Respingerea acţiunii având ca obiect pronunţarea nei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în situaţia în care promitentul-vânzător are doar calitatea de coproprietar asupra imobilului înstrăinat.
| Comentarii |
|
Respingerea cererii având ca obiect constatarea nulitătii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare privind întregul bun, antecontract încheiat doar de un coproprietar
1. într-o acţiune ce are ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, calitatea de proprietar exclusiv a pârâtului este esenţială, având în vedere caracterul translativ de proprietate al contractului de vânzare-cumpărare şi principiul nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet (nimeni nu se poate obliga valabil la ceva ce nu are sau la mai mult decât are).
2. Antecontractul de vânzare-cumpărare nefiind susceptibil de a transfera dreptul de proprietate, nu se poate susţine că, prin încheierea acestui act asupra întregului bun, coproprietarul a dispus de un bun al altuia. Chiar dacă promitentul-vânzător nu face dovada dreptului de proprietate în momentul încheierii acestuia, antecontractul este valabil, promitentul-vânzător putând obţine ulterior proprietatea bunului în vederea executării antecontractului.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 526R din 2 martie 2011, nepublicată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti la data de 14.10.2008, reclamanta D.L. a chemat în judecată pe pârâtul I.C., solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în Bucureşti, str. N., nr. 59, sector 3, compus din teren în suprafaţă de 200 mp şi construcţie compusă din şase camere.
In motivarea cererii, reclamanta a arătat că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare atestat de avocat S.E. sub nr. 225/29.07.2008, pârâtul s-a obligat să-i vândă prin act autentic imobilul sus-mcnţionat, proprietatea sa, dobândit prin moştenire de la tatăl său, I.P., care avea o cotă de 1/2 din terenul în suprafaţă de 2050 mp, situat în str. N., nr. 59, care, la rândul său, a moştenit acest teren de la tatăl său, C.Ş. Prin antecontract s-a stabilit că transmiterea posesiei imobilului are loc la data semnării antecontractului, iar în cazul în care nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică, până cel mai târziu la data de 29.08.2008, părţile pot cere instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Pârâtul a fost notificat în sensul prezentării la data de 18.09.2008 la CA „G.E.” pentru a clarifica situaţia juridică a imobilului, dată la care a declarat că este de acord cu încheierea contractului în forma autentică, însă la biroul notarial nu a putut prezenta actele de proprietate în original, certificatul fiscal, cadastrul şi cartea funciară, contractul ne-
fiind încheiat. In drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 1073-1077 C. civ. 1864.
în şedinţa publică din 30.04.2009, intervenienţii E.S., V.S., A.M. şi L.E.A. au depus cerere de intervenţie în interes propriu prin care au solicitat ca, prin hotărâre, instanţa să constate că au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului teren în suprafaţă de 200 mp, situat în str. N., nr. 59A, sector 3, prin efectul uzucapiunii de 30 de ani şi asupra construcţiei edificate pe acest teren prin accesiunea imobiliară; să respingă acţiunea reclamantei ca neîntemeiată şi să oblige reclamanta şi pârâtul la plata cheltuielilor de judecată. Intervenienţii au completat cererea, solicitând ca instanţa să constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cum-părare nr. 225/29.07.2008, atestat de CA „S.E.”, încheiat între pârâtul I.C., în calitate de promitent-vânzător, şi reclamanta D.L., în calitate de
promitentă-cumpărătoare. In motivarea acestei cereri se arată că pârâtul a încheiat acest antecontract cu rea-credinţă, ştiind că terenul şi casa au fost înstrăinate de autorul său, I.P., şi nu era proprietar în momentul încheierii antecontractului; antecontractul este încheiat ulterior datei la care I.P. a vândut imobilul defunctului S.I.; în adresa privind istoricul de rol fiscal, se menţionează că pentru imobilul din str. N., nr. 59 există deschis rol fiscal pentru suprafaţa de 200 mp pe numele I.P. şi S.I.; pârâtul nu a fost niciodată proprietar al imobilului şi nu deţine acte de proprietate ale terenului pentru a putea încheia contractul de vânzare-cumpărare cu reclamanta. Astfel, intervenienţii susţin că antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat de pârât cu reclamanta, reprezintă o fraudare a legii şi o fraudă în dauna unui terţ, respectiv intervenienţii, având în vedere că pârâtul a dispus de un bun al altuia.
Prin sentinţa civilă nr. 14011/10.12.2009, Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti a respins cererea principală formulată de reclamanta D.L., ca neîntemeiată, a respins cererea de intervenţie în interes propriu, precizată,
formulată de intervenienţii E.S., V.S., A.M. şi L.E.A şi pârâtul I.C., ca neîntemeiată. Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut următoarele:
Potrivit actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6303/ 05.04.1913 de Tribunalul Ilfov, Secţia notariat, numitul Ş.C. a dobândit proprietatea unui „loc viran situat în Bucureşti, pe lunca F., destinat pentru cultura zarzavatului”, având o lăţime în faţă spre drumul luncii de 23,5 m, la stânga şi la dreapta o lungime de 108,5 m, iar în spate o lăţime de 43 m. De pe urma defunctului Ş.C., decedat la data de 07.05.1963, potrivit certificatului de moştenitor nr. 160/30.07.1963, au rămas ca moştenitori
I.P. şi P.L. în calitate de descendenţi - fii -, care au moştenit în masa succesorală şi un teren în suprafaţă de 2050 mp, din care 350 mp loc de construcţie şi 1700 mp teren agricol situat în Bucureşti, str. N. nr. 59, precum şi o casă din paiantă cu 6 camere şi o magazie, terenul fiind dobândit de defunct prin actul de vânzare nr. 6303/05.04.1913. Prin actul sub semnătură privată din 09.10.1968, I.P. împreună cu soţia sa, I.M., au transmis posesia unui loc de casă în suprafaţă de 200 mp, situat în str. N.
nr. 59A, către S.I., autorul intervenienţilor, în interes propriu. In acest imobil, în perioada 1968-2000 a locuit defunctul S.I., iar de aproximativ 10 ani, locuieşte reclamanta.
Asupra cererii principale având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa a reţinut următoarele:
La data de 25.07.2008, prin antecontract pârâtul I.C. s-a obligat să vândă reclamantei D.L. imobilul situat în str. N. nr. 59, compus din teren
în suprafaţă de 200 mp şi construcţie compusă din 6 camere. In acest contract, pârâtul I.C. a declarat că a dobândit terenul prin moştenire de la tatăl său, I.P., care avea cota de 1/2 din terenul în suprafaţă de 2050 mp, moştenit de la defunctul C.Ş., care l-a dobândit prin actul de vânzare-cumpărare nr. 6303/05.04.1913.
Instanţa a reţinut, în acord cu prevederile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 şi art. 1294 C. civ. 1864, precum şi art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864, că cerinţele ce trebuie îndeplinite pentru admiterea unei acţiuni în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu sunt îndeplinite, în cauză nefiind făcută dovada calităţii de proprietar exclusiv asupra imobilului în litigiu, în privinţa pârâtului. Proprietar al imobilului în litigiu a fost defunctul C.Ş., potrivit actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6303/05.04.1913 de Tribunalul Ilfov, Secţia Notariat, de pe urma căruia au venit la moştenire copii acestuia, I.P. (tatăl pârâtului) şi P.L., fiecare cu câte o cotă succe-
sorală de 1/2 din masa succesorală. In cauză, nu s-a făcut dovada ieşirii din indiviziune asupra bunurilor din masa succesorală a defunctului C.Ş.,
respectiv a faptului că defunctul l.P. ar fi devenit proprietar exclusiv al bunului. Mai mult, din certificatele de moştenitor nr. 420/27.03.1992 şi nr. 56/19.01.1982, a rezultat că în masele succesorale ale defuncţilor l.P. şi I.M., părinţii pârâtului, nu este cuprins şi dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.
Or, într-o acţiune ce are ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, calitatea de proprietar exclusiv a pârâtului este esenţială, având în vedere caracterul translativ de proprietate al contractului de vânzare-cumpărare şi principiul nemo plus iuris aci alium transferre potest, quam ipse habet (nimeni nu se poate obliga valabil la ceva ce nu are sau la mai mult decât are).
In privinţa cererii de intervenţie în interes propriu având ca obiect constatarea dobândirii de către intervenienţi a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu prin uzucapiune asupra terenului şi prin accesiune asupra construcţiei şi constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 225/29.07.2008 pentru fraudă la lege, instanţa a reţinut următoarele:
Printr-un înscris sub semnătură privată, denumit „chitanţă”, autorul intervenienţilor, S.I., a dobândit de la l.P. şi I.M. un imobil teren având o suprafaţă menţionată de către părţi de 200 mp, situat în str. N., nr. 59A,
datat 09.10.1968. începând cu anul 1972 şi până în prezent, pe rolul fiscal al acestui imobil a figurat ca plătitor de impozit numitul I.P., prin S.I., pentru construcţie şi teren în suprafaţă totală de 200 mp, potrivit adreselor nr. 2739/06.03.2008 şi nr. 12890/02.11.2009 privind istoricul de rol fiscal. Din administrarea probei testimoniale a rezultat că imobilul din str. N., nr. 59A a fost locuit de defunctul S.I., care deţinea imobilul în baza unei chitanţe de mână, în acest sens fiind declaraţiile martorilor R.M. şi T.C.
Având în vedere că legea în vigoare la data încheierii convenţiei dintre autorii părţilor, respectiv art. 2 din Decretul nr. 221/1950, impunea ad validitatem forma autentică pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice între vii, precum şi necesitatea autorizaţiei de înstrăinare, convenţia încheiată sub forma unei chitanţe sub semnătură privată nu a fost aptă să realizeze transferul dreptului de proprietate. Cu toate acestea, instanţa a apreciat că înscrisul sub semnătură privată are aptitudinea de a fundamenta dobândirea de către autorul intervenienţilor a posesiei imobilului teren din str. N., nr. 59A, deoarece un titlu translativ de proprietate lovit de nulitate absolută poate constitui temeiul dobândirii posesiei.
In ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect uzucapiunea, instanţa a reţinut că din probele administrate în cauză nu a rezultat îndeplinirea cumulativă a celor două condiţii impuse de lege, respectiv existenţa
unei posesii utile, neviciate, adică a unei posesii continue, netulburate, publice şi neechivoce şi exercitarea acestei posesii timp de 30 de ani. Astfel, din răspunsul la întrebările nr. 4, 5 şi 6 din interogatoriul propus de reclamantă a fi luat intervenientelor, acestea au confirmat că în imobilul în litigiu a locuit defunctul S.I., iar intervenientele pentru perioade scurte, anterioare anului 1990, iar din anul 2000 imobilul este locuit de reclamanta D.L., despre care au susţinut că a intrat în posesia imobilului în mod abuziv, prin spargerea uşii, dar nu au reclamat la poliţie.
In aceste condiţii, instanţa a apreciat că intervenientele nu au făcut dovada că sunt posesorii actuali ai imobilului, reţinându-se că acestea au pierdut posesia bunului prin încetarea elementului corpus, imobilul trecând fară acordul lor în stăpânirea de fapt a reclamantei D.L. Astfel, se apreciază că posesia lor a fost afectată de viciul discontinuităţii, fiind răsturnată prezumţia de continuitate instituită de art. 1850 C. civ. 1864. Totodată, s-a reţinut că posesia autorului intervenientelor a durat din anul 1968 până în anul 1990, când a decedat, iar după această dată intervenientele nu au făcut dovada exercitării posesiei asupra imobilului, astfel că nu este îndeplinită nici condiţia exercitării posesiei timp de 30 de ani.
In ceea ce priveşte capătul de cerere referitor la accesiune, instanţa a reţinut că, având în vedere modalitatea de soluţionare a primului capăt al cererii, precum şi caracterul accesoriu al capătului de cerere având ca obiect accesiune faţă de capătul de cerere având ca obiect uzucapiunea, cererea intervenientelor prin care solicită a se constata că au dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei prin accesiunea imobiliară este neîntemeiată.
In ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 225/29.07.2008, s-a reţinut că pârâtul nu a înstrăinat imobilul în litigiu, respectiv nu a dispus de acest bun, ci numai s-a obligat să-l vândă reclamantei. Antecontractul de vânzare-cumpărare nefiind susceptibil de a transfera dreptul de proprietate, nu se poate susţine de către interveniente că, prin încheierea acestui act, pârâtul I.C. a dispus de un bun al altuia, astfel că această susţinere este neîntemeiată. Pe de altă parte, în condiţiile în care instanţa a respins cererile intervenientelor privind uzucapiunea şi accesiunea, rezultă că intervenientele nu au niciun drept asupra imobilului, astfel că nu se poate susţine o fraudă la lege în dauna intervenientelor prin încheierea acestui antecontract. Totodată, dacă vânzarea bunului altuia este, în principiu, valabilă, cu atât mai mult un antecontract cu privire la vânzarea unui bun asupra căruia promitentul-vânzător nu face dovada dreptului de proprietate în momentul încheierii acestuia este valabil, promitentul-vânzător
putând obţine proprietatea bunului în vederea executării antecontractului prin încheierea ulterioară a contractului de vânzare-cumpărare.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel intervenienţii. De asemenea, s-a formulat apel de către reclamanta D.L. împotriva încheierii de şedinţă din data de 04.06.2009, prin care instanţa de fond a admis în principiu cererea de intervenţie în interes propriu. Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data de 04.05.2010. Faţă de valoarea obiectului cererii, în raport cu dispoziţiile art. 282' CPC, calea de atac exercitată în cauză a fost calificată ca fiind recurs. Analizând sentinţa recurată prin prisma motivelor de recurs, tribunalul a reţinut următoarele:
Recursul declarat de intervenientele în interes propriu este nefondat
pentru argumentele ce succed. In privinţa motivului de recurs prin care se critică situaţia de fapt reţinută de prima instanţă, tribunalul constată că instanţa de fond a realizat o corectă apreciere a probelor administrate. Astfel, în privinţa posesiei bunului, ulterior decesului lui S.I., tribunalul a avut în vedere recunoaşterile recurentelor date în răspunsul la interogatoriul administrat în faţa primei instanţe. Recurenta A.M. a recunoscut că a locuit în acest imobil până în perioada anilor 1980-1982, E.S. a arătat că nu a locuit deloc în imobil, pentru ca L.E.A. să arate că a locuit în imobil până la vârsta de 5 ani. Cât priveşte posesia imobilului de către autorul recurentelor, tribunalul a reţinut că martorul propus de interveniente, T.C., a declarat că acesta a locuit la bloc la Piaţa P., unde a avut şi ultimul domiciliu înainte de deces. A declarat că nu cunoaşte cine a folosit imobilul în cauză după decesul lui S.I.
Declaraţia martorului R.M., invocată în recurs de recurentele-inter-veniente, nu se coroborează cu niciuna dintre probele administrate de interveniente. Astfel, într-adevăr, martorul declară că S.G. a murit în acea casă, în condiţiile în care celălalt martor, propus tot de interveniente, a declarat că acesta a avut ultimul domiciliu la bloc, în Piaţa P. Aşa fiind, tribunalul reţine că prima instanţă a stabilit corect situaţia de fapt atunci când a reţinut că intervenientele nu au făcut dovada posesiei bunului timp de 30 de ani, aceasta fiind întreruptă de la momentul decesului lui S.I. Pentru perioada următoare decesului lui S.I., în 1990, recurentele nu au dovedit continuarea posesiei în persoana moştenitorilor lui S.I., recurentele A.M. şi A.L. recunoscând că nu au posedat imobilul în acea perioadă, iar recurentele E.S. şi V.S. nu au dovedit că bunul a fost posedat de autorul lor, S.G. Deşi recurentele au susţinut că reclamanta a exercitat doar o detenţie precară, întrucât S.G. i-ar fi permis acesteia să folosească temporar imobilul în litigiu, cu obligaţia reclamantei de a-1 restitui la cerere, tribunalul a constatat că intervenientele nu au dovedit afirmaţiile făcute. Mai mult, s-a constatat că, în cuprinsul răspunsului la interogatoriu, toate
recurentele au arătat o altă situaţie de fapt, de asemenea nedovedită, po-
trivit cu care reclamanta ar fi ocupat imobilul în mod abuziv. In aceste condiţii, coroborat cu faptul că, din anul 2000 până în prezent, reclamanta a folosit imobilul în litigiu, tribunalul a apreciat că aceasta s-a comportat ca un posesor, fiind de natură să vicieze astfel posesia invocată dc recu-rentele-interveniente.
Cât priveşte recursul declarat de reclamanta D.L., tribunalul îl găseşte, de asemenea, nefondat.
Critica adusă încheierii de şedinţă prin care s-a admis în principiu cererea de intervenţie în interes propriu este nefondată. Intervenientele au făcut dovada interesului propriu în formularea cererii, interes concretizat în dreptul de proprietate pe care acestea au pretins că îl au faţă de imobilul în litigiu, în condiţiile în care acestea au dovedit că sunt moştenitoarele celui care până în anul 1990 a exercitat posesia asupra imobilului în cauză. Susţinerile reclamantei referitoare la lipsa interesului în formularea acţiunii, plecând de la contestarea înscrisului invocat de interveniente în susţinerea momentului dc la care a început posesia autorului lor, au fost analizate în mod corect de prima instanţă ca element de temeinicie al cererii de intervenţie, iar nu ca un aspect al interesului în promovarea cererii de intervenţie.
In mod corect a reţinut prima instanţă că nu sunt întrunite condiţiile cumulative pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. într-adevăr, una dintre condiţiile obligatorii pentru admiterea cererii era ca reclamanta să dovedească împrejurarea că promitentul-vânzător era unicul proprietar al bunului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare. Din probele administrate a rezultat însă contrariul. Proprietar al imobilului în litigiu a fost C.Ş., acesta dobândind dreptul de proprietate în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6303/1913 de Tribunalul Ilfov. Moştenitorii lui C.Ş. au fost l.P. (tatăl pârâtului) şi P.L., fiecare cu o cotă succesorală de 1/2 din masa succesorală.
In mod corect a reţinut prima instanţă că reclamanta nu a făcut dovada faptului că fie l.P. a dobândit şi cota dc 1/2 a lui P.L. sau că, în urma unui eventual partaj, bunul în litigiu i-ar fi fost atribuit în întregime lui l.P. Aşa fiind, pârâtul I.C. nu putea dobândi mai mult decât a avut autorul său, respectiv cota de 1/2 din dreptul de proprietate asupra imobilului.
In aceste condiţii, întrucât pârâtul nu s-a obligat să vândă numai cota de 1/2 din dreptul de proprietate asupra imobilului, ci imobilul în întregul său, prima instanţă a reţinut în mod legal şi temeinic că nu sunt întrunite condiţiile cumulative pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Cât priveşte susţinerile recurentei cu privire la întinderea drepturilor autorului pârâtului I.P., tribunalul a arătat că nu se contestă în cauză că pârâtul a dobândit toate drepturile pe care I.P. le avea asupra imobilului, ci faptul că I.P. nu a fost unicul proprietar al bunului (căci, alături de el, avea calitatea de moştenitor al defunctului C.Ş. şi P.L. pentru cota de 1/2) şi, astfel, nu putea transmite prin moştenire succesorului său mai mult decât deţinea la momentul deschiderii succesiunii. De altfel, tribunalul a remarcat faptul că şi recurenta, prin expunerea motivelor de recurs, arată că autorii pârâtului deţineau cota de 1/2 din terenul ce a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Pentru toate aceste motive, văzând şi dispoziţiile art. 312 CPC, tribunalul a respins ambele recursuri ca nefondate.
| ← Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.... | Imposibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină... → |
|---|
