Expropriere. Stabilire cuantum despăgubiri. Dezacord Intre membrii comisiei de experţi. Consecinţe
| Comentarii |
|
- Legea nr. 33/1994: art. 14, art. 24, art. 26, art. 29;
- Cod procedură civilă: art. 304 pct. 9, art. 274, art. 294 raportat la art. 316.
Fără a absolutiza efectele pe care un punct de vedere majoritar ar trebui să le aibă în astfel de situaţii, instanţa de recurs constată că atât pentru teren, cât şi pentru construcţii au fost formulate puncte de vedere de câte doi dintre cei trei experţi desemnaţi, cel de-al treilea expert venind cu un punct de vedere diferit, în ambele situaţii cuantumul despăgubirilor indicate de acesta fiind mult inferior. Faţă de situaţia concretă astfel relevată, instanţa apreciază ca fiind corecte punctele de vedere exprimate de către doi dintre experţii desemnaţi, atât în ceea ce priveşte despăgubirile cuvenite pentru terenul expropriat, cât şi în ceea ce priveşte construcţia.
De remarcat că valoarea indicată de experta H.D.G. în mod repetat în ceea ce priveşte terenul supus exproprierii se referă la valoarea indicată de către Primăria Municipiului Dorohoi pentru terenul din zona respectivă (fila 144,180), fără a observa că în prezenta cauză această instituţie are calitatea de reclamantă, (fiind deci adversar procedural), cu interesul evident de a impune o valoare cât mai mică.
în ceea ce priveşte construcţia, instanţa constată că starea actuală de autodemolare a bunului nu poate fi reţinută independent de restricţiile de folosire, întreţinere şi îmbunătăţire ce au fost impuse proprietarului de către autorităţile publice locale. Fără îndoială, lipsa unor lucrări minime de întreţinere şi îmbunătăţire au dus la degradarea continuă a imobilului, nefiind însă firesc ca pârâtul să suporte efectul acestor degradări, în condiţiile în care a respectat interdicţiile şi restricţiile impuse de autorităţile locale pentru lucrările de amenajare a imobilului proprietatea sa.
Instanţa constată că valoarea astfel stabilită este apropiată de cea reţinută prin decizia nr. 128 din 6 mai 2009 a Curţii de Apel Suceava şi decizia nr. 42 din 27 martie 2009 a aceleiaşi instanţe, rămasă irevocabilă prin nerecurare, pentru imobile supuse exproprierii în cadrul aceluiaşi proiect de amenajare a Centrului Memorial George Enescu din centrul vechi al municipiului Dorohoi, în care au fost stabilite despăgubirile datorate de către acelaşi reclamant pentru imobile învecinate celui aparţinând pârâtului din prezenta cauză.
(Curtea de Apel Suceava - Secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie,
decizia civilă nr. 353 din 10 noiembrie 2009)
Prin cererea adresată Tribunalului Botoşani - Secţia civilă şi înregistrată sub nr. 1574/40 din 24 martie 2008, reclamantul Municipiul Dorohoi, prin primar, a chemat în judecată pe pârâtul R.l. pentru a se dispune exproprierea pentru cauză de utilitate publică a imobilului din municipiul Dorohoi, str. George Enescu nr. 7, format din clădire - suprafaţa construită de 221,48 mp, din care 168,68 mp la parter şi 52,80 mp la etaj - şi teren în suprafaţă de 265 mp, proprietate a pârâtului, pentru care oferă o despăgubire de 70.434 lei, stabilită de expertul evaluator ANEVAR.
în motivarea cererii, reclamantul a arătat că, după ce pârâtul s-a declarat nemulţumit de cuantumul sumei propusă drept despăgubire, conform adresei nr. 203 din 8 ianuarie 2007, a procedat la înaintarea dosarului către Consiliul judeţean Botoşani, iar acesta a adoptat hotărârea nr. 40 din 26 aprilie 2007 privind declararea utilităţii publice a lucrării de interes local „Obiectiv cultural George Enescu” şi prevenirea urmărilor unor eventuale dezastre naturale. A menţionat că, potrivit hotărârii nr. 44741 din 17 aprilie 2008 a Comisiei de soluţionare a întâmpinărilor formulate împotriva propunerilor de expropriere pentru realizarea lucrării de utilitate publică de interes local „Obiectiv cultural George Enescu”, s-a luat act de renunţarea pârâtului la întâmpinarea sa privind valoarea despăgubirii propuse spre acordare.
Pârâtul a depus întâmpinare la cererea de expropriere, în care a recunoscut manifestarea de voinţă de a-şi retrage întâmpinarea (în sensul art. 14 din Legea nr. 33/1994), dar a solicitat ca despăgubirea ce i se cuvine să fie stabilită pe baza unei expertize. A precizat că imobilul clădire propus spre expropriere se află în stare de degradare şi autodemolare, din motive ce nu i-ar putea fi imputate. A depus la dosar un raport de expertiză extrajudiciară, de evaluare a imobilului vizat în acţiune, întocmit de expert tehnic evaluator atestat ANEVAR.
Prin sentinţa civilă nr. 979 din 6 iulie 2009, Tribunalul Botoşani a admis acţiunea pentru expropriere formulată de reclamantul Municipiul Dorohoi, prin primar, în contradictoriu cu pârâtul R.I., a dispus exproprierea pentru cauză de utilitate publică a imobilului situat în municipiul Dorohoi, str. George Enescu nr. 7, format din teren, în suprafaţă de 265 mp, cu clădire situată pe acesta, cu suprafaţa construită de 221,48 mp, din patrimoniul pârâtului în patrimoniul reclamantei, transferul proprietăţii urmând a se realiza conform art. 28 alin. 1 din Legea nr. 33/1994, obligând pe reclamantă să plătească pârâtului suma totală de 93.185.328 lei, cu titlu de despăgubiri pentru expropriere, în termen de 15 zile de la data rămânerii definitive a hotărârii de expropriere.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond, prin încheierea de şedinţă din data de 25 septembrie 2008, a dispus constituirea a două comisii de experţi în vederea efectuării a două expertize tehnice de specialitate, pentru a se evalua la preţul actual de circulaţie atât terenul construit şi neconstruit, în suprafaţă totală de 265 mp, cât şi construcţia situată pe acesta. Au fost desemnaţi, pentru expertiza la teren expert topograf C.M. şi expert topograf Ţ.C. - acesta din partea pârâtului, iar pentru expertiza construcţii expert P.l. şi, din partea pârâtului, expert S.D. Expert C.M. a depus la dosar raport individual de expertiză, expert Ţ.C. consemnând acordul său la această lucrare. Ulterior, reclamantul a declarat că înţelege să numească expert în speţă, din partea sa, pe doamna expert H.G.D., autoare a lucrării de stabilire a despăgubirilor propuse pârâtului, încât instanţa a dispus refacerea raportului de expertiză C.M., în comisie de trei experţi.
După refacerea lucrării, s-a procedat la punerea în discuţie a concluziilor diferite exprimate de experţi, conform încheierii din 9 aprilie 2009, în vederea unificării acestora. Deoarece experţii P.l. şi S.D. au refuzat motivat însărcinarea stabilită, la
termenul de judecată din 25 septembrie 2008 s-a procedat la constituirea unei comisii diferite pentru întocmirea expertizei de evaluare a construcţiilor, fiind desemnaţi expert
A.D.P., expert H.G.D. din partea reclamantului şi expert S.D. din partea pârâtului. Fiecare dintre aceştia au depus lucrări diferite în ce priveşte evaluarea solicitată, cuprinzând şi concluzii ce nu au fost împărtăşite de ceilalţi.
Pentru ambele lucrări de expertiză evaluatorie întocmite în cauză instanţa a fost nevoită să aprecieze, atât încât să tranşeze disputa dintre experţi, cu privire la punctele aflate în divergenţă între aceştia. Astfel, în ce priveşte raportul de expertiză de evaluare a terenului, Tribunalul a apreciat că valorile corecte ale coeficienţilor în divergenţă sunt: - T = 0 %, câtă vreme municipiul Dorohoi este debranşat de la reţeaua de ter-moficare, iar construcţia de pe teren nu posedă centrala termică de apartament;
- Tf =1,7 %, construcţia de pe teren nu este racordată la reţeaua de telefonie fixă;
- V = 0 %, zona în discuţie fiind în autodemolare; zonă vecină cu aspect favorabil;
- M = 0,75, teren construibil sub 45 %; - F = 0,85, teren ce necesită măsuri speciale de consolidare a solului, fiind afectat de beciuri, hrube; - Go = 0,75, terenul necesitând demolarea construcţiilor de pe el; - Cr = 1,0, terenul nu are procese pentru definitivarea proprietăţii, aceasta fiind cert al pârâtului; - Z = 1,20, coeficient corelat cu coeficientul „A”.
Drept urmare, având în vedere cursul B.N.R. la zi de 4,2036 pentru 1 Euro, încât coeficientul K = 4,2036 (curs B.N.R, valabil pentru dada de 6 iulie 2009)/3,5084 =
1,198, valoarea de piaţă a terenului în discuţie, calculată prin metoda comparaţiei prin bonitate însuşită de toţi experţii, a fost reţinută a fi de 54.085,328 lei.
în ce priveşte valoarea de piaţă a construcţiilor de pe teren, ţinând cont de vechimea acestora de circa 100 ani, precum şi că acestea se află în stare de autodemolare în proporţie de 85%, Tribunalul a reţinut că evaluarea propusă de expert tehnic A.D., în prima redactare a acesteia (fila 147-153 dosar) este cea conformă realităţii. Tribunalul a reţinut că singura modificare pe care expert A.D. a adus-o raportului iniţial de expertiză, pe care l-a întocmit individual, constă în înlocuirea coeficientului de uzură de 95 % cu o valoare de 78%. Toţi ceilalţi parametri, la fel ca şi modul de calcul, nu s-au modificat. Tribunalul a apreciat că valoarea corectă a respectivului coeficient de uzură al clădirii este cea iniţială, de 95%, dată fiind împrejurarea autodemolării acesteia în proporţie de 85%, pe fondul constatărilor invocate de expert H.D.G., care atestă că imobilul face parte dintr-o serie de construcţii foarte vechi, cu grad avansat de degradare la nivelul structurii de rezistenţă, nelocuibile în condiţii de siguranţă încă de pe vremea anilor 1994 (proces-verbal I.S.C.L.P. Botoşani nr. 624 din 31 august 1994, fila 211 dosar). Acelaşi expert arată clar că Normativul PI 35/1999 - acelaşi la care se referă şi ceilalţi doi experţi - prevede că, pentru o vechime de 60 de ani şi stare tehnică bună, coeficientul de uzură fizică este de 90%, încât în condiţiile de fapt actuale ale imobilului în discuţie, un coeficient de 95% pentru uzură apare ca rezonabil. Drept urmare, valoarea de piaţă a construcţiilor existente pe terenul ce urmează să fie afectat de expropriere este de 39.100 lei, conform calculelor iniţiale ale expertei A.D., această valoare fiind foarte apropiată de cea de 38.492 lei estimată de expert H.G.D. în consecinţă, suma totală cuvenită pârâtului, cu titlu de despăgubiri echivalente valorii reale a imobilului, este de 93.185,328 lei. Aşa fiind, având în vedere că în cauză a fost declarată utilitatea publică, în lipsa învoielii părţilor, care să facă posibilă aplicarea art. 24 alin. 1 din Legea nr. 33/1994, Tribunalul a admis acţiunea reclamantului şi a dispus exproprierea pentru cauză de utilitate publică solicitată de acesta. Tribunalul a reţinut că în cauză pârâtul nu a solicitat şi repararea vreunui alt prejudiciu ce i s-ar cauza prin expropriere, în sensul art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/19994, şi, dată fiind situaţia clădirii
din acţiune, aflată în autodemolare, că nu este caz de eventuală aplicare a dispoziţiilor art. 29 din acelaşi act normativ.
împotriva acestei sentinţe a declarat recurs pârâtul, care a criticat sentinţa în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor stabilite. Pârâtul a susţinut că valoarea stabilită de către instanţă nu reflectă valoarea reală a imobilului şi prejudiciul efectiv adus proprietarului, fiind în mod greşit stabiliţi indicii şi coeficienţii aplicabili terenului în litigiu în raport de reţelele de utilităţi şi condiţiile concrete existente în teren. Deşi imobilul este debranşat de la reţeaua de termoficare a oraşului şi nu a fost dotat cu o centrală termică de apartament, racordul este unul extrem de facil în condiţiile în care, la mai puţin de 8 m de imobil, există instalată centrală de apartament cu gaz metan, astfel încât coeficientul din acest punct de vedere a fost greşit stabilit. De asemenea, a fost greşit indicat coeficientul privind racordarea la reţeaua de telefonie fixă în condiţiile în care coeficientul aplicat presupune o distanţă între 200 şi 500 m faţă de o reţea de telefonie fixă la care s-ar putea racorda, iar reţeaua la care s-ar putea racorda este la o distanţă de mai puţin de 10 m, greşit fiind şi indicele privind gradul de ocupare a terenului cu construcţii, în contextul în care acesta este construibil în raport de 45% - 60%.
Instanţa a reţinut un coeficient greşit în ceea ce priveşte situarea în cadrul localităţii şi distanţa faţă de şcoli, magazine, biserici etc., aplicarea unor coeficienţi corecţi ducând la stabilirea unei valori apropiate de cea indicată de experţii C.M. şi Ţ.C., respectiv 40.000 euro.
Pârâtul a contestat şi valoarea stabilită pentru construcţii, arătând că a fost reţinut în final un coeficient de uzură de 95%, în totală discordanţă cu realitatea, coeficient ce a redus dramatic cuantumul despăgubirilor. La reţinerea acestui coeficient de uzură nu s-a avut în vedere existenţa interdicţiei de reparare şi întreţinere a construcţiilor, respectiv a unei interdicţii de folosire a imobilului datorată faptului că imobilul a fost supus exproprierii pentru utilitate publică, interdicţii impuse de către reclamant. Respectarea restricţiilor privind efectuarea lucrărilor de întreţinere şi îmbunătăţire a imobilului nu pot avea drept efect reţinerea în sarcina pârâtului a unor efecte defavorabile, întrucât efectuarea lucrărilor a fost interzisă de către reclamantul Municipiul Dorohoi.
Pârâtul a solicitat a fi despăgubit la valoarea de 172.000 lei, astfel cum a fost stabilită de experţii A.D. şi S.D., valoarea totală a despăgubirilor cuvenite fiind de
100.000 euro, din care 81.148,32 euro reprezintă valoarea despăgubirilor stabilite prin expertiză, iar 18.852 euro reprezintă despăgubirea pentru daunele morale generate de impactul afectiv puternic, specific pierderii proprietăţii. Pârâtul a solicitat obligarea reclamantului la plata acestor despăgubiri în termen de 15 zile de la data rămânerii definitive a hotărârii, precum şi la plata cheltuielilor de judecată efectuate.
Analizând recursul, ale cărui motive se încadrează la art. 304 pct. 9 C. pr. civ., instanţa îl constată întemeiat din următoarele considerente:
Conform dispoziţiilor Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, cuantumul despăgubirilor ce se impun a fi acordate proprietarului ale cărui bunuri sunt supuse exproprierii trebuie stabilit, atunci când nu există acord, pe baza unor expertize efectuate de către o comisie formată din 3 experţi, unul propus de către instanţă, unul propus de către reclamant, iar al treilea de către pârât. Dificultăţile au apărut în prezenta cauză în condiţiile în care cei trei experţi desemnaţi nu au avut un punct de vedere comun. Atât cu privire la teren, cât şi cu privire la construcţii, au fost indicate valori diferite de către experţi, instanţa de fond apreciind că este necesar
să stabilească ea însăşi coeficienţii, în raport de care a calculat valoarea despăgubirilor pentru teren.
Fără a absolutiza efectele pe care un punct de vedere majoritar ar trebui să le aibă în astfel de situaţii, instanţa de recurs constată că atât pentru teren, cât şi pentru construcţii au fost formulate puncte de vedere de câte doi dintre cei trei experţi desemnaţi, cel de al treilea expert venind cu un punct de vedere diferit, în ambele situaţii cuantumul despăgubirilor indicate de acesta fiind mult inferior. Faţă de situaţia concretă astfel relevată, instanţa apreciază ca fiind corecte punctele de vedere exprimate de către doi dintre experţii desemnaţi, atât în ceea ce priveşte despăgubirile cuvenite pentru terenul expropriat, cât şi în cea ce priveşte construcţia.
De remarcat că valoarea indicată de experta H.D.G. în mod repetat în ceea ce priveşte terenul supus exproprierii a făcut referire la valoarea indicată de către Primăria Municipiului Dorohoi pentru terenul din zona respectivă (fila 144,180), fără a observa că în prezenta cauză această instituţie avea calitatea de reclamantă, (fiind deci adversar procedural), cu interesul evident de a impune o valoare cât mai mică.
în ceea ce priveşte construcţia, instanţa constată că starea actuală de auto-demolare a bunului nu poate fi reţinută independent de restricţiile de folosire, întreţinere şi îmbunătăţire ce au fost impuse proprietarului de către autorităţile publice locale. Fără îndoială, lipsa unor lucrări minime de întreţinere şi îmbunătăţire a dus la degradarea continuă a imobilului, nefiind însă firesc ca pârâtul să suporte efectul acestor degradări în condiţiile în care a respectat interdicţiile şi restricţiile impuse de autorităţile locale pentru lucrările de amenajare a imobilului proprietatea sa.
Faţă de aceste aspecte, instanţa va stabili cuantumul despăgubirilor datorate pârâtului în conformitate cu rapoartele de expertiză comune efectuate de către experţii
C.M. şi Ţ.C. în ceea ce priveşte valoarea terenului (filele 55-60 dosar fond), respectiv de către experţii A.D. şi S.D. în ceea priveşte evaluarea construcţiei (filele 195-201 dosar fond), de 40.000 euro pentru teren, respectiv 172.000 lei pentru construcţie. Stabilind preţul în lei pentru teren la un curs de schimb de 4,175 lei/euro, instanţa constată că valoarea celor două imobile (teren +construcţii) este de 339.000 lei.
Valoarea astfel stabilită este apropiată de cea reţinută prin decizia nr. 128 din 6 mai 2009 a Curţii de Apel Suceava şi decizia nr. 42 din 27 martie 2009 a aceleiaşi instanţe, rămasă irevocabilă prin nerecurare, pentru imobile supuse exproprierii în cadrul aceluiaşi proiect de amenajare a Centrului Memorial „George Enescu” din centrul vechi al municipiului Dorohoi, în care au fost stabilite despăgubirile datorate de către acelaşi reclamant pentru imobile învecinate celui aparţinând pârâtului din prezenta cauză.
Prin cererea de recurs, pârâtul a invocat necesitatea reparării unui prejudiciu moral datorat impactului afectiv negativ cauzat prin pierderea proprietăţii, existenţa unui astfel de prejudiciu moral nefiind invocată şi supusă analizei primei instanţe. Constatând că o astfel de cerere are caracterul unei cereri noi formulate direct în cadrul recursului, în baza art. 294 raportat la art. 316 C. pr. civ, instanţa nu va analiza această solicitare a pârâtului.
în temeiul dispoziţiilor art. 274 C. pr. civ., instanţa va obliga reclamantul să achite pârâtului suma de 12.512 lei cu titlu de cheltuieli de judecată din ambele instanţe, astfel cum au fost acestea indicate de către pârât şi dovedite cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei.
Faţă de aspectele reţinute anterior, în baza dispoziţiilor art. 312 raportat la art. 304 pct. 9 C. pr. civ., la dispoziţiile Legii nr. 33/1994 şi a art. 1169 C. civ., instanţa urmează a
admite recursul şi a modifica în parte sentinţa atacată în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor datorate pârâtului pentru imobilele supuse exproprierii. Vor fi menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei privind admiterea acţiunii reclamantului, stabilirea caracterului de utilitate publică în raport de care s-a dispus exproprierea, precum şi termenul în care urmează a fi achitate despăgubirile către pârât, de 15 zile de la data rămânerii definitive a hotărârii de expropriere, respectiv data pronunţării prezentei decizii.
| ← Expropriere. Modalitatea de stabilire a despăgubirilor | Frauda la lege. Inadmisibilitatea invocării propriei culpe In... → |
|---|
