Hotărâre care să ţină loc de act autentic. Jurisprudență
| Comentarii |
|
Tribunalul TELEORMAN Decizie nr. 858 din data de 06.12.2013
Prin decizia civilă nr. 858/06.12.2013, tribunalul a respins, ca nefondat, recursul declarat de recurentele-reclamante BA și BD.
Pentru a pronunța această hotărâre tribunalul a reținut că, prin acțiunea înregistrată sub nr. 7375/740/2011 din data de 14.09. 2011 pe rolul Judecătoriei Alexandria, reclamantele BA și BD au chemat în judecată pe pârâtele GA și VC, pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la imobilul compus din 600 m.p. teren și construcția edificată pe acesta, compusă din 4 camere și anexe gospodărești, situate în comuna N , județul Teleorman.
În motivarea acțiunii, reclamantele au arătat că la data de 24.08. 2004 tatăl lor, BI a convenit cu GA și GF să le vândă imobilul proprietatea lor, compus din aproximativ 600 m.p. și construcția edificată pe acesta.
Au mai arătat că înțelegerea lor s-a materializat în înscrisul sub semnătură privată intitulat chitanță, iar la acea dată tatăl lor a achitat suma de 100.000.000 lei vechi ca preț al vânzării, urmând ca restul de 1.500.000 lei vechi să fie achitat la data perfectării actului de vânzare - cumpărare, - 15.10 2004- , dată la care vânzătorii și-au luat angajamentul că vor încheia actul de vânzare - cumpărare în formă autentică.
Reclamantele au mai menționat că, de la data achitării prețului, tatăl lor a intrat efectiv în posesia imobilului, a achitat taxele și impozitele aferente acestuia, comportându-se ca un adevărat proprietar.
La rândul lor, vânzătorii au dobândit dreptul de proprietate prin titlul de proprietate nr. 600164/1996.
În continuare, reclamantele au mai precizat că la data de 11.11. 2007 a decedat tatăl reclamantelor, ele rămânând moștenitori în calitate de descendenți și că a decedat și GF având ca moștenitor pe pârâta VC.
Având în vedere că a trecut foarte mult timp de la data la care vânzătorii s-au obligat să încheie contractul de vânzare - cumpărare, iar aceștia nu s-au conformat obligației, reclamantele au considerat că modalitatea de reparație a neexecutării obligației de a face este pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare -cumpărare.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 948 și următoarele Cod civil, art. 1294, 1077 Cod civil.
În dovedirea acțiunii, reclamantele au depus la dosarul cauzei în copie următoarele înscrisuri : chitanță din data de 24.08. 2004,B.I. GA, certificat de deces seria DS nr. 126340/2007, declarație autentificată sub nr. 838/2005 de B.N.P. ND, titlu de proprietate nr. 600164/1996, certificat de naștere seria NZ nr. 654264/2002, certificat de naștere seria NK nr. 692198/1992, chitanță emisă de pârâta VC, chitanța seria TRMIH nr. 956/2012, memoriu tehnic, plan de amplasament și delimitare a corpului de proprietate, 2 planșe foto.
În completarea probatoriului, reclamantele au solicitat proba cu interogatoriu și un martor, probă încuviințată și administrată de instanță.
La data de 26.03. 2012, pârâtele au depus întâmpinare și cerere reconvențională prin care au solicitat respingerea acțiunii și rezoluțiunea convenției intitulată chitanță, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, pârâtele au arătat că, tatăl reclamantelor și -a manifestat o intenție juridică de a achiziționa un imobil în anul 2002, de la promitenții vânzători, intenție nefinalizată, neautentificată ci doar reflectată într-un înscris denumit chitanță.
Au mai arătat că declarație notarială din 04.05. 2005 a autorului reclamantelor, dată în lipsa promitentului vânzător prin care a afirmat că a cumpărat o locuință compusă din 4 camere și anexe gospodărești, în comuna N, județul Teleorman, pentru care a încheiat o chitanță sub semnătură privată cu GA, la data de 24.08. 2004, este fără valoare juridică , însă conform art. 1169 cod civil cel ce face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească.
Pârâtele reclamante au mai menționat că actul nu s-a perfectat pentru că promitentul cumpărător nu și-a respectat obligația de achitare a diferenței de preț convenite și nici nu a notificat sau invitat pe pârâte la notarul public pentru definitivarea actelor ; nu se arată în nici un document și nici în acțiune faptul că s-a plătit întreaga sumă prevăzută în chitanța de mână.
Pârâtele au invocat excepția privind inadmisibilitatea acțiunii pentru lipsa obiectului, excepția de neexecutare a contractului, excepția nulității absolute a înscrisului olograf denumit chitanță, excepția prescripției dreptului la acțiune.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115, art. 119 Cod procedură civilă, art. 1073 și art. 1077 Cod civil, Legea 247/2005 , art. 67 din Legea 18/1991 și art. 2 din Legea 54/1998.
În dovedirea cererii, pârâtele au depus la dosarul cauzei în copie următoarele înscrisuri : certificat de moștenitor nr. 221/1990 emis de notariatul de Stat Local Sector 6 București , certificat de căsătorie seria CA nr. 162989/1995 , decizia civilă din 7 mai 1997 pronunțată de Tribunalul Teleorman, schiță teren.
Prin sentința civilă nr. 2860 din 27 aprilie 2012 a Judecătoriei Alexandria a fost anulată ca netimbrată cererea reconvențională și a fost respinsă ca nefondată acțiunea.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că pârâtele nu au îndeplinit obligația timbrării cererii reconvenționale, cerință legală care primează în cauză, astfel că, a admis excepția invocată și în baza art. 20 din Legea 146/1997, a anulat ca netimbrată cererea reconvențională.
Analizând acțiunea prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare - cumpărare, prima instanță, având în vedere apărările pârâtelor privind neîndeplinirea obligației de plată a prețului, excepțiile invocate prin cererea reconvențională chiar dacă aceasta va fi anulată ca netimbrată, cât și neconcordanța dintre suprafața de teren înscrisă în chitanță, 600 mp., cea măsurată de expert, 800 mp, cea atribuită prin decizia civilă a Tribunalului Teleorman pronunțată în dosarul 3414/1995 și cea din titlul de proprietate nr.600164 din 10.01.1996 de 872 mp, a apreciat că nu poate suplini prin hotărâre consimțământul pârâtelor, potrivit art. 1073, 1077 din Cod civil vechi aplicabil în speță potrivit art. 3 din Legea 71/2011.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs reclamantele, care au formulat critici pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând modificarea hotărârii, în sensul, admiterii acțiunii formulate.
Au motivat că, în mod greșit, instanța de fond le-a respins acțiunea prin care au solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În dezvoltarea acestui motiv de recurs, au arătat că instanța de fond nu a avut în vedere faptul că pârâtele au recunoscut la interogatoriu că au încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare cu tatăl lor, pentru care s-a achitat parțial prețul și că diferența urma să fie plătită la momentul perfectării actelor și nici nu s-a ținut seama că în cursul judecății au achitat diferența de preț prin consemnare la BEJ MM prin chitanța nr. 956/2012.
Sub același aspect, recurentele au mai susținut că nu s-a ținut seama nici de declarația martorului audiat la instanța de fond, care a relatat că, în repetate rânduri, reclamantele s-au deplasat la domiciliul pârâtelor pentru a perfecta actul de vânzare-cumpărare, însă acestea au refuzat întrucât doreau o sumă mult mai mare decât cea pe care o mai aveau de achitat.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct.9 C. proc.civ.
În recurs, nu s-au depus înscrisuri noi.
La data de 3 octombrie 2012, intimatele pârâte au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea ca nefondat a recursului declarat și obligarea recurentelor la plata cheltuielilor de judecată.
În cadrul cererii formulate, intimatele au reiterat excepțiile formulate prin întâmpinarea și cererea reconvențională depuse la instanța de fond, anume, inadmisibilitatea acțiunii pentru lipsa obiectului, excepția de neexecutare a contractului, excepția nulității absolute a înscrisului olograf denumit chitanță, excepția prescripției dreptului la acțiune.
Prin decizia civilă nr. 748/16.11.2012 pronunțată de Tribunalul Teleorman a fost admis recursul declarat de recurentele-reclamante BA și BD împotriva sentinței civile nr. 2860/27.04.2012 pronunțate de Judecătoria Alexandria, în contradictoriu cu intimatele-pârâte GA și VC, sentința instanței de fond fiind casată, iar cauza fiind trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe.
În motivarea instanței de control judiciar, s-a reținut, în esență, că deși din înscrisurile atașate dosarului rezultă că pârâta VC a primit suma de 50 000 000 lei vechi, avans pentru casa compusă din două camere și terenul de 600 m.p., imobile situate în comuna N, jud. Teleorman, diferența de 10 000 000 lei vechi urmând a fi achitată până la data de 05.04.2003, din aceleași înscrisuri se observă că parte în convenția încheiată de autorul reclamantelor a fost și numitul GF, cu privire la care s-a susținut că decedat fiind, moștenitorul său este pârâta VC, fără a se depune acte doveditoare în acest sens.
Astfel, s-a arătat în motivarea deciziei Tribunalului, instanța de fond trebuia să lămurească aspectele ce țin de identificarea bunului care a făcut obiectul convenției, în sensul de a stabili care a fost voința internă a părților în ce privește obiectul convenției, constatând doar că există o neconcordanță dintre suprafața de teren înscrisă în chitanță, de 600 m.p., cea măsurată de 800 m.p., cea atribuită prin decizia civilă din data de 07.05.2007 pronunțată de Tribunalul Teleorman în dosarul nr. 3414/1995 și cea de 872 m.p. din titlul de proprietate nr. 600164/10.01.1996.
După rejudecare, prin sentința civilă nr. 2448 din 13 mai 2013 pronunțată de Judecătoria Alexandria a fost respinsă ca nefondată acțiunea pronunțată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că prin înscrisul denumit "chitanță"; încheiat la data de 24.08.2004 (fila 4 dosar prim ciclu procesual), numiții (autorii părților) GA, GF și BI au convenit vânzarea-cumpărarea unei case, pentru care s-a achitat suma de 100.000.000 lei vechi cu titlu de preț, achitat integral la data semnării antecontractului intervenit între părți, restul sumei de 1 500 000 lei vechi urmând a fi achitată ulterior. Proprietarii promitenții-vânzători) și-au luat angajamentul, prin același înscris sus menționat, de a încheia actul în formă autentică la data de 15.10.2004.
Ulterior, prin declarația autentificată sub nr. 838/04.05.2005 de BNP ND (fila 7) numitul BI a declarat că a cumpărat o locuință construită din pământ bătut, acoperită cu țiglă, compusă din patru camere și anexe gospodărești, imobil situat în comuna N, jud. Teleorman, pentru care a încheiat o chitanță sub semnătură privată cu numita GA la data de 24.08.2004.
Față de cele două înscrisuri sus amintite, instanța a mai observat existența unei alte chitanțe (fila 22), în care pârâta VC (sora numitului GF, parte în convenția din 24.08.2004, conform certificatului de moștenitor nr. 221/1990 emis de Notariatul de Stat Local Sector 6 București coroborat cu certificat de căsătorie seria CA nr. 162989/1995-filele 46, 47) susține că a primit suma de 50.000 lei vechi, reprezentând avans casă situată în comuna N, având două camere și teren de aproximativ 600 m.p., iar cu privire la diferența de 10.000.000 lei vechi a precizat că urmează a fi dată cel mai târziu la data de 05.04.2003. Acest din urmă înscris sub semnătură privată a fost semnat și de autorul reclamantelor BI.
Sub aspectul excepției inadmisibilității acțiunii pentru lipsa obiectului, instanța a analizat-o ca pe o simplă apărare de fond, în contextul verificării îndeplinirii condițiilor de validitate a convenției încheiate de părți, despre înscrisul olograf care o constată neputându-se reține nulitatea sa absolută cu motivarea expusă de pârâte, întrucât nu viza transferul direct al dreptului de proprietate asupra unui imobil, ipoteză ce reclamă îndeplinirea condiției formei autentice, ci promisiunea de înstrăinare a unui astfel de bun, refuzul constatat al părții adverse de a transmite dreptul real imobiliar dând dreptul promitentului cumpărător la sesizarea instanței cu o acțiune al cărei obiect este acela al pronunțării unei hotărâri care să suplinească un consimțământ al părților, hotărâre care reprezintă ea însăși un act autentic.
Instanța de fond a apreciat că înscrisul inițial denumit chitanță, întocmit la data de 24.08.2004, prin el însuși, nu are efect translativ al dreptului de proprietate din patrimoniul vânzătorului, în patrimoniul cumpărătorului, întrucât la momentul încheierii sale - legea aplicabilă, art. 5 alin. 2 din Legea nr.247/2005, Titlul X, potrivit cărora, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Cu toate precizările aduse de textele legale sus citate, s-a reținut că părțile s-au obligat să încheie contractul în formă autentică notarială la data de 15.10.2004.
În atare situație, instanța a constatat incidența dispozițiilor art. 1073 C. civil (1864), în vigoare la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare-08.08.2011, care prevede dreptul creditorului la îndeplinirea exactă a obligației.
Aplicabilitatea acestui articol este indiscutabilă în cauză, raportat la dispozițiile art. 3 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil (2011) - în vigoare începând cu 01.10.2011 -, conform cărora actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil, nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
Astfel, instanța a mai reținut că, în speță, reclamantele au invocat faptul că pârâtele nu și-au executat obligația din convenție (așa cum rezultă din declarația martorului BA -fila 55- coroborată cu antecontractul de vânzare-cumpărare datat 24.08.2004), pârâtele pretinzând încă 10.000 lei pentru autentificarea actelor la notarul public, așa încât se află în situația de a fi chemate în judecată de către reclamante, solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare prin substituirea voinței părților.
Verificând condițiile de valabilitate a convenției prin prisma prevederilor art. 948 C. civ. (1864) aplicabil la momentul încheierii înscrisului de către părți (24.08.2004), instanța a constatat că acestea nu sunt îndeplinite.
În acest sens, s-a avut în vedere că deși părțile care au încheiat convenția din data de 24.08.2004 au capacitate de a contracta, și-au exprimat în mod valabil consimțământul, în vederea producerii de consecințe juridice, nu au convenit cu privire la imobile (teren și construcție) asupra cărora reclamantele nu au făcut dovada caracterului determinat sau determinabil (sarcina probei revenindu-i potrivit art. 1169 C. civil anterior, menținut potrivit art. 230 lit. a Legea nr. 71/2011), cu atât mai mult cu cât identificarea imobilelor este realizată în cuprinsul altui înscris sub semnătură privată (chitanță-fila 22), de asemenea pus sub semnul echivocului, declarația autentificată sub nr. 838/04.05.2005 de BNP ND (fila 7) prin care numitul BI a declarat că a cumpărat o locuință construită din pământ bătut, acoperită cu țiglă, compusă din patru camere și anexe gospodărești, imobil situat în comuna N, jud. Teleorman neputând face corp comun cu înscrisul sub semnătură privată din 24.08.2004 prin prisma caracterului unilateral, ce exprimă voința unei singure persoane, neexistând indiciile temeinice ale constatării unei voințe comune a părților semnatare ale convenției inițiale sub aspectul obiectului antecontractului.
În altă ordine de idei, din înscrisurile atașate dosarului, coroborate cu interogatoriile administrate-filele 35, 36, dar și cu declarația martorului BA-fila 55, s-a reținut că deși, pârâta VC a primit suma de 50 000 000 lei vechi, avans pentru casa compusă din două camere și terenul de 600 m.p., imobile situate în comuna N, jud. Teleorman, diferența de 10 000 000 lei vechi urmând a fi achitată până la data de 05.04.2003 (aspecte de natură a infirma excepția de neexecutare a contractului invocată de pârâte), există o neconcordanță serioasă cu privire la suprafața reală a terenului cu privire la care s-au înțeles părțile, martorul susținând că este vorba despre 800 m.p., or altele sunt suprafețele indicate de decizia civilă din data de 07.05.2007 pronunțată de Tribunalul Teleorman în dosarul nr. 3414/1995 (filele 48-52-472 m.p.) și de titlul de proprietate nr. 600164/10.01.1996 (872 m.p.-fila 8) deținute de promitenții-vânzători (pârâta GA și autorul pârâtei VC).
Apreciind că probele administrate în cauză nu conduc la determinarea corectă a imobilelor ce urmau a face obiectul unui contract de vânzare-cumpărare autentic, instanța de fond a considerat că nu poate suplini consimțământul părților în sensul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, prin comportamentul lor procesual creându-se presupunerea adecvată că nu a existat o voință concordantă sub aspectul lămuririi acestor aspecte, care țin de asigurarea stabilității circuitului civil, prin posibilitatea tranzacționării unor bunuri (imobile) de care realmente să poată dispună.
Pe cale de consecință, constatând că nu sunt îndeplinite nici cerințele prevăzute la art. 3 2 din Legea nr. 146/1997 rep., în sensul că la dosarul cauzei nu a fost depus certificatul de atestare fiscală pentru persoane fizice privind impozitele, taxele locale și alte venituri ale bugetului local și nici certificatul de sarcini privind imobilele pe care le-ar fi avut în vedere părțile, instanța de fond a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs, în termen, reclamantele, care au formulat critici pentru nelegalitate și netemeincie, prin care au solicitat modificarea hotărârii, în sensul admiterii acțiunii formulate.
Au motivat că, în mod greșit, prima instanță a respins acțiunea formulată, fără a avea în vedere că pârâtele au recunoscut la interogatoriu că au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare cu tatăl lor pentru imobilul casă de locuit și suprafața de 600 m.p teren, pentru care s-a achitat parțial prețul, diferența fiind achitată în cursul judecății cu chitanța nr. 956/2012, prin consemnare la BEJ MM.
Recurentele au mai susținut că instanța de fond a reținut în mod eronat că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu face dovada caracterului determinat și determinabil al obiectului vânzării, deși din înscrisurile sub semnătură privată (chitanțe de mână) reiese care sunt bunurile cumpărate( teren în suprafață de 600 m.p și casa aflată pe acesta, situate în comuna N), iar acestea nu fost contestate sub aspectul conținutului, formei și semnăturii.
Sub acest aspect, recurentele au mai menționat că deși din titlul de proprietate reiese o altă suprafață de teren decât cea din chitanța de mână, această situație a fost determinată de faptul că titlul a fost emis ulterior și nu se cunoștea cu exactitate suprafața de teren intravilan, intenția părților contractante fiind de a înstrăina toată suprafața din intravilan.
În fine, recurentele au mai menționat că instanța de fond nu a lămurit cauza sub aspectele puse în vedere de instanța de control judiciar.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Recurentele au depus înscrisuri în dovedirea susținerilor lor (f.16-21).
Intimatele nu au depus întâmpinare și nici nu s-au prezentat pentru a formula eventuale apărări.
Verificând legalitatea și temeinicia hotărârii atacate, în raport de criticile formulate, prin prisma dispozițiilor legale aplicabile, Tribunalul, va respinge recursul declarat, pentru considerentele care vor succede.
Potrivit art. 5 alin. 2 din Legea nr.247/2005, Titlul X-, în vigoare la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Această dispoziție a fost instituită pentru a acorda posibilității părții interesate să se adreseze instanței, în vederea suplinirii consimțământului celeilalte părți care, în mod nejustificat, refuză ulterior să încheie contractul.
În cauză, din înscrisurile atașate dosarului, coroborate cu interogatoriile administrate (f. 35, 36) și cu declarația martorului BA (f. 55) reiese că sunt neconcordanțe cu privire la suprafața reală a terenului care a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare), martorul susținând că este vorba despre 800 m.p., iar altele sunt suprafețele menționate în decizia civilă din data de 07.05.2007 pronunțată de Tribunalul Teleorman în dosarul nr. 3414/1995 (filele 48-52-472 m.p.) și titlul de proprietate nr. 600164/10.01.1996 (872 m.p.-fila 8) deținute de promitenții-vânzători (pârâta GA și autorul pârâtei VC).
Întrucât nu a rezultat că pârâtele refuză nejustificat să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar instanța nu poate suplini decât consimțământul părții care în mod nejustificat refuză ulterior să încheie contractul, nu și lipsa altor documente necesare perfectării, în mod just s-a respins acțiunea pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, în mod just a reținut instanța de fond că nu a existat o voință concordantă sub aspectul lămuririi obiectului promisiunii de vânzare-cumpărare, cu referire la caracterul determinat sau determinabil al acestuia și care țin de asigurarea stabilității circuitului civil, prin posibilitatea tranzacționării unor bunuri (imobile) de care acestea să poată dispune.
Sub acest aspect, recurentele au avut posibilitatea ca după rejudecare să solicite instanței de fond administrarea și a altor probe, inclusiv a unei expertize topografice pentru determinarea suprafeței de teren care a făcut obiectul convenției părților.
De asemenea, nu se poate imputa instanței de fond lipsa rolului activ, având în vedere dispozițiile art. 129 alin.5 ind.1 C. proc. civ, potrivit cărora, părțile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanței de a ordona din oficiu probe pe care nu le-au propus sau administrat în condițiile legii, cu atât mai mult cu cât reclamantele au beneficiat de asistență juridică.
Față de considerentele expuse, în baza art. 312 alin.1 C. proc. civ., recursul a fost respins.
| ← Contract de închiriere – locuinţă de serviciu – condiţii... | Clauze abuzive în contractul de leasing. Jurisprudență... → |
|---|
