Drept civil hotărâre care să țină loc de act autentic
| Comentarii |
|
Tribunalul NEAMŢ Decizie nr. 1003/2017 din data de 06.09.2017
DREPT CIVIL
HOTĂRÂRE CARE SĂ ȚINĂ LOC DE ACT AUTENTIC
Dosar nr.XX - hotărâre care să țină loc de act autentic -
Cod ECLI ECLI:RO:TBNMT:2017:018.001003
R O M Â N I A
TRIBUNALUL XX
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din data de 6 septembrie 2017
DECIZIA CIVILĂ NR. 1003
Instanța constituită din:
Președinte: XX - judecător
XX - judecător
XX - grefier
Pe rol se află soluționarea contestației în anulare formulată de apelanta-reclamantă XX cu domiciliul în comuna XX, împotriva sentinței civile nr. XX din 14.06.2016 pronunțată de Judecătoria XX, în contradictoriu cu intimații-pârâți XX, XX, XX și XX, toți cu domiciliul în com. XX.
La apelul nominal făcut în ședința publică, au răspuns apelanta-reclamantă personal și asistată de avocat XX și intimatul-pârât XX, lipsă fiind celelalte părți.
S-a făcut referatul cauzei de grefierul de ședință care învederează instanței următoarele:
- obiectul pricinii: hotărâre care să țină loc de act autentic;
- stadiul judecății: apel; al doilea termen de judecată; procedura de citare cu părțile este legal îndeplinită;
Avocat XX, pentru apelanta-reclamantă XX, depune la dosar contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 15.01.2004, declarația dată de intimatul-pârât XX autentificată sub nr. XX la B.N.P XX și arată că nu are de formulat alte cereri.
În temeiul dispozițiilor art. 219 Cod procedură civilă , instanța procedează la identificarea intimatului-pârât XX, care se legitimează cu C.I seria XX, eliberată la data de 07.07.2017 de către S.P.C.L.E.P XX. De asemenea, instanță procedează la luarea interogatoriului intimatului-pârât XX, declarația acestuia fiind consemnată într-un proces-verbal atașat la dosarul cauzei.
Față de contractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 15.01.2004 și depus la acest termen de judecată, întrebat fiind intimatul-pârât XX arată că suprafața achiziționată de acesta de la tatăl său la data de 15.01.2004 se află între cele două loturi de teren cumpărate de apelanta-reclamantă, aspect identificat pe schița la raportul de expertiză (fila 97 dosar fond).
Instanța constată terminată cercetarea dosarului și deschide dezbaterile.
Avocat XX, pentru apelanta-reclamantă XX, solicită admiterea apelului, modificarea în parte a sentinței apelate, în sensul de a se constata că obiectul vânzării cumpărării îl reprezintă suprafața de 400 mp în compunerea și descrierea realizată de către expertul XX, respectiv 200 mp curți-construcții și 220 mp teren arabil. Mai arată că în fața primei instanței a dovedit cu chitanța sub semnătură privată că în anul 2004, tatăl apelantei i-a înstrăinat acesteia suprafața de 400 mp teren și casa. Învederează că ambele suprafețe de teren au deschidere atât la punctul cardinal Est, cât și la drumul comunal. De asemenea, solicită instanței să aibă în vedere poziția procesuală exprimată de intimații-pârâți XX și XX la termenul din data de 17.05.2017, consemnată într-un proces verbal atașat la dosarul cauzei; fără cheltuieli de judecată.
Intimatul-pârât XX arată că este de acord cu apelul declarat de apelanta-reclamantă XX.
Instanța declară dezbaterile închise și reține cauza în pronunțare.
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra apelului declarat împotriva sentinței civile nr.XX din 14.06.2016 a Judecătoriei XX, tribunalul constată următoarele.
Prin sentința civilă nr. XX din data de 14.06.2016 pronunțată de Judecătoria XX, a fost admisă în parte cererea formulată de reclamanta XX în contradictoriu cu pârâții XX, XX, XX și XX .
Astfel, s-a dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de act autentic pentru vânzarea de către defunctul XX, autorul părților, către reclamanta XX, a terenului în suprafață de 200 mp, teren curți construcții, situat în intravilanul satului XX, identificat ca fiind lotul 1 potrivit schiței anexe la raportul de expertiză, în specialitatea topografie, întocmit de expert XX, schiță aflată la fila 97 din dosar și care face parte integrantă din prezenta hotărâre, și a casei de locuit situată pe acest teren, localizată ca C1 pe schița menționată.
S-a respins, ca nefondată, cererea având ca obiect suprafața de teren de 220 mp teren arabil, situat în intravilanul satului XX, identificat ca fiind lotul 2 potrivit schiței anexe la raportul de expertiză, în specialitatea topografie, întocmit de expert XX.
Pentru a pronunța sentința, prima instanță de fond a reținut următoarele considerente:
Reclamanta XX i-a chemat în judecată pe pârâții XX, XX, XX și XX, solicitând instanței să perfecteze vânzarea-cumpărarea intervenită între ea și defuncții părinți, XX și XX, consemnată în înscrisul sub semnătură privată din data de 15.01.2004 și care privește suprafața de teren de 400 mp, curți construcții, situată în intravilanul comunei XX, învecinat la N cu XX, la S cu XX, la E cu drum sătesc, la V cu XX, în valoare de 19 lei, conform certificatului fiscal, și casa de locuit formată din 5 camere, construită din lemn, pe fundație din piatră, șarpantă din lemn, în valoare de 18.635,4 lei, conform certificatului de atestare fiscală, inițial acoperită cu draniță și plăci de azbociment, în prezent acoperită cu tablă. Casa este situată pe terenul de 400 mp, teren care se regăsește în titlul de proprietate nr. XX, eliberat pe numele XX, sola 61, parcela 737/1.
Prin precizarea depusă la fila 106 din dosar, la data de 29.03.2016, ulterior efectuării expertizei tehnice, în specialitatea topografie, reclamanta a solicitat ca instanța să perfecteze vânzarea-cumpărarea cu privire la suprafața de teren de 400 mp, din măsurători 420 mp, compusă din: 200 mp, curți construcții, pe care se află edificată o construcție tip locuință C1, teren care se învecinează la Est cu drum sătesc, iar pe restul laturilor cu moștenitorii defunctului XX, și 200 mp, teren arabil, din măsurători 220 mp, notat cu 2A, care în punctual cardinal Est se învecinează cu drumul sătesc, la Nord cu XX, NCP XX, la Sud cu moștenitorii defunctului XX și la Vest cu XX, NCP XX.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că tatăl său, fiind în posesia titlului de proprietate nr. XX, a fost proprietarul suprafeței de 7.300 mp, teren care provine de la tatăl lui, XX. Terenul a fost dat cu titlu de zestre, iar casa care a făcut obiectul promisiunii de vânzare provine tot de la acesta, în ea locuind defunctul tată cu soția acestuia, XX, în prezent decedată și ea, precum și copiii, respectiv reclamanta și pârâții din acțiune.
În luna ianuarie 2004, atât defuncta sa mamă, XX, în viață la acea dată, cât și XX, i-au înstrăinat cu chitanță sub semnătură privată casa de locuit și terenul, contra sumei de 1.000 lei, în condițiile în care ea s-a ocupat în exclusivitate de întreținerea și îngrijirea lor în ultimii ani de viață, precum și de înmormântările ambilor, cu respectarea tuturor datinilor creștin-ortodoxe.
Atât înainte de facerea chitanței sub semnătură privată, cât și după anul 2004, reclamanta a locuit și locuiește în casă, făcând în permanență îmbunătățiri la ea, ultimele fiind acoperirea casei cu tablă, lucru pe care l-a realizat în ultimul an.
După întocmirea chitanței sub semnătură privată, la scurtă vreme, respectiv la 20.03.2004, tatăl său a decedat și a rămas în viață numai mama sa, care fiind foarte bolnavă, a fost îngrijită de reclamantă.
Ocupată fiind cu cei doi, cu îngrijirea și mai apoi cu înmormântările acestora, nu a avut posibilități financiare de a perfecta vânzarea-cumpărarea terenului și a casei, deși a deschis pentru acestea poziție de rol și a achitat impozitele.
După decesul părinților, reclamanta și pârâții, frații săi, au dezbătut succesiunea rămasă de pe urma lor, acceptanți ai succesiunii fiind atât reclamanta, cât și pârâții, frații săi. Suprafața de teren ce a făcut obiectul dezbaterii moștenirii este trecută în certificatul de moștenitor nr. XX, eliberat în dosarul notarial XX la poziția nr. 2, precum și casa la poziția nr. 5. Ambele bunuri provin prin înzestrare de la părinții tatălui ei, XX, și întrucât nu deține niciun act de proprietate pentru casă nu poate face niciun act de dispoziție.
În drept, a invocat art. 1294, art. 1295 din Codul civil vechi.
În dovedire, a solicitat administrarea probei cu înscrisurile anexate în copie și a probei testimoniale.
Reclamanta a achitat taxa judiciară de timbru în cuantum de 500 lei, iar prin încheierea din 13.01.2015, instanța a admis cererea de ajutor public judiciar și a dispus eșalonarea la plată a diferenței de taxă judiciară de timbru în cuantum de 712,77 lei, în patru rate lunare a câte 178,19 lei, scadente în ultima zi a fiecărei luni, prima rată fiind scadentă la data de 31.01.2015.
Pârâții nu au formulat întâmpinare în cauză, dar la termenul de judecată din data de 26 mai 2015 s au prezentat în fața instanței pârâții XX, XX și XX, primii doi fiind de acord cu cererea reclamantei, iar ultimul, deși a recunoscut că reclamanta a locuit cu tatăl ei și s a îngrijit de acesta, efectuând și îmbunătățiri la locuința părinților, a precizat că nu are cunoștință de vânzarea casei, deoarece este plecat cu oile.
În prezentul dosar, instanța de fond a administrat, la solicitarea reclamantei, următoarele probe:
- proba cu înscrisurile depuse la dosar, în copie;
- proba cu expertiza tehnică în specialitatea topografie, raportul de expertiză întocmit de expert XX fiind depus la filele 92-99 din dosar, avizat la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară XX, potrivit procesului verbal de recepție nr. XX, depus la fila 94.
Analizând actele și lucrările dosarului, prima instanță de fond a reținut următoarea situație de fapt:
În fapt, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat "contractul de vânzare cumpărare"; din data de 15.01.2004, depus la fila 8 din dosar, XX și XX (părinții reclamantei) i au vândut reclamantei XX un teren în suprafață de 400 mp și o casă de locuit edificată pe acesta, situate în comuna XX, județul XX, învecinat la Nord cu XX, la Sud cu XX, la Est cu drum sătesc și la Vest cu XX. Acest înscris a fost încheiat la Primăria Comunei XX, având aplicată ștampila primăriei.
Din certificatul de atestare fiscală nr. XX, depus la fila 13, rezultă că terenul și casa de locuit sunt înregistrate la Primăria Comunei XX pe numele defunctului XX, contrar susținerilor reclamantei care a afirmat că s a înscris în rolul fiscal cu aceste imobile. Nu există înregistrată în acest certificat fiscal nicio restanță la plata impozitelor.
Potrivit certificatului de moștenitor succesiv nr. XX, depus la filele 10-11, după defunctul XX, decedat la data de 20 martie 2004, și după defuncta XX, decedată la data de 26 aprilie 2007, au rămas ca moștenitori legali: reclamanta XX și pârâții XX, XX, XX și XX, fiecare cu câte o cotă de 1/5 din moștenire. Părțile nu au procedat la ieșirea din indiviziune cu privire la bunurile succesorale menționate în certificatul de moștenitor susmenționat, între care și terenul de 800 mp, din care 400 mp, curți construcții, și 400 mp, teren arabil, tarlaua 61, parcelele 737/1,2, situat în intravilanul satului XX, comuna XX, județul XX, dobândit prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991, conform titlului de proprietate nr. XX, și casa de locuit construită din lemn, acoperită cu draniță și plăci de azbest, compusă din cinci camere, în suprafață construită de 36 mp, și un grajd, dobândite prin înzestrare de la părinții săi decedați de peste 30 de ani, construite în anul 1920, conform adeverinței nr. XX, eliberată de Primăria Comunei XX, județul XX.
Din raportul de expertiză tehnică, în specialitatea topografie, întocmit de expert XX, depus la filele 92-99, rezultă că obiectul acțiunii de față, așa cum a fost indicat de reclamantă expertului, îl constituie două loturi de teren și anume: lotul 1 de 200 mp, teren curți construcții (1cc) pe care se află edificată o construcție tip locuință (C1) și lotul 2 de 200 mp, teren arabil 2A (reiese un plus de 20 mp). Lotul 1 are acces din partea de Est la drumul sătesc și se învecinează pe restul laturilor cu moștenitorii defunctului XX, iar lotul 2 are acces din partea de Est de la drumul sătesc și se învecinează la Nord cu NCP XX (XX), la Sud cu moștenitorii defunctului XX și la Vest cu NCP XX (XX). Schița celor două loturi de teren se află la fila 97.
Din interogatoriul luat pârâților de instanță rezultă că reclamanta a locuit cu părinții săi, s a îngrijit de aceștia înainte de decesul lor și a efectuat îmbunătățiri la casa de locuit.
În drept, instanța de fond a reținut că sunt aplicabile dispozițiile legale din Noul Cod Civil, iar din cel vechi, așa cum a invocat reclamanta, prin avocat, deoarece transmiterea proprietății are loc la data hotărârii judecătorești care ține loc de act autentic, impunându se a fi deci respectate dispozițiile legale incidente la data transferului dreptului de proprietate.
Potrivit art. 1279, "Promisiunea de a contracta - (1) Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea. (2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune interese. (3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. (4) Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.";
Totodată, potrivit art. 1669 alin. 1 și 2 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009, "(1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. (2) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.";
Instanța de fond a apreciat că înscrisul sub semnătură privată semnat de autorii părților și de reclamantă la data de 15.01.2004 are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare, fiind așadar supusă dispozițiilor legale sus citate. Aceasta deoarece convenția părților de vânzare cumpărare având ca obiect vânzarea unui imobil este lovită de nulitate absolută, nefiind respectată forma autentică prevăzută sub sancțiunea nulității absolute de art. 46 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 ("Terenurile situate în intravilan și extravilan pot fi înstrăinate, indiferent de întinderea suprafeței, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică";), în forma în vigoare la data de 15.01.2004, data încheierii antecontractului, și în prezent de art. 1244 din Codul civil, potrivit căruia "În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.";) Contractul de vânzare cumpărare încheiat prin înscris sub semnătură privată este lovit de nulitate absolută, însă îndeplinește toate condițiile de valabilitate ale unei promisiuni bilaterale de vânzare, referitoare la capacitatea de a contracta, la consimțământul părților, la un obiect determinat și licit și la o cauză licită și morală, operând astfel conversiunea contractului nul, potrivit jurisprudenței și doctrinei elaborate în baza Codului civil din 1864, iar în prezent potrivit art. 1260 din Codul civil, conform căruia "(1) Un contract lovit de nulitate absolută va produce totuși efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de lege.";
Totuși, instanța de fond a considerat că înscrisul sub semnătură privată nu identifică imobilul în același mod în care l a indicat reclamanta în acțiunea de față, la momentul efectuării expertizei în specialitatea topografie. Astfel, antecontractul se referă la suprafața de 400 mp, cu următoarele vecinătăți: la Nord cu XX, la Sud cu XX, la Est cu drum sătesc și la Vest cu XX.
În schimb, reclamanta a solicitat lotul 1 de 200 mp, teren curți construcții (1cc) pe care se află edificată o construcție tip locuință (C1) și care are acces din partea de Est la drumul sătesc și se învecinează pe restul laturilor cu moștenitorii defunctului XX. În ceea ce privește lotul 2, respectiv 200 mp, cu un plus de 20 mp, acesta are acces din partea de Est la drumul sătesc și se învecinează la Nord cu NCP XX (XX), la Sud cu moștenitorii defunctului XX și la Vest cu NCP XX (XX).
Având în vedere că este sigur că, potrivit promisiunii de vânzare cumpărare, pe terenul ce a făcut obiectul convenției se afla casa de locuit și că deci lotul 1 identificat de expert a făcut obiectul acestei convenții. Cât privește cel de al doilea teren, lotul 2 în raportul de expertiză, instanța a apreciat că din înscrisul sub semnătură privată nu rezultă neîndoielnic intenția părților de a dispune cu privire la acest teren, în configurația din raportul de expertiză, cu atât mai mult cu cât acest teren este separat de lotul 1, pe care este situată casa de locuit. Or, o asemenea configurație a terenului, cum o solicită reclamanta prin acțiunea de față, nu reiese din promisiunea de vânzare cumpărare, fiind și nefirească întrucât conduce la o împărțeală excesivă a terenului, lotul nr. 2 de 200 mp (220 mp din măsurători) fiind lipsit de valoare atât constructivă, cât și agricolă.
Instanța a mai reținut că, în speță, cu privire la lotul 1, sunt îndeplinite toate celelalte condiții cerute de lege pentru valabilitatea contractului de vânzare cumpărare, promitenții vânzători XX și XX, fiind proprietarii terenului de 200 mp, potrivit titlului de proprietate nr. XX, emis în baza Legii fondului funciar nr. 18/1991, terenul se află în circuitul civil, iar reclamanta a achitat un preț serios și determinat, intrând în fapt în posesia terenului odată cu încheierea convenției în 2004.
Instanța a apreciat că este justificată promovarea acțiunii de față, deși terenul și casa de locuit sunt menționate în certificatul de moștenitor, ca bunuri succesorale, deoarece nu există nici o dispoziție legală care să împiedice perfectarea acestei vânzări promise de autorii părților. Calitatea de bunuri succesorale se pierde odată cu confirmarea vânzării de către instanța de judecată, în condițiile legii.
Din răspunsul pârâților la interogatoriu a rezultat că reclamanta a locuit în casa părinților săi, s a îngrijit de aceștia înainte de deces, a organizat funeraliile acestora și a efectuat îmbunătățiri la imobil. Totodată, doi dintre pârâți au arătat că aveau cunoștință despre intervenirea convenției de înstrăinare încheiate de părinți cu sora lor.
Astfel, instanța a apreciat că se poate stabili incidența unei prezumții judiciare în favoarea reclamantei în sensul că aceasta a achitat prețul convenit, fiindu i permis ulterior să se folosească de imobil ca un adevărat proprietar.
S-a mai reținut că sunt respectate în cauză și prevederile art. 57 alin. 1 și 3 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, potrivit cărora "(1) În cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale. .. (3) În cazul acestor cereri, dacă instanța de judecată va dispune efectuarea unei expertize tehnice judiciare, aceasta va fi avizată de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară.";
În speță, terenul de 200 mp nu este înscris în cartea funciară, potrivit certificatului pentru identificarea numărului topografic, depus la fila 41 din dosar.
În consecință, judecătorul fondului a admis în parte cererea formulată de reclamanta XX în contradictoriu cu pârâții XX, XX, XX și XX și a dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de act autentic pentru vânzarea de către defunctul XX, autorul părților, către reclamanta XX, a terenului în suprafață de 200 mp, teren curți construcții, situat în intravilanul satului XX, identificat ca fiind lotul 1 potrivit schiței anexe la raportul de expertiză, în specialitatea topografie, întocmit de expert XX, schiță aflată la fila 97 din dosar și care face parte integrantă din prezenta hotărâre, și a casei de locuit situată pe acest teren, localizată ca C1 pe schița menționată.
Totodată, instanța de fond a respins ca nefondată cererea având ca obiect suprafața de teren de 220 mp, teren arabil, situat în intravilanul satului XX, identificat ca fiind lotul 2 potrivit schiței anexe la raportul de expertiză, în specialitatea topografie, întocmit de expert XX.
Împotriva sentinței primei instanțe de fond a declarat apel reclamanta XX solicitând admiterea apelului, potrivit dispozițiilor art. 466 si 468 Cod procedură civilă și ca instanța de judecată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic și care să consemneze înstrăinarea către reclamantă a terenului în suprafață totală de 400 mp curți construcții si arabii, precum și a casei de locuit formată din cinci camere, construita din lemn cu fundație din piatra, șarpanta din lemn, în valoare de 18.635,4 lei conform certificatului de atestare fiscala. Casa a fost inițial acoperita cu draniță și plăci de azbest, iar în momentul de față e acoperită cu tabla.
În motivarea apelului declarat, reclamanta a învederat că, contrar obiectului dedus judecații, instanța de fond a pronunțat o soluție care să țină loc de act de vânzare cumpărare, vânzare făcută de defunctul XX către reclamanta apelantă pentru suprafața de 200 mp curți construcții, excluzând din dispozitivul ei diferența de 200 mp, din măsurători 220 mp, teren care se regăsește în TP nr. XX, terenul fiind situat în sola 61, parcelele 737/1 și 737/2.
S-a menționat că prin chitanța sub semnătura privată depusă în copie la dosar a făcut dovada în fata instanței de judecată că în anul 2004, tatăl său i a înstrăinat 400 mp teren și casa, contra unei sume de bani.
După înstrăinare, reclamanta care și locuia în aceasta casa împreună cu ambii părinți, s a ocupat în continuare de această casă, în permanență a făcut îmbunătățiri la aceasta construcție, comportându se ca un adevărat proprietar.
De altfel, în această casă locuiesc și doi din intimații pârâți XX și XX, se ocupă de ei, cei doi intimați cunoscând foarte bine de aceasta înstrăinare și fiind de acord cu cererea de chemare în judecată.
La momentul redactării acțiunii a învederat instanței de judecata că suprafața totală de 400 mp teren se afla în sola 61, parcela 737/1. Această mențiune s a făcut dat fiind inexistența unei distincții în cuprinsul chitanței de vânzare cumpărare între terenul curți construcții și terenul arabil, care se regăsește în titlul de proprietate, dar și a faptului că în totalitatea lui terenul în suprafața de 400 mp curții construcții plus 400 mp arabil se învecinează, potrivit vecinătăților din raportul de expertiza, dar si celor din titlul de proprietate cu: XX la nord, cu drumul sătesc la est, cu XX la sud și cu XX la vest.
Dacă se urmărește titlul de proprietate nr. XX se observă că ambele suprafețe de teren 400 construcții plus 400 arabil au aceleași vecinătăți, au același număr de solă, parcele fiind diferite una fiind notata cu 737/1 și alta cu 737/2.
La momentul deplasării expertei desemnate în cauză, când a procedat în fața acesteia la identificarea suprafeței totale de 400 mp, atunci a făcut distincția între terenul curți construcții din parcela 737/1 și ceilalți 200 mp arabil din parcela 737/2.
Apelanta a motivat că a făcut aceasta determinare și distincție a celor doua parcele de teren în condițiile în care, defunctul său tată a mai făcut o înstrăinare, tot printr o chitanță sub semnătură privată către unul din pârâți, respectiv unul din frații săi intimați, căruia i a vândut teren din totalul celor 800 mp intravilan, adică din aceeași parcela mare de teren.
Din dorința de a respecta voința defunctului său tată, dar și pentru realitatea vânzării cu chitanța sub semnătură privată care atesta o înstrăinare către un alt frate al său, a precizat în fața instanței de judecata, după depunerea raportului de expertiză că suprafața totala de 400 mp este compusă din doua loturi: un lot de 200 mp curți construcții și un lot de 200 (din măsurători 220 mp) arabil.
Pentru că loturile sunt distincte, instanța a considerat ca aceasta situație nu este de natură să formeze convingerea judecătorului că intenția defunctului tată a fost de a înstrăina două trupuri distincte de teren, motivându se că și vecinătățile celor două trupuri distincte de teren diferă.
Apelanta a precizat că în realitate dacă se urmărește schița executata de experta XX, precum și vecinătățile acestor doua trupuri distincte de teren se observă că ambele suprafețe de teren au aceeași vecini: la N-XX, E-drum sătesc, S - XX, V-XX.
Dacă se compară aceste vecinătăți cu cele din titlul de proprietate se observă că acestea se regăsesc întrutotul în acest titlu. Singura distincție este că lotul 1 are acces din partea de est la drumul sătesc, iar lotul 2 are acces tot din partea de est la drumul sătesc, primul se învecinează pe celelalte trei puncte cardinale cu most. def. XX, iar cel de al doilea cu toți vecinii din titlul de proprietate și din raportul de expertiză.
Diferențele de vecinătăți în această situație nu ar fi impus o admitere în parte a obiectului dedus judecații, pentru că în realitate, ambele trupuri de teren curți construcții și arabil au aceleași vecinătăți, iar în chitanța sub semnătura privata apar vecinătățile din titlul de proprietate, dar aceasta nu înseamnă că a existat vreo ezitare în a înstrăina aceste doua trupuri de teren care se înscriu în vecinătățile din titlu și din raportul de expertiză.
Poziționarea diferită a terenului arabil de cel curți construcții, în cadrul aceluiași lot, nu justifica admiterea în parte a acțiunii, mai ales că toți intimații, cu o singură excepție, au recunoscut și au fost de acord cu cererea de chemare în judecată.
De altfel, în timpul cercetării judecătorești, a solicitat și audierea a doi martori care să completeze proba cu înscrisuri și cu expertiza topo cadastrală, aceștia fiind XX și XX însă instanța nu a admis această probă, a considerat că recunoașterea pârâților este suficientă, dar în final nu a admis acțiunea în totalitatea ei.
Pe cale de consecință, a solicitat admiterea cererii cu proba testimoniala pentru a dovedi instanței de grad superior înțelegerea care a existat între defunct și apelantă, modalitatea în care i s au vândut cele doua suprafețe de teren a cate 200 mp fiecare, modul în care stăpânește acest teren, respectiv pentru a i se admite în totalitate cererea.
Cererea de apel a fost legal timbrată cu 90 lei taxă judiciară de timbru potrivit chitanței de la fila 30.
Intimații XX și XX au formulat întâmpinare la apelul declarat în cauză, solicitând admiterea acestuia, deoarece cunosc că tatăl lor a încheiat chitanța cu semnătură privată în baza căreia i a înstrăinat apelantei XX casa cu destinația de locuință și suprafața de 400 mp teren, din măsurători 420 mp.
Faptul că suprafața de 420 mp teren este compusă din două trupuri de teren a câte 200 mp fiecare, nu înseamnă că promisiunea de vânzare cumpărare nu a avut loc și înstrăinarea nu s a făcut pe toata suprafața de 400 mp teren.
De altfel, aceasta a făcut cunoscut instanței de judecată și a depus o copie a chitanței în baza căreia și XX (intimatul din prezenta cauza) a dobândit suprafața de 400 mp teren.
Totalul celor doua suprafețe compun suprafața de 800 mp teren ce se regăsește în titlul de proprietate nr. XX, respectiv sola 61, parcela 737/1 și 737/2, tot terenul având ca vecini: pe XX drum sătesc, XX și XX.
Intimații au mai precizat că împărțirea terenului pentru XX în suprafețe de 200 mp și 220 mp s a făcut pentru a avea fiecare din cei doi copii ieșire la drumul public și pentru ca imobilul casa de locuit să aibă suficient teren pentru desfășurarea unei gospodarii de țară.
Tribunalul, analizând sentința sub aspectele criticate și din oficiu, precum și în conformitate cu dispozițiile art. 476 și 480 alin. 1 și 2 din noul Cod de procedură civilă, constată că apelul este întemeiat pentru considerentele ce urmează a fi reținute:
Potrivit dispozițiilor art. 477 Cod procedură civilă instanța de apel va proceda la rejudecarea fondului în limitele stabilite, expres sau implicit, de către apelant, precum și cu privire la soluțiile care sunt dependente de partea din hotărâre care a fost atacată.
În fapt, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat "contractul de vânzare cumpărare"; din data de 15.01.2004 (depus la fila 8 din dosar fond) XX și XX (părinții reclamantei) i au vândut apelantei reclamante XX un teren în suprafață de 400 mp și o casă de locuit edificată pe acesta, situate în comuna XX, județul XX, învecinat la Nord cu XX, la Sud cu XX, la Est cu drum sătesc și la Vest cu XX. Acest înscris a fost încheiat la Primăria Comunei XX, având aplicată ștampila primăriei. Prețul vânzării a fost de 10 milioane lei vechi.
Din certificatul de atestare fiscală nr. XX, depus la fila 13, rezultă că terenul și casa de locuit sunt înregistrate la Primăria Comunei XX pe numele defunctului XX, contrar susținerilor reclamantei care a afirmat că s a înscris în rolul fiscal cu aceste imobile, nefiind înregistrată în acest certificat fiscal nicio restanță la plata impozitelor.
Așa cum a reținut și judecătorul fondului potrivit certificatului de moștenitor succesiv nr. XX (filele 10-11 dosar fond) după defunctul XX, decedat la data de 20 martie 2004, și după defuncta XX, decedată la data de 26 aprilie 2007, au rămas ca moștenitori legali: reclamanta XX și pârâții XX, XX, XX și XX, fiecare cu câte o cotă de 1/5 din moștenire.
Instanța de fond a reținut că este justificată promovarea acțiunii de față, deși terenul și casa de locuit sunt menționate în certificatul de moștenitor ca bunuri succesorale, deoarece nu există nici o dispoziție legală care să împiedice perfectarea acestei vânzări promise de autorii părților, însă a admis doar în parte pentru casa și terenul intravilan, mai puțin pentru cel extravilan arătând că din înscrisul sub semnătură privată invocat nu rezultă neîndoielnic intenția părților de a dispune și asupra celui de al doilea trup în configurația stabilită în raportul de expertiză, fapt care ar duce la o fărâmițare excesivă a terenului lipsindu l de valoare.
Prima instanță de fond a motivat că o astfel de cerere este admisibilă dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de art. 1669 Cod civil. Tribunalul va reține că potrivit dispozițiilor art. 1279 din noul cod civil "(3)… dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel";.
În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune interese, iar dacă promitentul refuza să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a indica un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.
În legătură însa cu forma cerută pentru încheierea valabilă a unui antecontract de vânzare cumpărare care anticipează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil, tribunalul va reține că nu este necesară încheierea promisiunii de vânzare sau de cumpărare în formă autentică, pentru că legea nu prevede în mod expres această cerință, cum se întâmplă, spre exemplu, în cazul promisiunii de donație (art. 1014 alin. (I) Cod civil, acesta arată că sub sancțiunea nulității absolute, promisiunea de donație este supusă formei autentice).
În cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.
În literatura de specialitate s a subliniat că necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (formă și fond) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare și/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare.
În materia pactului de opțiune s au făcut precizări în legătură cu natura juridică a acestei instituții. Astfel, deși una din părți rămâne legată de propria declarație de voință, declarație ce are caracterul unei oferte irevocabile, pactul de opțiune are o natura contractuala. Pactul de opțiune cuprinde oferta - manifestare de voință irevocabila - așadar nu mai este nevoie decât de acceptarea din partea beneficiarului pentru încheierea contractului preconizat.
Problema de drept a fost însă soluționată prin Decizia nr. 23/03.04.2017, ÎCCJ (Complet DCD/C) care a admis sesizarea privind pronunțarea unei hotărâri prealabile, formulată de Tribunalul Alba - Secția I civilă, în dosarul nr. 173/191/2016, prin care s a stabilit că: "În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza întâia și art. 1669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic";.
Cum sub aspectul formal, actul încheiat între părți este valabil, tribunalul va analiza și celelalte cerințe necesare a fi îndeplinite cumulativ.
Astfel, se observă că bunul imobil vândut (400 mp) se regăsește în titlul de proprietate nr. XX, emis pe numele autorului lor XX (fila 12 dosar fond), în sola 61, parcela 737/1 și 2, având configurația potrivit raportului de expertiză întocmit la filele 92-98, în cauză fiind chemați toți moștenitorii acestuia potrivit certificatului de moștenitor succesiv nr. XX (fila 10 dosar fond).
Această soluție se impune și ca urmare a pronunțării de către Înalta Curte de Casație și Justiție a deciziei nr. 12 din 08.06.2015 prin admiterea recursului în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curții de Apel Suceava, instanța supremă statuând că: "…În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1073 și 1076 din Codul civil de la 1864, art. 5, alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005, art. 1279 alin. 3 teza I și art. 1669 alin. 1 din Codul civil, în situația în care promitentul vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deși nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare cumpărare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalți coproprietari";.
Or, în cauza pendinte toți moștenitorii și au dat acordul la vânzare așa cum a reținut și instanța de fond.
Singura îndoială a judecătorului fondului a reprezentat configurația distinctă a celor două loturi vândute apelantei reclamante de către părinții acesteia.
Așa fiind instanța de control judiciar a procedat la luarea interogatoriului pârâților care nu au fost audiați la instanța de fond.
La termenul din 17.05.2017 s a luat interogatoriul pârâților XX și XX (depus la fila 37) care au arătat că știu de existența vânzării pe care părinții lor au făcut o în anul 2004, respectiv că au vândut surorii lor lotul 1 și 2 așa cum a fost identificat de expert, iar restul terenului care se află în jurul casei părintești a fost vândut către un alt frate a lor, respectiv XX - act care este depus la 42, acesta fiind cauza dispunerii diferite a celor două loturi.
Și ceilalți moștenitori ai defunctului vânzător și au exprimat acordul la admiterea cererii reclamantei XX, arătând că știau de vânzarea făcută în timpul vieții de tatăl lor către sora care îi întreține. În acest sens s a depus la fila 43 - declarația autentificată sub nr. XX dată de XX, iar la fila 44 a fost luat interogatoriul intimatul XX.
Așa fiind, tribunalul constată că sunt îndeplinite cerințele mai sus arătate și în temeiul art. 480, alin. 2 Cod procedură civilă va admite apelul, va schimba în totalitate hotărârea atacată și va admite acțiunea precizată formulată de reclamanta XX având ca obiect perfectare vânzare cumpărare și pentru suprafața de 200 mp (în fapt 220 mp) teren arabil, situat în sat XX, Comuna XX, județul XX potrivit dispozitivului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamanta XX, cu domiciliul în comuna XX împotriva sentinței civile nr. XX din 14 iunie 2016 pronunțată de Judecătoria XX, în contradictoriu cu intimații-pârâți XX, XX, XX și XX, toți cu domiciliul în com. XX.
Schimbă în parte sentința apelată, în sensul următor:
Admite în totalitatea acțiunea precizată, formulată de reclamanta XX, cu domiciliul în comuna XX, sat XX, județul XX în contradictoriu cu pârâții XX, XX, ambii cu domiciliul în comuna XX, sat XX, județul XX - la familia XX, XX și XX, ambii cu domiciliul în comuna XX, sat XX, județul XX.
Admite cererea având ca obiect perfectare contract de vânzare cumpărare și pentru suprafața de teren de 200 mp (în fapt 220 mp), teren arabil, situat în intravilanul satului XX.
Perfectează contractul de vânzare cumpărare încheiată la data de 15.01.2004 între numiții XX și XX, în calitatea de vânzători și reclamanta XX, în calitate de cumpărător, având ca obiect vânzarea cumpărarea suprafeței de 200 mp (în fapt 220 mp), teren arabil, situat în intravilanul satului XX, sola 61, parcela 737/1 și 2 (lot 2 - 2A), învecinată cu: N-NCP XX (XX), E - drum sătesc, S - moștenitorii defunctului XX și V - NCP XX (XX), teren înscris în Titlul de proprietate nr. XX, pentru care s a plătit prețul de 1.000 lei (pentru total suprafață de 400 mp teren).
Constată că terenul ce fac obiectul perfectării, este identificat în schița anexă la raportul de expertiză tehnică întocmit de ing. expert XX (filele 95-98, dosar fond), care face parte integrantă din prezenta decizie.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică, azi 6 septembrie 2017.
Președinte, Judecător, Grefier,
XX XX XX
Red.xx/16.11.2017
Tehnored/xx/17.11.2017
Fond/xx
Ex./7
| ← Obligativitatea procedurii prealabile în cazul atacării în... | Suspendare dispoziției șefului poliției rutiere prin care se... → |
|---|
