Încheiere de respingere a cererii de înscriere a dreptului în registrul de publicitate imobiliară. Inexistenţa dreptului notarului public de a ataca această încheiere
| Comentarii |
|
Notarul public nu are calitatea de a exercita calea de atac împotriva încheierii de respingere a cererii de înscriere în cartea funciară a actului pe care l-a autentificat, nici în nume propriu şi nici în numele titularilor actului.
Activitatea notarului public se desfăşoară în baza Legii nr. 36/1995, în care sunt prevăzute atribuţiile notarului public, printre acestea nefiind înscris şi dreptul de a ataca astfel de încheieri.
Potrivit art. 45 din Legea nr. 36/1995, notarul public poate doar să dea curs înaintării actelor la registrul de transcripţiuni şi inscriptjuni al instanţei, nu şi de a ataca dispoziţiile judecătoreşti cu privire la aceste acte.
(Curtea de Apel Bucureşti, secţia a lll-a civilă, decizia civilă nr. 42 din 11 ianuarie 2000)
Prin încheierea nr. 158 dată în Camera de Consiliu la 16.09.1998, Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti a respins cererea de transcriere a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3622 din 20.08.1998, de Biroul Notarilor Publici - Asociaţi M.G.O. şi A.A.J., formulată de acelaşi birou notarial.
S-a reţinut că art. 711 C. pr. civ., care face referire la actele care se pot transcrie în registrul de transcripţiuni al judecătoriei, nu poate fi aplicabil atunci când actul a cărui transcriere se solicită este interzis de lege, având în vedere art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Prima instanţă a mai apreciat că termenul de ‘Înstrăinare” prevăzut de art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 nu are în vedere numai dreptul de dispoziţie, ci proprietatea asupra imobilului, în integralitatea elementelor sale componente.
S-a mai motivat că, deşi s-a arătat în contract că numai unele dintre elementele proprietăţii se transmit la data autentificării - respectiv posesia şi folosinţa - preţul plătit a fost integral şi pentru nuda proprietate.
S-a mai reţinut că prin înstrăinarea şi transmiterea celor două elemente ale proprietăţii, vânzătorul a încălcat norma imperativă prevăzută de art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 care sancţionează actul cu nulitatea absolută.
împotriva acestei încheieri au declarat apel părţile contractante şi notarul public A.A.J., care a autentificat actul, solicitând schimbarea acestei încheieri, în sensul dispunerii, în baza art. 710 şi 711 alin. 1 C. pr. civ., transcrierii pe numele cumpărătoarei D.I.M. a dreptului de proprietate, cu termen suspensiv asupra apartamentului înstrăinat şi a dreptului de proprietate asupra terenului aferent acestei construcţii, în suprafaţă de 23,71 m.p. precum şi, în baza art. 710 şi 711 pct. 3 C. pr. civ., înscrierea pe numele cumpărătoarei a dreptului de uzufruct viager asupra apartamentului menţionat, drepturi reale constituite în baza contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 3622 din
19.08.1998 de Notarul Public A.A.J.
Prin decizia civilă nr. 711 din 24.03.1999 Tribunalul Bucureşti - secţia a IV-a civilă a respins apelul declarat de notarul A.A.J., pentru lipsa calităţii
procesuale active, şi a respins ca nefondat apelul declarat de apelanţii I.S. şi D.I.M., împotriva încheierii din 16.09.1998, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti.
S-a reţinut de către tribunal că notarul nu are dreptul de a exercita căi de atac sau de a iniţia orice fel de acţiuni pentru a-şi apăra actul încheiat în exerciţiul funcţiei publice.
Activitatea notarului public se desfăşoară sub prevederile Legii nr. 36/1995, lege în care sunt prevăzute atribuţiile notarului public, printre care nu figurează şi dreptul de a ataca şi astfel de încheieri.
S-a mai reţinut de către tribunal că judecătorul delegat la compartimentul de publicitate al instanţei are calitatea să refuze transcrierea unui act lovit de nulitate absolută, atâta timp cât această nulitate poate fi invocată de orice persoană interesată şi cu atât mai mult de un judecător.
împotriva acestei decizii au declarat recurs I.S.,
D.I.M. şi notarul public A.A.J., prin care se arată că soluţiile date atât de către judecătorie cât şi de către tribunal, prin încheierea şi respectiv decizia sus-menţionată, sunt nelegale şi netemeinice, întrucât sunt vădit contrare dispoziţiilor art. 99 -100 din Legea nr. 36/1995 cu privire la notarii publici şi activitatea notarială, dispoziţiilor art. 1819 cod civil şi ale art. 710 C. pr. civ. şi notei de măsuri a Ministerului de Justiţie privind activitatea de publicitate a judecătoriilor.
Se mai arată că instanţele au interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, că judecătorul învestit cu o cerere de transcriere a unui act autentic notarial nu are calitatea de a refuza transcrierea acestui act.
Mai arată recurenţii că actul în speţă nu numai că nu încalcă dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/ 1995, ci se conformează întru totul acestei dispoziţii legale, întrucât din cuprinsul contractului autentificat de notarul public, rezultă că între părţile contractante a operat transferul pur şi simplu al proprietăţii numai cu privire la teren nu şi cu privire la construcţia aflată pe acesta, cu privire la care s-a prevăzut doar constituirea în favoarea cumpărătoarei a unui uzufruct viager, transferul proprietăţii urmând a opera cu termen suspensiv care urmează să se împlinească la data de 20.07.2008, deci exact la data de la care potrivit dispoziţiilor art. 9 alin. final din Legea nr. 112/1995,
transferul dreptului de proprietate asupra apartamentelor dobândite în baza acestei legi devine permis.
Recursul declarat este neîntemeiat.
Potrivit dispoziţiilor legale, căile de atac pot fi exercitate de orice persoană interesată.
în speţă, notarul public nu are drept de a exercita căi de atac sau de a exercita orice fel de acţiuni pentru a-şi apăra actul încheiat în exerciţiul funcţiei publice.
Activitatea notarului public se desfăşoară sub prevederile Legii nr. 36/1995 în care sunt prevăzute atribuţiile notarului public, printre care nu figurează şi dreptul de a ataca astfel de încheieri.
Potrivit aii. 45 din Legea nr. 36/1995, notarul public poate da numai curs înaintării actelor la registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni, nu şi de a ataca dispoziţiile judecătoreşti cu privire la acele acte.
Pentru aceste considerente, în mod corect tribunalul a apreciat că notarul public nu are calitate de a exercita cale de atac împotriva încheierii de respingere a cererii de transcriere a contractului încheiat de el, nici în nume propriu şi nici în numele părţilor contractante.
S-a reţinut, de asemenea, în mod corect că termenul de înstrăinare prevăzut de art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 nu are în vedere numai dreptul de dispoziţie, că interdicţia de transmitere a dreptului de proprietate priveşte şi dezmembrămintele acestuia, deoarece numai astfel se poate asigura intenţia legiuitorului de a nu permite intrarea în circuitul civil a bunului dobândit prin cumpărare de la stat.
Transmiterea nudei proprietăţi s-a stabilit în contract a avea loc la data de 20.07.2008, sau în situaţia în care printr-un act normativ ulterior datei autentificării contractului, se vor abroga dispoziţiile art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995.
Judecătorul deleqat la compartimentul de publicitate al instanţei are calitatea să refuze transcrierea unui act lovit de nulitate absolută, atât timp cât această nulitate poate fi invocată de orice persoană interesată şi cu atât mai mult de un judecător
Art. 711 C. pr. civ. menţionează care acte se pot transcrie, însă în considerarea faptului că actul este, cel puţin la prima vedere, legal.
In ce priveşte nota de măsuri invocată, nr. 141/ 1997 a Ministerului Justiţiei, ea trebuie luată în considerare în măsura în care este conformă cu legea, deoarece potrivit art. 3 din Legea de organizare judecătorească nr. 92/1992 judecătorii se supun numai legii.
în ce priveşte ultimul motiv de recurs, şi acesta este neîntemeiat, deoarece nu se poate admite înstrăinarea separat de construcţie a terenului, întrucât construcţia nu poate exista fără terenul pe care este amplasată, construcţia şi terenul reprezentând o unitate organică.
Prin articolul care interzice înstrăinarea apartamentului trebuie admis că s-a avut în vedere această unitate. Interpretarea care are la bază disocierea construcţiei de teren nu poate să aibă ca justificare decât ocolirea pe această cale a interdicţiei de înstrăinare prevăzută de lege.
în art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 se arată că apartamentele dobândite în condiţiile art. 1 nu pot fi înstrăinate 10 ani de la data cumpărării.
Astfel, actele de înstrăinare încheiate de persoanele care au dobândit în temeiul dispoziţiilor art. 9 alin. ultim sunt nule absolut.
Rezultă aşadar, că recurenţii au considerat în mod greşit că pot face actele de înstrăinare cu privire la apartamentul dobândit în condiţiile Legii nr. 112/1995, art. 9 alin. 1.
Prin încheierea actului a cărei transmitere s-a solicitat, s-a încălcat norma imperativă prevăzută în art. 9 din Legea nr. 112/1995 şi în cazul transcrierii unui asemenea act i s-ar da opozabilitate erga omnes, deşi la încheierea sa s-a încălcat o normă imperativă, sancţionată cu nulitatea absolută a actului.
Pentru toate considerentele mai sus expuse, urmează a se reţine că recursul de faţă este nefondat, urmând a fi respins ca atare, menţinându-se decizia tribunalului ca legală şi temeinică.
NOTA
1. Consideraţii preliminare
a) Datele problemei. Speţa prezentată ridică o problemă interesantă şi, în acelaşi timp deosebit de importantă pentru clarificarea drepturilor şi obligaţiilor pe care le are notarul public în înfăptuirea atribuţiilor ce-i sunt conferite prin Legea nr. 36/1995, anume aceea dacă notarul public are dreptul să atace încheierea pronunţată de judecătorul de carte funciară, prin care se respinge cererea de înscriere a drepturilor constatate în actul autentificat.
Apreciem că se impune examinarea, totodată, şi a unei alte probleme, legată strâns de prima şi pusă de asemenea în discuţie în speţă, şi anume dacă judecătorul de carte funciară are dreptul să verifice legalitatea actului încheiat de notarul public şi să respingă cererea de înscriere în cartea funciară a drepturilor constatate prin actul autentificat, în cazul în care acesta conţine încălcări ale legii.
Din analiza reglementărilor legale privitoare la desfăşurarea activităţii notariale şi a activităţii judecătorului de carte funciară, precum şi din examinarea cazuisticii birourilor de carte funciară şi ale instanţelor din raza Curţii de Apel Bucureşti, apreciem că se desprinde concluzia în sensul că judecătorul de carte funciară are dreptul să examineze
legalitatea actului autentificat de notar şi să respingă cererea de înscriere în cartea funciară a drepturilor consfinţite prin actul care conţine încălcări ale legii.
Se pot exemplifica în acest sens acte autentificate care conţin încălcări ale legii, şi a căror înscriere în cartea funciară a fost respinsă:
- contractul prin care o persoană cu cetăţenie română căsătorită cu un cetăţean străin, a cumpărat un teren situat în România, fără să se menţioneze faptul că acesta constituie bun propriu al soţiei, conform art. 31 C. fam., ajungându-se astfel, ca prin efectele dispoziţiilor art. 30 C. fam. soţul cetăţean străin să dobândească un drept de proprietate contrar prevederilor art. 41 alin. 2 din Constituţia României (încheierea de respingere nr. 2897/5.04.2001 a Biroului de carte funciară al Judecătoriei sector 6 Bucureşti, rămasă irevocabilă prin neapelare, nepublicată);
- contractul prin care o persoană fizică a donat altei persoane fizice un teren cu construcţii deşi statul avea dreptul de proprietate asupra terenului, conform art. 30 alin. 2 din Legea nr. 58/1974, notarul achiesând la teza juridică greşită inserată în contract, potrivit căreia donatorul, în calitate de proprietar al construcţiei era de drept şi proprietarul terenului în baza art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991, fără să se ţină seama de dispoziţiile art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991, fără să se ţină seama de dispoziţiile art. 36 alin. 5 din Legea nr. 18/1991 care prevăd că aceste terenuri trebuie să fie atribuite prin ordinul prefectului, la propunerile primăriilor, făcute în baza verificării situaţiei juridice a terenurilor (încheierea de respingere nr. 787 din 01.07.2001 a Biroului de carte funciară a Judecătoriei sector 6 Bucureşti, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 3116 din 16 noiembrie 2001 a Curţii de Apel Bucureşti - secţia a lll-a civilă);
- contractul de întreţinere prin care titularul dreptului de coproprietate pe cote-părţi asupra unui imobil vinde cota-parte a sa unuia dintre ceilalţi coproprietari, dar îşi rezervă dreptul de uzufruct asupra întregului imobil, fără să existe şi consimţământul celorlalţi coproprietari la constituirea acestui drept, o altă deficienţă a actului constituind-o şi nerespectarea dispoziţiilor art. 30 din Legea nr. 17/2000 privind obligativitatea asistării vânzătorul (persoană vârstnică), de către un delegat al autorităţii tutelare (încheierea de respingere nr. 13879/04.12.2000 a Biroului de carte funciară al Judecătoriei sector 6 Bucureşti, rămasă irevocabilă prin neapelare, nepublicată);
- contractul prin care s-a convenit constituirea unui drept de servitute de trecere, fără să se facă referire la planul cadastral din care să rezulte parcela distinctă destinată servituţii, aşa cum cer dispoziţiile art. 107 din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 7/1996 (încheierea de respingere nr. 3819/27.04.2000 a Biroului de carte funciară al Judecătoriei sector 6 Bucureşti, rămasă irevocabilă prin neapelare, nepublicată);
- contractul prin care unul dintre foştii soţi (divorţaţi) vinde imobilul dobândit în timpul căsătoriei, fără consimţământul celuilalt soţ, şi în care se face menţiunea, fără nici o bază juridică, în sensul că apartamentul ar fi bun propriu al vânzătorului (încheierea de respingere nr. 9896 din 12.09.2001 a Biroului de carte funciară al Judecătoriei sector 6 Bucureşti, rămasă definitivă prin neapelare, nepublicată);
- contractul prin care s-a constituit un drept de ipotecă asupra apartamentului dobândit de vânzător în condiţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, încălcându-se interdicţia de grevare care rezultă din interdicţia de înstrăinare prevăzută de art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 (încheierile de respingere nr. 13.374/
28.12.2000 şi nr. 4079/14.05.2001 pronunţate de Biroul de carte funciară al Judecătoriei sector 1 Bucureşti, rămase definitive prin neapelare, nepublicate);
- contractul prin care s-a vândut un imobil dobândit de vânzători în condiţiile prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995, încălcându-se interdictia de înstrăinare prevăzută de art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/ 1995;
- contractul prin care o persoană, după ce dobândise prin moştenire după soţ, cota de 1/2 parte a acestuia dintr-un imobil cumpărat de soţi în condiţiile prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995, vinde jumătate parte din imobil, şi contractul de partaj încheiat ulterior între părţile din primul contract, prin care vânzătoarea consimte să i se atribuie cota sa în nudă proprietate celuilalt coproprietare, încălcându-se astfel, interdicţia de înstrăinare prevăzută de art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 (încheierea de respingere nr. 5941 din 20.06.2001 a Biroului de carte funciară al Judecătoriei sector 1 Bucureşti, rămasă irevocabilă prin neatacare, nepublicată);
- contractul prin care s-a înstrăinat un imobil dobândit prin construire în condiţiile prevăzute de art. 19 din Legea nr. 114/1996, cu toate că în momentul vânzării nu-i era plătit constructorului întregul preţ,
Potrivit dispoziţiilor art. 1 din Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36 din 12 mai 1995, activitatea notarială asigură persoanelor fizice şi juridice constatarea raporturilor juridice civile sau comerciale nelitigioase, precum şi exerciţiul drepturilor şi ocrotirea intereselor în conformitate cu legea (sublinierea noastră). Mai prezintă importanţă pentru analiză, dispoziţiile art. 6 din această lege, care prevăd obligaţia notarului de a refuza întocmirea actului atunci când acesta contravine legii sau bunelor moravuri.
Prin aceste reglementări, se pune în evidenţă poziţia deosebită pe care o ocupă notarul public în câmpul juridic şi anume de titular al unui serviciu de autoritate publică, menit să vegheze la respectarea legii cu ocazia încheierii actelor juridice prin care se stabilesc anumite raporturi juridice.
Prin urmare, notarul nu trebuie să autentifice un contract care conţine încălcări de lege, indiferent de sancţiunea prevăzută de lege pentru aceste încălcări.
Desigur că, nu se pune problema obligaţiei notarului de a identifica nelegalităţi ale actului, sancţionate de lege cu nulitatea relativă, a căror stabilire presupune administrarea de probe, cum ar fi viciile de consimţământ sau discernământul majoritar, dar are obligaţia să le sesizeze pe cele care rezultă din actele prezentate de părţi, cum ar fi vânzarea de către soţ a unui imobil fără consimţământul expres al celuilalt soţ (sancţionată tot cu nulitatea relativă), şi să reţină nevalabilitatea titlului vânzătorului.
Exigenţa legiuitorului în această privinţă s-a manifestat expres în dispoziţiile art. 6, alin. 3 şi 4 din Legea nr. 36/1995, potrivit cărora notarul public este ţinut să facă menţiune expresă asupra caracterului îndoielnic al înscrisului prezentat de părţi, iar dacă părţile se opun la inserarea menţiunii în act, să refuze autentificarea actului.
Ce se întâmplă dacă notarul public nu-şi îndeplineşte aceste obligaţii, ori le îndeplineşte defectuos, şi se ajunge la autentificarea actului care conţine încălcări de lege?
Desigur, partea din contract lezată printr-un astfel de act are la îndemână exercitarea acţiunilor în justiţie specifice drepturilor încălcate.
Se poate întâmpla însă ca părţile din actul autentificat să fie deopotrivă interesate în păstrarea actului prin care s-au încălcat dispoziţii de ordine publică, ori s-au vătămat drepturile unui terţ (exemplele prezentate sunt edificatoare în această privinţă).
Controlul exercitat cu ocazia înregistrării actului în registrele de publicitate imobiliară, prin cărţi funciare, ori registre de transcripţiuni şi inscripţiuni reprezintă un prilej de înlăturare din circuitul civil a unor acte autentice ilegale.
în ce priveşte speţa pusă în discuţie, trebuie să evidenţiem, înainte de toate, cadrul legal în care a fost soluţionată cererea de transcriere în registrele de publicitate a contractului, dezbătută în proces, şi cadrul legal actual, deoarece dispoziţiile legale contemporane datei pronunţării deciziei atacate cu recurs nu mai sunt de actualitate.
Astfel, încheierea prin care instanţa a respins cererea de transcriere s-a pronunţat la data de 16.09.1998. La acea dată erau aplicabile, pentru Bucureşti, dispoziţiile Codului civil şi ale Codului de procedură civilă privitoare la publicitatea imobiliară, având în vedere faptul că dispoziţiile Legii nr. 7/1996 privitoare la publicitatea imobiliară prin cărţile funciare cu caracter nedefinitiv pentru localităţile în care nu era instituit regimul cărţilor funciare reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938, au început să fie aplicate de la data de 1.07.1999, potrivit Ordinului nr. 1330/C/25.06.1999 emis de Ministerul Justiţiei în baza art. 61 din lege.
Deşi în practică sistemul publicităţii imobiliare prin cărţile funciare cu caracter nedefinitiv s-a generalizat, cele două sisteme coexistă în mod obiectiv şi în prezent, deoarece chiar dacă prin art. 72 din Legea nr. 7/1996 au fost abrogate dispoziţiile art. 711 din C. pr. civ. şi ale art. 1819 C. civ., această abrogare a fost condiţionată de finalizarea lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară pentru întregul teritoriu administrativ al unui judeţ, iar la nivelul întregii ţări de definitivare a cadastrului general.
Vom analiza, însă, problemele de drept puse în discuţie în lumina dispoziţiilor Legii nr. 7/1996, deoarece, pe de o parte, ele reprezintă viitorul cadru legislativ definitiv, iar pe de altă parte, problematica nu este incompatibilă nici cu sistemul de publicitate reglementat de Codul civil şi de Codul de procedură civilă.
b) înscrierea în cartea funciară. Procedura de urmat. Procedura de înscriere a unor drepturi în cartea funciară, se realizează printr-o serie de activităţi care au ca scop verificarea de către judecătorul de carte funciară a îndeplinirii cerinţelor formale şi de fond prevăzute de lege.
Pentru efectuarea unei înscrieri în cartea funciară, trebuie formulată o cerere, care se depune la biroul de carte funciară al judecătoriei. La cerere trebuie să se ataşeze
înscrisul original sau o copie legalizată a acestuia, prin care se constată actul sau faptul juridic, ce face obiectul cererii de înscriere (art. 49 alin. 1 din Legea nr. 7/1996).
Judecătorul de carte funciară verifică îndeplinirea condiţiilor de fond şi de formă ale cererii, respectiv cercetează dacă înscrisul prezentat spre a fi supus înscrierii îndeplineşte următoarele condiţii prevăzute de art. 50 alin. 1 din Legea nr. 7/1996: cerinţele de validitate a actului juridic; are deplină putere doveditoare; indică numele părţilor; individualizează imobilul cu numărul de parcelă; este însoţit de o traducere legalizată, dacă nu este întocmit în limba română.
Judecătorul de la biroul de carte funciară este cel care soluţionează cererile de înscriere, analizând din punct de vedere al condiţiilor de validitate, actul juridic prezentat.
înscrierea nu se realizează deci, în mod automat, pe baza înscrisurilor înfăţişate şi în afara unei cercetări atente a valabilităţii acestora în sensul prevăzut de dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 7/1996.
Soluţionarea cererilor se face prin încheiere.
în cazul în care cererea este admisă, conducătorul de carte funciară efectuează înscrierile în coala cărţii funciare.
De asemenea, pe înscrisul original al actului ce face obiectul cererii sau pe copia acestuia se va menţiona efectuarea înscrierii, indicându-se atât partea cărţii funciare în care s-a făcut înscrierea, cât şi numărul de ordine al înscrierii (art. 56 din Regulament).
Atunci când judecătorul constată că cererea nu îndeplineşte condiţiile legale, soluţia va fi de respingere a acesteia, prin încheiere motivată (art. 51 alin. 1 din Legea nr. 7/1996).
Respingerea cererii va fi menţionată în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia (art. 51 alin. 1 teza a ll-a) şi, se va nota în cartea funciară, arătându-se numele celui care a cerut înscrierea, dreptul sau faptul juridic care a făcut obiectul cererii, imobilul la care se referă (art. 55 din Regulament); de asemenea, pe înscrisul original al actului se va face menţiunea respingerii cererii (56 din Regulament).
Rezultă din cele expuse mai sus, că activitatea judecătorului nu se suprapune peste aceea înfăptuită de conducătorul de carte funciară. Pe când conducătorul de carte funciară nu face decât să primească cererea, să o înregistreze şi să verifice dacă nu sunt piedici pentru efectuarea lucrării solicitate, judecătorul de carte funciară efectuează verificări de fond, printre care şi îndeplinirea condiţiilor de validitate a actului prezentat ca temei al cererii.
c) Verificarea legalităţii înscrierilor de către judecătorul de carte funciară. în literatura juridică s-au exprimat păreri potrivit cărora rolul judecătorului în această etapă trebuie să fie limitat numai la verificarea aspectelor de ordin formal ale titlului prezentat pentru înscriere, iar în ce priveşte verificările de fond cel mult până la constatarea încălcării dispoziţiilor imperative ale legii.
Astfel, s-a contestat dreptul judecătorului de carte funciară de a verifica şi valabilitatea titlului transmiţătorului, motivăndu-se că prin acest procedeu s-ar ajunge la cercetarea din autor în autor a provenienţei dreptului, ceea ce constituie o probă imposibilă (probatio diabolica) şi care numai în caz de litigiu poate face cel mult obiectul unei acţiuni petitorii în cadrul procedurii contencioase.
Nu putea fi de acord cu o astfel de opinie, deoarece prin dispoziţiile art. 50 din lege se prevede că judecătorul de carte funciară verifică, printre altele, cerinţele de validitate ale actului juridic prezentat ca temei al cererii de înscriere, ceea ce înseamnă că se verifică toate acele condiţii de valabilitate a actului prevăzute în dreptul substanţial, (cum ar fi de ex.: îndeplinirea cerinţelor prevăzute de art. 948 Cod civil, în cazul în care actul încheiat este un contract) şi nu se va admite la înscriere un act prin care s-au încălcat dispoziţiile legale, indiferent de faptul că nelegalitatea atrage sancţiunea actului cu nulitatea absolută sau relativă.
La fel ca şi notarul public, judecătorul efectuează verificările pe baza datelor din actul depus în justificarea cererii, el neavând dreptul să administreze probe pentru stabilirea realităţii unor date ori pentru înlăturarea unor deficienţe ale actului juridic. Nu se pune deci, problema unei probatio diabolica în cazul constatării nevalabilităţii titlului vânzătorului, deoarece este suficientă examinarea conţinutului actului, pentru a se decide dacă acesta este sau nu valabil, deci dacă vânzătorul avea sau nu dreptul să înstrăineze bunul.
în practica Curţii de Apel Bucureşti s-a confirmat dreptul judecătorului de carte funciară de a verifica valabilitatea titlului vânzătorului şi de a refuza înscrierea dreptului cumpărătorului, rezultat din cumpărarea unui imobil de la o persoană al cărei titlu de proprietate nu putea fi considerat valabil.
2. Rolul notarului public la realizarea publicităţii imobiliare
Dreptul notarului de a ataca încheierea de respingere a cererii de înscriere în cartea funciară pronunţată de Judecătorul de carte funciară nu este prevăzut nici în Legea nr. 36/1995 şi nici în Legea nr. 7/1996.
Încheierea judecătorului de carte funciară, indiferent de soluţia pe care o conţine, de admitere sau de respingere a cererii, se comunică, în termen de 20 de zile de la momentul pronunţării, dar nu mai târziu de 60 de zile de la data înregistrării cererii, celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum şi celorlalte persoane interesate cu privire la imobilul în cauză, potrivit menţiunilor din cartea funciară. în ce priveşte exercitarea căilor de atac, se reţine că, potrivit art. 52 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, încheierea este supusă căilor ordinare de atac, regimul acestora fiind cel de drept comun, adică cel specific materiei necontencioase, având în vedere că procedura de realizare a publicităţii imobiliare este una necontencioasă.
în ce priveşte implicarea notarului public în realizarea înscrierii în cartea funciară, se impune mai întâi un scurt istoric.
Până la adoptarea Legii nr. 36/1995, notariatele de stat aveau în competenţă efectuarea lucrărilor legate de publicitatea imobiliară, de publicitatea mobiliară în cazurile prevăzute de lege, precum şi a celor legate de cărţile funciare (art. 4 lit. m din Decretul nr. 377/ 1960), registrele de publicitate imobiliară şi cărţile funciare fiind preluate de notariatele de stat de la instanţele judecătoreşti.
Odată cu transformarea activităţii notariale într-un serviciu public autonom, aceste atribuţii de publicitate mobiliară şi imobiliară au trecut în competenţa judecătoriilor în circumscripţia cărora se aflau notariatele de stat - mai exact, după 90 de zile de la intrarea în vigoare a legii, conform art. 108 din Legea nr. 36/1995.
Potrivit aceleiaşi legi, a fost menţinută în legătură cu activitatea de publicitate imobiliară, o singură obligaţie în sarcina notarului public - aceea de a comunica de îndată, la locul unde se ţine evidenţa, actele din care rezultă drepturi ce urmează a fi supuse publicităţii mobiliare sau imobiliare, de a face demersurile necesare în numele titularilor pentru aducerea la îndeplinire a tuturor lucrărilor de publicitate (cu excepţia cazului în care părţile interesate cer în scris să îndeplinească ele însele aceste formalităţi (art. 45 alin. 3).
în acelaşi sens a reglementat atribuţiile notarului public, legate de publicitatea imobiliară, şi Legea nr. 7/1996, care în art. 56 prevedea: “notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. în acest scop, va trimite cererea de înscriere a acestui act, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu a doua zi, la biroul de carte funciară al judecătoriei în a cărei rază de activitate se află imobilul, în afară de cazul în care partea interesată şi-a rezervat dreptul de a face diligenţele necesare pentru înscriere”.
Rezultă, din conţinutul acestor texte, că solicitând înscrierea unui drept în cartea funciară, notarul public acţionează în temeiul unui mandat tacit, atâta vreme cât, partea interesată nu depune ea însăşi diligenţe pentru asigurarea publicităţii drepturilor dobândite.
De aceea, poziţia notarului fiind doar una de mandatar, îndreptăţit să efectueze numai acte prevăzute de lege este evident că acestuia nu-i poate fi recunoscută aptitudinea de a ataca, în numele părţilor din contract, încheierea judecătorului de carte funciară.
Mandatarul acţionează în numele şi pe seama titularului dreptului, aşa încât, în măsura în care s-a refuzat înscrierea, cel care are deschisă calea de atac împotriva soluţiei este titularul dreptului, care îşi vede astfel, inopozabil actul faţă de terţi.
Notarul public, nefiind parte în contract, nu poate ataca încheierea de respingere a cererii pronunţată de judecătorul de carte funciară. Acesta este şi motivul pentru care în Legea nr. 7/1996 nu se prevede comunicarea încheierii şi notarului care a autentificat contractul.
Notarul public nu poate fi considerat nici o “persoană interesată”, la care se referă art. 336 alin. 4 C. pr. civ. şi, deci, nu are dreptul să atace încheierea nici de pe această poziţie.
în activitatea de autentificare, notarul public are poziţia unei autorităţi abilitate de lege să efectueze anumite operaţiuni cu privire la actele pe care i le prezintă părţile (sau pe care le întocmeşte, potrivit voinţei acestora). El nu participă la stabilirea raporturilor juridice dintre părţi, ci doar le constată. Notarul public nu dobândeşte, prin contractul pe care-l autentifică, un drept subiectiv, pe care trebuie să şi-l apere în cazul în care acesta ar fi nesocotit sub diferite aspecte, cum ar fi respingerea cererii de înscriere a lui în cartea funciară dispusă de judecător. Rolul său poate fi asimilat cu acela al judecătorului, diferenţa constând în faptul că judecătorul soluţionează un litigiu care i se prezintă, pe când notarul constată un raport juridic nelitigios, de asemenea, prezentat de părţi. Judecătorului nu-i este permis, de exemplu, să atace cu recurs decizia pronunţată în apel, prin care i s-a infirmat soluţia pronunţată prin încheierea atacată de persoana nemulţumită.
Desigur că există autorităţi care participă la raporturi juridice litigioase, dar în aceste cazuri ele sunt titulare ale dreptului litigios, iar legea prevede expres răspunderea lor juridică, pentru emiterea unor acte, prejudiciabile faţă de partea căreia i se adresează.
Notarul nu se află însă, într-o astfel de poziţie legală. Faptul că, nerecunoaşterea de către judecătorul de carte funciară a legalităţii actului autentificat de notarul public, l-ar expune pe acesta unei eventuale răspunderi civile faţă de părţile din respectivul act, conform art. 38 din Legea nr. 36/1995, nu constituie un temei al recunoaşterii dreptului său de a ataca încheierea judecătorului, deoarece soluţia judecătorului nu-l poate împiedica pe notarul public să se apere faţă de o astfel de acţiune, în special în ce priveşte legitimitatea unui proces iniţiat de părţile culpabile de încheierea unui act juridic ilegal, prin care s-ar imputa notarului public validarea ilegalităţii comise de ele.
lată de ce, apreciem că prin decizia comentată s-a pronunţat o soluţie legală şi temeinică, judecătorul de carte funciară şi instanţele rezolvând corect problemele de drept puse în discuţie.
| ← Revizuire. Hotărâri potrivnice. Condiţii. Inadmisibilitate | Fond funciar. Reconstituire a dreptului de proprietate. Titlu... → |
|---|
