Hotarare care sa tina loc de act autentic. Jurisprudență Antecontracte
| Comentarii |
|
Tribunalul OLT Decizie nr. 251 din data de 15.03.2018
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele.
Prin sentința civilă nr. X din 28.06.2017, pronunțată de Judecătoria Caracal în dosarul civil nr. X/207/2016, s-a respins acțiunea formulată de reclamantul SAV, împotriva pârâtilor CM și CJ.
În baza disp. art. 453 CPC, a fost obligat reclamantul SAV la plata sumei de 700 lei cu titlul de cheltuieli de judecată către pârâta CJ.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Caracal sub nr. X/207/2016, reclamantul SAV, a chemat în judecată pe pârâții CM și CJ, solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să constate că la data de 13.05.2016 a cumpărat de la aceștia suprafața totală de 26.357 mp, teren extravilan, situată pe raza com. F, să se pronunțe o hotărâre prin care să se constate că a intervenit transferul dreptului de proprietate.
În motivarea acțiunii reclamantul a aratat că, la data de 22.06.2016 și-a exprimat intenția de a cumpăra de la cei doi pârâți suprafața totală de 26.357 mp, teren extravilan situat pe raza com. F jud.Olt, amplasată astfel: in T 11/1 P 2, P 2 suprafața de 5.857 m.p., - 5857 lei, in T 122/5 P 4 suprafața de 5.500 m.p. - 5500 lei și în T 14/2 P 10 suprafața de 15000 m.p. - 15.000 lei , sume care au fost consemnate în favoarea acestora la CEC .
Reclamantul a arătat că prin notificarea din data de 04.08.2016 , i-a invitat pe vânzători ca la data de 16.08.2016, ora 12,00 să se prezinte al BNP TC M, in vederea încheierii contractului in formă autentică, insă pârâtul CM nu s-a prezentat , iar pârâta CJ a declarat că nu mai dorește să vândă.
Având in vedere că pârâtul refuză să-și respecte obligația asumată, iar suma solicitată cu titlul de preț a fost consemnată în favoarea acestora la CEC, reclamantul a solicitat instanței să pronunțe o hotărâre prin care să constate că a intervenit transferul dreptului de proprietate.
În drept a invocat disp.art. 6 din Legea 17/2014 ,înțelegând să se folosească de proba cu acte și martori în dovedirea cererii.
În dovedirea acțiunii, reclamantul a atașat la dosar avizele finale, cele două notificări , procesele verbale de înmânare, încheierile de certificare, chitanța privind achitarea taxei judiciare de timbru.
La data de 11.10.2016, pârâta CJ a depus la dosar întâmpinare solicitând respingerea acțiunii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.
Pârâta a arătat că reclamantul a menționat in cerere că nu și-au îndeplinit obligația asumată, iar suma de bani cu titlul de preț a fost consemnată al CEC Bank, invocând disp.art.6 din Lg.17/2014.
De asemenea, a arătat faptul că la data notificării și-a exprimat voința de a nu mai vinde terenul, ceea ce nu echivalează cu un refuz nejustificat deoarece manifestarea de voință, respectiv intenția de a vinde, trebuie să existe până în momentul înstrăinării efective a imobilului.
Mai mult, reclamantul nu are calitatea de preemtor vecin, in acest sens depunând la dosar schițele cadastrale.
În drept a invocat disp.art.205,453, C.p.,c. 1669 C.civ.
La data de 15.11.2016, reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare solicitând respingerea argumentelor aduse de către pârâtă și admiterea cererii, așa cum a fost formulată.
Cu referire la faptul că reclamantul nu are calitatea de preemtor vecin este de observat că pârâta nu a adus nici o dovadă în sensul celor afirmate, insă calitatea de vecini se poate verifica din actele depuse de către acesta la dosar.
Se poate observa astfel că, DGA O a emis aviz favorabil vânzării in care a menționat că are calitate de preemptor vecin, așa cum rezultă și din documentele cadastrale și din intabulare.
Cu privire la faptul că nu a existat între acesta și pârâți un antecontract de vânzare cumpărare a solicitat cainstanța să observe că în cazul vânzării terenurilor situate in extravilanul localităților, legiuitorul a elaborat un act normativ special derogatoriu de la dispoz. C.civ. și care reglementează operațiunea propriu zisă a vânzării.
Astfel, in cazul în care o persoană dorește să vândă terenul extravilan pe care îl deține, este obligată să parcurgă pașii procedurali prevăzuți de Lg. 17/2014, respectiv să facă o ofertă de vânzare, ofertă care poate fi acceptată de oricare dintre preemtorii prevăzuți la art. 4.
Fiind vorba de un contract, a cărui formă trebuie să fie ad solemnitatem autentică, contractul încheiat prin acceptarea ofertei valorează antecontract de vânzare cumpărare: art.1186 C.civ. arată în acest sens "; Contractul se încheie în momentul și în locul în care acceptarea ajunge la ofertant chiar dacă acesta nu ia cunoștință de ea din motive care nu îi sunt imputabile";.
Pârâții invocă faptul că pot să se răzgândească "până la data vânzării efective";.Aceasta este o afirmație fără fundament legal.
Oferta de vânzare poate fi retrasă doar până la momentul acceptării, ulterior, ea devenind irevocabilă, în acest sens art.1199 C.civ. arată că " Oferta sau acceptarea poate fi retrasă, dacă retragerea ajunge la destinatar anterior ori concomitent cu oferta sau, după caz, cu acceptarea";.
Or, în speță, așa zisa răzgândire i-a fost comunicată în fața notarului, mult după acceptarea ofertei și emiterea avizului.
În acest sens au interpretat în mod constant Judecătoria Caracal și instanțele judecătorești, în general atunci când pronunță hotărâri judecătorești care să țină loc de vânzare cumpărare în baza legii 17/2014 și când este suficientă dovada parcurgerii procedurii prealabile și a emiterii avizului de către Direcție, înțelegerea părților rezultând din oferta de vânzare urmată de acceptare.
Reclamantul a depus la dosar sentința civilă nr.X/27.05.2013 , pronunțată de Judecătoria Caracal, în dosarul nr.X/207/2013 și sentința civilă nr. X/11 iunie 2012 pronunțată de Judecătoria Caracal, în dosarul nr.X/207/2012, încheieri emise de OCPI O, extras de carte funciară, avize finale privind exercitarea dreptului de preemțiune, notificări, certificat fiscal privind impozitele și taxele locale, taxă judiciară de timbru de 1396 lei.
Examinând actele și lucrările dosarului, prima instanță reținut că la data de 22.06.2016, reclamantul SAV și-a exprimat intenția de a cumpăra de la cei doi pârâți, suprafața totală de 26.357 mp, teren extravilan situat pe raza com. F jud.Olt, amplasat astfel: in T 11/1 P 2, P 2 suprafața de 5.857 m.p., - 5857 lei, in T 122/5 P 4 suprafața de 5.500 m.p. - 5500 lei și în T 14/2 P 10 suprafața de 15000 m.p. - 15.000 lei , sume despre care afirmă că au fost consemnate în favoarea acestora la CEC.
Suma de bani cu titlul de preț a fost consemnată al CEC Bank, invocând disp.art.6 din Lg.17/2014 , însă pârâții nu și-au îndeplinit obligația de predare a bunului.
A constatat prima instanță că la dosarul cauzei reclamantul nu a administrat probă cu înscrisuri din care să rezulte faptul că a consemnat în favoarea pârtilor la CEC, suma solicitată cu titlul de preț, așa cum susține acesta, iar la interogatoriul luat la termenul din 22.03.2017 ( fila 185), acesta recunoaște că între părțile litigante nu a existat o înțelegere, privind vânzarea - cumpărarea suprafețelor de teren, că în această situație nu există un antecontract sau înscris încheiat intre promitenții vânzători și promitentul cumpărător, și in consecință nu a fost stabilit un preț de vânzare - cumpărare al celor trei suprafețe de teren.
Pe de altă parte, din răspunsurile date la interogatoriu de către pârâta CJ, instanța de fond a luat act de faptul că ulterior aceasta și pârâtul CM, al cărui mandatar era, nu au mai dorit înstrăinarea terenurilor, nu au primit aviz pentru vânzare și întrucât aceștia s-au răzgândit, nu au vândut cele trei suprafețe de teren nici altor persoane, astfel că în cauză instanța de fond nu a putut reține reaua credință a acestora în retragerea ofertei de vânzare.
Coroborând materialul probator administrat în caută, instanța de fond a constat că reclamantul și cei doi pârâți nu au încheiat nici o înțelegere scrisă privind cumpărarea, respectiv vânzarea celor trei suprafețe de teren ce fac obiectul prezentei cauze, iar reclamantul nu a plătit un preț convenit de părți .
Potrivit art. 5 alin. 1 din Lg. Nr. 17/2014, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă , numai dacă contractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287 /2009, R cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prev. la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
În consecință, instanța de fond a apreciat că în cauză nu sunt întrunite nici disp.art. 6 din Lg. 17/2014, reclamantul solicitând instanței să constate intervenit printr-o sentință judecătorească, transferul dreptului de proprietate pentru suprafața totală de 26.357 m.p. teren extravilan situat pe raza comunei F, jud. Olt.
Pe de altă parte, raportat la art. 1669 din Cod Civil, instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, numai în situația în care din materialul probator administrat în cauză rezultă transmiterea dreptului de proprietate în patrimoniul pârâtului vânzător.
Potrivit art. 1669 cod civil "când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite";, ceea ce nu s-a demonstrat în cauză.
De asemenea art. 1279 alin. 1 Cod civil reglementează faptul că "promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.";, iar potrivit alin. 3 "dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel".
Așadar, dacă vreuna din părțile convenției refuză să-și îndeplinească obligațiile stabilite prin antecontractul încheiat, inclusiv obligația de a se prezenta în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care si-a îndeplinit toate obligațiile, are posibilitatea de a se adresa instanței de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Această soluție se impune și în temeiul principiului îndeplinirii în natură a obligațiilor care permite creditorului să obțină îndeplinirea întocmai a obligației asumate de către debitorul său, însă în cauză reclamantul nu și-a îndeplinit toate obligațiile menționate mai sus.
Din materialul probator administrat în cauză, instanța de fond a reținut și faptul că la data notificării efectuate de către reclamant, pârâții și-au exprimat voința de a nu mai vinde suprafața totală de teren, fapt ce nu echivalează cu un refuz nejustificat al acestora, deoarece manifestarea de voință, în sensul intenției de a vinde terenul, trebuie să existe până la momentul înstrăinării efective.
Așadar, o condiție esențială de admisibilitate a unei astfel de acțiuni o reprezintă existența refuzului nejustificat al uneia dintre părți de a-și îndeplini obligația asumată prin antecontract, de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică.
Acest refuz nejustificat trebuia să fie dovedit prin orice mijloc de probă , pentru a putea fi admisibilă o astfel de acțiune, în condiția existenței uni antecontract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, care însă în cauză nu există între părți .
Pentru aceste considerente, instanța a respins acțiunea formulată de reclamant, ca neîntemeiată, și în temeiul art. 453 CPC a obligat reclamantul la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva sentinței și a încheierii din data de 17.05.2017 a declarat apel apelantul reclamant SAV, prin care a solicitat admiterea apelului, modificarea sentinței in sensul admiterii cererii de chemare in judecata.
Consideră că sentința atacata este nelegală si netemeinica, arătând că în baza Legii nr. 17/2014 a solicitat pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic având in vedere că intimații sunt proprietari ai unui număr de 3 (trei) imobile teren (identificate in cererea de chemare in judecata) cu care se învecinează, având calitatea de preemptor in conditiile art. 4 din legea 17/2014, intimații parați au formulat oferta de vânzare in condițiile art. 7 din Legea nr. 17/2014, ofertă acceptată de reclamant in condițiile art.7 din legea 17/2014.
Direcția Județeană O din cadrul Ministerului Agriculturii a emis cele trei avize (X/22.06.2016, Y/22.06.2016 si Z/22.06.2016) prin care a aprobat vânzarea către reclamant a imobilelor oferite spre vânzare.
Precizează reclamantul că a chemat in mod formal preemptorii vânzători la notar pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, însă în fata notarului pârâta CJ, unul dintre preemptorii vânzători, a refuzat încheierea contractului de vânzare cumpărare, precizând ca a promis terenul unei alte persoane, iar cel de-al doilea preemptor vânzător, pârâtul CM, nu s-a prezentat.
În fața notarului, reclamant a oferit prețul vânzării si a manifestat in mod expres voința sa in sensul încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Instanța de fond a respins cererea pentru următoarele considerente nelegale si netemeinice: a considerat ca nu ar fi îndeplinit obligațiile legale (nemo auditur propriam turpitudinem allegans), a considerat ca intimații parați nu ar fi refuzat "in mod nejustificat" încheierea contractului de vânzare cumpărare și că nu ar fi existat o înțelegere (antecontract) privind vânzarea imobilului si ca nu ar fi fost stabilit prețul vânzării.
Apreciază apelantul aceste considerente eronate, deoarece în calitate de promitent cumpărător, legea 17/2014 si Codul civil îi impun două obligații: aceea de a accepta in termenul legal oferta de vânzare făcuta in conditiile art.5 si de a plați prețul.
Susține că a acceptat in condițiile legii oferta, acest lucru fiind constatat de către Direcția Agricola care a emis, in considerarea îndeplinirii condițiilor legii 17/2014, cele 3 (trei) avize privind exercitarea dreptului de preemtiune (X/22.06.2016, Y /22.06.2016 si Z/22.06.2016).
Lipsa recipisei de consemnare a prețului nu putea duce la concluzia ca nu ar fi îndeplinit obligațiile legale, deoarece consemnarea prețului se face tocmai deoarece promitentul vânzător refuza primire acestuia, si reprezintă doar un remediu adus acestui refuz, nefiind însa o obligație legala, contractuala, care sa ii revină promitentului cumpărător.
Plata prețului se face concomitent cu transmiterea dreptului de proprietate, iar in speța, a oferit plata chiar la momentul la care s-a prezentat la notar, când intimații parați au refuzat sa transfere dreptul de proprietate si implicit, sa primească prețul.
Intimații parați au refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare afirmând ca "s-au răzgândit" sau ca doresc sa vândă altcuiva.
Susține că un astfel de refuz nu poate fi considerat justificat, deoarece prin sintagma "fara nici o justificare" prevăzuta de art. 1669 Cod civil se întelege acel refuz care se datorează unei imposibilități legale sau de forța majora, si care trebuie sa fie făcut cu buna credința si nu pentru neaducerea la îndeplinire a obligatiilor legale. Altminteri, încheierea oricărei obligații contractuale ar depinde de manifestarea potestativa pura a debitorului obligației de executat.
Or, in speța, intimații parați nu au avut niciun motiv legal sau de forța majora care sa-i împiedice sa execute obligațiile impuse de legea 17/2014 si de contractul care a fost încheiat la momentul acceptării ofertei, in acest sens instanța fiind obligata sa pună in aplicare dispozițiile art. 1183 Cod civil, potrivit căruia "Partea care se angajează într-o negociere este ținută să respecte exigențele bunei-credințe. Părțile nu pot conveni limitarea sau excluderea acestei obligații Este contrară exigențelor bunei-credințe, între altele, conduita părții care inițiază sau continuă negocieri fără intenția de a încheia contractul".
Referitor la cel de-al treilea motiv de respingere a acțiunii, respectiv ca nu ar fi existat o înțelegere intre parti, apelantul arată că, în condițiile speciale si derogatorii ale legii 17/2014, mecanismul vânzării unui teren agricol extravilan presupune ca perfectarea contractului de vânzare-cumpărare sa aibă o etapa preliminară, care echivalează și se substituie încheierii antecontractului de vânzare cumpărare.
Promitentul vânzător trebuie sa facă o oferta de vânzare, promitentul cumpărător preemptor trebuie sa accepte oferta, in condițiile stipulate in aceasta, vânzarea sa fie aprobata de către Ministerul Agriculturii prin Direcția Agricola, care emite in acest sens un aviz care stipulează condițiile vânzării, respectiv numește promitentul vânzător, promitentul cumpărător si prețul de vânzare.
Asa cum a arătat si in fata instanței de fond, aceasta etapa introdusa de legea 17/2014 are valoarea unui antecontract. Instanța de fond a ignorat si dispozițiile art. 1186 Cod Civil care stipulează ca, "Contractul se încheie în momentul și în locul în care acceptarea ajunge la ofertant, chiar dacă acesta nu ia cunoștință de ea din motive care nu îi sunt imputabile", o oferta de vânzare putând fi retrasa doar pana la momentul acceptării, ulterior, ea devenind irevocabila, in acest sens art. 1199 Cod civil a arătând ca: "Oferta sau acceptarea poate fi retrasă dacă retragerea ajunge la destinatar anterior ori concomitent cu oferta sau, după caz, cu acceptarea".
Instanța de fond nu a ținut seama nici de rațiunea pentru care legiuitorul a instituit normele legii 17/2014 statuata atât in introducerea legii, la art. l: "Scopurile prezentei legi sunt c) comasarea terenurilor agricole învederea creșterii dimensiunii fermelor agricole și constituirea exploatațiilor viabile economic" cat si in expunerea de motive la actul normativ menționat, respectiv încercarea de comasare a terenurilor: "aplicarea reformei funciare din România a produs o fragmentare accentuata atât a proprietăților agricole cat si a parcelelor de teren din cadrul acestora. Numeroasele exploatații cu suprafețe mici si dispersate nu permit practicarea unei agriculturi performante".
În plus, arată că hotărârea instanței de fond este lipsita de motivare sau are o motivare succinta, care nu releva raționamentul din spatele dispozitivului.
Instanța a retinut faptul ca nu ar fi îndeplinit obligațiile legale, fara a spune care au fost acelea si nu se refera la argumentele invocate in cadrul cererii de chemare in judecata referitoare la culpa intimaților pârâți.
Cu privire la încheierea atacata, arată ca aceasta nu a consemnat răspunsurile complete ale intimatei parate CJ la interogatoriu, răspunsuri din care rezultă fara tăgada caracterul nejustificat al refuzului acesteia si reaua-credința de care a dat dovada, aceasta mai ales in condițiile in care sentința desprinde exact contrariul din cuprinsul interogatoriilor, respectiv ca ar fi existat o justificare a refuzului intimaților, acolo afirmatiile acestora sunt contradictorii sau, in cazul lui CM, nu exista.
Prin întâmpinarea formulată la data de 02.10.2018, intimata pârâtă CJ a solicitat respingerea apelului ca nefondat și să mențineți ca legală și temeinică a sentinței pronunțată de instanța de fond, cu obligarea apelantului reclamant la plata cheltuielilor de judecată.
În aprecierea intimatei, criticile aduse soluției sunt netemeinice și nelegale, ignorându-se atât prevederile Codului civil cât și prevederile Lg. 17/2014.
Conform art. 1669 C. civ "când una din părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite";.
Raportat la textul citat mai sus, intimata arată că între părți nu există nicio promisiune de vânzare, astfel că instanța nu poate pronunțat o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Apelantul reclamant nu a făcut dovezi cu privire la consemnarea de bani cu titlu de preț, nefiind depusă nici o recipisă CEC care să ateste acest lucru.
Susține că au fost încălcate dispoz. art. 6 din Lg. 14 și art. 1279 alin l și 3 C.civ.
Precizează că la data notificării efectuate către reclamant, pârâții și-au exprimat voința de a nu mai vinde terenul, fapt ce nu echivalează cu un refuz nejustificat al acestora, deoarece manifestarea de voință în sensul de a vinde terenul trebuie să existe până la momentul înstrăinării efective.
Arată că dispoz. Lg. 17/2014 reglementează numai etapele și persoanele preemtoare, care pot cumpăra, însă nu derogă de la dreptul comun, drept care instituie anumite condiții pentru admisibilitatea unei asemenea acțiuni.
În drept, invocă dispoz. art. 205, 453 C.proc.civ.
Apelantul reclamant nu a formulat răspuns la întâmpinare.
La termenul din data de 14.12.2017, apelantul a formulat cerere de sesizare a ÎCCJ, în temeiul art. 519 C.proc.civ., și cerere de sesizare a Curții Constituționale cu excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, solicitări respinse de tribunal prin încheierea din data de 01.02.2018, pentru considerentele expuse în hotărârea pronunțată cu acea ocazie.
Analizând sentința prin prisma motivelor de apel, în considerarea dispozițiilor legale incidente în cauză și prin raportare la probele de la dosar, tribunalul constată că apelul este nefondat, având în vedere următoarele considerente:
Critica apelantului, referitoare la nemotivarea soluției instanței de fond, nu poate fi primită.
În acest sens, tribunalul reține că obligația de motivare a unei hotărâri trebuie înțeleasă ca un silogism logic, de natură a explica inteligibil hotărârea luată, ceea ce nu înseamnă un răspuns exhaustiv la toate argumentele aduse de parte, ci o expunere a argumentelor fundamentale, care, prin continutul lor sunt susceptibile să influențeze soluția.
Dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6 alin. 1 din Conventie, înglobează, printre altele, dreptul părtilor la proces de a prezenta observatiile pe care le consideră relevante pentru cauza lor. Conventia nevizând garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci a unor drepturi concrete și efective (Artico împotriva Italiei, Hotararea din 13 mai 1980), acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observatii sunt intr-adevăr "ascultate", adică analizate temeinic de către instanta sesizată. Cu alte cuvinte, art. 6 implică în special, în sarcina "instantei", obligatia de a proceda la o analiza efectiva a mijloacelor, argumentelor si propunerile de probe ale părtilor, fără a le stabili relevanta (Perez împotriva Frantei).
Cu toate acestea, dacă art. 6 alin. 1 obligă instantele să își motiveze hotărârile, el nu poate fi înteles în sensul că impune un răspuns amănuntit pentru fiecare argument, astfel cum eronat apreciază apelantul.
În spetă, tribunalul constată că instanța de fond a reținut și a înlăturat susținerile părților și a explicat de o manieră convingătoare raționamentul juridic pe care l-a adoptat, astfel că hotărârea pronuntată creează transparență asupra silogismului judiciar care trebuie să explice și să justifice dispozitivul și care să permită realizarea controlului judiciar.
Astfel, se reține că la momentul la care reclamantul a promovat acțiunea pendinte, în mod corect prima instanță a constatat că, deși acesta a susținut că a îndeplinit obligațiile ce îi reveneau, suma de 26.357 lei, reprezentând prețul suprafeței totale de 26.357 mp, ce făcuse obiectul ofertelor de vânzare, nu fusese consemnat.
Tribunalul apreciază că o condiție a exercitării preempțiunii o constituie consemnarea prețului în momentul comunicării de către preemptor vânzătorului a deciziei de a cumpăra bunul. Aceasta constituie o expresie a faptului că preemptorul care se declară gata să cumpere un bun trebuie să îndeplinească obligația de plată a prețului la momentul încheierii vânzării. Mai mult, beneficiul dreptului de preempțiune de care acesta dispune impune, într-un mod echitabil, această soluție.
Ori, această obligație a fost îndeplinită de apelant în prezenta fază procesuală, prin consemnarea sumei la data de 07.03.2018, conform recipisei nr. X/1.
Cât privește acceptarea ofertelor de vânzare, într-adevăr, tribunalul constată că apelantul a parcurs procedura prevăzută de Legea nr. 17/2014, fiind emise avizele finale nr. X, Y și Z, din data de 22.06.2016, în vederea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru suprafețele de 1,50 ha, 0,5857 ha și 0,55 ha, pe baza ofertelor de vânzare formulate de intimatii pârâți.
Însă, tribunalul nu poate ignora, astfel cum urmărește finalmente apelantul, dispozițiile art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, care are următorul conținut: "În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară."
După cum se poate observa, în vederea pronunțării unei hotărâri care ține loc de act de vânzare-cumpărare pentru terenurile situate în extravilan, Legea nr. 17/2014, în forma în vigoare, prevede alături de condițiile generale de fond și formă ale contractului de vânzare-cumpărare condiții de validitate speciale privitoare la: obținerea, în condițiile legii, a avizelor prevăzute de art. 3 din lege; exercitarea dreptului legal de preempțiune instituit de art. 4 și obținerea avizului final prevăzut de art. 9 din același act normativ; înscrierea terenului agricol situat în extravilan la rolul fiscal și înscrierea terenului agricol situat în extravilan în cartea funciară.
Apelantul apreciază eronat că, în situația sa, nu mai este necesară încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, întrucât etapa introdusă prin Legea nr. 17/2014 are valoarea unui antecontract.
Și aceasta deoarece tocmai pentru ipoteza în care promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare vizează un teren situat în extravilan, Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, prevede condițiile de validitate speciale mai sus menționate, care trebuie îndeplinite alături de condițiile generale, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, cum dispozițiile art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, sunt norme de drept civil de imediată aplicare, care se impun a fi analizate în toate cazurile în care instanța de judecată are a analiza îndeplinirea condițiilor de validitate pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare pentru terenuri agricole situate în extravilan, este evident că este necesar să existe o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, distinctă de etapa introdusă prin Legea nr. 17/2014.
Raportat la considerentele din precedent, în temeiul art. 480 alin. 1 C.proc.civ., tribunalul urmează să respingă apelul declarat de apelantul reclamant, ca nefondat.
Data publicarii pe portal:09.05.2018
| ← Obligatia de a face. Jurisprudență Primari, primării | Modalitatea de impartire a bunurilor comune. Jurisprudență Partaj → |
|---|
