Hotarare care sa tina loc de act autentic. Jurisprudență Antecontracte
| Comentarii |
|
Tribunalul OLT Decizie nr. 523 din data de 24.05.2017
Prin sentința civilă nr. X din data de 20 ianuarie 2017, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosar nr. X3/311/2016, s-a admis excepția inadmisibilității cererii cu privire la terenurile situate în extravilan, invocată de instanță din oficiu.
S-a respins cererea cu privire la terenurile situate în extravilan, ca inadmisibilă.
S-a respins cererea cu privire la celelalte bunuri imobile, privind pe reclamantul FM- S, Județ OLT și pe pârâtele MN-, B FD- P, Județ ARGEȘ și CG- S Județ OLT, având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic, astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată.
Analizând actele dosarului, instanța a reținut următoarele :
Conform înscrisurilor sub semnătură privata intitulate "Chitanță";, întocmite la 15.09.2015, pârâtele i-au vândut reclamantului următoarele bunuri situate pe raza localității P jud. Olt: -o casă construită în anul 1947, în suprafață de 60 m.p.; - o anexă construită în anul 1947, în suprafață de 20 m.p.; -suprafața de 518 m.p., teren intravilan curți - construcții, din titlul de proprietate nr.X/92/15.09.1995, amplasată în T. 8, P. ; -suprafața de 185 m.p., teren intravilan arabil, din titlul de proprietate nr, "X/92/15,09.1995, amplasată în T. 8, P ;-suprafața de 608 m.p., teren intravilan vii, din titlul de proprietate nr. X/92/15.09.1995, amplasată în T. 8, P.; - suprafața de 87 m.p teren intravilan alte terenuri, din titlul de proprietate nr. X/92/15.09.1995, amplasată în T. 8, P. ; -suprafața de 3230 m.p., teren extravilan arabil, din titlul de proprietate nr. X/92/15.09.1995, amplasată în T. 17, P. 13; -suprafața de 1 ha și 3000 m.p., teren extravilan arabil,din titlul de proprietate nr. X/92/15.09.1995, amplasată în T. 40, P. ;-suprafața de 4972 m.p., teren extravilan arabil, din titlul de proprietate nr. X/92/15.09.1995, amplasată în T. 42, P.; -suprafața de 1200 m.p., teren extravilan vii, din titlul de proprietate nr. X/92/15.09.1995, amplasată în T. 17, P. (f. 5, 6 ds.).
Prețul vânzării, în cuantum total de 10.000 lei, câte 5.000 de lei în fiecare chitanță, a fost achitat în întregime la momentul semnării antecontractului, astfel cum rezultă din mențiunile înscrisurilor sub semnătură privată și cum a arătat martorul audiat.
Potrivit Titlului de Proprietate nr. X/6/15.09.1995, emis pe numele MM, s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafața totală de 2 ha și 3800 mp (f. 8 ds.).
Conform chitanței pentru creanțele bugetare locale din data de 29.02.2016, eliberată de Primăria Orașului P, s-au achitat debitele restante la bugetul local, înregistrate pe numele defunctei MM (f. 7 ds.).
Potrivit certificatului de sarcini nr. X/16.05.2016, eliberat de OCPI Olt-BCPI Slatina, nu exista sarcini care sa greveze suprafețele de teren extravilan ce au format obiectul antecontractului.
Martorul SAA a arătat că a fost de față când s-au semnat cele două chitanțe în cauză, prin care reclamantul a cumpărat de la pârâte casa și terenul la mijlocul lunii ianuarie 2015 și a văzut când s-au luat banii de către pârâte. Știe că reclamantul a intrat în posesia acestor bunuri, după ce a încheiat chitanțele și a luat și unele măsuri cu privire la imobile, anume a făcut îmbunătățiri. Nu știe dacă pârâtele au vrut să meargă ulterior la notar și nici daca s-au înțeles în acest sens.
1. Analizând, cu prioritate, în condițiile art. 248 NCPC, excepția inadmisibilității cererii cu privire la terenurile situate în extravilan, față de dispozițiile Legii nr. 17/2014 privind exercitarea dreptului de preempțiune, invocată de instanță din oficiu, instanța a reținut următoarele:
Sunt incidente prevederile Legii nr. 17/2014:
"Art. 5: (1) În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară";.
Reclamantul nu a făcut dovada îndeplinirii acestor condiții legale, deși i s-a pus în vedere în mod expres, prin rezoluția din data de 06.05.2016, precum și prin rezoluția din data de 17.10.2016, pentru fixarea primului termen de judecată. Astfel, se apreciază că excepția invocată este întemeiată.
Sa avut în vedere Decizia CCR nr. 755 din 16 decembrie 2014 referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 20 alin. (1) teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate in extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricola și înființarea Agenției Domeniilor Statului a fost publicata in Monitorul Oficial, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015.
Curtea a constatat ca excepția instituita de legiuitor de la principiul aplicării imediate a legii noi, reprezentata de regimul juridic diferit aplicabil efectelor generate de antecontracte in forma autentica, încheiate anterior intrării in vigoare a legii noi, este de natura a genera o situație privilegiată in privința dreptului de creanță al persoanelor care au încheiate astfel de antecontracte in forma autentica, contrara exigentelor principiului constitutional al egalitatii in fata legii in componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor, coroborat cu cel al garantarii si ocrotirii egale a dreptului de proprietate privata.
Prin urmare, a admis excepția de neconstituționalitate si a constatat ca prevederile art. 20 alin. (1) d in Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vânzării-cumpărarii terenurilor agricole situate in extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării in vigoare a acesteia sunt neconstituționale.
De la data publicării Decizia CCR se aplică în mod obligatoriu, potrivit disp. 517 alin. 4 NCPC, indiferent de data începerii procesului.
Totodată, având în vedere dispozițiile legale și Decizia CCR, s-a apreciat că excepția poate fi invocată din oficiu, întrucât instanța este obligată să verifice îndeplinirea condițiilor legale, prevăzute imperativ, la data soluționării cauzei iar interesul nu este doar unul particular, ci este un interes general, al societății, pentru ca terenurile situate în extravilan să fie vândute cu respectarea prevederilor legale.
2. Pe fondul cauzei, având în vedere data încheierii antecontractului de mai sus, sunt incidente în cauză dispozițiile Noului Cod Civil, cu privire la cererea având ca obiect "hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare";.
Potrivit art. 1669 NCC: ,,Cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare, refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite’’.
Actul juridic in discutie, neîndeplinind conditia "ad validitatem"; a formei autentice, este nul ca vanzare-cumparare, avand in vedere prevederile art. 1244 NCC, conform cărora: ,,În afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara";.
Însă, în virtutea principiului conversiunii, convenția intervenită între părți constituie antecontract de vânzare-cumpărare, care da naștere unor obligații de a face, respectiv obligația de a încheia contractul în forma cerută de lege, anume forma autentică.
Dacă vreuna din părțile convenției nu-și îndeplinește această obligație, cealaltă are posibilitatea de a se adresa instanței judecătorești competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și care va avea un caracter constitutiv de drept.
Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, îndeplinind toate condițiile prevăzute de art. 1179 C.civ., una dintre părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului.
Analizând antecontractul, pentru dovada căruia a fost încheiat înscrisul sub semnătură privată, instanța a constatat că îndeplinește toate condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.
Cu privire la condițiile speciale cerute pentru ca acțiunea să poată fi admisă, instanța a constatat că nu poate fi reținut refuzul nejustificat al pârâtelor de a se prezenta la un birou notarial, în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare. Astfel, chiar dacă pârâtele nu s-au prezentat la interogatoriu, se reține că nu s-au depus alte dovezi privind notificarea acestora pentru a se prezenta la notar în vederea autentificării actului. Mai mult, martorul audiat a arătat că nu știe dacă pârâtele au vrut să meargă ulterior la notar și nici dacă părțile s-au înțeles în acest sens.
S-a reținut că promitentul - cumpărător, reclamantul, a intrat în posesia imobilelor, așa cum a arătat martorul audiat. Însă, nu s-a făcut dovada dreptului de proprietate al pârâtelor-vânzătoare asupra imobilelor înstrăinate. Titlul de Proprietate nr. X/6/15.09.1995 este emis pe numele MM, căreia i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafața totală de 2 ha și 3800 mp și nu s-a făcut dovada dezbaterii succesiunii autoarei și nici a calității de moștenitoare pentru pârâtele în cauză, prin depunerea actelor prevăzute de lege în acest sens - certificat de moștenitor. De asemenea, nu s-au depus dovezi cu privire la dreptul de proprietate asupra construcțiilor. Se reține și faptul că, deși reclamantului i s-a pus în vedere în mod expres, prin rezoluția din data de 06.05.2016, să depună dovezi în acest sens, reclamantul a înțeles să depună înscrisuri, anume acte de stare civilă și Anexa 24, însă nu a depus certificat de moștenitor și nici o hotărâre judecătorească referitoare la dezbaterea succesiunii autoarei și constatarea calității de moștenitoare pentru pârâtele în cauză.
Pentru aceste considerente, raportat la dispozițiile art. 1669 NCC, instanța a respins acțiunea formulata de reclamant, cu privire la celelalte bunuri imobile, ca neîntemeiată.
Împotriva sentinței a declarat apel reclamantul FM, apreciind ca, în mod nefondat a fost respinsă cererea de chemare în judecată motivându-se că: "astfel, chiar dacă paratele nu s-au prezentat la interogatoriu, se retine ca nu s-au depus alte dovezi privind notificarea acestor.
Au fost anexate cererii de apel notificările emise paratelor, împreuna cu recipisele si confirmările de primire
A susținut că în mod eronat s-a reținut în sentință că, nu s-a făcut dovada dreptului de proprietate al vânzătoarelor-pârâte asupra imobilelor înstrăinate, titlul de proprietate nr X/6/15.09.1995, fiind emis pe numele defunctei MM, si că apelantul nu a făcut dovada dezbaterii succesiunii autoarei si nici a calității de moștenitor a pârâtelor in cauza, prin nedepunerea certificatului de moștenitor.
In ceea ce privește excepția inadmisibilității cererii cu privire la terenurile situate in extravilan, excepție invocate din oficiu de instanță a învederat că dispozițiile Legii 17/2014, se refera la modalitatea de achiziționare a terenului agricol extravilan în tara noastră care, s-a schimbat începând cu 11 aprilie, când a intrat in vigoare Legea nr. 17/2014.
Potrivit Legii nr 17/2014, tranzacțiile cu terenuri agricole extravilane se face cu respectarea condițiilor de fond si deforma prevăzute de Codul civil.
Astfel, instanța trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părți care să fie dovedit în condițiile dreptului comun, dacă există refuzul nejustificat al părții acționate în instanță de încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul încheiat și dacă promitentul - vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul -cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
Actul juridic încheiat între părți este un antecontract de vânzare - cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren arabil ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma prevăzută de art. 1179 din noul cod civil (adică prin înscris autentic încheiat de notarul public), ci a dat naștere doar unui drept de creanță în patrimoniul reclamantului și a creat în sarcina părților obligația de a face, respectiv de a încheia la data apariției Legii privind vânzarea terenurilor , contractul de vânzare -cumpărare în formă autentică.
Instanța trebuie sa aprecieze că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți întrunește condițiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită prevăzute de art. 1179 din noul Cod civil, fiind obligatoriu între părțile contractante în baza art.1270 din Codul civil.
Apelantul a achitat la zi creanțele bugetare, nefigurând cu debite neachitate, iar terenul ce face obiectul antecontractului nu este grevat de sarcini, așa cum s-a reținut la stabilirea situației de fapt.
Mai mult decât atât, reclamantul promitent - cumpărător nu se află într-o situație de incapacitate de a dobândi imobilul în discuție.
Instanța de fond a avut în vedere normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preemțiune prev. de Legea 17/2014,astfel că raportat la dispozițiile art 5 alin 1 si 2 din Legea 17/2014, a constatat că nu sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate prevăzute de lege pentru pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumpârare, respingând cererea ca inadmisibilă.
Însă, in principiu, titularul unui drept de proprietate (inclusiv al unui teren) poate înstrăina dreptul său, liber, oricărei persoane (fizice sau juridice).
Ca excepție de la principiul forței obligatorii a contractului, titularul dreptului de preempțiune are, prin voința legii (sau prin convenție), posibilitatea de a se substitui persoanei cumpărătorului (asumându-și evident și obligațiile acestuia).
Noul cod civil reglementează dreptul de preempțiune al cumpărătorului în art. 1730-1740 (insistând, mai mult, asupra modalităților de exercitare).
Analizând apelul formulat tribunalul constată următoarele:
Critica vizând admiterea excepției inadmisibilității cererii cu privire la terenurile situate în extravilan nu este întemeiată, contrar celor susținute de apelant.
În acord cu judecătoria, tribunalul apreciază că Legea nr. 17/2014 este aplicabilă în speță .
În speță, Legea nr. 17/2014 prin art. 5 prevede că în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 (dreptul de preempțiune) și 9 (avizul final, sau, după caz, adeverința eliberată de primărie privind respectarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 10 alin. 1 teza finală) din această lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
Prin urmare, instanța de judecată învestită cu o acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de admisibilitate a unei asemenea acțiuni prevăzute de legea în vigoare la data pronunțării hotărârii, condiții care la momentul pronunțării sentinței apelate erau prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014.
În speță, apelantul nu a făcut dovada îndeplinirii acestor condiții legale , deși i s-a pus în mod expres în vede acest aspect.
Având în vedere înscrisurile depuse la dosar, precum și dispozițiile art. 5 din Legea nr. 17/2014, tribunalul constată că cererea dedusă judecății în speță cu privire la terenurile situate în extravilan nu poate fi primită întrucât pentru terenul arabil extravilan în litigiu nu s-a obținut și avizul final prevăzut de art. 9 Legea nr. 17/2004 sau, după caz, adeverința eliberată de primărie conform art. 10 teza finală din Legea nr. 17/2004.
În ceea ce privește cererea vizând terenurile intravilane tribunalul constată că soluția pronunțată în cauză este temeinică și legală.
Potrivit dispoz art. 1669 NCC: "când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract";.
In mod corect a reținut instanța de fond că prin probele administrate, apelantul reclamant nu a fost în măsură sa dovedească refuzul nejustificat al pârâtelor de a încheia actul de vânzare-cumpărare în forma autentică.
Astfel, proba testimoniala administrată la fond nu poate primi eficiență in acest sens, deoarece, contrar susținerilor reclamantului, martorul SAA nu a constatat în mod direct refuzul pârâtelor de a încheia actul autentic de vânzare.
Pe de alta parte, interogatoriul la care pârâtele nu s-au prezenta, prin el însuși, nu poate primi eficiența dorită de apelantul reclamant, deoarece nu se coroborează cu nicio altă probă administrată în cauză (art.358 C.pr.civ.)
Mai mult, ceea ce în cauză interesează este refuzul de a încheia actul juridic in sensul de negotium, nicidecum de instrumentum. Adică ceea ce trebuia apelantul reclamant să dovedească era faptul că intimatele pârâte refuză să mai vândă, că s-au răzgândit, și nu faptul că s-au aflat in imposibilitatea de a se prezenta in fata notarului.
Pe de altă parte, tribunalul constată că notificările depuse în apel și de care se prevalează apelantul sunt concomitente cu cererea de chemare în judecată, fapt ce reiese din fișa dosarului.
În acord cu prima instanță, tribunalul constată că în cauză nu s-a făcut dovada calității pârâtelor de moștenitoare ale autoarei MM și nu s-au depus dovezi cu privire la dreptul de proprietate asupra construcțiilor , nefiind îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1179 cod civil.
Cum această dovadă nu s-a făcut, deși reclamantul era ținut a-si dovedi susținerile, în temeiul dispozițiilor art.249 C.pr.civ, Tribunalul, în conformitate cu dispoz art.480 al.1 C.pr.civ., va păstra in totalitate soluția pronunțată de instanța de fond, respingând apelul declarat, ca nefondat.
Data publicarii pe portal:06.10.2017
| ← Anulare proces verbal contravenţie. Jurisprudență Circulaţie... | Natura temeiului de 3 zile de verificare a masurilor preventive... → |
|---|
