Expropriere. Modalitatea de stabilire a despăgubirilor
| Comentarii |
|
- Legea nr. 33/1994: art. 24-27.
Având în vedere că în baza dispoziţiilor art. 24 alin. 2 şi art. 25-27 din Legea nr. 33/1994, instanţa are numai atribuţii de a compara cererea cu oferta, folosindu-se de expertiza realizată conform art. 26 din lege şi examinând concluziile experţilor în cadastru şi construcţii numiţi, Curtea a constatat că aceştia au concluzii apropiate în ce priveşte valoarea construcţiilor, însuşindu-şi propunerea a cărei metodă de calcul are la bază standardele internaţionale de evaluare, iar cât priveşte terenul, a luat în considerare preţul de circulaţie de pe piaţa liberă din zonă.
(Curtea de Apel Suceava - Secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie,
decizia civilă nr. 128 din 6 mai 2009)
Prin sentinţa civilă nr. 1422 din 16 octombrie 2008, Tribunalul Botoşani a admis acţiunea formulată de Municipiul Dorohoi în contradictoriu cu pârâta SC D.F. SA Suceava, privind cuantumul despăgubirilor propuse pentru exproprierea imobilului situat în mun. Dorohoi, str. D.P. nr. 65, compus din clădire şi suprafaţa de 55 mp teren. Drept urmare:
- a constatat că pârâta este de acord cu exproprierea;
- a expropriat, pentru cauză de utilitate publică, din proprietatea pârâtei, clădirea cu suprafaţa construită de 11 mp şi suprafaţa de 55 mp teren, situate pe str. D.P. nr. 65, şi a dispus trecerea acestora în proprietatea municipiului Dorohoi după achitarea unei despăgubiri către pârâtă în valoare de 230.000 lei, într-un termen de 30 zile de la data rămânerii definitive a hotărârii.
Pronunţându-se astfel, instanţa a avut în vedere că au fost respectate procedurile prevăzute de art. 5-13 din Legea nr. 33/1994 şi a stabilit că pârâta trebuie despăgubită cu valoarea de piaţă a proprietăţii expropriate, respectiv cu suma de 230.000 lei, prevăzută cu titlu de preţ în promisiunea scrisă de vânzare-cumpărare încheiată la data de 30 martie 2006 între reclamantă şi SC J.C. SRL Dorohoi. A mai reţinut instanţa că în imobilul supus exproprierii funcţionează o farmacie şi un laborator farmaceutic din anul 1994, astfel că la stabilirea despăgubirii s-a ţinut cont şi de existenţa unei anume clientele şi a vadului comercial, ce determină potenţialul de dezvoltare al afacerii.
Reclamantul a declarat recurs împotriva acestei sentinţe şi i-a adus critici de nelegalitate în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor, pe care le-a apreciat ca fiind exagerate.
în dezvoltare, a arătat că au fost încălcate dispoziţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, prin aceea că a fost luat în calcul un document neconcludent, anume acea promisiune de vânzare-cumpărare, cu ignorarea concluziilor experţilor numiţi conform
29
---
acestui text de lege, care au determinat o valoare de trei ori mai mică decât aceea fixată de instanţă, ţinând cont de vechimea construcţiilor şi starea lor tehnică precară ce constituie un real pericol pentru populaţie. De asemenea, s-a reţinut în mod eronat că în imobilul supus exproprierii ar funcţiona o farmacie şi că această destinaţie ar avea consecinţe asupra valorii despăgubirilor, deoarece pârâta l-a închiriat unui terţ căruia îi aparţine „F.C.” ce activează în acea locaţie.
Recursul se dovedeşte a fi întemeiat potrivit considerentelor ce urmează:
în conformitate cu dispoziţiile art. 24 alin. 2 şi art. 25-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, atunci când nu există divergenţă asupra exproprierii, instanţa constituie o comisie de experţi, dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi un al treilea din partea persoanelor expropriate, şi stabileşte despăgubirea prin compararea ofertei cu pretenţiile formulate de părţi. Despăgubirea acordată de instanţă nu poate fi mai mică decât aceea propusă de expropriator şi nici mai mare decât aceea solicitată de expropriat. La calcularea despăgubirilor, atât experţii, cât şi instanţa trebuie să ţină seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ teritorială respectivă la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia. Valoarea despăgubirilor trebuie să exprime valoarea imobilului la data exproprierii, nu una anterioară şi nicidecum una posibil a fi dobândită după expropriere.
în speţă, cu toate că instanţa s-a conformat dispoziţiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994 şi a avut la dispoziţie lucrările întocmite de cei trei experţi, a dat preferinţă, fără a motiva în vreun fel înlăturarea expertizelor, unei înţelegeri de vânzare-cumpărare încheiată de pârâtă cu o terţă societate comercială la data de 30 martie 2006, act care se situează în afara cerinţelor legii deoarece nu exprimă preţul obişnuit de vânzare a unor imobile similare din unitatea administrativ teritorială respectivă şi a fost încheiat cu doi ani mai înaintea efectuării expertizelor, când preţurile de pe piaţa imobiliară nu erau în descreştere. Deosebit de aceasta, a luat în considerare, ca semnificativ, un fapt nereal, şi anume, cel al funcţionării unei farmacii. Or, aşa cum rezultă din planşele foto existente la dosar şi cum este de notorietate de altfel, în zonă, marea majoritate a clădirilor vechi insalubre au fost demolate, singura rămasă fiind aceea în litigiu, care adăposteşte doar o florărie. Reclamanta a susţinut închirierea acelui spaţiu, iar pârâta nu a negat această susţinere.
Se confirmă, drept urmare, nelegalitatea modalităţii de stabilire a despăgubirilor, motiv pentru care se impune admiterea apelului, cu consecinţa schimbării sentinţei şi a rejudecării cauzei, în limitele cererii de apel.
în rejudecare, având în vedere că în baza dispoziţiilor legale mai sus analizate instanţa are numai atribuţia de a compara cererea cu oferta, folosindu-se de expertiza realizată conform art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi examinând concluziile experţilor cadastrali şi constructori H G.D., D.T. şi Ţ.C., precum şi ale expertului B.G., numai pentru construcţii, Curtea constată că în ceea ce priveşte valoarea construcţiilor, experţii au concluzii apropiate, toţi reţinând că este vorba de o construcţie veche de peste 100 ani, în stare avansată de degradare, fără instalaţii sanitare, fără grupuri sociale şi cu risc seismic ridicat. Valori asemănătoare au propus experţii H. şi Ţ, urmând a fi însuşită propunerea sumei de 82.688 lei, a cărei metodă de calcul are la bază Standardele internaţionale de Evaluare IVSC 1 şi Standardele ANEVAR, cu raportare la caracteristicile constructive ale clădirii într-o măsură mai mare.
Cât priveşte terenul, se va lua în considerare preţul de circulaţie de pe piaţa liberă, arătat de expertul D.T., de 19.800 lei şi se vor înlătura valorile mai mici propuse de ceilalţi doi experţi, deoarece exprimă preţul tehnic, insuficient pentru asigurarea echilibrului între interesul general al comunităţii şi cel al expropriatului afectat de o măsură privativă de proprietate.
Cum nu s-a dovedit în niciun fel că ar exista şi alte daune cauzate prin expropriere, Curtea va stabili în sarcina pârâtei obligaţia de a-i achita reclamantei cu titlu de despăgubire suma de 102.488 lei, în loc de 230.000 lei, în acelaşi termen de 30 zile, însă de la rămânerea irevocabilă a sentinţei, modificate parţial.
| ← Restituire imobile. Principiul restituirii în natură | Expropriere. Stabilire cuantum despăgubiri. Dezacord Intre... → |
|---|
