Drept civil. Mandatul având ca obiect vânzarea unui bun imobil include împuternicirea de a efectua toate operaţiile necesare vânzării, inclusiv promisiunea de vanzare. Cerinţa unui mandat special pentru fiecare operaţiune în parte, care să conducă la
| Comentarii |
|
Tribunalul CONSTANŢA Sentinţă civilă nr. 752 din data de 12.12.2013
Prevederile art.1536C.civ. stabilesc că pentru înstrăinare, mandatul trebuie să fie special. Or, în cauză tocmai un mandat special a fost dat, astfel că un mandat ,,mai special’’, pentru fiecare operațiune în parte care ar fi putut conduce la finalizarea vânzării, este excesiv a fi cerut.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare este o convenție prin care părțile se obligă reciproc să încheie în viitor, în forma autentică cerută de lege, într-un termene determinat, o vânzare cumpărare ale cărei elemente esențiale(lucrul vândut și preț) au fost deja convenite. Așa fiind nu se poate susține că promisiunea de vânzare cumpărare nu reprezintă un act săvârșit de mandatar pentru ducerea la îndeplinire a mandatului său, mandat ce constă în perfectarea vânzării cumpărării.
Decizia nr.752/12.12.2013 - dosar nr. 25100/212/2001
Prin sentința civilă nr.15428 din 03.10.2012 Judecătoria a Constanța a admis în parte acțiunea reclamantului S.C.A. în contradictoriu cu pârâții G.M., N.G., O.M., I.E., P.I., R.A., P.I. și L.N. A respins capătul de cerere privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare ca neîntemeiat. A obligat pârâtul Lazăr Neculai la plata către reclamant a sumei de 9000 lei reprezentând de 3 ori acontul achitat de reclamant în baza antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 07.06.2008. A respins cererea privind obligarea celorlalți pârâți la plata sumei de 30.000 euro ca neîntemeiată. A fost obligat pârâtul Lazăr Neculai la plata sumei de 654 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (taxă judiciară de timbru și timbru judiciar).
A motivat instanța de fond, în esență, că între reclamant în calitate de promitent cumpărător, prin mandatar F.C. și pârâți, în calitate de promitenți vânzători, prin mandatar L.N., s-a încheiat la data de 07.06.2008 un antecontract de vânzare -cumpărare având ca obiect cota indiviza a acestora din dreptul de proprietate asupra terenului extravilan situat în localitatea Corbu și care face obiectul titlului de proprietate nr. 18417/541. La data semnării s-a achitat cu titlu de acont suma de 3000 lei din prețul convenit, 30.000 de euro. La data de 24.06.2008 s-a suplimentat acontul cu suma de 4000 de euro, rămânând un rest de plată în sumă de 25.000 euro și 600 lei. Totodată, s-a dispus prelungirea datei încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru 05.09.2008.La data de 20.08.2008 se încheie un act adițional la acest antecontract în sensul că se mai achită suma de 8000 de euro. Ulterior, la data de 18.09.2008 s-a mai achitat suma de 2000 de euro și 600 ron, rămânând un rest de plată în cuantum de 20.000 de euro, contractul de vânzare-cumpărare urmând a fi încheiat la ieșirea schiței cadastrale. Părțile au prevăzut și clauza contractuală potrivit căreia, în cazul în care vânzătorii se vor răzgândi și nu vor perfecta actul de vânzare-cumpărare, vor restitui suma primită acont de 3 ori. Antecontractul și actele adiționale au fost încheiate prin intermediul mandatarul promitenților vânzători, L.N., în temeiul procurii speciale cu încheiere de autentificare nr. 5121/27.10.2006 BNP Doina Gheorghe.
A mai reținut instanța de fond că potrivit art. 1537 C.civ., mandatarul nu poate face nimic afară din limitele mandatului său, rezultând deci că mandatarul este obligat să respecte limitele împuternicirii primite. Întrucât în materia contractului de mandat nu este aplicabil principiul cine poate mai mult poate și mai puțin (qui potest majus, potest et minus), în sensul că dacă a fost mandat să vândă terenul ce revine fiecărui mandant în urma partajului, mandatarul poate să vândă și cota indiviză ce aparține mandanților, instanța a apreciat că antecontractul de vânzare-cumpărare a cărui rezoluțiune se solicită a fost încheiat cu nerespectarea limitelor împuternicirii primite. În această situație, mandanții nu sunt ținuți să execute obligațiile ce rezultă din actele juridice încheiate de către mandatar cu depășirea împuternicirii primite, în lipsa unei ratificări, exprese sau tacite, din partea acestora a actului încheiat în aceste împrejurări. Cu alte cuvinte pentru a analiza îndeplinirea în cauză a condițiilor rezoluțiunii, instanța trebuie să rețină în prealabil că s-a încheiat între părți o convenție valabilă, ceea ce nu este cazul în speță.
În ceea ce privește capătul 2 de cerere, instanța a avut în vedere că părțile au inserat în antecontract o clauză penală. Însă, pârâtul mandatar L.N. nu a fost mandatat de către ceilalți pârâți pentru încheierea unei clauze penale, ci doar pentru vânzarea terenurilor ce le revin mandanților în urma efectuării partajului. Or, numai în temeiul unui mandat special având ca obiect încheierea unei clauze penale, mandatarul L.N. îi era permis să semneze în numele pârâților mandanți o astfel de clauză. Cu atât mai mult cu cât, executarea mandatului, respectiv încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare/ contractului de vânzare-cumpărare pentru terenurile în cauză nu implică în mod necesar și încheierea unei clauze penale. Dacă mandatarul nu respectă limitele împuternicirii primite, răspunderea acestuia va fi angajată atât față de mandant, cât și față de terțul cu care a contractat. Întrucât nu există ratificare - expresă sau tacită a actelor juridice încheiat de pârâtul mandatar cu depășirea împuternicirii primite, urmează a obliga doar pe pârâtul mandant la plata către reclamant a sumei stabilite potrivit clauzei penale, respectiv de 3 ori acontul primit la încheierea antecontractului. Pentru stabilirea cuantumului sumei datorate cu acest titlu, instanța a reținut că, acontul reprezintă parte din preț. La încheierea antecontractului, când părțile au convenit și asupra clauzei penale, acontul plătit a fost în sumă de 3000 ron, deci mandatarul pârât și-a dat consimțământul la încheierea acestei convenții accesorii raportat la suma primită la acest moment. Chiar dacă ulterior, la date diferite, reclamantul în calitate de promitent cumpărător a achitat diverse sume de bani, acestea reprezentă rest din prețul stabilit, neavând natura juridică a unui acont. Chiar dacă actul adițional din data de 20.08.2008 s-a încheiat pe același formular folosit la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare și s-a consemnat că s-a achitat cu titlu de acont suma de 8000 de euro, concluzia instanței este aceeași, în sensul că suma achitată reprezintă rest din prețul stabilit și nu acont.
Susținerile părților din calea de atac;
Împotriva acestei soluții a declarat apel reclamantul care a criticat hotărârea primei instanțe sub aspectul greșitei soluționară a cauzei.
În esență, apelantul a susținut că instanța de fond a interpretat greșit clauzele convenției încheiate de către părți, precum și limitele mandatului acordat pârâtului Lazăr de către promitenții vânzători.
S-a susținut că obiectul vânzării cumpărării a fost reprezentat de imobilul teren, în ansamblul său și nu de cota indiviză astfel cum a stabilit instanța de fond. Mandatarul părților a intenționat să vândă întreg imobilul și nu o cotă indiviză, astfel că imobilul a fost individualizat în cuprinsul actului cu solă, parcelă, suprafață totală și categorie. Termenul de cotă indiviză a fost folosit ca termen de explicitare în condițiile în care în cuprinsul titlului de proprietate cu care s-au legitimat promitenții vânzători figurau și alte parcele de teren care însă nu făceau obiectul tranzacției părților. Tocmai de aceea în cuprinsul antecontractului s-a făcut trimitere și la momentul eliberării schiței cadastrale a bunului, schiță în temeiul căreia bunul urma a fi și mai exact delimitat și identificat. În consecință interpretarea actului a fost greșit efectuată de către instanța de fond.
A mai arătat apelantul că instanța de fond a apreciat în mod rigid că mandatarul a depășit limitele mandatului acordat, întrucât în cazul de față mandatarul trebuie să procure mandantului acel drept sau folos specific contractului de vânzare cumpărare. Din această perspectivă instanța de fond în mod nejustificat a refuzat administrarea unor probe, cum ar fi interogatoriul pârâților promitenți în legătură cu limitele mandatului acordat pârâtului Lazăr.
Apelantul a apreciat și că în mod nejustificat instanța nu a acceptat ca fiind în ființă clauza penală și nu a dat eficiență dreptului comun în materie de rezoluțiune, pârâții îmbogățindu-se fără just temei.
Intimații nu au formulat întâmpinare și nici probatorii în cauză.
Procedând la soluționarea cauzei, instanța de apel a administrat proba cu interogatoriul pârâților precum și proba testimonială.
Dispozitiile de drept material si procedural aplicabile spetei;
Art.295C.pr.civ. arata ca ,,instanta de apel va verifica, in limitele cererii de apel, stabilirea situatiei de fapt si aplicarea legii de catre prima instanta";.
Dispozitiile art.1021C.civ. stipuleaza ca ,,este subinteleasa conditia rezolutorie intotodeauna in contractile sinalagamatice, in caz cand una dintre parti nu indeplineste angajamentul sau";.
Art. 1021C.civ prevede ca in acest caz ,,contractul nu este desfiintat de drept. Partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, cand este posibil, sau sa-I ceara desfiintarea, cu daune interese";.
Deasemei art. 1073C.civ. ii da posibilitatea creditorului de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul la dezdaunari.
Art.969C.civ dispune: ,,Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante";
Art.1537C.civ., în vigoare la data introducerii acțiunii, stipulează că ,,mandatarul nu poate face nimic afară de limitele mandatului său;’’ iar art.1536C.civ. statuează că ,,mandatul conceput în termeni generali cuprinde numai actele de administrație. Când este vorba de înstrăinare, ipotecare, sau de facerea unor acte ce trec peste administrația ordinară, mandatul trebuie să fie special’’.
Rezolutiunea contractului este o sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic, constand in desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor in situatia anterioara incheierii actului. Pentru a fi admisibila rezolutiunea, se cer a fi intrunite urmatoarele conditii: una dintre parti sa nu-si fi executat obligatiile ce-I revin, neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia, debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege.
Aprecierile tribunalului;
Tribunalul reține, în esență, că principalele motive de critică constau în interpretarea greșită a raporturilor juridice statuate între părți, rezultate din natura și clauzele inserate în convențiile încheiate de acestea. Sub acest aspect apelul este fondat și va fi admis pentru considerentele ce urmează a fi expuse.
Reclamantul a încheiat cu mandatarul părților intimați, L.N., la data de 7.06.2008, antecontractul de vânzare cumpărare privind ,,imobilul situat în Corbu - 112/573/31 - cota indiviză a moștenitorii D.I. din 6500mp teren extravilan… respectiv 5000mp.’’ În cuprinsul antecontractului s-au menționat moștenitorii autorului inițial, precum și promitenții vânzători. S-a stipulat prețul final al vânzării, precum și partea din preț ce se acontează înaintea vânzării propriu-zise. Ulterior părțile au suplimentat acontul, suma totală fiind de 10.000euro, stabilindu-se ca actul în forma autentică să fie perfectat la ,,ieșirea schiței cadastrale’’.
Pentru încheierea vânzării cumpărării, intimații promitenți vânzători au încheiat cu numitul L.N. un contract de mandat, prin intermediul căruia s-a stabilit ca acesta să ,,efectueze contractul de partaj voluntar, pentru cota indiviză din terenul situat în extravilanul comunei Corbu, jud.Constanța, din suprafața de 0,65ha, sola 112, parcela 573/31 precum și pentru suprafața de 0,09 ha, sola 117, parcela 610/28, jud.Constanța. Mandatarul a fost împuternicit de asemenea la vânzarea terenului ce vor reveni în urma partajului, în acest sens menționându-se că este abilitat să obțină întreaga documentație specifică și necesară vânzării.
Se reține prin urmare că L.N. a fost împuternicit de către părți să efectueze toate demersurile cu privire la vânzarea părții din imobil ce aparține intimaților pârâți. Or, tocmai în îndeplinirea acestui scop a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare a cărei rezoluțiune se cere în prezenta cauză. Nu poate fi însușită apărarea intimaților ca și motivarea instanței de fond referitoare la depășirea limitelor mandatului prin încheierea promisiunii de vânzare cumpărare și inserarea clauzei penale pentru argumentele ce succed.
În primul rând, tribunalul apreciază că promisiunea de vânzare cumpărare este o practică frecventă în derularea operațiunilor de vânzare cumpărare, mai ales în situația în care părțile, viitori contractanți în actul autentic, nu dețin toată documentația necesară încheierii actului în forma finală, dar nu doresc să scape oportunitatea finalizării tranzacției. O astfel de situație este prezentă și în cauză, părțile neavând toate documentele specifice vânzării, respectiv schițele cadastrale pentru parcele dezmembrate care urmau să facă obiectul vânzării. În atare împrejurări și în condițiile în care în cuprinsul procurii se face mențiune că vânzarea se va face de către mandatar ,,în condițiile pe care le va considera favorabile’’ mandanților, se apreciază că împuternicirea acordată a avizat inclusiv încheierea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare.
În al doilea rând, se observă că în cuprinsul procurii sunt menționate, cu titlul exemplificativ, o serie de acte și activități pe care mandatarul le poate efectua pentru ducerea la îndeplinire a mandatului, menționându-se chiar că ,,va semna ulterior la notarul public’’ contractul de vânzare cumpărare. Încheierea promisiunii de vânzare cumpărare constituie un astfel de act premergător vânzării, pentru că în măsura în care s-ar fi dorit excluderea lui din aria activităților pe care ar fi trebuit să le desfășoare mandantul s-ar fi menționat în mod expres acest fapt.
În al treilea rând, prevederile art.1536C.civ. stabilesc că pentru înstrăinare mandatul trebuie să fie special. Or, în cauză tocmai un mandat special a fost dat, astfel că un mandat ,,mai special’’, pentru fiecare operațiune în parte care ar fi putut conduce la finalizarea vânzării, este excesiv a fi cerut.
În plus, tribunalul reține că promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare este o convenție prin care părțile se obligă reciproc să încheie în viitor, în forma autentică cerută de lege, într-un termene determinat, o vânzare cumpărare ale cărei elemente esențiale (lucrul vândut și preț) au fost deja convenite. Așa fiind nu se poate susține că promisiunea de vânzare cumpărare nu reprezintă un act săvârșit de mandatar pentru ducerea la îndeplinire a mandatului său, mandat ce constă în perfectarea vânzării cumpărării.
Că este așa rezultă și din cuprinsul răspunsului la interogatoriu al intimaților(fila 81-82) care atestă că mandatarul a fost împuternicit să efectueze toate operațiile necesare vânzării, inclusiv promisiunea de vânzare.
Rămâne de analizat dacă părțile și-au îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract.
Tribunalul observă că părțile s-au înțeles asupra înstrăinării unui bun individualizat, terenul fiind menționat cu număr de tarla, parcelă și suprafață aproximativă. În acest scop în act s-a menționat că perfectarea actului autentic se va efectua la ,,ieșirea schiței cadastrale’’ necesare vânzării. Ulterior actul nu a mai fost perfectat cu reclamantul din cauză, terenul fiind înstrăinat unei alte persoane, în acest sens stând dovadă extrasul de carte funciară depus la dosar (filele 17-19) și contractul autentificat sub nr. 3697/2009(fila141-143). Aceasta în condițiile în care reclamantul promitent cumpărător achitase o treime din prețul bunului.
În consecință, rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare se impune de vreme ce promitenții vânzători nu și-au îndeplinit obligațiile asumate, aceea de a prezenta actele necesare vânzării și nu mai pot pune la dispoziția reclamantului bunul, soluția instanței de fond fiind greșită sub acest aspect și va fi reformată ca atare.
Cât privește eficiența clauzei penale inserate în antecontractul de vânzare cumpărare, tribunalul reține că părțile și-au asumat obligația de dezdăunare în cazul în care actul nu se va finaliza: promitentul cumpărător va pierde suma achitată cu titlu de acont, respectiv 10.000euro, iar promitenții cumpărători vor restitui de 3 ori suma acontată. În cauză se impune ca suma se 30.000euro cu titlu de daune în favoarea reclamantului să fie achitată de toți intimații, inclusiv de către mandatarul pârât L.N. ca expresie a aplicării principiului neagravării situației în propria cale de atac. Sub acest aspect se reține că instanța de fond a admis pe fond acțiunea în contradictoriu cu mandatarul L.N., stabilindu-i calitatea procesuală (aspect necontestat în cauză de apelant) și instanța de apel nu a fost investită decât cu calea de atac a reclamantului. În limitele efectului devolutiv al apelului și în raport de principiul non reformatio in pejus, tribunalul va reține măsura obligării la plata echivalentului în lei a sumei de 30.000euro în sarcina tuturor intimaților pârâți chiar dacă raporturile de mandat dintre părți ar fi impus o altă dezlegare a problemei răspunderii mandatarului față de terți.
Cheltuieli de judecată;
In temeiul prevederilor art. 274 C.pr.civ. intimații vor fi obligați și la suportarea cheltuielilor de judecata efectuate de către apelant cu plata taxelor judiciare de timbru pentru judecata în fond a cauzei, culpa procesuala pentru declanșarea acestuia aparținându-i. Cât privește suma de 2108 lei reprezentând taxă judiciară de timbru pentru care apelantul a beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plată, aceasta va fi suportată de către intimați și va fi plătită în conturile Ministerului de Justiție cu acest titlu
| ← Drept civil. Atribuirea beneficiului contractului de... | Drept civil. Acţiune în răspundere civilă delictuală. Daune... → |
|---|
