Imposibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în situaţia în care promitenţii-vânzători deţin în indiviziune cu alte persoane suprafeţele promise spre vânzare cu alte persoane
| Comentarii |
|
întrucât suprafeţele de teren deja înstrăinate din cele promise spre vânzare nu pot fi identificate prin măsurare, ele reprezentând, faţă de istoricul imobilului, doar cote indivize ideale şi abstracte, există o dublă imposibilitate de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare: o dată, deoarece identificarea suprafeţelor cumpărate de promitenţii-vânzători pentru care aceştia deţin titlu nu se poate face, suprafeţele fiind în indiviziune, reprezentând doar o cotă ideală şi abstractă din întregul teren, iar a doua oară, deoarece promitenţii-vânzători nu sunt unicii titulari ai dreptului de proprietate asupra suprafeţelor promise spre vânzare.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 712A din 27 iunie 2012, nepublicată
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului l Bucureşti la data de 30.08.2006, reclamanta Fundaţia U.B.B. a solicitat ca, în contradictoriu cu pârâţii C.I şi C.M., să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru imobilul teren în suprafaţă de 608 mp, situat în str. G. (...), Bucureşti, în conformitate cu antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1269/31.07.2000 la BNP B.N.
In motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că, la data de 31.07.2000, a încheiat cu pârâţii acest antecontract de vânzare-cumpărare în formă autentică ce avea ca obiect imobilul teren situat în str. G. (...), Bucureşti, delimitat de gardul de zidărie cu ieşire la str. M. (...), conform schiţei ataşate la acest antecontract de vânzare-cumpărare. Preţul acestei vânzări a fost achitat de reclamantă în întregime pârâţilor, iar intrarea în posesie a reclamantei asupra acestui imobil s-a făcut încă de la data încheierii acestui antecontract de vânzare-cumpărare. Conform antecontractului de vânzare-cumpărare, transmiterea proprietăţii trebuia să se perfecteze la data de 10.10.2000, însă, deşi părţile conveniseră şi transferul suprafeţei de 608 mp situaţi în interiorul acestui imobil, acest transfer de proprietate nu s-a mai realizat, deşi s-a achitat preţul acestuia.
Prin sentinţa civilă nr. 3132/28.02.2007, prima instanţă a admis acţiunea precizată privind reclamanta Fundaţia U.B.B. în contradictoriu cu pârâţii C.I. şi C.M. A constatat intervenită vânzarea-cumpărarea pentru imobilul situat în str. G. (...), Bucureşti, în suprafaţă de 608 mp, conform antecontractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 1269/2000. A omologat raportul de expertiză imobiliară topografică care face parte integrantă din această hotărâre. A obligat pârâţii la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în sumă de 4.016 lei (RON), reprezentând taxa de timbru plus onorariu expert. A admis excepţia lipsei calităţii de reprezentant al mandatarului pârâţilor.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut următoarele: între reclamantă şi pârâţii persoane fizice s-a încheiat în anul 2000 un antecontract de vânzare-cumpărare în forma autentică, prin care s-a transmis încă de la data autentificării acestui înscris proprietatea asupra imobilului-teren situat în str. G. nr. 61, sectorul 1, Bucureşti şi str. M. nr. 54, sectorul 1,
Bucureşti. In cuprinsul acestui antecontract se face precizarea că, după efectuarea măsurătorilor cadastrale în vederea intabulării dreptului de proprietate, eventualele diferenţe de teren se vor înstrăina către reclamantă printr-un contract de vânzare-cumpărare final. Reclamanta a achitat, la
data autentificării acestui antecontract, preţul în totalitate, conform convenţiei părţilor.
Din documentaţia depusă la dosarul cauzei şi din conţinutul raportului de expertiză a reieşit că terenul solicitat de reclamantă şi menţionat ca atare în antecontractul de vânzare-cumpărare se afla alipit de terenul individualizat prin acest înscris în formă autentică şi că nu există delimitare între cele două terenuri. Mai mult, cele două construcţii ce au format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare se află întinse pe ambele terenuri, tară nicio delimitare. Această construcţie are destinaţia de învăţământ cămin studenţesc, folosită cu această destinaţie de către reclamantă.
In esenţă, acest teren de la nr. poştal str. G.61, sectorul 1, Bucureşti, se află lipit de terenul de la nr. poştal din str. G.63, acelaşi sector.
împotriva acestei sentinţe au declarat apel apelanţii-pârâţi C.M. şi C.I, cererea fiind înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a
civilă, la data de 10.06.2007. In dezvoltarea motivelor de apel, apelan-ţii-pârâţi au arătat că: 1. în mod nelegal, instanţa de apel a omis să pună în discuţia părţilor şi să soluţioneze excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune; 2. în mod nelegal şi în frauda înscrisurilor administrate ca probe chiar de reclamantă, instanţa de fond a reţinut că antecontractul dedus judecăţii ar fi fost în realitate un contract de vânzare-cumpărare perfect.
Instanţa de fond a reţinut, în mod uluitor, că transmiterea proprietăţii ar fi avut loc prin încheierea antecontractului şi că şi preţul ar fi fost plătit integral la aceeaşi dată. Dar, din cuprinsul antecontractului, din cele şapte ordine de plată de la dosar fond, din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3752 din 07.12.2001 şi al contratului de donaţie autentificat sub nr. 3753, tot din 07.12.2001, rezultă că: a) la data antecontractului, apelanţii-pârâţi se obligau să vândă în viitor, iar intimata-reclamantă se obliga să plătească preţul (tot în viitor) şi să cumpere un teren delimitat vag şi descris numai prin numere poştale, după regula văzut-plăcut; b) la data antecontractului nu fusese plătită nicio parte a preţului convenit; c) preţul convenit a fost plătit integral în perioada 03.08.2000-05.10.2000; d) la 07.12.2001 - după un an şi 2 luni de când plătise preţul întreg convenit prin antecontract - intimata-reclamantă încheia un act autentic, contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 3752 din 07.12.2001, prin care, în schimbul întregului preţ plătit conform antecontractului, cumpăra de la apelanţii-pârâţi terenuri şi construcţii, precum şi un drept de folosinţă, din cele prevăzute de antecontract, dar nu şi terenul în litigiu; e) prin actul autentificat sub numărul consecutiv din aceeaşi dată, intimata-reclamantă mai primea sub nume de bonificaţie (donaţie) - dar, în realitate, tot ca parte din executarea antecontractului, căci nimeni, dacă nu s-ar fi simţit obligat, nu ar fi donat în realitate terenuri a căror valoare se triplase în 2 ani - intimata-reclamantă mai dobândea trei imobile, dar nici de această dată nu dobândea terenul în litigiu.
împrejurarea că terenul în litigiu este adiacent terenurilor ce fac obiectul contractului de vânzare-cumpărare şi contractului de donaţie, împrejurarea că intimata-reclamantă şi-a extins construcţiile pe terenul în litigiu, precum şi susţinerea intimatei-reclamante că şi-ar fi dorit sau a crezut că a dobândit şi terenul în litigiu nu sunt argumente care să conducă, în condiţiile legii, la raţionamentul instanţei de fond şi, cu atât mai puţin, la soluţia din dispozitivul sentinţei apelate, prin care apelanţii-pârâţi sunt spoliaţi de un teren ce valorează actualmente peste 1.000 euro/mp. Faţă de motivarea apelului pe fondul cauzei, dacă se va respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, apelanţii-pârâţi au solicitat să se admită apelul, să se schimbe în tot sentinţa apelată, iar pe fond, să se respingă acţiunea (precizată) ca nefondată.
Prin decizia civilă nr. 339A/05.03.2009 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, a fost admis apelul formulat de C.I. şi C.M., a fost schimbată în parte sentinţa civilă apelată, în sensul respingerii acţiunii ca neîntemeiată, au fost menţinute dispoziţiile privind admiterea excepţiei lipsei calităţii de reprezentant al mandatarului pârâţilor. A fost înlăturată dispoziţia privind obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată de 4.016 lei (RON) către reclamanţi şi a fost obligată intimata-pârâtă la plata către apelanţii-pârâţi a sumei de 3.278 lei (RON), cheltuieli de
judecată. In esenţă, s-a reţinut netemeinicia primului motiv prin care s-a invocat prescripţia dreptului la acţiune şi s-a considerat întemeiată critica pe fondul cauzei, faţă de faptul că obiectul antecontractului nu este clar determinat pentru a se putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Prin decizia civilă nr. 1267/16.10.2009 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, a fost admis recursul declarat de Fundaţia U.B.B., a fost casată decizia civilă nr. 339A/2009 şi a fost trimisă cauza pentru
rejudecarea apelului Tribunalului Bucureşti. In rejudecare a fost efectuată, conform dispoziţiilor art. 315 CPC şi deciziei de casare, proba cu expertiza tehnică, specialitatea topografie, fiind ataşat la dosar raportul de expertiză efectuat de expert tehnic D.M.D. Analizând în rejudecare sentinţa apelată, tribunalul a reţinut următoarele:
în ceea ce priveşte primul motiv de apel, în care se invocă prescripţia dreptului la acţiune, tribunalul îl va considera neîntemeiat, raportat la puterea de lucru judecat a deciziei civile nr. 339A/5.03.2009 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, pronunţată în apel în primul ciclu procesual. Astfel, s-a reţinut că, în primul ciclu procesual, în apel, tribunalul
a respins acest motiv, apreciindu-1 nefondat, iar apelanţii C.I. şi C.M. nu au declarat recurs împotriva acestei soluţii. Recursul a fost promovat de reclamantă, iar prin decizia pronunţată în recurs s-a casat decizia dată în apel, exclusiv în vederea verificării raporturilor pe fondul cauzei, prin refacerea raportului de expertiză specialitatea topografie. Aşadar, întrucât măsura respingerii prescripţiei dreptului la acţiune a reclamantei din primul ciclu procesual nu a fost criticată în recurs, ea a dobândit autoritate de lucru judecat. De altfel, devin incidente şi dispoziţiile art. 315 CPC, deoarece din conţinutul deciziei din recurs rezultă că motivul casării a fost necesitatea lămuririi aspectelor legate de identificarea terenului ce face obiectul antecontractului, privind, deci, fondul cauzei.
Analizând al doilea motiv de apel privind fondul cauzei, tribunalul a reţinut temeinicia acestuia, raportat la următoarele considerente:
Problema supusă dezbaterii în rejudecare, raportat la motivele de apel formulate de apelanţii C., cu privire la imposibilitatea identificării terenului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1269/31.07.2000, din cauza modului de redactare a antecontractului şi cu privire la faptul că, în ceea ce priveşte terenul din antecontract, obligaţia a fost deja îndeplinită prin încheierea contractului de vânzare-cumpă-rare autentificat sub nr. 3752/2001 şi a contractului de donaţie autentificat sub nr. 3753/07.12.2001, a reprezentat-o identificarea terenului ce a făcut obiectul antecontractului.
In vederea acestei identificări, un element necesar este reprezentat de analizarea actelor de proprietate deţinute de promitenţii-vânzători asupra terenului în litigiu, întrucât, pe de o parte, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este necesar ca promitenţii-vânzători să fie titularii dreptului de proprietate asupra terenului promis spre vânzare, faţă de efectul constitutiv al unei asemenea hotărâri şi, pe de altă parte, identificarea suprafeţei eventual rămase de vândut nu se poate face decât prin raportarea titlurilor de proprietate ale promitenţilor-vânzători cu privire la terenul din str. G., nr. 61 la cele două contracte prin care se susţine îndeplinirea obligaţiei de către apelanţii-pârâţi, respectiv la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3752/2001 şi la contractul de donaţie autentificat sub nr. 3753/7.12.2001.
Din coroborarea actelor de proprietate depuse la dosar cu raportul de expertiză, specialitatea topografie, efectuat în apel, tribunalul a reţinut următoarele concluzii:
Conform actului de partaj voluntar nr. 544/15.12.1955, pct. 5, imobilul în suprafaţă de 1755,63 mp, amplasat între str. G. şi str. M. (fostă
str. I.T.), a rămas în indiviziunea coproprietarilor P.G.G., P.G.M., P.G.T.
şi I.T., menţionându-se deţinerea de către fiecare a 438 mp indivizi. Chiar dacă se vorbeşte despre deţinerea de către fiecare coproprietar a 438 mp indivizi, esenţial a se reţine este că nu s-a dispus ieşirea din indiviziune, iar menţinerea indiviziunii are drept consecinţă deţinerea de fiecare coproprietar doar a unei cote-părţi ideale, ce nu poate fi materializată faptic prin măsurare. Prin chitanţa autentificată sub nr. 3418/24.11.1955, ataşată în dosarul de apel în rejudecare, I.T. vinde lui P.G. teren în suprafaţă de 270 mp, menţionându-se expres că acesta este tot un drept indiviz. Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 12130/21.05.1993, P.G. vinde lui C.I., apelantul-pârât, suprafaţa de 270 mp, dobândită conform chitanţei autentificate sub nr. 3418/24.11.1955. Se reţine că, deşi acest contract cuprinde vecinătăţile suprafeţei vândute, suprafaţa de 270 mp ce a făcut obiectul vânzării nu poate fi identificată material, raportat la aspectul arătat mai sus, că aceasta reprezintă doar o cotă indiviză din terenul în suprafaţă de 1755, 63 mp, cu privire la care părţile nu au ieşit din indiviziune. Ulterior, prin contractul de schimb nr. 14476/7.07.1994, C.I. şi C.M. dobândesc cota indiviză de 1/4 din 5/8 din terenurile de 270 mp, care provine în istoric de la P.G. şi cota indiviză de 1/4 din terenul de 338 mp, care provine de la P.G., ambele terenuri fiind situate la adresa din str. G. nr. 61. Proprietatea asupra acestor suprafeţe de teren este reîntregită de soţii C., prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 22508/1994 cu P.G.
Din istoricul sus-menţionat rezultă că, în ceea ce priveşte suprafaţa de 270 mp situată la adresa din str. G., nr. 61, aceasta a fost cumpărată de pârâţi de două ori, o dată în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 12130/1993 de la P.G., care a declarat că îl deţine în baza chitanţei încheiate cu I.T., şi a doua oară prin contractul de schimb nr. 14476/7.07.1994 şi contractul de vânzare-cumpărare nr. 22508/1994 de la P.C. şi P.G. Aşadar, pârâţii C. au cumpărat suprafeţele de 270 mp, suprafaţă ce a aparţinut iniţial coproprietarei I.T., şi suprafaţa de 338 mp,
ce a aparţinut coproprietarului P.G.G., aşa cum am arătat mai sus. întrucât aceste suprafeţe de teren menţionate nu pot fi identificate prin măsurare, ele reprezentând, faţă de istoricul imobilului, doar cote indivize ideale şi abstracte, tribunalul a reţinut o dublă imposibilitate de a constata ca fiind corectă soluţia de admitere a acţiunii având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare: o dată, deoarece identificarea suprafeţelor cumpărate de promitenţii-vânzători pentru care aceştia deţin titlu nu se poate face, suprafeţele fiind în indiviziune, reprezentând doar o cotă ideală şi abstractă din întregul teren de 1755 mp, şi a doua oară, deoarece promitenţii-vânzători nu sunt unicii titulari ai dreptului de proprietate asupra suprafeţelor menţionate situate la adresa din str. G. (conform actului de partaj din 1955). Aceasta a fost, de altfel, şi concluzia raportului de
expertiză la care intimata-reclamantă nu a formulat obiecţiuni în şedinţa publică din data de 19.06.2012, când tribunalul a rămas în pronunţare.
Faţă de aceste considerente, în baza art. 296 CPC, tribunalul a admis apelul declarat de apelanţii-pârâţi şi a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul respingerii acţiunii ca neîntemeiată.
| ← Respingerea acţiunii având ca obiect pronunţarea nei... | Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să... → |
|---|
