. In motivarea hotărârii, instanţa a reţinut că părţile au calitatea de coproprietari asupra terenului în suprafaţă de 756,04 mp din sectorul
2. Totodată, suprafaţa de 480 mp teren, reprezentând cotă indiviză din
suprafaţa totală, a fost reconstituită în proprietatea reclamantei-pârâte F.F., în temeiul art. 35 alin. (3) din Legea nr. 18/1991, conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate privată nr. 14067 din 19 septembrie 1997. Anterior, acest drept indiviz de proprietate asupra terenului a format obiectul contractului de donaţie autentificat sub nr. 6947/1976, trecând în patrimoniul statului în baza art. 30 din Legea nr. 58/1974,.
In baza expertizei efectuate, s-a apreciat că imobilul este doar parţial comod partajabil în natură, anume terenul de 285,9 mp compus din terenul aferent garajului de 33 mp, zona I în suprafaţă de 200,16 mp şi zona II în suprafaţă de 36,57 m.p. Restul suprafeţelor de teren s-a considerat că nu pot fi împărţite în natură întrucât sunt spaţii comune de circulaţie supuse servituţii şi respectiv suprafaţa construită la sol.
Pentru aceste considerente, instanţa a admis acţiunea pe dispoziţiile art. 728 C. civ., art. 6739 şi art. 6735 alin. (2) C. proc. civ.
împotriva acestei hotărâri, reclamanta F.F. şi pârâtul F.M. au declarat apel, înregistrat la Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a Vil-a civilă şi litigii de muncă sub nr. 1383/CIV/2004. Se consideră hotărârea de fond vădit nelegală şi pronunţată cu încălcarea esenţială a legii. Astfel, s-a făcut o eronată partajare în natură a terenului pentru că nu s-a ţinut seama de cota majoritară de proprietate a soţilor F.M. şi
F.F. de 73% din întregul imobil. Prin urmare, aceştia deţin fondul dominant, în timp ce F.D.I. are fondul dominat cu privire la servitutea de trecere. Se precizează că întreaga construcţie se află amplasată în spatele curţii, având în faţă un teren liber de 350 mp ce poate fi atribuit în natură soţilor F., cu respectarea culoarului de trecere pentru autoturisme pe partea stângă a curţii şi fară a stânjeni locaţiunea intimatului. Consideră că nu sunt necesare şase servituţi de trecere pentru intimatul F.D.I., pentru că nu sunt necesare pentru folosirea celor patru intrări. De asemenea, apreciază apelanţii, incorect stabilită sulta de 9.039 USD faţă de cota majoritară de proprietate pe care o deţin. Se invocă în apel dispoziţiile art. 282 şi art. 284 C. proc. civ.
Prin decizia civilă nr. 1315A din 1 noiembrie 2004, a fost respins ca nefondat apelul declarat de apelanţii-reclamanţi F.F. şi F.M., în
contradictoriu cu intimatul-pârât-reclamant F.D.I. împotriva deciziei de apel, F.F. şi F.M. au declarat recurs la 11 noiembrie 2004.
Prin decizia civilă nr. 1524 din 8 noiembrie 2005, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, a respins excepţia nulităţii deciziei recurate, invocată de recurenţii F.M. şi F.F., a admis recursul declarat de recurenţi împotriva deciziei civile nr. 1315 din 1 noiembrie 2004 şi,
în consecinţă, a casat decizia şi a trimis cauza spre rejudcearca ape-
lului la Tribunalul Bucureşti. In considerentele deciziei de casare, Curtea a reţinut că hotărârea recurată este nemotivată, având în vedere că instanţa de apel a fost învestită cu soluţionarea mai multor motive, respectiv greşita partajare a imobilului determinată de cotele-părţi ce revin coindivizarilor, calculul greşit al sultei, aspecte ce nu au fost analizate în apel. Prin decizia pronunţată în apel, instanţa s-a referit exclusiv la propunerea de partajare făcută la instanţa de fond, conform raportului de expertiză, completat şi refăcut.
In rejudecarea apelului, cauza a fost înregistrată la Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă sub nr. 46884/3/2005. La data de 30 ianuarie 2006, intimatul-pârât F.D.I. a formulat întâmpinare, solicitând menţinerea hotărârii instanţei de fond, criticile de apel nefiind pertinente nici prin raportare la probele administrate şi nici prin raportare la situaţia de fapt analizată de expert şi constatată de instanţă la cercetarea la faţa locului.
In apel, prin încheierea de şedinţă de la 6 februarie 2006, s-a încuviinţat proba cu expertiza tehnică imobiliară. Raportul de expertiză a fost întocmit de expertul tehnic N.G., fiind înregistrat sub nr. 3777 din 31 mai 2006 la B.L.E. Obiecţiunile părţilor la lucrarea expertului au fost încuviinţate la data de 4 septembrie 2006, răspunsul expertului fiind ataşat la dosar la data de 28 septembrie 2006 şi respectiv 20 septembrie 2006.
Examinând motivele de apel faţă de sentinţa atacată şi probele administrate în cauză, cercetând pricina în conformitate cu dispoziţiile art. 295 C. proc. civ., sub toate aspectele deduse judecăţii şi invocate în apel, Tribunalul constată următoarele:
Părţile sunt coproprietari ai imobilului din Bucureşti, sector 2. în cadrul ieşirii din indiviziune ce formează obiectul litigiului de faţă, instanţa are a verifica dacă este posibilă sau nu partajarea în natură, iar în caz afirmativ, modalitatea concretă de sistare a indiviziunii, formarea loturilor şi atribuirea acestora către părţi. Având în vedere că părţile sunt proprietari exclusivi asupra unor părţi din locuinţa edificată pe teren, Tribunalul constată că nu este posibilă în niciun fel modalitatea de partajare a terenului în varianta atribuirii întregului bun supus coproprietăţii unuia sau altuia dintre coproprietari, cu obligarea acestuia la despăgubirea celuilalt coproprietar prin plata unei sulte. Părţile fiind proprietari exclusivi ai unor apartamente din construcţie, este imperios necesar a deţine în proprietate o parte a terenului, fie cu titlu de drept exclusiv, fie cu titlu de drept indiviz.
In ccea ce priveşte posibilităţile de partajare în natură a terenului, se constată că modalitatea de sistare a coproprietăţii de cătrc judecătorie a fost contcstată de apelanţi prin faptul că se crcează o scrie de servituţi în favoarea intimatului F.D.I., carc diminuează valoarea bunului şi care nu îl fac optim exploatării. Prin expertiza efectuată în apel se constată că realizarea unor servituţi pe terenul în litigiu este necesară pentru a face posibilă circulaţia atât pietonală, dar şi cu autoturismul până la garajul amplasat pe latura vestică a curţii.
Reţinând această concluzie a expertului, care, de altfel, confirmă concluzia expertizei efectuate la judecata în fond, este de verificat dacă se poate stabili, pe de o parte, o împărţire a terenului liber, care să fie în acord cu cotele de proprietate deţinute de părţi, iar pe de altă parte, servitutea de trecere să nu fie excesivă, excesiv de împovărătoare pentru fondul aservit, dar în aceeaşi măsură să fie suficient de bine stabilită pentru a permite accesul persoanei şi bunurilor.
Cum locuinţa arc cinci accese din exterior, din carc unele pentru apelanţi, altele pentru intimat, iar altele comune, cum locuinţa proprietate exclusivă a intimatului se găseşte în spatele curţii, s-a apreciat necesar ca acesta să beneficieze de servitute de trecere, punându-se însă problema numărului servituţilor şi suprafeţei acestora. Or, expertul propune instituirea a două servituţi, una pentru accesul de la stradă, cu o lăţime de trei metri pentru a da posibilitatea trecerii cu autoturismul spre garajul său, întreaga suprafaţă a servituţii fiind de 92,76 mp, iar o a doua servitute în suprafaţă de 102 mp. Dc asemenea, expertul a constatat că părţile trebuie să fie menţinute în stare de indiviziune în privinţa terenului situat sub construcţie, adică 129,06 mp teren în cotă indiviză aparţinând F.F. şi respectiv 150,51 mp teren aparţinând lui
In această situaţie, Tribunalul apreciază că modalitatea de partajare în natură a terenului nu este posibilă, întrucât creează două servituţi de trecere împovărătoare pentru fondul aservit, nu rezolvă problema coproprietăţii, cel puţin în privinţa terenului situat sub construcţie, creează loturi foarte mici de terenuri ce pot fi atribuite părţilor, astfel încât, nu se poate stabili o partajare judicioasă a bunului. Urmează aşadar, în temeiul art. 723 C. civ., a se menţine starea de indiviziune.
In consecinţă, în temeiul art. 296 C. proc. civ., Tribunalul a admis apelul, a schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că a respins cererea de ieşire din indiviziune.
| ← Imobil. Imposibilitatea exercitării atributului folosinţei... | Drepturile copărtaşilor. Folosirea materială a bunului.... → |
|---|
