Hotărâre care să tină loc de act autentic. Valabilitatea înstrăinării anterioare cu excepţia fraudei. Imposibilitatea admiterii cererii doar pentru o cotă ideală din dreptul de proprietate în situaţia în care s-a promis înstrăinarea întregului bun
| Comentarii |
|
Nu există posibilitatea admiterii în parte a acţiunii şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare doar pentru cota indiviză de 80% din imobil, întrucât obiectul asupra căruia părţile au convenit pentru viitor transmiterea proprietăţii l-a reprezentat imobilul în întregime, preţul fiind stabilit pentru întregul imobil.
C.A. Bucureşti, s. a IIl-a civ. şi pt. min. şi fam., dec. nr. 569A din 10 noiembrie 2009
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 la data de
29.08.2007, reclamanta J.E. a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunţa, în contradictoriu cu pârâtul E.S.J., să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în Bucureşti, (...), sectorul 1, compus din teren în suprafaţa de 85,88 mp şi construcţia edificată pe acest teren, dobândită de pârât în baza dispoziţiei nr. 4362/2005, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, şi a procesu-lui-verbal de punere în posesie nr. 14910/2005, emis de D.B., şi antevân-dut promitentei-cumpărătoare, reclamanta J.E., conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1183/2007 de BNP G.E.
In motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâtul antecontractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, iar, conform acestuia, pârâtul avea obligaţia să pună la dispoziţia reclamantei toate actele finalizării tranzacţiei. Termenul prevăzut în acest antecontract era de 45 de zile de la semnarea acestuia, însă, deşi l-a notificat pe pârât să finalizeze tranzacţia, acesta a mai încheiat o altă convenţie pentru acelaşi imobil.
Prin sentinţa civilă nr. 17235/2007 a Judecătoriei Sectorului 1, a fost declinată competenţa în favoarea tribunalului, faţă de valoarea obiectului cererii. Pe rolul tribunalului cauza a fost înregistrată sub nr. (...).
Prin sentinţa civilă nr. 1812 din 16.12.2008, Tribunalul Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, a respins, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de reclamanta J.E., reţinând în considerentele acesteia că prin dispoziţia nr. 4362/01.07.2005 a Primăriei Municipiului Bucureşti a fost restituit în natură către pârâtul E.S.J. imobilul situat în Bucureşti, (...), sector 1 (mai puţin apartamentul vândut în temeiul Legii nr. 112/1995) şi supra-
faţa dc teren de 85,88 mp. Intre reclamantă şi pârât s-a încheiat, la data de 26.06.2007, un antecontract de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 1183 de BNP G.E., prin care pârâtul se obliga către reclamantă să vândă imobilul mai sus arătat pentru preţul de 400.000 euro. Termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a fost stabilit la data obţinerii de către beneficiara promisiunii de vânzare a creditului bancar pentru cumpărare, dar nu mai târziu de 45 de zile de la data semnării antecontractului. La aceeaşi dată, pârâtul a declarat pe propria răspundere (declaraţia autentificată sub nr. 1184/26.06.2007 de BNP G.E.) că nu a mai realizat cu o altă persoană un antecontract sau contract de vânzare-cumpărare cu privire la acest imobil.
Prin intermediul executorului judecătoresc, la data de 19.07.2007, a fost emisă notificarea nr. 284, prin care reclamanta îi aducea la cunoştinţă pârâtului că a fost notificată de către numitul S.T.G. cu privire la existenţa unui antecontract încheiat între pârât şi acesta din urmă. Prin aceeaşi notificare, reclamanta a solicitat pârâtului punerea la dispoziţie a înscrisurilor necesare pentru obţinerea creditului bancar în vederea cumpărării imobilului.
Urmare a formulării de către numitul S.T.G. a cererii de chemare în judecată a pârâtului din cauza de faţă, prin sentinţa civilă nr. 11486/06.09.2007 a Judecătoriei Sectorului 1, rămasă irevocabilă, instanţa a luat act de tranzacţia încheiată între aceştia, consfinţind învoiala lor. Din cuprinsul acestei tranzacţii rezultă că pârâtul E.S.J. a recunoscut definitiv şi irevocabil dreptul de proprietate al numitului S.T.G. pentru cota indiviză de 20% din imobilul (teren şi construcţie), situat în Bucureşti, (...), sector 1. începând cu data de 20.08.2007, S.T.G. a devenit coproprietar al imobilului, cu o cotă indiviză de 20%. Astfel, la momentul formulării cererii de chemare în judecată a pârâtului E.S.J. de către reclamantă (29.08.2007), imobilul avea doi coproprietari, pe pârât, cu o cotă indiviză de 80%, şi pe S.T.G., cu o cotă indiviză de 20%. Conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1183/26.06.2007 de BNP G.E., pârâtul s-a obligat la vinderea întregului imobil, acesta fiind
debitor al obligaţiei de a face arătate în cuprinsul convenţiei. Insă, la acest moment, obligaţia nu se mai poate realiza, întrucât imobilul aparţine şi numitului S.T.G.
Prin cererea de faţă, instanţa este chemată să suplinească consimţământul pârâtului, însă, având în vedere situaţia nou-creată, acest consimţământ nu poate fi suplinit, întrucât una dintre condiţiile cerute pentru admiterea acţiunii este existenţa în patrimoniul pârâtului a dreptului de proprietate asupra imobilului în forma în care acesta s-a obligat. Instanţa nu poate încălca dreptul de proprietate al celuilalt coproprietar al imobilu
lui. De asemenea, nu există nici posibilitatea admiterii în parte a acţiunii şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic doar pentru partea rămasă în proprietatea pârâtului, întrucât într-o atare acţiune instanţă este chemată doar să suplinească consimţământul celui care s-a obligat, după analizarea îndeplinirii tuturor condiţiilor, aşa cum au fost stabilite prin contract, fară a putea interveni în schimbarea acestora (inclusiv cu privire la obiectul contractului).
In termen legal a declarat apel reclamanta J.E., solicitând, în principal, admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei civile apelate şi, pe fond, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în Bucureşti, (...), sector 1, compus din teren în suprafaţă de 85,88 mp şi construcţia aflată pe acesta, dobândit de promitentul-vânzător pârât E.S.J. prin restituire, în baza dispoziţiei nr. 4362/01.07.2005, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti şi înstrăinat promitentei-cumpărătoare, reclamanta din prezenta cauză, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1183/26.06.2007 de BNP G.E., în subsidiar, admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii atacate şi, pe fond, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare doar cu privire la cota indiviză de 80% din imobilul descris anterior, cu cheltuieli de judecată.
Analizând sentinţa apelată prin prisma criticilor formulate, precum şi a probelor administrate în fond, potrivit art. 295 alin. (1) CPC, Curtea a constatat următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1183/
26.06.2007, E.S.J., în calitate de promitent-vânzător, s-a obligat să vândă reclamantei J.E., promitent-cumpărător, imobilul din Bucureşti, (...), sector 1, compus din teren de 85,88 mp şi construcţia aflată pe acesta, dobândit prin dispoziţia nr. 4362/01.07.2005, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, pentru preţul de 400.000 euro, avansul achitat fiind de 10.000 euro. Conform art. 1 din antecontract, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică urma a se încheia la data obţinerii creditului bancar pentru cumpărare, dar nu mai târziu de 45 de zile de la data semnării convenţiei. E.S.J. s-a obligat să pună la dispoziţia promiten-tului-cumpărător documentele necesare vânzării, perfectării şi obţinerii creditului bancar în vederea finalizării tranzacţiei în cauză, prelungirea termenului de valabilitate a antecontractului fiind obligatorie doar în cazul nerespectării obligaţiei de către promitentul-vânzător. în caz de neexecu-tare a obligaţiilor asumate prin antecontract, art. 7 din convenţie, promitentul-vânzător trebuie să restituie suma primită cu titlu de avans către promitentul-cumpărător, iar promitentul-cumpărător să achite suma de
400.000 euro ca despăgubiri, în vederea transferării dreptului de propri
etate asupra imobilului litigios. De asemenea, dacă una dintre părţi nu îşi execută obligaţiile asumate, cealaltă parte este îndreptăţită să solicite instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, fară a mai cere altă sumă de bani.
Prin declaraţia autentificată sub nr. 1184/26.06.2007, pârâtul E.S.J. a arătat că nu a mai realizat cu nimeni niciun alt antecontract sau contract sau orice altă înţelegere scrisă ori convenţie cu privire la imobilul din
Bucureşti, (...), sector 1. In baza unei convenţii încheiate între E.S.J. şi
S.T.G., a fost pronunţată sentinţa civilă nr. 11486/06.09.2007, instanţa luând act de tranzacţia părţilor privind stingerea definitivă a tuturor litigiilor dintre acestea. Conform tranzacţiei, E.S.J. recunoaşte definitiv şi irevocabil dreptul de proprietate al numitului S.T.G. pentru cota indiviză de 20% din imobilul (teren şi construcţie) situat în Bucureşti, (...), sector
1, ce a fost restituit în baza dispoziţiei nr. 4362/01.07.2005, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, urmând ca, începând cu 20.08.2007, cel din urmă să fie coproprietar asupra acestui bun cu o cotă indiviză de 20%. Preţul pentru cota de 20% din imobil se va stabili de S.T.G., iar, în cazul în care E.S.J. nu îşi respectă obligaţiile asumate prin convenţie (de a solicita în scris oricărui cumpărător al imobilului să facă plata direct în contul terţului S.T.G.), acesta este de acord să plătească daune-interese, constând în echivalentul de trei ori valoarea de piaţă a bunului.
Anterior promovării cererii de chemare în judecată, prin notificarea nr. 213/10.07.2007, S.T.G. a notificat-o pe reclamanta J.E. să nu cumpere imobilul în litigiu, având în vedere diferendele apărute între acesta şi E.S.J. cu privire la imobil, în conformitate cu convenţia din 05.02.2003. Prin notificarea nr. 284/19.07.2007, reclamanta J.E., luând act de existenţa litigiului dintre pârât şi S.T.G., l-a somat pe vânzător pentru comunicarea, conform clauzelor antecontractului, a listei actelor necesare în vederea obţinerii creditului bancar.
Prin antecontractul încheiat între reclamantă şi pârât, ambele părţi s-au obligat să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânza-re-cumpărare. întrucât vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul, deşi s-au înţeles asupra lucrului şi asupra preţului, vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată. în măsura în care promitentul-vânzător nu îşi respectă obligaţia şi vinde lucrul promis unei alte persoane, beneficiarul cumpărător nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este, cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit), valabilă. Ca atare, beneficiarul cumpărător nu poate cere decât daune-interese. Dacă însă lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale - pe lângă posibilitatea
acordării daunelor-interese oricare dintre părţile antecontractului de vânzare-cumpărare poate cere instanţei, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, să pronunţe, în baza art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864, o hotărârea care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Ca atare, instanţa de judecată, după ce verifică îndeplinirea tuturor condiţiilor necesare transmiterii dreptului de proprietate (inclusiv aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut), suplineşte consimţământul părţilor prin raportare la dispoziţiile art. 1073-1077 C. civ. 1864.
Instanţa de fond a considerat că o parte din dreptul de proprietate deţinut de pârâtul E.S.J. a fost transmis terţului S.T.G., acesta devenind coproprietar asupra imobilului în litigiu, cu o cotă de 20% din bun, prin sentinţa civilă nr. 11486/2007, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă. Reclamanta J.E. a învederat prin motivele de apel că în patrimoniul pârâtului există încă dreptul de proprietate asupra imobilului în forma în care acesta s-a obligat, cota indiviză de 20% nefiind înstrăinată. Aşadar, pentru a stabili dacă promitentul-vânzător este sau nu proprietarul lucrului vândut, dacă în patrimoniul acestuia se mai află întregul bun la data formulării cererii de chemare în judecată, trebuie să se stabilească ce efecte produce hotărârea de expedient, sentinţa civilă nr. 11486/2007 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, irevocabilă.
Curtea a constatat că S.T.G. l-a chemat în judecată pe pârâtul E.S.J. pentru ca acesta să fie obligat să-i transmită cota indiviză de 20% din dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu. Instanţa de judecată a pronunţat o hotărâre de expedient, în condiţiile art. 1704-1717 C. civ. 1864 şi art. 271-273 CPC, act de dispoziţie care reprezintă un contract prin care părţile termină un proces început, prin concesii reciproce, constând în renunţări reciproce la pretenţii sau în prestaţii noi, săvârşite ori promise de o parte în schimbul renunţării de către cealaltă parte la dreptul care este litigios sau îndoielnic. Cauza soluţionată prin hotărârea menţionată anterior a avut ca obiect litigios tocmai dreptul de proprietate în cota indiviză asupra imobilului, obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantă şi pârât. Deşi tranzacţia produce, în principiu, efecte declarative, în speţă ea are un efect translativ de drepturi, întrucât lucrul dat în schimb este un imobil (chiar dacă este vorba de
o cotă indiviză). In aceste condiţii, imobilul nemaifiind în întregime în patrimoniul vânzătorului (existând deja un impediment legal), suplinirea consimţământului de către instanţa de judecată nu poate fi făcută fară încălcarea dreptului celuilalt coproprietar, S.T.G.
Astfel cum s-a reţinut şi de prima instanţă, nu exista posibilitatea admiterii în parte a acţiunii şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de
act autentic de vânzare-cumpărare doar pentru cota indiviză de 80% din imobil, cerere pe care, de altfel, reclamanta nu a formulat-o decât în faţa instanţei de apel, cu încălcarea prevederilor art. 294 alin. (1) CPC, întrucât obiectul asupra căruia părţile au convenit pentru viitor transmiterea proprietăţii l-a reprezentat imobilul din Bucureşti, (...), sector 1, în întregime, preţul fiind de 400.000 euro.
Celelalte critici ale apelantei-reclamante J.E., referitoare la încălcarea clauzelor antecontractului, stipulate la pct. 7 şi 8 din convenţie, se subsumează celor deja prezentate de Curte, întrucât instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, sancţiune ce trebuie dispusă pentru neexecutarea clauzelor prevăzute de părţi, în plus faţă de obligarea pârâtului la plata daunelor-interese, când bunul se mai află în patrimoniul său, situaţie de fapt şi de drept lămurită anterior.
Pentru toate aceste considerente, conform art. 296 CPC, Curtea a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta-reclamantă J.E. împotriva sentinţei civile nr. 1812/16.12.2008, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă.
| ← Antecontract cu privire la un bun imobil aflat în comunitatea... | Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.... → |
|---|
