Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Respingerea acţiunii în condiţiile lipsei calităţii de proprietar a pârâtului
| Comentarii |
|
în materia acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, se impune a se proba în mod riguros calitatea promitentului-vânzător de proprietar al imobilului în legătură cu care se solicită validarea pe cale judiciară a operaţiunii de vânzare-cumpărare, câtă vreme prin acest mecanism procesual se ajunge la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti constitutive de drepturi, în puterea căreia operează transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului-vânzător în cel al promitentului-cumpărător, prin suplinirea consimţământului proprietarului înstrăinător, care, prin pasivitatea sa, a făcut imposibilă perfectarea în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare.
Or, în lumina acestui raţionament, înscrisul sub semnătură privată, constatator al acordului de voinţe cu privire la înstrăinarea tere-
nului, trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate necesare transferului dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, cu excepţia formei solemne cerute de lege ad validitatem, pe care instanţa de judecată este chemată să o suplinească.
Tranzacţia prin care părţile tind la stingerea amiabilă a litigiului nu este susceptibilă să producă efecte juridice în măsura în care obiectul tranzacţiei este un drept asupra căruia părţile nu pot să dispună. Prin urmare, instanţa nu a dat eficienţa înţelegerii părţilor, nu pentru lipsa acordului exprimat de acestea, ci pentru lipsa unei situaţii juridice clare şi certe a imobilului, care să permită transferul dreptului de proprietate de la promitenta-vânzătoare la promiten-ta-cumpărătoare.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 1270R din 28 mai 2010,
nepublicată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti la data de 01.10.2007, reclamanta C.M. a chemat în judecată pe pârâta
I.M., solicitând instanţei să constate că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 115/21.02.2007, atestat de CA „Ş.F.M.”, şi să dispună emiterea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, conform art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 iar, în subsidiar, dacă terenul a fost înstrăinat, să fie obligată pârâta să-i pună la dispoziţie un alt teren în aceleaşi condiţii în care a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare; totodată, în subsidiar, să fie obligată pârâta la plata sumei de 6.000 euro, din care 3.000 euro reprezintă plata avansului la data încheierii antecontractului şi 3.000 euro reprezintă daune-interese, la care se va adăuga dobânda bancară.
în motivare, reclamanta a arătat că a fost încheiat între părţi antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 21.02.2007, privind terenul de 200 mp, situat în str. G. (...), contra sumei de 13.000 euro, din care s-a achitat suma de 3.000 euro ca avans, cu obligativitatea încheierii actului în formă autentică, cel târziu la 12.05.2007. A învederat că, la acea dată, pârâta nu s-a prezentat pentru perfectarea actului în formă autentică, în drept, a invocat art. 969, 970, 973, 1073-1074 şi urm. C. civ. 1864, art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005. Pârâta nu a formulat întâmpinare, însă a învederat verbal instanţei faptul că este de acord să vândă reclamantei terenul de 200 mp situat în str. G. (...).
Prin sentinţa civilă nr. 8851/20.10.2008, a fost respinsă acţiunea ca neîntemeiată. Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare atestat de CA „Ş.F.V.” sub nr. 115/21.02.2007, pârâta, în calitate de promitent-vânzător, s-a obligat să transmită reclamantei, în calitate de promitent-cumpărător, dreptul de pro
prietate asupra terenului situat în str. G. (...), în suprafaţă de 200 mp, până cel mai târziu la data de 15.05.2007, preţul fiind prevăzut în cuantum de
13.000 euro, plătibil în condiţiile arătate în antecontract, şi anume suma de 3.000 euro, în avans, la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, prima rată de 1.000 euro la trecerea imobilului în rolul fiscal şi diferenţă de 9.000 euro, la data încheierii actului în formă autentică.
Prin promovarea acţiunii de faţă, reclamanta a urmărit recunoaşterea dreptului său de proprietate asupra acestei suprafeţe de teren, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, invocând ca premisă existenţa acordului de voinţă între părţile litigante, atestat de înscrisul sub semnătură privată sus-menţionat. In materia dedusă judecăţii se impune a fi în mod riguros probată calitatea pârâtei de a fi proprietar al imobilului în legătură cu care se solicită validarea pe cale judiciară a operaţiunii de vânzare-cumpărare, câtă vreme prin acest mecanism procesual se ajunge la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti constitutive de drepturi, în puterea căreia operează transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului-vânzător în cel al promitcntului-cumpără-tor, prin suplinirea consimţământului proprietarului înstrăinător, care, prin pasivitatea sa, a făcut imposibilă perfectarea în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare. Or, în lumina acestui raţionament, înscrisul sub semnătură privată, constatator al acordului de voinţă cu privire la înstrăinarea terenului, trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate necesare transferului dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, cu excepţia formei solemne cerute de lege cid validitatem, pe care instanţa de judecată este chemată să o suplinească.
Proba calităţii de proprietar a vânzătorului din înscrisul sub semnătură privată se impune a fi realizată prin intermediul titlului de proprietate, văzut ca act juridic constitutiv sau translativ al acestui drept real, unicul susceptibil să ateste că vânzătorul din înscrisul sub semnătură privată a
acţionat ca veritabil proprietar al bunului vândut. In speţă, din probatoriul administrat nu a rezultat cu acurateţe calitatea pârâtei vânzătoare de a fi proprietara terenului în litigiu. Astfel, aceasta s-a legitimat procesual în calitate de succesoare universală a autoarei P.E., conform certificatului suplimentar de moştenitor nr. 93/08.11.2006. La rândul său, autoarea P.E. a dobândit o suprafaţă de teren de 4879 mp, în urma partajării averii succesorale a autorului P.V., conform actului de partaj încheiat la 26.03.1947, acest lot fiind individualizat în cuprinsul actului de partaj. Astfel, regimul juridic al imobilului în litigiu, astfel cum este configurat prin intermediul relaţiilor depuse la dosar, nu susţine calitatea pârâtei de proprietar al terenului în litigiu.
In aceste condiţii, prima instanţă nu poate valida tranzacţia intervenită între părţi, întrucât actul procesual de dispoziţie prin care părţile tind la
stingerea amiabilă a litigiului nu este susceptibil să producă efecte juridice, în măsura în care obiectul tranzacţiei este un drept asupra căruia părţile nu pot să dispună. Este şi cazul în speţă, unde, pentru argumentele mai sus expuse, instanţa a apreciat că nu a fost acreditată apartenenţa imobilului în litigiu la patrimoniul pârâtei, astfel încât aceasta nu poate transmite dreptul de proprietate în beneficiul reclamantei.
împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamanta, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data de 16.03.2009. Prin motivele de recurs invocate, recurenta-reclamantă a criticat sentinţa instanţei de fond pentru nelegalitate şi netemeinicie, solicitând, pe fondul recursului, admiterea acestuia, modificarea în tot sau în parte a sentinţei recurate sau casarea sentinţei recurate cu trimiterea spre rejudecare.
Analizând sentinţa recurată prin prisma motivelor de recurs invocate, tribunalul a constatat caracterul nefondat al recursului, pe care, în temeiul dispoziţiilor art. 312 CPC, l-a respins, pentru următoarele considerente:
Formulând cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat, în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâta în anul 2007, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. în acest context, prima instanţă a reţinut în mod corect că, alături de verificarea condiţiilor de validitate a actului juridic încheiat de părţi, cădea în sarcina reclamantei ca, în temeiul dispoziţiilor art. 1169 C. civ. 1864, să dovedească dreptul de proprietate al pârâtei asupra imobilului, pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate. Probele administrate de reclamantă nu au relevat însă calitatea de proprietar a promitentei-vânzătoare asupra imobilului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare. Reclamanta a justificat legitimarea procesuală a pârâtei ca moştenitoare a mamei sale, proprietară asupra unei suprafeţe de teren de 4879 mp, situat la data dobândirii în localitatea L., Cimitirul T. sau Nisipăriile C., conform actului de proprietate al defunctei, respectiv actul de partaj autentificat la data de 26.03.1947 de Tribunalul Ilfov.
De remarcat este faptul că, potrivit certificatului suplimentar de moştenitor nr. 93 din 08.11.2006, emis de BNP P.C. şi H.L., ce atesta calitatea de moştenitor a pârâtei de pe urma defunctei sale mame, P.E., în masa succesorală rămasă de pe urma defunctei se menţionează exclusiv suprafaţa de teren de 400 mp, situată în Bucureşti, str. G. nr. 63, sector 2, aceasta fiind, de altfel, suprafaţa înscrisă în evidenţele fiscale, conform certificatului de atestare fiscală emis la 01.02.2007. Prin urmare, reclamanta nu a fost în măsură a dovedi că pârâta deţine în proprietate o suprafaţă distinctă de teren, suprafaţă ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât, pentru suprafaţa în discuţie, s-a atribuit, la ccrerca numitului I.N., o altă adresă poştală, conform certificatului nr. (...)/25.06.2008, emis de Serviciul Nomenclatură Urbană, în baza sentinţei civile nr. 4725/16.05.2006, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, rămasă irevocabilă.
Este adevărat că, atât în faţa primei instanţe, cât şi în faţa instanţei de recurs, recurenta-reclamantă a contestat existenţa acestei sentinţe, invocând o serie de neconcordanţe cu privire la numărul acesteia sau al dosarului în care a fost pronunţată, învederând, totodată, că sentinţa reprezintă un fals şi dovedind că s-a adresat cu plângeri penale organelor de anchetă. Aceste aspecte însă, astfel cum în mod corect a arătat şi prima instanţă, nu puteau face obiectul cenzurii, câtă vreme este vorba despre o hotărâre judecătorească legalizată cu menţiunea „definitivă şi irevocabilă", care beneficiază de prezumţia de adevăr conferită de autoritatea lucrului judecat, legalitatea şi temeinicia acestei hotărâri neputând fi analizate incidental, în contextul litigiului de faţă.
Nefiind dovedit dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul litigiului, prima instanţă în mod corect a respins cererea părţilor de a se lua act de tranzacţia încheiată, întrucât actul procesual de dispoziţie prin care părţile tind la stingerea amiabilă a litigiului nu este susceptibil să producă efecte juridice în măsura în care obiectul tranzacţiei este un drept asupra căruia părţile nu pot să dispună. Prin urmare, instanţa de fond nu a dat eficienţa înţelegerii părţilor, nu pentru lipsa acordului exprimat de acestea, ci pentru lipsa unei situaţii juridice clare şi certe a imobilului, care să permită transferul dreptului de proprietate de la promitenta-vânzătoare la promitenta-cumpărătoare.
Având în vedere aceste considerente, tribunalul, în temeiul dispoziţiilor art. 312 CPC, a respins recursul ca nefondat.
| ← Imposibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină... | Natura juridică a înţelegerii verbale dintre părţi: schimb... → |
|---|
