Antecontract cu privire la un bun imobil aflat în comunitatea de bunuri a soţilor.
| Comentarii |
|
încheierea antecontractului ca promitent-vânzător de către un singur soţ. Invocarea nulităţii relative a antecontractului de către soţul care nu şi-a dat consimţământul la încheierea acestuia. Respingerea cererii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Deşi este adevărat că un antecontract de vânzare-cumpărare nu este translativ de proprietate, părţile obligându-se numai să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, totuşi, date fiind consecinţele pe care le produce încheierea antecontractului de vânzare-cum-părare cu privire la patrimoniul părţilor, art. 35 alin. (2) C. fam. trebuie interpretat în sensul că pentru încheierea valabilă a acestuia este necesară manifestarea de voinţă expresă a ambilor soţi, în caz contrar soţul ce nu şi-a manifestat consimţământul putând solicita anularea actului pe acest temei.
Una dintre consecinţele energice pe care le produce încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare este reprezentată tocmai de posibilitatea instanţei ca, în soluţionarea unei acţiuni cum este
cea formulată de reclamant, să poată suplini consimţământul promi-tentului-vânzător şi astfel să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, cu principalul efect al ieşirii bunului din comunitatea de bunuri a soţilor. în concret, dacă s-ar conside-ra admisibilă acţiunea, s-ar ajunge la încheierea unui act translativ de proprietate cu privire la un imobil, prin intermediul instanţei, deşi unul dintre soţi nu şi-a exprimat consimţământul în acest sens, încălcându-se astfel dispoziţiile art. 35 alin. (2) C. fam., interpretare care nu poate fi primită.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 1821R din 28 iunie 2011, nepublicată
Prin cercrea formulată la data de 29.05.2008, reclamantul-pârât D.S. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii L.V.C. şi G.S., ieşirea din indiviziune a pârâţilor asupra imobilului situat în Bucureşti, str. I.A., apartamentul nr. (...), sectorul 5, cu atribuirea în natură şi în exclusivitate a apartamentului către pârâtul-reclamant L.V.C., a cărui cotă dc contribuţie la dobândirea acestuia este dc 100%, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la respectivul imobil, precum şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
In motivarea cererii, reclamantul-pârât a arătat, în esenţă, că la data de 10.06.1998 a încheiat cu pârâtul-reclamant, despărţit în fapt de soţia sa de mult timp, un antecontract de vânzare-cumpărare privind imobilul respectiv, preţul stabilit de 6.500.000 lei (ROL) fiind achitat integral, iar reclamantul-pârât intrând în posesia imobilului. Prin această convenţie, părţile au stabilit să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la întoarcerea pârâtului-reclamant din străinătate. La aceeaşi dată, pârâtul-reclamant l-a mandatat pe reclamantul-pârât să facă toate demersurile necesare în vederea cumpărării imobilului de la SC A.C.C. SA, mandat ce a fost executat. Prin urmare, reclamantul-pârât a solicitat ieşirea din indiviziune a pârâţilor-reclamanţi (a căror căsătorie a fost desfăcută prin sentinţa civilă nr. 3135/15.11.2004, pronunţată de Judecătoria Tulcea), atribuirea imobilului (singurul bun dobândit de soţi în timpul căsătoriei) în natură pârâtului-reclamant, având în vedere contribuţia sa exclusivă la dobândirea acestuia şi pronunţarea unei hotărâri care să suplinească consimţământul acestuia în ceea ce priveşte înstrăinarea imo-
bilului în litigiu. In drept, au fost invocate dispoziţiile art. 974, art. 1298, art. 1073 şi art. 1075 C. civ. 1864 şi art. 673' CPC.
La data de 28.08.2008, pârâtul-reclamant a formulat întâmpinare prin care a solicitat instanţei respingerea cererii de chemare în judecată şi obligarea reclamantului-pârât la plata cheltuielilor de judecată. La data de 01.09.2008, pârâtul-reclamant a formulat şi cerere reconvenţională,
solicitând instanţei evacuarea reclamantului-pârât din imobilul în litigiu şi obligarea acestuia la plata sumei de 1.000 euro, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă începând cu data de 01.09.2005. Prin cererea precizatoare din data de 17.09.2008, pârâtul-reclamant a indicat cuantificarea în lei a capătului al doilea de cerere, respectiv 9.849,6 lei (RON). Pârâtul-reclamant şi-a întemeiat cererea în drept pe dispoziţiile art. 480 şi art. 998 C. civ. 1864 şi art. 119-120 CPC.
Pârâta G.S. a formulat şi depus la data de 17.09.2008, prin serviciul registratură al instanţei, întâmpinare prin care a invocat inadmisibilitatea primului capăt al cererii introductive pentru lipsa calităţii reclamantului de a participa într-un proces de partaj. A mai arătat că acel înscris sub semnătură privată este lovit de nulitate întrucât lipseşte voinţa pârâ-tului-reclamant, nu sunt specificate preţul vânzării şi nici data, lipseşte consimţământul său, iar reclamantul a profitat de starea de sănătate a pâ-
râtului-reclamant. In drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 33 alin. (1) şi art. 35 alin. (2) C. fam., CPC şi C. civ. 1864.
Prin încheierea pronunţată în şedinţa publică din data de 28.11.2008, instanţa a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune privind capătul al doilea din cererea principală, ca fiind neîntemeiată, pentru considerentele arătate în respectiva încheiere.
Prin sentinţa civilă nr. 1026/15.02.2010, Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active, a admis cererea principală formulată de reclamantul D.S. în contradictoriu cu pârâţii L.V.C. şi G.S., a dispus ieşirea din indiviziune a pârâţilor asupra imobilului situat în Bucureşti, str. I.A., apartamentul nr. (...), în valoare de 39.920 lei (RON), prin atribuirea acestuia pârâtului-reclamant L.V.C., a obligat pârâtul-reclamant la plata către pârâta a sumei de 19.960 lei (RON), cu titlu de sultă; a dispus ca prezenta hotărâre să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, încheiat între pârâtul-reclamant L.V.C., în calitate de vânzător şi reclamantul D.S., în calitate de cumpărător, având ca obiect imobilul menţionat, la preţul de 6.500.000 lei (ROL), achitat integral la data de 10.06.1998, a respins cererea reconvenţională formulată de către pârâtul-reclamant L.V.C. în contradictoriu cu reclamantul-pârât
D.S., ca neîntemeiată şi a obligat pârâtul-reclamant şi pârâta la plata către reclamant a sumei de 5.930 lei (RON), cu titlu de cheltuieli de judecată.
împotriva acestei sentinţe au declarat recurs pârâţii L.V.C şi G.S., cerere înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data de 09.07.2010. Analizând sentinţa recurată prin prisma motivelor de recurs, tribunalul a reţinut următoarele:
Cu privire la natura juridică a convenţiei încheiate între recurentul-pârât L.C. şi intimatul-reclamant D.S. la 10.06.1998, reţinută de prima
instanţă ca fiind cca a unui antccontract de vânzare-cumpărare, recurenţii aduc critici numai prin prisma aprecierii declaraţiei martorilor audiaţi,
C.M. pentru pârât şi M.C. pentru reclamant. Din analiza probelor administrate în cauză, tribunalul a constatat că din conţinutul înscrisului datat 10.06.1998 rezultă voinţa părţilor de a încheia un antecontract de vânzare-cumpărare, în cuprinsul înscrisului menţionându-se neechivoc că suma de 6.500.000 lei (ROL) reprezintă preţ al locuinţei pârâtului L.V.C., cu menţiunea că, pentru imobilul în cauză, contractul de vânzare-cumpărare se va încheia la întoarcerea pârâtului L.V.C. sau prin procură. Cu acest înscris se coroborează şi declaraţia martorului audiat la cererea reclamantului, care a declarat, în esenţă, că părţile au intenţionat vânzarea
apartamentului. In plus, atât înscrisul, cât şi declaraţia de martor se coroborează cu interogatoriul propus spre a fi administrat pârâtului, cu privire la care prima instanţă în mod corect a făcut aplicarea art. 225 CPC.
Declaraţia martorului propus de pârât este singulară, necoroborân-du-se cu niciuna dintre probele administrate în cauză. De altfel, un motiv în plus pentru a nu reţine relevanţa declaraţiei acestui martor este împrejurarea că toate cele relatate de martor sunt cunoscute de la pârât, declaraţia sa fiind, astfel, subiectivă. Nu în ultimul rând, tribunalul arată că, faţă de conţinutul neîndoielnic al înscrisului prezentat de reclamant ce a atestat existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâtul a susţinut o altă natură a actului juridic - contract de împrumut, fară să solicite declararea simulaţiei, caz în care actul prezentat de reclamant produce efecte faţă de cocontractantul său - pârâtul.
Cât priveşte caracterul neserios al preţului, tribunalul a constatat nefondat şi acest motiv de recurs. Pentru a reţine această concluzie, tribunalul arată, astfel cum de altfel a reţinut şi prima instanţă, că pentru stabilirea caracterului serios sau nu al preţului, trebuie avute în vedere mai multe elemente. Printre acestea sunt esenţiale cele invocate şi de intimatul-reclamant prin întâmpinarea depusă în recurs, cum ar fi gradul de confort, locul unde este situat apartamentul, data la care s-a încheiat actul juridic. Or, în cauză este în discuţie o garsonieră confort III, situată în cartierul Ferentari, într-o stare avansată de degradare, iar actul juridic s-a încheiat în anul 1998. Toate aceste elemente au format convingerea instanţei că preţul a fost serios, putând reprezenta cauza juridică a obligaţiei celeilalte părţi, astfel încât, din acest punct de vedere, antecontractul de vânzare-cumpărare este valabil încheiat.
Deşi pe cale de apărare s-a invocat caracterul ilicit al cauzei antecontractului de vânzare-cumpărare, susţinându-se că reclamantul a profitat de starea de nevoie în care se afla pârâtul, tribunalul constată că în mod corect a reţinut prima instanţă că, deşi sarcina probei revenea pârâtului,
în cauză, acesta nu a făcut dovada acestor afirmaţii, motiv pentru care şi acest motiv de recurs a fost găsit ca fiind nefondat.
Printr-un alt motiv de recurs s-a reiterat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului de a solicita partajul unui bun aflat în copro-
prietatea altor persoane. In această privinţă, tribunalul a reţinut că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, reclamantul a dobândit calitatea de creditor chirografar al pârâtului, astfel încât, în temeiul art. 974 C. civ. 1864, avea legitimarea procesuală activă ca pe calea acţiunii oblice să solicite partajul bunurilor dobândite de pârâtul L.V.C. în timpul căsătoriei cu pârâta G.S. Cât priveşte condiţiile exercitării acţiunii oblice, tribunalul a constatat că prima instanţă a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 974 C. civ. 1864 atunci când a concluzionat că reclamantul are deschisă calea acestei acţiuni.
A fost găsit fondat motivul de recurs prin care se invocă greşita aplicare a dispoziţiilor art. 35 alin. (2) C. fam. la situaţia de fapt dedusă judecăţii. Astfel, în cauză este necontestat faptul că bunul imobil ce face obiectul litigiului a fost dobândit de cei doi soţi în timpul căsătoriei, bunul fiind, astfel, bun comun. Este de asemenea necontestat faptul că pârâta
G.S. nu şi-a exprimat consimţământul la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobil. Părţile au o poziţie divergentă numai în privinţa interpretării dispoziţiilor art. 35 alin. (2) C. fam., reclamantul susţinând că acestuia trebuie să i se dea o interpretare restrictivă, în sensul că mandatul tacit reciproc între soţi se aplică în cazul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, iar recurenta-pârâtă G.S. susţinând că, într-o atare situaţie, mandatul tacit reciproc nu se aplică, pentru încheierea valabilă a actului fiind necesară manifestarea de voinţă expresă a ambilor soţi.
Tribunalul a constatat că prima instanţă a făcut o greşită interpretare a dispoziţiilor legale prevăzute de art. 35 alin. (2) C. fam. atunci când a reţinut că aceste dispoziţii nu sunt aplicabile, întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare nu este un act juridic translativ de proprietate sau prin care se grevează un bun. Tribunalul a apreciat că, deşi este adevărat că un antecontract de vânzare-cumpărare nu este translativ de proprietate, părţile obligându-se numai să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, totuşi, date fiind consecinţele pe care le produce încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare cu privire la patrimoniul părţilor, art. 35 alin. (2) C. fam. trebuie interpretat în sensul că pentru încheierea valabilă a acestuia este necesară manifestarea de voinţă expresă a ambilor soţi, în caz contrar soţul ce nu şi-a manifestat consimţământul putând solicita anularea actului pe acest temei.
Una dintre consecinţele energice pe care le produce încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare este reprezentată tocmai de posibilitatea instanţei ca, în soluţionarea unei acţiuni cum este cea formulată de reclamant în prezenta cauză, să poată suplini consimţământul promitentu-lui-vânzător şi, astfel, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, cu principalul efect al ieşirii bunului din comunitatea de bunuri a soţilor. Or, o astfel de interpretare nu poate fi admisă, căci astfel s-ar ajunge, în concret, la încheierea unui act translativ de proprietate cu privire la un imobil prin intermediul instanţei, deşi unul din soţi nu şi-a exprimat consimţământul în acest sens, încălcându-se astfel dispoziţiile art. 35 alin. (2) C. fam. Prin urmare, reţinând şi faptul că pârâta
G.S. a invocat prin întâmpinare, pe cale de apărare, nulitatea relativă a antecontractului de vânzare-cumpărare, tribunalul a dat eficienţă acestei apărări, reţinând caracterul nul al antecontractului.
In plus, faţă de apărarea intimatului-reclamant din cadrul întâmpinării prin care a susţinut caracterul prescriptibil al acţiunii în anulare, tribunalul a arătat că, deşi invocarea nulităţii pe cale de acţiune este într-adevăr prescrisă, pe cale de excepţie aceasta este imprescriptibilă, astfel încât, în prezenta cauză, poate fi dată eficienţă dispoziţiilor invocate de pârâtă. Totodată, se va reţine că, chiar dacă nulitatea este generată de lipsa consimţământului numai a unuia dintre soţi, ea îşi va produce efectele asupra întregului act, antecontractul de vânzare-cumpărare neputând fi menţinut numai în parte. Pe cale de consecinţă, ca urmare a reţinerii nulităţii antecontractului de vânzare-cumpărare, reclamantului nu îi poate fi recunoscută calitatea de creditor chirografar al pârâtului-reclamant, astfel încât nu mai există temei pentru acţiunea de partaj intentată prin intermediul acţiunii oblice.
Motivele de recurs prin care se critică respingerea cererii reconvenţio-nale sunt nefondate. Sub acest aspect, tribunalul a arătat că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între reclamant şi pârât a reprezentat titlu al folosinţei reclamantului, părţile executând anticipat obligaţiile principale din contractul de vânzare-cumpărare, respectiv predarea bunului şi plata preţului. In aceste condiţii, în mod corect a reţinut prima instanţă că reclamantul nu datorează contravaloarea lipsei de folosinţă asupra imobilului pe perioada indicată, antecontractul de vânzare-cumpărare îndreptă-ţindu-l pe reclamant să folosească bunul.
Din această perspectivă şi faţă de considerentele tribunalului cu privire la incidenţa nulităţii antecontractului, este de menţionat că, întrucât în cauză nulitatea nu a fost solicitată pe cale de acţiune, ci a fost invocată numai pe cale de apărare faţă de pretenţia concretă a reclamantului, antecontractul reprezintă în continuare un titlu al folosinţei reclamantului.
Aceasta pentru că invocarea nulităţii pe cale de apărare nu poate avea ca efect decât respingerea pretenţiilor din cererea principală, nu şi admiterea cererii reconvenţionale, câtă vreme prin cererea reconvenţională nu s-a solicitat şi anularea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Pentru aceste motive, văzând şi dispoziţiile art. 312 CPC, tribunalul a admis recursul, a modificat în parte sentinţa civilă recurată, în sensul că a respins cererea principală ca neîntemeiată, cu menţinerea sentinţei primei instanţe în privinţa soluţiei adoptate asupra cererii reconvenţionale.
| ← Cerere de chemare în judecată având ca obiect constatarea... | Hotărâre care să tină loc de act autentic. Valabilitatea... → |
|---|
