Evacuare. Jurisprudență Proprietate privată
| Comentarii |
|
Tribunalul OLT Decizie nr. 340 din data de 30.03.2017
Asupra cauzei civile de față, reține următoarele:
Prin sentința civilă nr. X/28.02.2017 pronunțată de Judecătoria Caracal în dosarul nr. X/207/2017, s-a admis cererea formulată de reclamanta S. M. împotriva pârâtului N. Ș. R.
S-a dispus evacuarea paratului din imobilul situat în municipiul C, jud O. A fost obligat paratul la 150 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin cererea înregistrată sub nr. X/207/2017 reclamanta S. M. a chemat în judecată pe pârâtul N. Ș. R. solicitând instanței ca prin sentința ce va pronunța să dispună evacuarea pârâtului din imobilul proprietatea personală a acesteia, situat în C jud. O, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că este proprietara apartamentului descris mai sus conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.X/27.01.1999 iar pârâtul este fiul său care locuiește abuziv în apartamentul acesteia din anul 2013 , iar în anul 2014 acesta a încercat să devină proprietarul imobilului , în acest sens pronunțându-se sentința civilă nr. X/2016 din 08.04.2016, pronunțată de Judecătoria Caracal, în dosarul nr. X/207/2014 și decizia civilă nr. X /2016 din 13.10.2016, pronunțată de Tribunalul Olt.
Reclamanta a precizat că pârâtul este de o totală rea credință, în această perioadă de timp (2013 și până în prezent) a schimbat butucul de la ușa de acces al apartamentului, nepermițându-i să folosească bunul proprietatea exclusivă a sa, îngrădindu-i exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, fiind denunțată la poliție pentru furt, etc.
De asemenea a arătat că deși l-a notificat să părăsească imobilul , pârâtul nu s-a conformat, fapt ce a determinat-o să recurgă la prezenta acțiune în justiție, motivat de faptul că acesta nu are permisiunea sau îngăduința reclamantei de a locui în bunul imobil, dovada acțiunii înțelegând să o facă cu înscrisuri, interogatoriu pârâtului și martorii E. D. și C. T..
În drept, a invocat dispoz. art. 1034-1049 și 453 C.p.c.
Deși legal citat cu mențiunea că întâmpinarea nu este obligatorie, pârâtul nu s-a prezentat în fața instanței de judecată, și nu a formulat întâmpinare.
Examinând probele administrate în cauză , respectiv înscrisurile, instanța a reținut că reclamanta este proprietara apartamentului din care solicită evacuarea pârâtului conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.X/27.01.1999.
În anul 2014 pârâtul a chemat în judecată pe reclamantă într-un proces având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare în formă autentică pentru apartamentul proprietatea reclamantei, în primă instanță Judecătoria Caracal pronunțând sentința civilă nr. X/2016 din 08.04.2016, în dosarul nr. X/207/2014 prin care a fost admisă acțiunea însă prin decizia civilă nr. X /2016 din 13.10.2016, pronunțată de Tribunalul Olt fiind admis apelul reclamantei, a fost respinsă acțiunea definitiv.
Faptul că pârâtul exercită posesia asupra apartamentului proprietatea reclamantei o dovedește cererea de amânare depusă la dosarul cauzei la data de 08.02.2017.
Potrivit art. 1034 C.p.c., procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, se aplică în cazul in care acestea sunt ocupate, fără drept de către locatar sau alte persoane, ocupantul fiind orice persoană, alta decât proprietarul sau locatarul care ocupă în fapt imobilul, cu sau fără permisiunea ori îngăduința proprietarului iar proprietarul fiind titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul .
În cazul acestei proceduri speciale, conform art. 1037 C. p.civ., locatarul și ocupantul imobilului sunt socotiți ca având domiciliul lor obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă fără nici un drept iar dacă acesta este închis toate notificările, citațiile și celelalte acte de procedură în cazul acestei proceduri, vor fi afișate la ușa imobilului.
Art. 1039 C.p.civ. statuează că proprietarul unui imobil îl va notifica înscris pe ocupant punându-i in vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără nici un drept in termen de 5 zile de la comunicarea notificării.
Dispozitiile mentionate mai sus se coroborează cu disp. art. 1040 Cpc, care prevăd că dacă locatarul sau ocupantul notificat în condițiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunțat la dreptul său de a fi notificat și a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.
Cererea de evacuare se judecă raportat la art. 1042 C.p.civ., cu citarea părților, în afară de cazul în care se cere evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau arenzii solicitată în baza unui contract care potrivit legii este titlu executoriu, de urgență în camera de consiliu cu dezbateri sumare cum este și cazul de față, împotriva hotărârii de evacuarea care este executorie putând fi atacată cu apel în termen de 5 zile de la pronunțare.
În speță, din probele administrate s-a reținut că pârâtul ocupă imobilul proprietatea reclamantei fără nici un drept, procedura de citare cu toate părțile a fost îndeplinită legal iar pârâtul a fost notificat în condițiile legii, astfel încât instanța a admis acțiunea întrucât a găsit-o întemeiată.
Constatând culpa procesuală a pârâtului, instanța a obligat pe acesta în favoarea reclamantei, in baza art. 453 C.pr.civ. la plata sumei de 150 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.
Calea de atac exercitată:
Împotriva sentinței a declarat apel pârâtul N. Ș. R., solicitând sa se constate ca are un drept de retentie al acestui imobil, pana la plata sumei de 40.000 Euro (180.000 lei) de către intimata, suma ce reprezintă îmbunătățirile aduse acestui imobil, cu cheltuieli de judecata.
În motivarea apelului pârâtul arată că în anul 1992 a cumpărat apartamentul în cauză de la R.A.G.C.L. C, achitând integral prețul din salariul său, desi a fost trecut numele mamei sale, S. M. in calitate de cumpărător, in actul de vanzare-cumparare cu nr.X/1992.
Dupa 3 ani, tot pe numele ei, a cumpărat o casa, actualul domiciliu al intimatei, unde locuiește si in prezent, pe care a renovat-o din veniturile sale, spre a-i crea tot confortul unui trai decent.
Lucrează de foarte mulți ani in Italia, insa vine deseori acasă, in C, in apartamentul pe care l-a locuit in fapt din 1988. In tot acest timp a contribuit financiar la întreținerea mamei sale, cu diverse sume de bani.
Precizează ca intimata nu a locuit niciodată in acest apartament, nu are lucruri personale si nu a contribuit la intretinerea lui, la plata utilităților sau a impozitului datorat pentru locuințe.
De-a lungul timpului, a renovat apartamentul de câteva ori, a schimbat instalația electrica si sanitara in totalitate, m instalat gaze si centrala termica, a renovat baia si bucătăria, montând gresie si faianța, l-a zugrăvit si l-a mobilat cu obiecte de mobilier achiziționate din Italia, cu bani din munca proprie. De asemenea, apartamentul are aparatura electrocasnica si lucrurile sale personale-haine si obiecte de uz personal.
A considerat acest apartament ca fiind al său, intretinand acest imobil si achitând impozitul si utilitățile, cotele de întreținere către A. de P.. Mai mult, pana la tensionarea situației din familie; intimata nu s-a comportat ca un proprietar, considerandu-l proprietar.
In anul 2012 a convenit cu intimata ca aceasta sa-i vanda apartamentul, urmând ca mandatarul ei D. J.E., sa întocmească documentația cadastrala si sa o reprezinte, in
fata notarului, la perfectarea actului de vanzare-cumparare, in forma autentica, iar acesta a primit suma de 10.000 lei, cu titlu de pret al apartamentului.
Întrucât intimata a refuzat sa puna la dispoziție mandatarului sau copia Cărtii de Identitate, acesta nu a putut înregistra documentația cadastrala la Oficiul de cadastru (este necesara o copie a cârtii de identitate a proprietarului) si intabularea apartamentului in CF, apoi, intimata, razgandindu-se in ceea ce privește încheierea actului de vanzare-cumparare în forma autentica, a inteles sa nu mai susțină mandatarul in îndeplinirea mandatului acordat prin procura autentificata sub nr.X/2008 de către BNP C. S. C.si R. M..
Dupa ce a solicitat instanței sa pronunțe o hotărâre care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, in dosarul nr.X/207/2014 Tribunalul Olt a respins acțiunea, prin Decizia Civila nr.X/2016, pronunțata in 13.10.2016.
In ceea ce privește procedura de citare in prezenta cauza,la judecarea in fond , arata că a avut tot timpul domiciliul stabilit la adresa apartamentului a cărui evacuare se solicita de către intimata.
A fost nevoit sa-si reînnoiască Cartea de Identitate emisa de Autoritățile Romane, pe adresa fostului domiciliul al tatălui său, in orașul M, jud. C, acel imobil fiind vândut către o alta persoana, dupa decesul lui.
Desi intimata cunoaște faptul ca este rezident in Italia, unde munceste de mulți ani, cu rea-credinta, a ascuns acest fapt instanței de fond, care, fara sa cunoască situația de fapt, a pronunțat o hotărâre, prin care s-a dispus evacuarea sa din apartament prin procedura de urgenta.
De asemenea, arată ca desi intimata cunoaște situația de fapt, a trimis o notificare de evacuare pe care nu a primit-o niciodată (o persoana, vecin, verifica cutia poștala cu regularitate, comunicandu-i imediat daca primesc vreun act de procedura) si nici nu a fost afișată pe usa apartamentului, procedura prealabila obligatorie, ce trebuie exercitata cu buna-credinta de către intimata;
Procedura de citare a apelantului s-a sustinut ca a fost viciata, nu a primit citațiile pentru proces/nu i-a fost comunicata notificarea prealabila cererii de chemare in judecata, iar conform înscrisului olograf depus la dosarul cauzei, a arătat ca în data de 24.02.2017 a fost la Spitalul de pediatrie cu fiica sa in vârsta de 1 an si cinci luni, in Roma, Italia, oras in care este rezident de mai mulți ani.
Se invoca in continuare, dispozoitiile art.1036, 1038, 1041 C pr civ.
De asemenea, se arată că procedura aleasa cu rea-credinta de către intimata, nu justifica urgenta, deoarece, apelantul a locuit, chiar înainte de 1992 in acest apartament.
In ceea ce privește dreptul de retentie al acestui imobil, pana la plata integrala a sumei de 40.000 Euro (suma stabilita provizoriu), precum si a impozitului pe locuința plătit către Administrația Financiara, din 1992 pana in prezent, a solicitat admiterea prezentei cereri deoarece a efectuat, de-a lungul timpului lucrări de renovare, cat si de conservare ale bunului imobil, detaliate mai sus, care au adus un spor de valoare apartamentului, cheltuieli necesare si utile, pentru evaluarea cărora solicit efectuarea unei expertize tehnice evaluatorii.
Potrivit art. 2495 alin. (1) Cod Civil: "Cel care este dator să remită sau să restituie un bun poate să îl rețină cât timp creditorul nu își execută obligația sa izvorâtă din același raport de drept sau, după caz, atât timp cât creditorul nu îl despăgubește pentru cheltuielile necesare și utile pe care le-a făcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat",
Pentru toate aceste considerente, a solicitat admiterea prezentului apel. Cu cheltuieli de judecata.
În drept, s-au mai invocat dispozițiile art. 21, 22-24 din Constituție, art. 6, art. 8 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, art. 1 privind protecția proprietății din Primul Protocol adițional la Convenție.
La data de 23 martie 2017, intimata reclamantă S. M. a depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat , respingerea apelului ca inadmisibil în ceea ce privește al doilea motiv de apel, cu cheltuieli de judecată.
In ceea ce privește primul motiv de apel invocat, a învederat că prin cererea de chemare în judecată formulată de apelant în dosarul nr. X/207/2014 acesta a arătat că are domiciliul în C, și nicidecum în M sau reședința în Italia, astfel că procedura de citare a fost legal îndeplinită.
De asemenea, solicită să se observe că apelantul a avut cunoștință de proces deoarece la prezentul dosar a formulat chiar o cerere de amânare pentru angajare de apărător , astfel că susținerile sale cu privire la neîndeplinirea procedurii de citare nu au nici un suport probator .
Cât privește notificarea înaintată apelantului, aceasta a fost trimisă cu confirmare de primire, astfel că nu pot fi luate în calcul apărările că nu a avut cunoștință de acest aspect.
Al doilea motiv de apel este inadmisibil, deoarece nu poți invoca în fața instanței de apel o asemenea solicitare care nu a fost invocată în fața instanței de fond.
Pe de altă parte solicitarea dreptului de retenție pe procedura evacuării prevăzută de norma specială (de urgență) nu poate fi luată în calcul deoarece această procedură de evacuare se judecă de urgență și cu precădere neputându-se administra proba cu expertiză tehnică judiciară.
In drept, s-au invocat dispozițiile art. 205 și 453 C.p.c.
In cauza a fost administrata proba cu înscrisuri.
La termenul de astăzi instanța a pus indiscutia părtilor excepția inadmisibilității cererii de instituire a unui drept de retentie formulata de apelantul pârât, exceptia invocata de intimata reclamantă.
Analizând cu prioritate exceptia inadmisibilității, Tribunalul retine că potrivit dispozitiilor art.478 al.3 C.pr.civ., în apel nu se pot formula pretenții noi.
Cererea apelantului pârât de instituire a dreptului de retenție este pentru prima dată formulata in calea de atac, astfel că în temeiul dispozitiilor invocate aceasta este inadmisibilă.
In consecință, se va admite excepția inadmisibilității, invocată de intimata reclamantă si se va respinge ca inadmisibilă cererea apelantului pârât de constatare a unui drept de retenție asupra imobilului.
Analizând apelul declarat, prin prisma motivelor invocate, raportat la dispozitiile legale cu caracter special incidente in cauză, Tribunalul retine următoarele:
In drept, potrivit art. 1.039 C.pr.civ. - Notificarea ocupantului: ,, Atunci când proprietarul unui imobil dorește să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.
Art. 1.041 C pr civ- Sesizarea instanței stabileste că :,, Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condițiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunțat la dreptul său de a fi notificat și a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.";
Potrivit dispozitiilor art.1037 C.pr.civ., - Citarea și comunicarea actelor procedurale
,,(1) Locatarul și ocupantul imobilului sunt socotiți ca având domiciliul lor obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept.
(2) Dacă imobilul este închis, toate notificările, citațiile și celelalte acte de procedură emise potrivit dispozițiilor prezentului titlu vor fi afișate la ușa imobilului.";(subl.n.).
In fapt: La dosarul cauzei se află notificarea emisa de intimata reclamanta catre apelantul pârât, prin care i se pune in vedere, in temeiul dispoz art.1039 C.pr.civ., să elibereze imobilul proprietatea acesteia in termen de 5 zile de la primirea notificării-fila8 ds fd.
Notificarea a fost comunicata cu scrisoare recomandată, și in conditiile in care a expirat termenul de păstrare fără a fi ridicată, s-a aprobat inapoierea respectivei expedieri- filele9,10 dosar fond.
In privința comunicarii acestei notificări, procedură obligatorie prealabila sesizării instanței, Codul de procedura civila a instituit norme cu caracter special- art.1037 al.2, potrivit cu care in situatia in care imobilul este închis (cum este cazul in speță, apelantul fiind rezident in Italia si venind la anumite intervale de timp in țară), notificarea trebuia sa fie afisată la ușa imobilului.
Cum în cauza nu s-a făcut dovada legalei comunicări a notificării către apelantul pârât, cererea de evacuare a acestuia intemeiata pe dispozitiile speciale ale art.1034-1049 C.pr.civ urmeaza a fi respinsă. In acest scop, se va admite apelul declarat de apelantul pârât N. Ș.R., împotriva sentinței civile nr. X/28.02.2017 pronunțată de Judecătoria Caracal în dosarul nr. X/207/2017, în contradictoriu cu intimata reclamantă S. M., se va schimba sentința, în sensul că se va respinge ca neîntemeiată acțiunea reclamantei.
In temeiul dispoz art.453 al.1 si 2 C.pr.civ., va fi obligată intimata reclamantă la plata sumei de 1625 lei cheltuieli de judecată, către apelantul pârât, suma stabilită proportional cu măsura in care s-a admis apelul declarat (respectiv jumătate din onorariul avocatial dovedit cu chitanța nr.100020/30.03.2017 - 1575 lei (3150:2=1575) si taxa judiciara de timbru aferenta apelului-50 lei, fără a se lua in calcul taxa judiciara de timbru aferenta cererii de instituire a dreptului de retentie, ce a fost respinsa ca inadmisibilă).
Data publicarii pe portal:26.05.2017
| ← Excepţia necompetenţei teritoriale admisa acord expres pârât | Excepţia necompetenţei teritoriale admisa . Jurisprudență Partaj → |
|---|
