Drept civil daune contractuale, reziliere contract și evacuare
| Comentarii |
|
Tribunalul NEAMŢ Decizie nr. 1050/2017 din data de 20.09.2017
DREPT CIVIL
DAUNE CONTRACTUALE, REZILIERE CONTRACT ȘI EVACUARE
Dosar nr.XX - reziliere contract -
Cod ECLI ECLI:RO:TBNMT:2017:018.001050
R O M Â N I A
TRIBUNALUL XX
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din data de 20 septembrie 2017
DECIZIA CIVILĂ NR. 1050
Instanța constituită din:
Președinte: XX - judecător
XX - judecător
XX - grefier
Pe rol se află soluționarea apelului declarat de apelantul-reclamant Municipiul XX, prin primar și reprezentat legal de împuternicit XX, cu sediul în municipiul XX, str. XX împotriva sentinței civile nr. XX din 08.11.2016 pronunțată de Judecătoria XX în dosarul nr. XX, în contradictoriu cu intimații-pârâți XX și XX, domiciliați în XX, str. XX, având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică, a lipsit reprezentantul apelantului-reclamant și intimații-pârâți.
S-a făcut referatul cauzei de grefierul de ședință care învederează instanței următoarele:
- obiectul pricinii: reziliere contract;
- stadiul judecății: apel; al doilea termen de judecată; procedura de citare cu părțile este legal îndeplinită.
- alte aspecte procesuale: la data de 13.09.2017 apelantul-reclamant Municipiul XX a depus la dosar, prin Compartimentul Arhivă adresa nr. XX/12.09.2017 prin care aduce la cunoștința instanței că intimații-pârâți nu au făcut plăți, cu precizarea că debitul în sumă de 16.612,08 lei a rămas neatins.
Instanța constată terminată cercetarea dosarului, și reține cauza în pronunțare.
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra apelului declarat împotriva sentinței civile nr.XX din 08.11.2016 a Judecătoriei XX, tribunalul constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.XX din data de 08.11.2016 pronunțată de Judecătoria XX, a fost respinsă acțiunea, așa cum a fost completată, formulată de reclamantul Municipiul XX, reprezentat de primar, prin reprezentant SC XX în contradictoriu cu pârâții XX și XX, având ca obiect pretenții bănești, evacuare și reziliere, ca rămasă fără obiect.
Pentru a pronunța sentința, prima instanță de fond a reținut că reclamantul Municipiul XX, reprezentat de primar, prin împuternicit S.C. XX, a chemat în judecată pe pârâții XX și XX, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună obligarea pârâților la plata sumei totale de 8.929,70 lei, din care suma de 7.379,23 lei reprezintă chirie și penalități de întârziere, iar suma de 1.550,47 lei reprezintă cheltuieli de întreținere și penalități de întârziere.
În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că pârâții ocupă, în calitate de chiriași, conform contractului de închiriere nr. XX/31.01.2014, apartamentul nr.XX. Deși, în această calitate, aveau obligația de a achita lunar chiria și cheltuielile de întreținere, prin neîndeplinirea acestei obligații, pârâții au înregistrat următoarele debite:
• chirie în suma de 7.379,23 lei, aferenta perioadei iulie 2014-august 2015, din care suma de 863,21 lei reprezintă penalități de întârziere aplicate în baza contractului de închiriere;
• cheltuieli de întreținere în sumă de 1.550,47 lei, aferente perioadei iunie 2014-iulie 2015, din care suma de 84,81 lei reprezintă penalități de întârziere aplicate de furnizorii de servicii și repartizate în listele de plată în conformitate cu art. 25 alin. (3) lit. a) din H.G. nr. 1588/2007 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007.
Forța obligatorie a contractelor, consacrată de art.1270 cod civil corelată cu obligația debitorului de executare a propriilor obligații cu bună-credință (art. 1272 Cod civil, art. 1170 Cod civil) dă dreptul creditorului de a cere îndeplinirea exactă a obligațiilor asumate contractual de debitor.
În drept, reclamantul și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 1164, art. 1170, art. 1270, art. 1516-1522, art. 1796 - 1798, art. 1810, art. 1817, art. 1830 - 1832 noul Cod civil și art. 148, art. 194 și urm., art. 453 Cod procedură civilă.
Acțiunea este scutită de plata taxei judiciare de timbru, conform art. 30 din OUG nr.80/2013.
În susținerea acțiunii, reclamantul a solicitat administrarea probei cu înscrisuri (f.7-52)
La data de 22.03.2016 reclamantul și-a precizat acțiunea (fila 62), arătând că înțelege să solicite obligarea pârâților la plata următoarelor sume:
• chirie în suma de 8.156,21 lei, aferenta perioadei iulie 2014-martie 2016, din care suma de 1496,59 lei reprezintă penalități de întârziere aplicate în baza contractului de închiriere;
• cheltuieli de întreținere în sumă de 2.540,36 lei, aferente perioadei iunie 2014-februarie 2016, din care suma de 114,80 lei reprezintă penalități de întârziere aplicate de furnizorii de servicii și repartizate în listele de plată în conformitate cu art. 25 alin. (3) lit. a) din HG nr.1588/2007 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007.
S-a menționat că la data de 20.01.2016, la cererea pârâtului XX, prin mandatar XX, a încheiat cu acesta Convenția de eșalonare nr. XX/20.01.2016, însă nici după încheierea acestui înscris, pârâții nu au înțeles să facă nicio plată.
Așa fiind, reclamantul a precizat că înțelege să solicite rezilierea contractului de închiriere nr.XX din data de 20.01.2016 și evacuarea pârâților din imobilul situat în XX, str. XX.
Alăturat precizării, reclamantul a depus la dosar înscrisurile de la filele 63-84 în susținerea pretențiilor.
La solicitarea instanței, reclamantul a precizat la fila 88, că a mai promovat o acțiune, ce a făcut obiectul dosarului nr.XX și întrucât la solicitarea pârâților a încheiat cu aceștia convenția de eșalonare a debitului restant, în respectivul dosar a renunțat la judecarea capetelor de cerere având ca obiect reziliere și evacuare, dându-le pârâților șansa de a rămâne în locuință și de a-și achita datoriile restante.
Motivul pentru care, în prezenta cauză, a înțeles să solicite din nou rezilierea contractului de închiriere nr.XX din data de 20.01.2016 și evacuarea pârâților din locuința ce le-a fost închiriată, a fost dat de faptul că pârâții nu și-au respectat obligațiile de plată asumate prin contract și convenția de eșalonare.
Totodată, reclamantul a depus la dosar centralizator privind calculul penalităților la chirie și la cheltuielile de întreținere, precum și sentința civilă nr. XX/24.03.2015 pronunțată de Judecătoria XX în dosarul nr. XX, modificată prin decizia civilă nr. XX/28.03.2016 a Tribunalului XX - secția I civilă (f.89-105 ds.)
La data de 01.11.2016 pârâtul XX a depus la dosar, prin intermediul serviciului registratură chitanța seria XX/25.10.2016 atestând achitarea sumei de 1.500 de lei, din care 500 de lei - cheltuieli de întreținere, 800 lei - chirie și 200 de lei - penalități, cerere de renunțare la executarea silită depusă de reclamant în dosarul de executare nr.XX al BEJ XX, precum și o nouă convenție de eșalonare a datoriei încheiată între reclamant și pârâtul XX și înregistrată la S.C. XX sub nr. XX.
Analizând actele și lucrările dosarului, prima instanță de fond a reținut că în fapt, la data de 31.10.2014, între Consiliul Local al municipiului XX, reprezentat de S.C. XX, în calitate de administrator și pârâtul XX, în calitate de chiriaș, s-a încheiat contractul de închiriere pentru suprafețele cu destinație de locuință nr. XX (contract vechi: nr. XX), având ca obiect imobilul situat în municipiul XX, str. XX.
Contractul s-a încheiat pentru o perioada de un an, până la data de 01.04.2015.
Potrivit clauzelor contractuale, chiria, stabilită în cuantum de 465,43 lei, trebuia sa fie achitată de locatar lunar, începând cu data încheierii procesului verbal de predare-primire a locuinței, în termen de 20 de zile de la data afișării listelor de plată sau, după caz, de la data facturării. De asemenea, chiriașul și-a asumat obligația de achita cheltuielile de întreținere, calculate de către asociația de proprietari.
Contractul a fost reînnoit ulterior, fiind înregistrat sub nr.XX la data de 20.01.2016 (fila 66 dosar fond), fiind menținute clauzele contractuale referitoare la chirie și cheltuielile de întreținere, termenul de închiriere fiind de 10 luni, începând cu data de 01.02.2016 și până la data de 01.12.2016.
În drept, potrivit prevederilor art. 1270 Cod civil, contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante, iar conform dispozițiilor art.1516 Cod civil, ";creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și la timp a obligației";. Prin urmare, raportat și la prevederile art. 249 Cod procedură civilă, care dispun că cel ce face o susținere în cursul procesului trebuie să o dovedească, pentru a putea interveni răspunderea contractuală a pârâtelor, reclamantul, care pretinde executarea unei obligații, trebuie să facă dovada existenței obligației și a temeiului juridic al acesteia.
În materia contractelor sinalagmatice, debitorul va putea fi obligat de către instanță la executarea obligațiilor contractuale asumate, ori de câte ori creditorul face dovada îndeplinirii obligației sale, iar debitorul nu face proba executării obligațiilor asumate prin contract.
S-a reținut de către instanța de fond că reclamantul a făcut dovada pretențiilor sale, însă la data de 25.10.2016 a încheiat cu pârâtul XX o nouă convenție de eșalonare a datoriei, înregistrată la S.C. XX sub nr. XX, prin care s-a convenit eșalonarea datoriei în sumă de 14.822,89 lei, recunoscută de pârât, reprezentând chirie, cheltuieli de întreținere și penalități de întârziere pentru chirie și întreținere, în 24 de rate lunare.
În cuprinsul convenției se menționează că "În această perioadă de 24 de luni, debitorul se angajează să plătească pe lângă rata lunară, chiria, cheltuielile de întreținere și penalitățile din fiecare lună, afișate lunar pe lista de plată. În cazul neachitării de către debitor a unei singure tranșe lunare, eșalonată conform graficului de mai sus, creditorul va demara procedura judiciară de evacuare și recuperarea sumei de plată, fără notificarea, în prealabil, a debitorului";
Față de prevederile convenției, este clar că reclamantul nu mai stăruie nici în judecarea capetelor de cerere având ca obiect reziliere contract și evacuare, motiv pentru care acțiunea, așa cum a fost precizată, a fost respinsă ca rămasă fără obiect.
Împotriva sentinței primei instanțe de fond a declarat apel reclamantul Municipiul XX, reprezentat de primar, prin împuternicit S.C. XX, solicitând admiterea apelului și implicit a cererii de chemare în judecată astfel cum a fost precizată.
În motivarea apelului declarat reclamantul a criticat sentința primei instanțe sub următoarele aspecte:
Prin cererea de chemare în judecata, așa cum a fost completată, s-a solicitat obligarea pârâților XX și XX la plata sumei de 8.156,21 lei, reprezentând chirie și penalități de întârziere la chirie, din perioada iulie 2014-martie 2016 și suma de 2.540,36 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere și penalități de întârziere din perioada iunie 2014-februarie 2016, rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâților XX, XX și XX din locuința închiriată.
Instanța de fond a respins acțiunea ca rămasă fără obiect, reținând în considerentele hotărârii că părțile au încheiat o convenție de eșalonare a datoriei, motiv pentru care "reclamantul nu mai stăruie nici în judecarea capetelor de cerere având ca obiect reziliere contract și evacuare";. Deși instanța a constatat că "reclamantul a făcut dovada pretențiilor sale";, a respins acțiunea ca rămasa fără obiect.
Având în vedere învoiala părților înscrisă prin Convenția de eșalonare a datoriei nr. XX din 25.10.2016, instanța de judecata reținând că "reclamantul a făcut dovada pretențiilor sale";, trebuia să ia act de înțelegerea părților și să pronunțe o hotărâre de expedient în temeiul art. 438-441 Cod procedura civilă. Apelantul a mai arătat că această soluție de respingere a cererii ca rămasa fără obiect putea fi dată dacă pretenția concretă dedusă judecații (plata sumei) ar fi fost deja executată de către pârât de bunăvoie, înainte de finalizarea procesului. Ori, în cazul de față intimații-pârâți nu numai că nu au achitat debitul, dar nici nu respectă noua convenție de eșalonare prin care s au angajat să achite debitul eșalonat în 24 luni.
S-a mai precizat de către apelant că la data prezentei, intimații înregistrează un debit restant la chirie inclusiv penalități aferente în suma de 11.751,28 lei, iar la întreținere cu penalități facturate de furnizorii de servicii în suma de 3.547,95 lei, sens în care au anexat în dovedire fișa locatarului la chirie și întreținere.
Apelantul a mai precizat că prin respingerea cererii ca rămasă fără obiect rezultă că acest debit nu mai există, deși a fost recunoscut de intimați, iar prin semnarea Convenției de eșalonare nr.XX s au angajat să-l achite eșalonat în 24 luni, inclusiv cheltuielile din luna în curs.
Intimații grăbindu se să depună la dosar Convenția de eșalonare nr. XX, cât și chitanțele privind avansul dat(1.500 lei) pentru încheierea convenției, instanța de judecata nu putea avea o imagine clara asupra perioadei aferente debitului recunoscut prin convenție, aspect care (perioada aferenta debitelor recunoscute prin convenția de eșalonare) a rămas nelămurit.
Luând în considerare Convenția de eșalonare nr.XX, respectiv debitul total în sumă de 14.822,89 lei, recunoscut de intimați, au mai precizat că imputația plăților parțiale s a făcut asupra debitului celui mai vechi.
Totodată, ținând seama de faptul că nu s a respectat angajamentul de plată dat prin semnarea Convenției de eșalonare nr.XX, insistă în capetele de cerere având ca obiect reziliere contract și evacuare.
În concluzie,apelantul a solicitat admiterea apelului, modificarea hotărârii în sensul obligării intimaților-pârâți XX și XX la plata sumei de 9.456,07 lei, reprezentând chirie și penalități de întârziere pentru perioada iunie 2015-octombrie 2016 și suma de 2.910,62 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere și penalități de întârziere pentru perioada noiembrie 2014 - septembrie 2016, rezilierea contractului de închiriere și evacuarea intimaților pârâți din locuința închiriată.
Cererea de apel este scutită de la plata taxei judiciare de timbru.
Intimații pârâți prin întâmpinarea depusă la fila18 au solicitat respingerea acestuia ca nefondat pentru următoarele motive:
Consideră că în mod temeinic și legal instanța de fond a pronunțat soluția adoptata prin sentința civila apelată, având în vedere că, contrar celor invocate de apelant prin motivele de apel, la data de 25.10.2016, între noi părțile s a încheiat convenția de eșalonare a datoriei nr. XX, convenție pe care au respectat o, în sensul că au achitat lunar sumele convenite, astfel încât, nu poate fi vorba că debitul asumat prin convenția enunțata, nu mai exista.
În ceea ce privește motivul de apel potrivit căruia prin depunerea convenției nr. XX/25.10.2016 și chitanțele privind achitarea avansului, instanța de fond nu putea avea o imagine clara asupra perioadei aferente debitului recunoscut prin convenție, nu poate fi primit, întrucât atâta timp cât între părți a fost încheiata o convenție și s a stipulat în mod clar ș precis suma ce urmează a fi eșalonată, precum și perioada pentru care se aprobă eșalonarea, consideră intimații că este mai mult decât evident, clar si precis, debitul și condițiile acceptate de către pârti.
În dovedire au anexat dovada achitării debitului conform graficului acceptat, însușit si semnat prin convenția de eșalonare a datoriei nr. XX.
Tribunalul, analizând sentința sub aspectele criticate și din oficiu, precum și în conformitate cu dispozițiile art. 476 și 480 alin. 1și 3 noul Cod de procedură civilă, constată că apelul este întemeiat pentru considerentele ce urmează a fi reținute:
Potrivit dispozițiilor art. 477 Cod procedură civilă instanța de apel va proceda la rejudecarea fondului în limitele stabilite, expres sau implicit, de către apelant, precum și cu privire la soluțiile care sunt dependente de partea din hotărâre care a fost atacată.
În fapt, la data de 31.10.2014, între Consiliul Local al municipiului XX, reprezentat de S.C. XX, în calitate de administrator și pârâtul XX, în calitate de chiriaș, s a încheiat contractul de închiriere pentru suprafețele cu destinație de locuință nr. XX (contract vechi: nr. XX), având ca obiect imobilul situat în municipiul XX, str. XX.
Perioada contractului fiind de un an, respectiv până la data de 01.04.2015.
Prin clauzele contractuale părțile au stabilit că: chiria în cuantum de 465,43 lei, trebuia să fie achitată de locatar lunar, începând cu data încheierii procesului verbal de predare primire a locuinței, în termen de 20 de zile de la data afișării listelor de plată sau, după caz, de la data facturării; precum și faptul că acesta și a asumat obligația de achita cheltuielile de întreținere, calculate de către asociația de proprietari.
Contractul a fost reînnoit ulterior, fiind înregistrat sub nr. XX la data de 20.01.2016 (fila 66 dosar fond), fiind menținute clauzele contractuale referitoare la chirie și cheltuielile de întreținere, termenul de închiriere fiind de 10 luni, începând cu data de 01.02.2016 și până la data de 01.12.2016.
La data de 25.10.2016 apelantul reclamant a încheiat cu pârâtul XX o nouă convenție de eșalonare a datoriei, înregistrată la S.C. XX sub nr. XX, prin care s a convenit eșalonarea datoriei în sumă de 14.822,89 lei, recunoscută de pârât, reprezentând chirie, cheltuieli de întreținere și penalități de întârziere pentru chirie și întreținere, în 24 de rate lunare.
În cuprinsul convenției se menționează că "În această perioadă de 24 de luni, debitorul se angajează să plătească pe lângă rata lunară, chiria, cheltuielile de întreținere și penalitățile din fiecare lună, afișate lunar pe lista de plată. În cazul neachitării de către debitor a unei singure tranșe lunare, eșalonată conform graficului de mai sus, creditorul va demara procedura judiciară de evacuare și recuperarea sumei de plată, fără notificarea, în prealabil, a debitorului.";
Or, în cauză intimații au arătat că sunt la zi cu plata debitelor, aspect care a fost infirmat prin adresa nr. XX/12.09.2017 (fila 41 dosar apel) emisă de apelantă prin care se face dovada că debitele au rămas nestinse, întrucât nu au mai făcut plăți.
Tribunalul va reține că potrivit prevederilor art. 1270 Cod civil, contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante, creditorul având dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și la timp a obligație, așa cum prevăd dispozițiile art. 1516 Cod civil.
Potrivit dispozițiilor art. 249 Cod procedură civilă, legiuitorul prevede că cel ce face o susținere în cursul procesului trebuie să o dovedească, pentru a putea interveni răspunderea contractuală a pârâtelor, reclamantul, care pretinde executarea unei obligații, trebuie să facă dovada existenței obligației și a temeiului juridic al acesteia.
În materia contractelor sinalagmatice, debitorul va putea fi obligat de către instanță la executarea obligațiilor contractuale asumate, ori de câte ori creditorul face dovada îndeplinirii obligației sale, iar debitorul nu face proba executării obligațiilor asumate prin contract.
Tribunalul va reține că în cauza pendinte, reclamantul a făcut dovada pretențiilor sale, că la data de 25.10.2016 a dovedit clemență și bună credință și a mai încheiat cu pârâtul XX o nouă convenție de eșalonare a datoriei, înregistrată la SC XX sub nr. XX, prin care s a convenit eșalonarea datoriei în sumă de 14.822,89 lei, datorie recunoscută de pârât și necontestată - prin semnarea înscrisului de la fila 115 (dosar fond), reprezentând chirie, cheltuieli de întreținere și penalități de întârziere pentru chirie și întreținere, în 24 de rate lunare.
În cuprinsul convenției se menționează că "În această perioadă de 24 de luni, debitorul se angajează să plătească pe lângă rata lunară, chiria, cheltuielile de întreținere și penalitățile din fiecare lună, afișate lunar pe lista de plată. În cazul neachitării de către debitor a unei singure tranșe lunare, eșalonată conform graficului de mai sus, creditorul va demara procedura judiciară de evacuare și recuperarea sumei de plată, fără notificarea, în prealabil, a debitorului";.
Față de prevederile convenției, în mod greșit judecătorul fondului a reținut că reclamantul nu mai stăruie nici în judecarea capetelor de cerere având ca obiect reziliere contract și evacuare, fapt pentru care tribunalul va da eficiență convenției încheiate de părți și constatând că, clauzele nu au fost respectate culpabil de intimații pârâți, în temeiul art. 480, alin. 3 Cod procedură civilă va admite apelul, va anula sentința apelată și pe cale de consecință va admite acțiunea reclamantului, sens în care va obliga intimații pârâți la plata debitului înregistrat, dar și capetele de cerere având ca obiect rezilierea contractului și evacuarea necondiționată a debitorilor.
PENTRU ACESTEMOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamantul Municipiul XX, prin primar, reprezentat legal de împuternicit SC XX XX, cu sediul în municipiul XX, str. XX împotriva sentinței civile nr. XX din 08.11.2016 pronunțată de Judecătoria XX, în contradictoriu cu intimații-pârâți XX și XX, domiciliați în XX, str. XX.
Anulează în totalitate sentința apelată și reține cauza pentru judecarea fondului litigiului.
Admite acțiunea civilă în daune contractuale, reziliere și evacuare, formulată de reclamantul Municipiul XX, prin primar, reprezentat legal de împuternicit SC XX XX, cu sediul în mun. XX, jud. Neamț, în contradictoriu cu pârâții XX și XX și în consecință:
Obligă pârâții să plătească reclamantului suma de 14.822,89 lei, reprezentând chiriei restantă, cheltuieli de întreținere și penalități de întârziere aferente chiriei în întreținerii, sumă globală datorată la data de 25.10.2016, potrivit convenției încheiată între părți sub nr. XX din 25.10.2016 (fila 115 dosar fond).
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr. XX din 31.01.2014 încheiat între reclamant și XX, în calitate de locatar, și evacuarea necondiționată a pârâților XX și XX din spațiul de locuit pe care îl ocupă cu chirie, respectiv locuința situată în mun. XX, str. XX.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din data de 20.09.2017.
Președinte, Judecător, Grefier,
XX XX XX
Red.XX/17.11.2017
Tehnored/XX/20.11.2017
Fond/XX
Ex.5
| ← Drept civil excepția prematurității. Jurisprudență Bunuri... | Obligativitatea procedurii prealabile în cazul atacării în... → |
|---|
