Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Admisibilitatea acţiunii asupra unei cote ideale din dreptul de proprietate asupra unui imobil
| Comentarii |
|
1. Faptul că vânzarea are ca obiect numai cota-parte de 1/2 din suprafaţa imobilului nu afectează validitatea contractului şi nici caracterul determinabil al obiectului, cunoscut fiind că, în virtutea dreptului său de dispoziţie, proprietarul poate înstrăina nu numai întregul drept de proprietate, ci şi o cotă-parte din acesta, aşa cum poate să-şi dezmembreze acest drept.
2. Faptul că de la data încheierii antecontractului, preţul terenurilor a crescut, astfel încât raportul de expertiză efectuat de instanţa de fond stabileşte o valoare mai mare de circulaţie, nu face ca preţul să devină inexistent sau derizoriu, el fiind stabilit la momentul încheierii antecontractului liber, prin acordul părţilor, conform principiului libertăţii contractuale. însă, odată stabilit, părţile sunt ţinute de forţa obligatorie a contractului încheiat, neputându-se apăra prin argumentul că, din cauza creşterii preţului terenurilor, ar fi dorit obţinerea unui preţ mai mare.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 2506R din 9 mai 2007,
nepublicată
Prin cererea înregistrată la data de 05.12.2006 pe rolul Judecătoriei Buftea, reclamantul M.A. a chemat în judecata pe pârâtul T.C., solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru cota indiviză de 1/2 din dreptul de proprietate asupra terenului, în suprafaţă de 212 mp dintr-o suprafaţă totală de 1001,96 mp, situat în Otopeni, str. (...), jud. Ilfov, sola 48, parcelele 1673-1675.
In motivarea cererii, reclamantul a arătat că, deşi la data de 25.02.2005 părţile s-au obligat reciproc la vânzarea, respectiv cumpărarea imobilului, până la data de 30.06.2005, termen prelungit ulterior până la 15.02.2006, pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţia de a demola construcţiile aflate pe teren şi refuză să se prezinte la notariat pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Reclamantul a mai arătat că a pus la dispoziţia pârâtului preţul imobilului cumpărat, pe calea ofertei reale urmate de consemnaţiune, prin intermediul BEJ D.O.C. In drept, reclamantul a invocat prevederile art. 969, art. 1073, art. 1077 C. civ. 1864.
Pârâtul a depus întâmpinare, solicitând respingerea cererii ca neîntemeiată, cu motivarea că o acţiune în constatarea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare este inadmisibilă, întrucât reclamantul poate cere realizarea dreptului, că nu a existat o arvună şi nici culpa pârâtului. De asemenea, mai arată pârâtul, obiectul vânzării nu a fost concret stabilit, referitor la suprafaţă, vecinătăţi, lungime, lăţime.
Prin sentinţa civilă nr. 2506/09.05.2007, Judecătoria Buftea a admis cererea formulată de reclamantul M.A.; a constatat că reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra cotei de 1/2 din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 226,18 mp, cu destinaţia de drum de acces, având ca vecinătăţi (...), identificat conform raportului de expertiză tehnică specialitatea topografie, întocmit de expert C.M., contra preţului de 10 euro/mp; a dispus ca prezenta hotărâre să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare şi a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 3.260,3 lei (RON), reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că prin titlul de proprietate nr. 40709/07.09.1998, eliberat de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Ilfov, s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de 2 ha 8500 mp de teren în favoarea numiţilor E.E., T.I. şi T.E. Prin actul de partaj voluntar, autentificat şi rectificat, T.E. primeşte suprafaţa de teren de 1002 mp, situată în intravilanul oraşului O. Pârâtul este unicul moştenitor al acestuia, conform certificatului de moştenitor nr. 1/14.01.2004. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat în formă autentică la 25.02.2005, pârâtul s-a obligat să vândă reclamantului cota de 1/2 din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de aproximativ 212 mp din suprafaţa totală de 1001,96 mp, cu vecinătăţile indicate şi destinaţia de drum de acces, la preţul de 10 euro/mp. Prin răspunsul la interogatoriu, pârâtul a recunoscut încheierea şi validitatea actului juridic şi faptul că reclamantul s-a oferit să-i plătească preţul convenit, însă el a refuzat din cauză că acest preţ ar fi fost sub cel real, convenit prin antecontract.
Cu privire la prima apărare a pârâtului, referitoare la faptul că acţiunea reclamantului era una în constatare (neinvocată ca excepţie prin întâmpinare, ci ca motiv de respingere a cererii ca neîntemeiată), aceasta a fost respinsă, întrucât reclamantul a precizat în cerere că doreşte „pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract”, astfel că cererea a fost de la început una în realizare.
în ceea ce priveşte neplata unei arvune invocate de pârât, niciun text de lege nu impune, pentru încheierea valabilă a unui antecontract sau chiar contract de vânzare-cumpărare, stabilirea arvunei, normele prevăzute la art. 1297-1298 C. civ. 1864 fiind supletive, astfel încât inserarea unei astfel de clauze în actul juridic reprezintă numai o facultate pe care legea o acordă părţilor, iar nu o obligaţie pentru acestea.
In ceea ce priveşte pretinsul caracter nedeterminat al obiectului vânzării, instanţa a constatat că terenul este individualizat în antecontract şi prin documentaţia cadastrală întocmită ulterior, potrivit art. 964 alin. (2) C. civ. 1864. Din modul de exprimare al părţilor în cuprinsul antecontractului, instanţa de fond a reţinut că părţile ştiau la ce suprafaţă de teren se referă, singurele incertitudini fiind cele cu privire la faptul că această suprafaţă nu era încă dezmembrată în evidenţele cadastrale, ci era parte a unei suprafeţe mai întinse, aspect pe care pârâtul şi-a asumat obligaţia să îl remedieze. Din raportul de expertiză tehnică, specialitatea topografie, întocmit în cauză, a rezultat că acest teren a fost identificat şi are destinaţia de drum de acces dinspre proprietatea reclamantului spre drumul public.
Faptul că vânzarea are ca obiect numai cota-parte de 1/2 din această suprafaţă, a reţinut instanţa de fond, nu afectează validitatea contractului şi nici caracterul determinabil al obiectului, cunoscut fiind că, în virtutea dreptului său de dispoziţie, proprietarul poate înstrăina nu numai întregul drept de proprietate, ci şi o cotă-parte din acesta, aşa cum poate să şi dezmembreze acest drept. Mai mult, vânzarea unei cote de jumătate din drept este un indiciu de natură să susţină prezumţia de valabilitate a cauzei actului juridic, fiind evident că scopul urmărit de reclamant a fost ca, în virtutea dreptului său de proprietate asupra acestei suprafeţe, să-şi asigure folosinţa lui pentru a avea acces la calea publică. Posibilitatea sa de a apela la prevederile art. 616 C. civ. 1864 nu poate afecta validitatea acestui contract.
Potrivit art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, una dintre părţi refuză să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Din procesul-verbal de constatare întocmit la 04.09.2006 a rezultat că reclamantul a recurs la procedura ofertei reale urmate de consemnaţiune.
Susţinerea pârâtului că preţul convenit în realitate de către părţi ar fi fost mai mare nu a fost în niciun fel dovedită. Prin urmare, cererea reclamantului a fost admisă, în temeiul textului de lege indicat mai sus. Existenţa unui text expres în acest sens face ca invocarea art. 969, art. 1073, art. 1077 C. civ. 1864 să devină superfluă, aceste texte fiind utilizate de doctrina şi jurisprudenţă pentru a întemeia admisibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract tocmai din cauza lipsei unui asemenea text care a existat la un moment dat, fiind abrogat ulterior şi reintrodus în legislaţie abia în anul 2005.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel, în termen legal, pârâtul T.C., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, solicitând admiterea apelului, desfiinţarea sentinţei atacate şi pe fond respingerea acţiunii. Apelul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data de 04.07.2007, calea de atac fiind recalificată ca recurs. Analizând sentinţa recurată prin prisma motivelor de recurs formulate şi în conformitate cu dispoziţiile art. 304' CPC, tribunalul a constatat că recursul este nefondat, astfel:
In ceea ce priveşte primul motiv de recurs, tribunalul a constatat că, în mod corect, prima instanţă a respins apărarea pârâtului în sensul că acţiunea formulată ar fi o acţiune în constatare inadmisibilă în raport de posibilitatea părţii de a formula o acţiune în realizare. Astfel, obiectul acţiunii, deşi formulat aparent sub forma juridică a două capete de cerere - constatare drept de proprietate asupra cotei de 1/2 din terenul în suprafaţă de 212 mp şi pronunţare hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare -, reprezintă o acţiune în realizare care are drept consecinţă obţinerea unei hotărâri judecătoreşti cu efecte constitutive, respectiv al naşterii dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantului de la data pronunţării hotărârii, ca urmare a executării în natură a obligaţiilor asumate de pârât prin antecontract. Practic, realizarea dreptului se produce în baza hotărârii judecătoreşti, în condiţiile stabilite de părţi, deoarece se constată refuzul nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notariat pentru a îndeplini partea sa de obligaţie. Instanţa nu a acordat mai mult decât s-a cerut prin pronunţarea unei hotărâri cu caracter constitutiv al dreptului de proprietate, deoarece tocmai acesta era obiectul acţiunii, formulată ca o acţiune în realizare, şi nu doar ca o acţiune în constatare.
Nu poate fi primită nici apărarea că, în mod greşit, instanţa a considerat problema admisibilităţii acţiunii o apărare de fond, pe care a înlăturat-o prin hotărâre, în condiţiile în care ea fusese invocată ca o excepţie. Se observă, analizând întâmpinarea formulată la fond, că pârâtul nu a invocat inadmisibilitatea ca fiind o excepţie procesuală, iar instanţa, în mod
corect, a calificat această problemă ca o apărare de fond, în condiţiile în care inadmisibilităţile nu sunt veritabile excepţii de drept procesual.
Instanţa nu a acordat mai mult decât s-a cerut nici prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic pentru cota de 1/2 din suprafaţa de 226,18 mp, deoarece acţiunea, formulată iniţial pentru cota de 1/2 din suprafaţa de 212 mp, a fost precizată după depunerea raportului de expertiză.
Şi motivul doi de recurs apare ca neîntemeiat, în condiţiile în care obiectul acţiunii şi al antecontractului încheiat îl reprezenta cota de 1/2 din suprafaţa de 226,18 mp, cotă indiviză, şi nu suprafaţa de 113 mp,
pentru ca acesta din urmă să fie identificată separat. In mod corect a reţinut sub acest aspect prima instanţă faptul că vânzarea are ca obiect numai cota-parte de 1/2 din această suprafaţă, ceea ce nu afectează validitatea contractului şi nici caracterul determinabil al obiectului, cunoscut fiind că, în virtutea dreptului său de dispoziţie, proprietarul poate înstrăina nu numai întregul drept de proprietate, ci şi o cotă-parte din acesta.
Motivul trei de recurs privind modul de stabilire a preţului este nefondat. Astfel, preţul a fost stabilit de părţi prin antecontract şi a fost achitat de reclamantul-intimat. Faptul că, de la data încheierii antecontractului, preţul terenurilor a crescut, astfel încât raportul de expertiză efectuat de instanţa de fond stabileşte o valoare mai mare de circulaţie, nu face ca preţul să devină inexistent sau derizoriu, el fiind stabilit la momentul încheierii antecontractului liber, prin acordul părţilor, conform principiului
libertăţii contractuale. Insă, odată stabilit, reclamantul este ţinut de forţa obligatorie a contractului încheiat, neputându-se apăra prin argumentul că, datorită faptului că în prezent a crescut preţul terenurilor, ar fi dorit obţinerea unui preţ mai mare. Acest lucru, cu atât mai mult cu cât ne-încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică reprezintă consecinţa propriei sale culpe.
Apelantul-pârât nu a dovedit neexecutarea obligaţiilor de către reclamant, în condiţiile în care la dosar a fost depusă chitanţa C.E.C. din care rezultă că reclamantul a consemnat preţul pe numele pârâtului, astfel încât şi acest ultim motiv de recurs este neîntemeiat.
Faţă de cele arătate mai sus, conform art. 312 CPC, tribunalul a respins recursul ca nefondat.
| ← Hotărâre care să tină loc de act autentic. Valabilitatea... | Respingerea acţiunii având ca obiect pronunţarea nei... → |
|---|
