Rezoluţiune antecontract. Jurisprudență Contracte
| Comentarii |
|
Tribunalul OLT Sentinţă civilă nr. 199 din data de 14.03.2017
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Olt - Secția a II-a Civilă de contencios Administrativ și Fiscal la nr. X/104/2016, reclamantul - pârât M.F a chemat în judecată pârâta-reclamantă C C P, solicitând ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună: rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare din 11.05.2015; obligarea paratei la plata sumei de 214.374 lei, reprezentând clauza penala pentru neexecutarea obligației principale asumate de promitentul-vanzator, în sensul transmiterii dreptului de proprietate asupra spațiului comercial de 88.36 mp, situat in P., in Complexul Comercial al C la parter, in termen de 90 de zile calendaristice de la data de 11.05.2015; obligarea paratei la plata sumei de 286 lei reprezentând cheltuieli cu executorul si notarul; obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata ocazionate cu prezentul litigiu.
Se arată că în fapt, din 2014, reclamantul pârât a fost interesat sa achiziționeze in P.O. un spațiu comercial.
Din discuțiile avute cu conducerea C C P, aceasta i-a comunicat ca dorește sa vândă din spatii, dar ca sunt puse sub sechestru de ANAF, pentru neplata unor datorii la bugetul de stat.
Cu adresa nr.X/11.11.2014 a solicitat ANAF O informații despre cladirea pârâtei, iar prin adresa cu același număr i s-a comunicat ca spatiile C. P. sunt puse sub sechestru.
La data de 25.02.2015, cu adresa nr.16, a solicitat piritei cumpărarea spațiului de 88,36 mp și a grupului sanitar din curtea interioara pe care pirita a hotarit sa le scoată la vânzare.
Cu adresa nr.X/16.03.2015, pirita l-a condiționat la cumpararea imobilului si i-a solicitat următoarele: "pentru vinzarea suprafeței de 88,36 mp, procesul verbal de licitație se va intocmi dupa ce solicitantul va achita suma de 70.000 lei, pentru ca spațiul sa fie scos de sub sechestru ANAF si ca WC-ul va fi vândut parțial "întrucât deservește întregul C C P ".
A luat hotărârea de a achita prețul cerut, de a achita suma datorata de pirita la ANAF si de a face pașii indicați de aceasta pentru achiziționarea imobilului.
Împreuna cu președinta C. P O, C F, si cu contabilul sef a mers la sediul ANAF S. si a achitat datoriile pe care pirita le avea la ANAF cu chitanța de trezorerie seria TS, nr.X/11.05.2015 si chitanța de trezorerie seria TS nr.X/11.05.2015.
A plătit din banii săi în contul pârâtei, ca avans la achiziționarea spațiului, suma de 71.458 lei din totalul de 80000 lei, mai mult cu 1458 lei decât intelegerea inițiala, la solicitarea președintei C., care a motivat ca nu calculase corect debitul pe care îl avea la ANAF, cu scopul ca intreg imobilul sa fie scos de sub sechestru, iar lui sa i se vinda o parte dintr-un imobil, adică 88,36 mp.
ANAF-ul a fost de acord cu plata si dupa achitarea datoriei a scos de sub sechestru intregul sediu al piritei, eliberindu-i adresa nr.X/11.05.2015.
În baza adresei ANAF-ului, s-a intrunit in aceeași zi Comisia de licitație a C. P. care a hotarât: "vânzarea prin atribuire directa a spațiului (fosta alimentara), in suprafața de 88,36 mp, situat in Complexul Comercial al C de C P., partea de vest", pentru suma de 80.000 lei, cu mențiunea ca terenul se afla in folosința pârâtei, fara termen si fara plata, conform Deciziei nr.X/12.11.2015 si, implicit ,terenul îi va reveni lui, potrivit intelegerii, in aceeași forma, adică pe termen nelimitat si fără plata.
Referitor la neexecutarea culpabila a obligației asumate de parata (promitentul-vanzator), se arată că, pe baza hotărârii Comisiei de licitație si a procesului verbal de adjudecare, a semnat la data de 11.05.2015, in calitate de promitent- cumpărător cu Cooperativa de Consum P.O., in calitate de promitent - vânzător, un antecontract de vânzare - cumpărare, privind cumpărarea respectiv vânzarea unui spațiu de 88.36 mp, situat in P.O., jud. O, la parter "parte din fosta a", act semnat si primit de ambele parti.
Tot la data de 11.05.2015 a încheiat si procesul verbal de predare primire in care a menționat starea spațiului de la acea data, act semnat si primit de ambele parti.
Potrivit clauzei contractuale prevăzute la art.2 alin.1 din contract se prevede ca "promitentul vânzător se obliga sa încheie contractul de vânzare cumpărare in condițiile din antecontract in cel mult 90 de zile calendaristice de la data semnării".
Pentru a nu avea dubii cu privire la obligațiile piritei, a convenit sa menționeze pas cu pas obligațiile pentru a nu se invoca motive de tergiversare a vânzării imobilului.
Astfel la art. 2 alin.2 din Antecontract a convenit ca pârâta: "sa stabilească împreuna cu notarul R. R., înaintea împlinirii celor 90 de zile calendaristice, toate actele necesare pentru ca la finalul celor 90 de zile pârâta sa le depună la notar si apoi sa îl anunțe in scris sa îi prezinte pentru instrumentarea si semnarea actului de vânzare cumpărare autentic".
La art. 2 alin.3, a definit de comun acord cu pirita ce înseamnă refuzul nejustificat de încheiere a actului de vânzare cumpărare si a menționat ca: "neprezentarea la notarul public in termen de 9o de zile calendaristice cu toate actele necesare pentru întocmirea actului de vânzare cumpărare cit si neanunțarea în scris a promitentului cumpărător de a se prezenta la notar constituie refuz nejustificat din partea promitentului vânzător de a încheia actul de vânzare cumpărare".
A negociat cu pârâta si menționat câte o clauza penala pentru fiecare parte, cuprinse la art. 6 din antecontract, iar potrivit art. 6 alin. 1 din antecontract "in cazul in care promitentul vânzător refuza sa încheie contractul de vânzare cumpărare, ori nu își va îndeplini total, sau in totalitate, sau la timp, obligațiile prevăzute in prezentul antecontract, acesta se obliga sa achite promitentului cumpărător, in termen de 9o de zile calendaristice de la împlinirea termenului prevăzut la art.2, alin.1, triplul avansului primit..."
La art.6 alin 2 din Antecontract, a negociat si consemnat clauza potrivit căreia: "promitentul cumpărător va pierde avansul achitat, in condițiile in care va refuza încheierea contractului de vânzare cumpărare", deși achitase in avans 90% din valoarea de vânzare stabilita.
Contrar intelegerii părților, materializata in încheierea Antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătura privata din data de 21.05.2015, promitentul-vânzător nu a inteles sa-si onoreze obligațiile asumate si a refuzat sa perfecteze contractual de vânzare-cumpărare in termenul convenit de 90 de zile, nu a notat in Cartea Funciara promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare si sa-i comunice un extras Cartea Funciara.
Imobilul are vicii ascunse majore care au afectat grav construcția in partea de est a spațiului unde s-au produs infiltrații majore de apa prin tavan si pereții laterali începând cu primele ploi abundente din 17.08.2015-24.08.2015 si până in prezent.
Apa s-a infiltrat prin acoperișul care este degradat si datorita aticului din marginea construcției, care nu este protejat cu bitum, carton, sau tabla, precum si datorita stării avansate de degradare a jgheaburilor si burlanelor de scurgere a apei.
Consecințele infiltrațiilor de apa sunt vizibile, palpabile, tavanul din placi de rigips s-a distrus in totalitate, pereții sunt plini de apa, tot finisajul s-a distrus, a apărut mucegaiul pe pereți si tavan, instalația electrica poate oricând sa genereze un incendiu, pardoseala din parchet melaminat s-a distrus, aerul a devenit irespirabil, iar imobil nu mai poate fi folosit creându-i pagube care in acest moment sunt semnificative.
Fata de aceasta situație s-a adresat cu o serie de solicitări către parata, prin care a pretins remedierea viciilor ascunse si urgentarea întocmirii actului de vânzare cumpărare, prima adresa fiind in data de 01.09.2015.
Fără a obține un răspuns la prima adresa, a înțeles sa formulez o a doua notificare, la data de 15.10.2015, solicitând repararea acoperișului, depunând doua devize de Oferta cu privire la prețul de reparare a acoperișului, devize achitate din fonduri proprii, sens in care a si pus pârâta in întârziere cu privire la obligația de întocmire a contractului de vânzare cumpărare.
Prin adresa nr.X/26.10.2015, pârâta i-a comunicat ca nu este de acord sa repare acoperișul si interiorul spațiului promis spre vânzare pe cheltuiala sa, ca nu este de acord cu devizele înaintate si ca reparația trebuie sa o suporte in comun, deoarece "planșeul de la etaj este parte comuna cu spațiul achiziționat de către subsemnatul iar cheltuielile se impun a fi suportate proporțional cu cota indiviza".
Totodată, a refuzat sa constate oficial si sa remedieze gravele vicii ascunse ale spațiului promis la vânzare, sa construiască zidul despărțitor de aproximativ 30 mp fata de încăperea învecinata si să-i vândă in codevalmasie WC-ul, motivând ca de fapt nu are autorizație de construire pentru acesta.
In aceste condiții, spațiul nu poate legal sa fie utilizat, ținând cont ca imobilul nu este racordat la rețeaua de canalizare si apa si, ca atare, nu se pot amenaja in spațiul promis la vânzare, spatii special amenajate ca WC-uri.
Noile informații transmise de către pârâta reclamantului , prin corespondenta indicata mai sus, sunt in vădita contradicție cu toate informațiile prezentate anterior încheierii antecontractului, astfel încât, daca ar fi cunoscut ab initio situația juridica a terenului dar si viciile de construcție ale spațiului comercial nu ar mai fi contractat.
Referitor la întocmirea actului de vânzare cumpărare, pirita a invocat lipsa înscrierii la Cartea Funciara a terenului, deși in art.4 alin 4 din Antecontract, se angajase sa obțină in trei zile un extras de Carte, ceea ce echivalează cu recunoașterea faptului ca avea terenul înscris la Cartea Funciara la momentul întocmirii Antecontractului.
Cu privire la înscrierea lui in Cartea Funciara, arată reclamantul că s-a menționat in Procesul verbal al Comisiei de licitație din 11.05.2015, ca terenul se afla in folosința promitentei vânzătoare fara termen si fara plata, conform deciziei nr.X/12.11.2015 si de aici credința sa că, implicit, terenul îi va reveni lui, potrivit înțelegerii, in aceeași forma, adică pe termen nelimitat si fara plata, prețul negociat incluzând clădirea si terenul.
Pe fondul împrejurării ca pârâta refuza sub diverse motive vânzarea clădirii si nu si-a respectat clauzele contractuale la care s-a angajat, a formulat Notificarea nr.X/11.11.2015 prin executorul judecătoresc VC, solicitând piritei sa se prezinte in data de 16.11.2015 la notar R R in vederea întocmirii actului de vânzare cumpărare.
La data de 16.11.2015, notarul a încheiat încheierea de Certificare nr.X/16.11.2015, factura si chitanța nr. X/16.11.2015, in care se menționează ca pârâta a venit la notar si nu a prezentat actele necesare întocmirii actului de vânzare cumpărare, așa cum prevede promisiunea bilaterala de vânzare cumpărare.
Ulterior prezentării la notar, pârâta i-a comunicat ca nu dorește sa mai efectueze vânzarea spațiului, motivând ca nu are toate actele necesare, ca de fapt nu este proprietara terenului si ca terenul urmează fie sa-1 cumpere de la Primăria P, care nu mai recunoaște actele sale de proprietate pe teren, fie sa-1 închirieze de la Primărie.
A treia solicitare a formulat-o la data de 24.11.2015, prin care a solicitat remedierea viciilor ascunse, adresa la care nu a primit răspuns.
A patra solicitare a formulat-o la data de 08.12.2015, considerând ca încă o diligenta în plus nu va rămâne fără răspuns, cerându-i piritei fie sa vândă spațiul, fie sa achite triplul avansului. Aceasta a refuzat sa o primească personal si l-a trimis cu adresa la posta.
Fata de toate aceste fapte, solicită instanței de judecata sa constate ca reclamantul si parata și-au luat un angajament de a perfecta un contract de vânzare-cumpărare asupra unui bun imobil, pentru care reclamantul a achitat, cu titlu de avans, o suma ce reprezintă practic 90% din prețul bunului, insa partea adversa refuza sa-si onoreze obligațiile.
Întrucât părțile au convenit pe calea antecontractului o prevedere contractuala prin care se stipulează ca debitorul se obliga la restituirea triplului avansului în caz ca nu va executa obligația principala pe care si-a asumat-o, părțile au determinat anticipat echivalentul prejudiciului pe care l-ar suferi reclamantului ca urmare a neexecutării, executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligației de către promitentul-vanzator.
Se arată in continuare că parata se face vinovata de încălcarea dispozițiilor art. 1183 Cod civil, sens in care a prezentat informații incomplete si/sau incorecte despre bunul promis spre înstrăinare, angajându-se în negociere doar cu scopul ilegitim de a obține plata debitului pe care îl înregistra la ANAF, fără a avea intenția reala de a perfecta vânzarea.
Fata de împrejurarea ca parata a inițiat si conținut negocierile contrar bunei-credințe, aceasta trebuie sa răspundă pentru prejudiciul cauzat reclamantului, potrivit dispozițiilor art. 1183 alin. 4 coroborate cu art. 1538 din NCC, iar pentru stabilirea întinderii prejudiciului se va ține seama de clauza contractuala privind clauza penala convenita de către părți.
Aceasta clauza penala, inserata de parti in temeiul art. 1538 din Codul Civil, este o clauză contractuala prin care părțile au stabilit anticipat, de comun acord, o valoare forfetara care sa fie plătită de către parata pentru neexecutarea obligației asumate prin antecontract.
Fata de dispozițiile legale statuate in art. 1538 NCC, urmează sa se ia act de exonerarea obligației reclamantului, în calitate de parte prejudiciata, de a proba prejudiciul efectiv suferit, potrivit legii, pentru admiterea pretențiilor formulate prin prezenta, fiind suficienta dovedirea neîndeplinirii culpabile a obligației asumate de către parata.
In drept, s-au invocat dispozițiile art. 1183, art. 1549,1550 și 1538 Cod civil.
S-a solicitat admiterea probei cu înscrisuri si proba testimoniala cu doi martori pe teza probațiunii viciilor ascunse ale imobilului.
In termen legal, pârâta Cooperativa de C P a depus la dosar întâmpinare si cerere reconvențională, solicitând admiterea excepției necompetentei materiale a Tribunalului Olt, având in vedere ca valoarea antecontractului este de 80.000 lei; constatarea nulității absolute a clauzei penale pentru neexecutarea obligației asumate prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 11.05.2015 intre societate si reclamant si care consta in obligarea pârâtei in caz de neexecutare a contractului la plata triplului avansului achitat de către reclamant; rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare, iar, pe fond,respingerea cererii de chemare in judecata cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.
În fapt, este adevărat ca la data de 11.05.2015 s-a încheiat intre societatea pârâtă si reclamant antecontractul de vânzare cumpărare a spațiului situat in orașul P. O. In ceea ce privește excepția de necompetenta materiala a Tribunalului Olt, solicită să se observe ca cererea principala este de a se dispune rezoluțiunea contractului, cererea de restituire a arvunii fiind o cerere accesorie. Valoarea litigiului este data de valoarea cererii principale, valoare care ,in acest caz, nu poate atrage competenta Tribunalului,ci a Judecătoriei Slatina.
Pentru a putea soluționa cererea de chemare in judecata referitoare la clauza penala la care face referire reclamanta,trebuie mai întâi clarificat tipul contractului de vânzare cumpărare, respectiv daca acesta reprezintă o vânzare cu arvuna sau nu,deoarece in cazul acestui tip de contract putem vorbi de clauza penala ce reprezintă evaluarea convenționala cu anticipație a eventualelor pagube produse pârtii neculpabile.
Acest lucru prezintă importanta deoarece , în cazul în care aceasta are caracterul unei clauze de dezicere,atunci partea care nu este în culpa poate cere dublul arvunei achitate, potrivit dispozițiilor art. 1545 cod civil. Se observă că în contract s-a stipulat faptul ca se poate solicita triplul sumei plătite, ceea ce contravine dispozițiilor legale si , în consecință, aceasta clauza este lovita de nulitate, niciuna dintre parti neputând sa treacă în contract clauze care contravin dispozițiilor legale.
Pe de alta parte, caracterul arvunei de clauza de dezicere este considerat ca fiind derogatoriu, părțile trebuind sa ii confere aceasta caracteristica in mod expres prin convenția încheiata, caci fara o manifestare de voința clara si categorica nu se poate presupune o derogare de la principiul nerevocarii unilaterale a contractelor sinalagmatice.
Cu alte cuvinte, daca este o clauza de dezicere,aceasta trebuie sa fie stipulata expres in contract,partea care dezice contractul unilateral neputând sa ceara decât dublul arvunei.
Instanța trebuie sa observe ca prin prezenta acțiune, partea neculpabilă- reclamantul s-a folosit de dreptul de opțiune garantat de dispozițiile art. 1544 alin 3 c civil,respectiv a optat intre a cere executarea contractului si rezoluțiunea acestuia, în acest caz repararea prejudiciului se face potrivit dreptului comun. Clauza penala este datorata atunci când sunt întrunite condițiile acordării de despăgubiri, respectiv ca neexecutarea sa ii fie imputabila debitorului.
In cauza de fata, deși se stabilește un termen in care sa fie încheiat la notar contractul de vânzare cumpărare, nu se poate vorbi de vina debitorului,societatea pârâtă făcând demersurile de înscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate, demers care a rămas fără rezultat, solicitarea fiind respinsa, așa cum rezulta din actele depuse la dosar. In ceea ce privește dreptul de folosința a terenului,prin antecontractul de vânzare cumpărare nu s-a stipulat nicio obligație in sarcina pârâtei, dat fiind si promisiunea de vânzare a grupului sanitar,care nu apare ca stipulație expresa.
In ceea ce privește celelalte nemulțumiri prezentate in acțiune referitoare la ridicarea unui zid sau la eventualele infiltrații de apa,se arată ca nu exista mențiuni in antecontract, iar potrivit procesului verbal de predare primire,semnat de ambele părți, nu existau aceste probleme la încheierea antecontractului de vânzare cumpărare.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 205 cod procedură civila.
Reclamantul M F a formulat întâmpinare la cererea reconvențională formulată de parată, prin care solicită respingerea cererii reconvenționale.
Reclamantul -pârât a invocat excepția inadmisibilității cererii reconvenționale referitoare la capătul de cerere prin care se solicită rezoluțiunea antecontractului.
Se arată că că pârâta solicită rezoluțiunea antecontractului in speța, invocând denunțarea si dezicerea reclamantului de la încheierea contractului de vânzare cumpărare in forma autentică. O asemenea susținere trebuie respinsă urmând a se constata inadmisibilă solicitarea pârâtei.
Arată reclamantul că și-a îndeplinit toate obligațiile ce decurg din antecontractul in speța. Așadar, se poate observa din actele aflate la dosarul cauzei, că reclamantul a achitat sumele de 800 lei si 69.658 lei în contul datoriei paratei către ANAF S, așa cum este prevăzut in antecontract, cu titlu de avans din prețul imobilului, după semnarea antecontractului chiar in aceeași zi.
Ulterior, obligațiile reclamantului erau să se prezinte la notarul public pentru semnarea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica si pentru plata diferenței de preț. (art. 5 din antecontract). Obligația prezentării la notarul public a fost îndeplinită, așa cum rezulta din încheierea de certificare nr. X/16.11.2015 eliberata de SNP R R si N O. Plata diferenței de preț nu s-a putut efectua datorita faptului ca vânzarea in sine nu s-a putut efectua din culpa paratei. Mai mult, reclamantul a fost cel care a notificat parata sa se prezinte la notar pentru semnarea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica, deși aceasta avea obligația să-l anunțe pe reclamant în scris, așa cum rezultă din art. 5 din antecontract. Rezulta din cele prezentate mai sus ca nu reclamantul a fost partea care nu si-a îndeplinit obligațiile asumate, astfel că prima condiție a rezoluțiunii la cererea paratei nu este îndeplinita.
Prin încheierea de certificare nr. X/16.11.2015 eliberata de SNP RR si N O mai rezulta si faptul ca nu s-a realizat semnarea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica datorita faptului ca parata nu a depus actele necesare in acest scop. Este limpede ca neexecutarea obligațiilor reclamantului de a semna contractul de vânzare cumpărare si de a achita diferența de preț nu îi este imputabilă, fiind astfel neîndeplinită nici cea de a doua condiție a rezoluțiunii la cererea paratei.
Cat despre îndeplinirea condiției nr. 3, nici nu poate fi vorba, având în vedere că, așa cum a menționat mai sus, reclamantul a notificat parata sa se prezinte la notar, deci aceasta a fost pusa în întârziere, nu reclamantul.
În acest context, apreciază reclamantul că parata nu poate solicita rezoluțiunea antecontractului, și nici nu poate invoca culpa reclamantului pentru nesemnarea contractului în forma autentică. Daca s-ar admite teoria paratei, s-ar acoperi practic culpa acesteia, fapt inadmisibil.
Raportat la teza paratei cu privire la dezicerea reclamantului de antecontractul in speța si de obligațiile ce decurg din acesta, apreciază reclamantul că aceasta nu poate fi susținuta. Parata ori se afla in eroare, ori dorește inducerea in eroare a instanței de judecata. Pentru a constata acest fapt, trebuie observate următoarele.
In primul rând ca in antecontractul in speța nu este vorba de arvună, ci de avans. Sunt doua noțiuni diferite, ce nu trebuie confundate. Faptul ca parata insistă în folosirea termenului de arvuna si in invocarea dispozițiilor legale aplicabile acesteia, nu poate fi decât o dovada de rea-credinta a acesteia. Părțile, după semnarea antecontractului in speța, nu mai pot schimba clauzele prevăzute acolo si nici nu pot da un alt înțeles acestora ori termenilor folosiți. Atât redactarea cat si semnarea antecontractului au fost realizate in deplina cunoștință de cauza de către parata, voința acesteia fiind clara la acel moment si materializata ca atare, astfel ca aceasta nu poate după bunul sau plac, pe aceasta cale sa schimbe înțelesul termenilor folosiți.
Noțiunea de arvuna este cea dată de dispozițiile art. 1544 si art. 1545 NCC, insa in speța este vorba de o clauza penala, astfel cum este definita de disp. art. 1538 NCC. Astfel că obligația paratei, prevăzuta la art. 6 alin. 1 din antecontract, in sensul plații a triplului avansului primit in cazul neîndeplinirii obligației de a încheia contractul de vânzare cumpărare, se incadreaza perfect in disp. art. 1538 NCC. Obligația paratei de plata a triplului avans reprezintă prestația la care parata s-a obligat pentru situația neexecutării obligației principale, respectiv încheierea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica.
În plus, sumele de bani ce au fost achitate de către reclamant au fost clar cu titlu de avans din preț, așa cum rezulta indubitabil din conținutul art. 3 din antecontract. In niciun caz nu se poate susține ca aceste sume au fost in sensul de garantare a îndeplinirii obligației de către reclamantul, astfel ca nu se poate constata incidența in speța a disp. art. 1544 si art. 1545 NCC.
Prin promovarea prezentei acțiuni, reclamantul a dat eficacitate dispozițiile art. 1538 alin. 2 si 1549 alin. 1 NCC, in sensul ca a optat pentru rezoluțiune si clauza penala. Cată vreme legiuitorul a dat acest drept de opțiune, parata nu poate sancționa aceasta acțiune, astfel ca susținerile sale cum ca opțiunea acestei acțiuni reprezintă o dezicere de la îndeplinirea obligațiilor asumate prin antecontract este neîntemeiata.
Se arată în continuare ca nu pot fi reținute ca pertinente susținerile paratei conform cărora rezoluțiunea antecontractului poate sa intervină doar cu acordul scris al ambelor părți, conform art. 7 din antecontract, apreciază ca o asemenea clauza, doar da posibilitatea pârtilor de a rezoluționa antecontractul prin acord, însă nu poate exclude calea legala a rezoluțiunii conferita de art. 1549 NCC.
Nu in ultimul rând, trebuie menționat ca parata se afla in eroare când susține ca invocarea de către reclamant a viciilor ascunse ale imobilului echivalează cu dezicerea de antecontractul m speța. Mențiunile privitoare la aceste vicii au fost făcute pentru a face dovada relei - credințe a paratei si pentru a sublinia ca un litigiu in fata instanțelor competente ar fi inevitabil după încheierea contractului de vânzare cumpărare, daca aceasta din urma operațiune ar fi posibila.
Referitor la cererea de nulitate absoluta a clauzei penale, reclamantul a invocat excepția inadmisibilității acestui capăt de cerere. Aceasta, în primul rând pentru ca parata, semnatara a antecontractului in speța, acceptanta a conținutului acestuia implicit a clauzei penale, nu poate invoca nici necunoașterea legii, nici propria culpa in încheierea antecontractului în speța.
În al doilea rând, nefiind aplicabile dispozițiile art. 1544 si art. 1545 NCC, parata nu poate susține ca acestea au fost încălcate prin introducerea in antecontract a clauzei penale, clauza căreia ii sunt aplicabile dispozițiile art. 1538 NCC. Aceste din urma dispoziții reglementează noțiunea de clauza penala si consfințesc posibilitatea introducerii intr-un contract, a unei asemenea clauze.
În măsura in care se va aprecia ca excepțiile invocate sunt neîntemeiate, reclamantul a solicitat să se constate, văzând aceleași motive expuse mai sus, ca cererea reconvențională a paratei este neîntemeiata.
In drept, au fost invocate dispozițiile art. 205 NCPC.
La dosar, reclamantul pârât M F depus la dosar concluzii scrise, prin care a solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată.
Instanța s-a pronunțat asupra excepției necompetentei materiale a instanței, in sensul respingerii acesteia la termenul din 06.09.2016, pentru motivele arătate in încheierea de ședință de la acea dată.
Analizând actele și lucrările dosarului, în raport de susținerile părților și de dispozițiile legale incidente, instanța reține următoarele:
La data de 11.05.2015, între pârâta - reclamantă C C P, în calitate de promitent - vânzător, și reclamantul pârât M F în calitate de promitent - cumpărător, a intervenit un antecontract de vânzare - cumpărare prin care pârâta - reclamantă s-a obligat să vândă reclamantului - pârât un parte dintr-un imobil denumit " Complexul comercial"; aflat în orașul P., situat la parter, în suprafață de 88,36 mp .
S-a stipulat la art. 1.Obiectul antecontractului că înscrisul respectiv are ca obiect transmiterea dreptului de proprietate a imobilului de la promitentul - vânzător la promitentul - cumpărător, în condițiile stabilite în prezentul antecontract.
În art. 2 s-a prevăzut că promitentul - vânzător se obligă să încheie contractul de vânzare - cumpărare în condițiile acestui antecontract în cel mult 90 de zile calendaristice de la data semnării antecontractului, iar la finalul celor 90 de zile calendaristice, promitentul - vânzător se obligă să depună toate actele pe care le va solicita notarul R R, acte ce vor fi stabilite înaintea împlinirii celor 90 de zile calendaristice de către promitentul - vânzător cu notarul și să anunțe în scris promitentul - cumpărător să se prezinte la notar pentru instrumentarea actului de vânzare - cumpărare autentic.
De asemenea, s-a prevăzut că neprezentarea la notarul public a promitentului - vânzător în termen de 90 de zile calendaristice cu toate actele necesare pentru întocmirea actului de vânzare - cumpărare, cât și neanunțarea în scris a promitentului - cumpărător despre prezentarea la notarul public în vederea încheierii actului de vânzare - cumpărare, constituie refuz nejustificat din partea promitentului - vânzător de a încheia actul de vânzare - cumpărare.
În același antecontract, s-a menționat și prețul de vânzare ca fiind în cuantum total de 80.000 lei , din care suma de 1000 lei a fost achitată la data încheierii actului, cu chitanța nr. X din 08.05.2015 , iar la data de 11.05.2015 au mai fost achitate sumele de 69658 lei și, respectiv, 750 lei din totalul sumei.
Suma de 71.458 lei a fost plătită de către reclamantul - pârât , la solicitarea pârâtei - reclamante, pentru ca imobilul să fie scos de sub sechestru pus de ANAF, condiție necesara pentru a putea interveni vânzarea -cumpărarea părții din imobil, adică a suprafeței de 88,36 mp.
Prin adresa nr. X din 11.05.2015 (fila 22 dosar), ANAF a comunicat că s-a dispus ridicarea sechestrului asupra clădirii Complex comercial din orașul P., indisponibilizat conform procesului - verbal de sechestru pentru bunuri imobile nr. OT X/19.12.2013, și în aceeași zi s-a întrunit comisia de licitație a C. P. care a hotărât vânzarea prin atribuire directă a spațiului în suprafață de 88,36 mp (fila 15 dosar) reclamantului - pârât M. F..
S-a menționat că terenul pe care se află activul vândut se află în folosința C C P fără termen și fără plată conform deciziei nr. X din 12.11.1962.
La data de 11.05.2015, s-a încheiat și procesul - verbal de predare - primire a spațiului ce face obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare.
În cauză, reclamantul - pârât a solicitat atât rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare din 11.05.2015, cât și obligarea pârâtei la triplul sumei achitate cu titlu de avans , conform clauzei penale inserată în acest antecontract.
Rezoluțiunea/rezilierea este o cauză de încetare anticipată a contractului care intervine în situația neexecutării culpabile de către o parte contractantă a obligațiilor derivate din încheierea respectivului contract, astfel cum reglementează prevederile art. 1516 alin. 2 din Codul civil: "Atunci când , fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa și fără a pierde dreptul la daune - interese , dacă i se cuvin :(…) 2. să obțină dacă obligația este contractuală, rezoluțiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligații corelative;";
Prin urmare, rezilierea si rezoluțiunea sunt concepute ca remedii acordate creditorului pentru neexecutarea culpabila a obligației de către debitor.
Dispozițiile legale referitoare la reziliere/rezoluțiune(art. 1549-1554 din Codul Civil), deși au un caracter imperativ, conferă o serie de prerogative părților. Pentru a se putea invoca rezoluțiunea sau rezilierea contractului, este necesar ca debitorul sa se faca vinovat de neexecutarea obligatiilor care îi incumbă, cu alte cuvinte trebuie reținută o culpa din partea sa.
De asemenea, din interpretarea per a contrario a prevederilor art. 1551 alin (1) C. civ., rezulta o a doua condiție pentru ca rezoluțiunea/rezilierea sa poată opera, anume caracterul însemnat al neexecutării.
Obligațiile esențiale potrivit naturii contractului sunt obligațiile principale ale părților care se nasc prin încheierea contractului.
De asemenea, potrivit art. 1020 Cod civil, condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în cazul când una dintre părți nu îndeplinește angajamentul său, iar potrivit art. 1021 Cod civil, într-un astfel de caz , creditorul are alegerea să îl silească pe debitor să își execute obligația sau să ceară desființarea ( rezoluțiunea) contractului.
În cauza dedusă judecății, se constată că pârâta - reclamantă nu și-a îndeplinit obligația stipulată în art. 2. 1 și art. 2. 3 din antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat la data de 11.05.2015, în sensul că deși s-a prezentat la notarul public R R pentru încheierea în forma autentică a contractului de vânzare - cumpărare privind imobilul situat în orașul P., prin președinte C F și contabil șef E E , contractul nu a putut fi încheiat, deoarece pârâta nu a îndeplinit formalitățile necesare pentru întocmirea documentației cadastrale și pentru întabularea imobilului în cartea funciară.
Se constată, așadar, că pârâta - reclamantă nu și-a executat culpabil promisiunea de a depune toate actele necesare în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare, nu a intocmit documentația cadastrală si nu a obținut un extras de carte funciară in termenul stipulat in antecontract, ceea ce a determinat imposibilitatea încheierii contractului de vânzare cumpărare in formă autentică, situație în care aceasta are calitatea de debitor al obligației neexecutate si sunt îndeplinite,astfel, cerințele art. 1549 cod civil potrivit căruia dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese, dacă i se cuvin, in cauză, instanța urmând să admită in parte cererea reclamantului - pârât si să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare din data de 11.05.2015.
În acest context, instanța constată că motivele arătate de reclamant în susținerea excepției inadmisibilității cererii reconvenționale, invocată de acesta , vizează fondul cererii reconvenționale și urmează să fie analizate prin raportare atât la susținerile reclamantului cât și la apărările formulate de pârâta - reclamantă.
Astfel, prin cererea reconvențională, pârâta - reclamantă a solicitat constatarea nulității absolute a clauzei penale, însă acest capăt de cerere urmează să fie anulat ca netimbrat, având în vedere că nu s-a depus dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 1705 lei, stabilită de instanță pentru termenul de judecată din 18.10.2016, devenind ,astfel, de prisos analizarea pe fond a motivelor pentru care se solicita sa se constate această nulitate.
În ceea ce privește capătul de cerere reconvențională având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare, instanța constată că în art. 1517 cod civil se prevede că o parte nu poate invoca neexecutarea obligațiilor celeilalte părți în măsura în care neexecutarea este cauzată de propria sa acțiune sau omisiune,o asemenea acțiune va putea fi exercitată numai de partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat. Așadar, debitorul obligației neexecutate nu va putea solicita niciodată rezoluțiunea.
În cauză, la data încheierii antecontractului, pârâta - reclamantă si-a asumat obligația ca în intervalul de timp stipulat in actul încheiat intre cele două părți ,respectiv de 90 de zile, să obțină un extras de carte funciară și să noteze promisiunea în cartea funciară a imobilului, deși cunoștea faptul că exista un impediment major cauzat de situația juridică a terenului pe care este situat imobilul in cauză si asupra căruia pârâta - reclamantă are doar un drept de folosință , teren ce urma să fie cumpărat de la Primăria localității respective, așa cum însăși pârâta reclamantă arată în întâmpinarea depusă la dosar.
De asemenea, nu poate fi reținută vreo culpă a reclamantului - pârât MF în ceea ce privește obligațiile asumate de acesta prin antecontractul de vânzare - cumpărare, acesta achitând sume importante de bani în contul datoriei pârâtei către ANAF, cu titlu de avans din prețul imobilului, si chiar în ziua semnării antecontractului s-a prezentat la notarul public pentru semnarea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică și pentru plata diferenței de preț, acesta îndeplinind și celelalte obligații asumate în antecontract.
Mai mult, reclamantul a fost cel care a notificat parata sa se prezinte la notar pentru semnarea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica, deși aceasta avea obligația să-l anunțe pe reclamant în scris, așa cum rezultă din art. 5 din antecontract. Rezulta din cele prezentate mai sus ca nu reclamantul a fost partea care nu si-a îndeplinit obligațiile asumate, astfel că prima condiție a rezoluțiunii la cererea paratei nu este îndeplinita.
Prin încheierea de certificare nr. X/16.11.2015 eliberata de Notar Public RR mai rezulta si faptul ca nu s-a realizat semnarea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica datorita faptului ca parata nu a depus actele necesare in acest scop. Prin urmare, neexecutarea obligațiilor reclamantului de a semna contractul de vânzare cumpărare si de a achita diferența de preț nu îi este imputabilă, nefiind astfel neîndeplinită nici cea de a doua condiție a rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare, la cererea paratei- reclamante.
În consecință, instanța constată că pârâta reclamantă C C P.-O. a determinat neexecutarea antecontractului, prin neîndeplinirea obligațiilor asumate în cuprinsul acestuia, cererea formulată de aceasta în sensul de a se dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din culpa reclamantului - pârât, urmând să fie respinsă ca neîntemeiată.
Referitor la clauza penală, instanța reține că într-adevăr, la art. 6 alin. 1 din antecontract s-a prevăzut o clauza penala potrivit căreia "in cazul in care promitentul vinzator refuza sa încheie contractul de vânzare - cumpărare, ori nu isi va indeplini total, sau in totalitate, sau la timp, obligațiile prevăzute in prezentul antecontract, acesta se obliga sa achite promitentului cumpărător, in termen de 9o de zile calendaristice de la implinirea termenului prevazut la art.2, alin.1, triplul avansului primit..."
La art.6 alin 2 din Antecontract, s-a stipulat: "promitentul cumpărător va pierde avansul achitat, in condițiile in care va refuza încheierea contractului de vinzare cumpărare".
Instanța reține că, în condițiile în care reclamantul a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare, clauza penală invocată de acesta nu mai poate produce efecte juridice, pentru că prin rezoluțiunea judiciară , actul este desființat în totalitate.
Pentru a clarifica situația clauzei penale, se impun scurte considerații teoretice cu privire la instituția rezoluțiunii, care prezintă următoarele caracteristici: a) este o instituție prin care se sancționează neexecutarea obligațiilor asumate prin contract, întâlnindu-se de regulă în cadrul contractelor sinalagmatice, cu executare dintr-o dată (uno ictu); b) intervine în cazul în care neexecutarea obligațiilor contractuale se datorează culpei debitorului și nu unei cauze exterioare cum ar fi cazul fortuit sau forța majoră; c) operează în temeiul unei hotărâri judecătorești, al declarației unilaterale de rezoluțiune ori al unui text expres de lege; d) invocarea și obținerea rezoluțiunii are ca efect distrugerea ființei contractului; e) rezoluțiunea îl liberează pe cel care o obține sau o invocă de propriul său angajament; f) cel mai important efect al rezoluțiunii pentru cel care obține sau invocă rezoluțiunea, este reprezentat de caracterul retroactiv care produce următoarele consecințe: - părțile vor fi repuse în situația anterioară încheierii acestuia, în sensul că prestațiile deja executate se vor restitui; g) rezoluțiunea sancționează debitorul, în sensul că acesta poate fi condamnat să plătească daune-interese, chiar atunci când neexecutarea contractului se datorează culpei acestuia; h) are un caracter facultativ. Astfel, creditorul are dreptul de opțiune între a solicita fie executarea silită a obligației, fie desființarea contractului.
Prin urmare, rezoluțiunea produce efecte între părțile contractului și față de terți. Indiferent că este judiciară sau convențională, efectul principal constă în desființarea contractului, atât pentru trecut (ex tunc), cât și pentru viitor (ex nunc).
În privința efectelor rezoluțiunii, noul Cod civil a inserat în art.1554 alin.1 dispoziția conform căreia "Contractul desființat prin rezoluțiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este ținută, în acest caz, să restituie celeilalte părți prestațiile primite";.
Raportat la dispozițiile legale evocate, instanța constată că, dispunând rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 11.05.2015, antecontractul este desființat sub toate aspectele , inclusiv al clauzei penale care prevedea dreptul promitentului cumpărător de a i se achita triplul avansului plătit de acesta pentru vânzarea spațiului comercial ce face obiectul antecontractului.
Deși prin întâmpinarea la cererea reconvențională, reclamantul pârât arată că a înțeles să dea eficiență dispozițiilor art. 1538 alin. 2 și art. 1549 alin. 1 cod civil, în sensul că a optat pentru rezoluțiunea antecontractului și pentru clauza penală, instanța reține că, într-adevăr, clauza penală este acea convenție ( obligație accesorie ) prin care părțile determină anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării ori a executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligației asumate de către debitor . Deci, în primul rând, trebuie îndeplinite condițiile generale de validitate a oricărei convenții , iar, în al doilea rând validitatea obligației principale constituie o condiție esențială pentru validitatea clauzei penale, iar dacă obligația principală se stinge, atunci și clauza penală se va stinge.
Clauza penală nu poate constitui un temei juridic pentru acordarea de daune-interese, așa cum prevăd dispozițiile art. 1549 cod civil, invocată de către reclamantul pârât, acestea fiind două instituții juridice diferite, care nu pot fi confundate, daunele-interese putând fi analizate doar din perspectiva acelorași condiții în care se poate dispune rezoluțiunea judiciară (existența unei fapte ilicite a debitorului, a vinovăției acestuia și îndeplinirea cerinței privind punerea în întârziere a debitorului obligației neexecutate), dar și a celor specifice obligației de despăgubire (existența unui prejudiciu care să fi fost cauzat creditorului și existența unor legături de cauzalitate între prejudiciu și fapta ilicită a debitorului), în cauză reclamantul - pârât nefăcând dovada prejudiciului ce i s-ar fi produs acestuia prin neîncheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.
În acest context, instanța reține că reclamantul pârât folosește imobilul respectiv ca urmare a unui contract de închiriere încă din anul 2013, încheiat între C C P.- și SC M SRL, reprezentată legal prin M F, iar din momentul intocmirii antecontractului de vânzare cumpărare, acesta nu a mai plătit chirie către deținătorul imobilului, asa cum rezultă din art.4.6 din antecontract si nu a fost lipsit de folosința bunului.
Din motivarea cererii de chemare în judecată nu reiese care este prejudiciul produs reclamantului ca urmare a neîncheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, prejudiciu pe care acesta îl cuantifică totuși și îl asimilează triplului avansului plătit de acesta, conform clauzei contractuale prin care se stipulează că debitorul se obligă la restituirea triplului avansului în cazul în care nu va executa obligația principală pe care și-a asumat-o, și în legătură cu care instanța constată că reprezintă clauza penală inserată de părți în antecontract, ce urmează să nu mai producă efecte , așa cum s-a arătat, ca urmare a desființării antecontractului.
Singurul prejudiciu dovedit în cauza dedusă judecății este cel constând în cheltuielile efectuate de reclamantul - pârât pentru a notifica pârâta reclamantă să se prezinte la cabinetul notarului public în vederea perfectării actelor de vânzare-cumpărare și cele efectuate pentru emiterea încheierii de certificare nr. X din 16.11.2015 emisă de Notar Public R R , în sumă totală de 265 lei,conform chitanțelor si facturii depuse la dosar, sumă la care va fi obligată pârâta - reclamantă cu titlu de despăgubiri, exceptând suma de 21 lei aferentă notificărilor pentru reparația imobilului, care nu au legătură cu cauza pentru care intervine rezolutiunea antecontractului .
În ceea ce privește apărările formulate de pârâta - reclamantă referitoare la natura juridică a sumei achitată de reclamantul - pârât după încheierea antecontractului de vânzare - cumpărare , în sensul că nu ar reprezenta un avans pentru prețul stabilit, ci o arvună, ceea ce, în accepțiunea pârâtei reclamante, ar atrage aplicabilitatea dispozițiilor art. 1544 Cod civil și al caracterului de clauză de dezicere a restituirii arvunei, instanța constată că nu se mai impun a fi analizate, având în vedere soluția ce se va pronunța în sensul rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare , inclusiv sub aspectul clauzei penale.
Instanța reține, de asemenea , că prin rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare practic, părțile ar trebui să fie repuse în situația anterioară încheierii antecontractului , ceea ce ar presupune restituirea sumei achitată de reclamant cu titlu de avans, însă, prin cererea de chemare în judecată, nu s-a formulat un astfel de capăt de cerere.
Înalta Curte de Casație și Justiție, în jurisprudența sa, a statuat că repunerea în situația anterioară a părților contractante, ca efect al dispunerii rezoluțiunii judiciare, reprezintă o cerere distinctă, de sine stătătoare, cu care trebuie sesizată instanța de judecată, în lipsa căreia instanța nu poate aplica principiul restitutio in integrum. Înalta Curte a precizat că, în ipoteza în care, în urma admiterii cererii de rezoluțiune judiciară, instanța de judecată ar pronunța repunerea în situația anterioară a părților contractante, în lipsa unei solicitări exprese a reclamantului, s-ar înfrânge atât principiul disponibilității, cât și principiul contradictorialității și al dreptului la apărare al părții adverse, care ar fi în imposibilitatea de a-și face apărări pe alte cereri decât cele care figurează în petitul cererii de chemare în judecată
Reținând că, în cauză, reclamantul pârât nu a solicitat și repunerea în situația anterioară, instanța nu poate acorda mai mult decât s-a cerut ,aceasta urmând să se pronunțe doar asupra cererilor formulate în mod expres.
Pentru considerentele expuse, instanța a admis în parte cererea formulată de reclamantul - pârât M F, în contradictoriu cu pârâta - reclamantă C C P. și se a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare din data de 11.05.2015.
A fost obligată pârâta - reclamantă la plata sumei de 265 lei reprezentând despăgubiri .
S-a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtei - reclamante la plata sumei de 214.374 lei reprezentând clauza penală din antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat la data de 11.05.2015, ca neîntemeiat.
Proporțional cu admiterea cererii de chemare în judecată și reținând o culpă procesuală diminuată a pârâtei reclamante, având în vedere si dispozițiile art. 451alin 1 si art.453 cod procedură civilă, instanța a admis în parte cererea reclamantului - pârât și a obligat pârâta - reclamantă către acesta la plata sumei de 5000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru și onorariu avocat, conform chitanțelor depuse la dosar.
S-a respins excepția inadmisibilității cererii reconvenționale, invocată de către reclamantul - pârât, ca neîntemeiată.
S-a respins cererea reconvențională formulată de pârâta - reclamantă C C P., în contradictoriu cu reclamantul - pârât, având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare, ca neîntemeiată.
S-a anulat capătul de cerere formulat de pârâta - reclamantă privind constatarea nulității absolute a clauzei penale pentru neexecutarea obligației asumate prin antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat la data de 11.05.2015, ca netimbrat .
Data publicarii pe portal:10.05.2017
| ← Solicitare de plată a unei sume. Jurisprudență Cereri | Cererea de restituire a cauţiunii reprezintă o cerere cu... → |
|---|
