Locaţiune. Prorogare legală a contractului de închiriere a chiriaşilor din imobilele restituite foştilor proprietari în baza Legii 10/2001.

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

Admisibilitatea acţiunii în evacuare, în condiţiile inexistenţei unui titlu locativ valabil al pârâţilor. Respectarea jurisprudenţei CEDO în aplicarea art.1 din protocolul nr. 1 al Convenţiei europene a drepturilor omului.

Dispoziţiile OUG nr. 8/2004, care au prelungit durata contractelor de închiriere cu încă 5 ani, începând cu data de 8 aprilie 2004, nu sunt aplicabile raporturilor juridice dintre părţile litigante, întrucât se referă doar la spaţiile cu destinaţia de locuinţă şi garajele din imobilele care se află în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ teritoriale, or bunul imobil din care fac parte şi spaţiile cu destinaţia de locuinţă ocupate de recurenţii pârâţi C.I. şi S.E. are regimul juridic de bun aflat în patrimoniul unor persoane fizice încă din anul 2003, când a fost restituit antecesorului reclamantului prin dispoziţia Primarului Municipiului nr. 4267/26.02.2003.

Chiar dacă pârâţii chiriaşi ar fi beneficiat de efectele unei prelungiri legale a contractelor lor de închiriere şi ulterior anului 2004, raporturile locative s-ar fi derulat pe durata prevăzută în contractul precedent, adică pentru 5 ani, ceea ce înseamnă că termenul locaţiunii ar fi expirat în anul 2009. Tacita relocaţiune nu poate fi opusă în condiţiile dreptului comun, potrivit art.1437 şi următoarele şi art. 1452 Cod civil, câtă vreme reclamantul i-a notificat pe chiriaşi( filele 56 şi 88, dosarul primei instanţe) în vederea eliberării imobilului, iar folosinţa bunului nu a fost dublată de plata şi încasarea unei chirii aferente. In plus, promovarea prezentei acţiuni are valoarea juridică a unei manifestări de voinţă a proprietarului de a nu reînnoi raporturile de locaţiune.

In aceste condiţii, sunt nefondate susţinerile recurenţilor vizând greşita stabilire a regimului juridic al bunului imobil din care s-a solicitat evacuarea lor, Tribunalul făcând o amplă expunere a argumentelor în baza cărora a conchis că pârâţii nu mai au un titlu locativ valabil, aspect derivat din împrejurarea că nu au fost prorogate legal sau convenţional contractele lor de închiriere, şi că aceştia au calitatea de simplii toleraţi care pot fi evacuaţi oricând la cererea proprietarului.

Considerentele de ordin social invocate de recurenţi nu pot paraliza acţiunea în evacuare promovată de proprietar, întrucât atingerea adusă dreptului de proprietate aparţinând unei persoane fizice ar putea fi acceptată, conform jurisprudenţei Curţii europene a drepturilor omului, doar pentru reglementarea folosinţei generale a bunurilor, cu respectarea principiilor legalităţii şi proporţionalităţii, or justul echilibru între cele două categorii de interese, individual şi general, este deja rupt prin efectul trecerii unui interval de timp de aproape 10 ani de la data restituirii către fostul proprietar a bunului imobil în procedura specială a Legii 10/2001,.

Pe de altă parte, instanţa de contencios european a statuat în numeroase hotărâri pronunţate împotriva Românie (Cauza Rodica Mihaela Rotaru împotriva României, 10 noiembrie 2009; Tarik şi Oancea împotriva României 7 februarie 2008; Radovici şi Stănescu împotriva României, 2 noiembrie 2006; Tudor şi Tudor împotriva României, 24 martie 2009) că restricţiile suferite de proprietar de-a lungul mai multor ani în ceea ce priveşte folosinţa bunului său şi în special imposibilitatea de a încasa o chirie în care s-a aflat din cauza prevederilor defectuoase şi a lacunelor constatate în Legea nr. 17/1994 şi în OUG nr. 40/1999 nu au păstrat un just echilibru între protecţia dreptului persoanei la respectarea bunurilor sale şi cerinţele interesului general, şi că în acest mod au fost încălcat dreptul la respectarea bunurilor, reglementat de art.1 din Protocolul 1 din Convenţia europeană a drepturilor omului

Prin sentinţa civilă nr. nr. 235/11.01.2012, Judecătoria Craiova a admis cererea formulată de reclamantul V.M., în contradictoriu cu pârâţii C.I., S.E., M.M., C.I., G.C., I.M., L.C., a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul proprietatea reclamantului situat în str. C. L., nr. 33.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut că prin Dispoziţia Primarului Municipiului nr. 4267/26.02.2003 s-a dispus restituirea în natură a imobilului în litigiu .

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 347/16.02.2006, proprietarii cărora li se restituise imobilul preluat de stat abuziv l-au înstrăinat reclamantului V.M., care astfel a preluat toate drepturile, dar şi obligaţiile foştilor proprietari în ceea ce priveşte imobilul în litigiu, între care şi aceea de a respecta prevederile art. 13 şi 15 din Legea 10/2001 cu privire la protecţia chiriaşilor.

În ceea ce îi priveşte pe pârâţi, instanţa a reţinut că aceştia au avut calitatea de chiriaşi în acest imobil, raporturi stabilite intre ei si RAADPFL, în calitate de locator-administrator al fondului locativ de stat, pârâţii continuând sa locuiască în imobil, deşi contractile lor de închiriere depuse la dosar nu au mai fost prelungite, prin notificările aflate la filele 113-116 din dosar pârâţii fiind înştiinţaţi de către RAADPFL ca începând cu data de 08.02.2006 nu mai sunt chiriaşii RAADPFL, imobilul fiind scos din evidenţele regiei, urmând ca pârâţii să încheie contract de închiriere cu noii proprietari conform OUG 40/1999, Legii 10/2001 şi OUG 8/2004.

În legătură cu această legislaţie care proteja chiriaşii, prima instanţă a procedat la o trecere în revistă a actelor normative care au reglementat şi reglementează aceasta situaţie juridică, respectiva prevederilor legale incidente din Legea 17/1994, OUG nr. 40/1999, modificată prin Legea nr. 241/2001, Legea 10/2001, OUG 8/2004, şi a cauzelor relevante pronunţate de curtea europeană a drepturilor omului.

Întrucât la data de 26.02.2003 când a fost emisă Dispoziţia Primarului Municipiului privind restituirea imobilului către foştii proprietari era în vigoare OUG 40/08.04.1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, publicată în Monitorul Oficial nr. 148/18.04.1999, iar imobilul era ocupat de pârâţi (mai puţin pârâta I.M., însă şi aceasta ocupă imobilul în baza unui contract de închiriere încheiat de numita S.I. cu R.A.A.D.P.F.L., contract ce a fost preluat apoi de parata I.M. - f 123 si 155) în baza unor contracte de închiriere încheiate cu RAADPFL, au devenit aplicabile dispoziţiile art.2 din acest act normativ, în forma sa iniţială, conform cărora „Durata contractelor de închiriere încheiate după prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere în baza Legii nr.17/1994, pentru suprafeţele cu destinaţia de locuinţă redobândite de foştii proprietari sau de moştenitorii acestora anterior intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă, se prelungeşte, la cererea chiriaşului, pentru o perioadă de cel mult 3 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă.” Prin Legea nr.241/2001 pentru aprobarea O.U.G. nr.40/08.04.1999, termenul de prorogare legală instituit de art.2 din ordonanţă a fost modificat, stabilindu-se că prelungirea contractelor de închiriere are loc, la cererea chiriaşilor, pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare ordonanţei de urgenţă."

În sarcina proprietarilor s-a născut, aşadar, obligaţia de a încheia cu pârâţii-chiriaşi un nou contract de închiriere, astfel cum dispunea art.9 alin.1 din O.U.G. nr.40/1999, în acest sens proprietarul trebuind ca în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a ordonanţei, potrivit art.10 alin.1 din acelaşi act normativ, să notifice pârâţii, prin intermediul executorului judecătoresc, data şi locul întâlnirii pentru discutarea condiţiilor de încheiere a contractului de închiriere.

Instanţa a reţinut astfel că foştii proprietari cărora li s-a restituit în natură imobilul la data de 26.02.2003 nu s-au conformat dispoziţiilor legale anterior menţionate în sensul de a notifica pârâţii în vederea încheierii unui nou contract de închiriere în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a OUG 40/1999 sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, poziţie juridică preluată de reclamantul V.M. care a înţeles să notifice pârâţii abia la data de

18.07.2008 (f 177-184) însă nu în sensul încheierii unor noi contracte de închiriere, ci în sensul obligării pârâţilor de a părăsi imobilul în litigiu.

Prin urmare, întrucât proprietarii nu au notificat pârâţii-chiriaşi conform dispoziţiilor legale menţionate anterior (în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a O.U.G. nr.40/1999 sau de la deschiderea rolului fiscal), contractul de închiriere al acestora s-a prelungit de drept în condiţiile art.11 din O.U.G. nr.40/1999, până la încheierea unui nou contract de închiriere. Această prorogare legală nu poate fi însă mai împovărătoare pentru proprietar decât cea reglementată pentru situaţia de drept comun (în speţă art.2 din O.U.G. nr.40/1999), când proprietarul notifică chiriaşul şi cei doi convin încheierea unui contract de închiriere pe o durată care potrivit ordonanţei, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.241/2001, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanţei.

Prin urmare, sancţiunea legală a nerespectării de către proprietar a procedurii de notificare este prelungirea contractului anterior, evident, în situaţia în care acesta expiră, dar numai până la încheierea unui nou contract de închiriere.

Această prevedere trebuie coroborată cu principiul statuat în art. 2 din acelaşi act normativ, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 241/2001, care limitează protecţia chiriaşilor pe o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanţei de urgenţă, deci până la 8 aprilie 2004.

Nu s-a putut reţine o interpretare contrară, întrucât pe de o parte, această interpretare ar fi contrară dispoziţiilor exprese ale art. 11 alin. 1, potrivit cărora prelungirea contractului anterior se face până la încheierea unui nou contract, iar pe de altă parte, s-ar da posibilitatea ca datorită unui viciu procedural, proprietarul să fie sancţionat, sine die, cu pierderea unui atribut esenţial al dreptului său, usus.

Astfel, proprietarului i s-ar impune o sarcină excesivă, dat fiind că i s-ar restrânge nelimitat atributele dreptului său de proprietate, reglementate de art.480 Cod civil, fiind lipsit de posibilitatea de a exercita folosinţa imobilului şi în plus neprimind nici chirie din partea celor care ocupă acest imobil, practic fără acordul său.

Instanţa a apreciat că raţiunea legii, respectiv a O.U.G nr. 40/1999, a fost de a evita ca foştii chiriaşi ai imobilelor retrocedate proprietarilor să rămână ca urmare a retrocedării, fără o avertizare prealabilă, lipsiţi de locuinţă, încercându-se, totodată, găsirea unei soluţii care să afecteze cât mai puţin atributele dreptului de proprietate, usus, fructus şi abusus, ale proprietarului recunoscut de lege. În acest sens, prin încheierea unui contract de închiriere între actualul proprietar şi fostul chiriaş al statului, contract impus de lege, dar fără dreptul chiriaşului de a cere reînnoirea lui, s-a intenţionat să se mai dea un timp chiriaşului pentru ca acesta să îşi caute o nouă locuinţă, prin încheierea unui contract de închiriere cu o altă persoană sau chiar şi cu acelaşi proprietar, însă de această dată pe baza acordului părţilor, conform principiului libertăţii contractuale. Aceeaşi este raţiunea şi în cazul în care s-ar ajunge la aplicarea dispoziţiilor art.11 alin.1 din O.U.G. nr.40/1999, prelungirea vechiului contract de închiriere neputând opera dincolo de limita maximă a prorogării legale instituită de art.2-7 din acelaşi act normativ.

Aceeaşi concluzie se desprinde şi din interpretarea dispoziţiilor O.U.G. nr.8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere. Conform acestui act normativ, începând cu data de 08.04.2004 au beneficiat de prorogare legală numai contractele de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, aflate în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ teritoriale, deci nu şi cele privind imobilele retrocedate până la acea dată foştilor proprietari.

Faţă de cele de mai sus, instanţa a apreciat că după expirarea termenului de 5 ani de la data intrării în vigoare a O.U.G. nr.40/1999, nefiind încheiat un contract de închiriere cu noii proprietari, pârâţii chiriaşi nu s-au mai aflat în deţinerea unui titlu locativ care să le justifice dreptul de a folosi în continuare imobilul .

Prin urmare, în prezent, pârâţii ocupă imobilul în discuţie fără a deţine un titlu care să le justifice folosinţa, împiedicându-l pe reclamant, cărora nu i-au achitat niciodată chirie să îşi exercite toate prerogativele dreptului sau de proprietate asupra acestuia imobil, Raţiunea legii, respectiv O.U.G nr.40/1999, a fost atinsă în cazul pârâţilor, în sensul că în intervalul de timp dintre data dobândirii dreptului de proprietate al reclamantului asupra imobilului şi până în prezent, interval în care nici nu au plătit chirie, pârâţii ar fi putut căuta, găsi şi închiria o altă locuinţă care să corespundă cerinţelor lor, inclusiv sub aspectul cuantumului chiriei.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâţii I.M., C.I., S.E. şi C.I., criticând-o pentru netemeinicie şi nelegalitate.

În motivarea apelului, pârâta I.M. a arătat că prima instanţă nu a acordat relevanţa cuvenită probatoriului administrat şi a admis acţiunea reclamantului.

A precizat că locuieşte în imobilul din litigiu de aproximativ 18 ani împreună cu soţul, patru copii şi nepoţii, iar în cazul în care se va dispune evacuarea familiei sale, nu are unde să locuiască.

A solicitat admiterea apelului, iar pe fond respingerea acţiunii.

Pârâta C.I. a arătat că prima instanţă, în mod greşit, a dispus evacuarea acesteia, deoarece prin cererea formulată de către reclamant, prin apărătorul său, acesta a renunţat la evacuarea apelantei.

Prima instanţă a motivat respingerea cererii de renunţare la evacuarea pârâtei, făcând aplicarea prevederilor art.69 alin.1 Cod procedură civilă.

De asemenea, pârâta a menţionat că prima instanţă nu a dat dovadă de rol activ şi nu a apreciat în mod corect situaţia în care se găseşte, întrucât spaţiul îl ocupă împreună cu cei doi copii în vârstă de 8 ani şi respectiv 22 de ani.

Prima instanţă a admis cererea de evacuare fără nicio susţinere şi nu a ţinut cont de prevederile legale prin care s-a statuat că orice evacuare să nu se facă pe timp de iarnă, iar în sentinţă nu este prevăzut un termen prin care să se stabilească o evacuarea decentă.

Pârâta a arătat că prima instanţă nu a ţinut seama de prevederile şi hotărârile date de guvern, prin care reclamantul era obligat să-i prelungească contractul de închiriere, ignorând în acest sens faptul că contractul de închiriere putea fi prelungit.

A solicitat admiterea apelului, schimbarea sentinţei, în sensul acordării unui termen prin care reclamantul să fie obligat să-i prelungească contractul de închiriere până la data când Consiliul Local îi va da o nouă locuinţă.

În apelul lor, pârâţii S.E. şi C.I. au arătat că, în mod eronat, a fost admisă acţiunea, deoarece întregul material probator administrat în cauză nu demonstrează temeinicia şi legalitatea acţiunii.

Au menţionat că au transmis o notificare scrisă prin care au solicitat negocierea şi încheierea unui contract de închiriere în condiţii noi.

Pârâţii au arătat că au deţinut spaţiul în litigiu în baza unui titlu legal, au îmbunătăţit gradul de confort al locuinţei şi instanţa trebuia să ţină cont de faptul că nu au unde să locuiască după ce vor fi evacuaţi.

Pârâţii au menţionat că notificarea depusă la dosar de reclamant în susţinerea acţiunii nu îndeplineşte condiţiile legale referitoare la conţinutul, data şi modalitatea de transmitere a acesteia.

În drept, au invocat art.282-298 Cod procedură civilă.

Au solicitat admiterea apelului astfel cum a fost formulat, cu cheltuieli de judecată.

Intimatul-reclamant V.M. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelurilor ca nefondate şi menţinerea ca legală şi temeinică a sentinţei.

Tribunalul Dolj, prin decizia civilă nr. 341 de la 122.07.2012, a respins ca nefondate

apelurile formulate şi a obligat apelanţii pârâţi să plătească, în mod egal, intimatului reclamant V.M. suma de 372 lei cheltuieli de judecată în apel .

Pentru a se pronunţa astfel, Tribunalul Dolj a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 347/16 februarie 2006 de B.N.P. I.V.-F., reclamantul V.M. a cumpărat de la numiţii V.I.-P. şi R.M.-C. imobilul în litigiu, acesta fiind imobilul din care s-a solicitat evacuarea pârâţilor.

Vânzătorilor li s-a restituit acest imobil prin dispoziţia nr. 4267/26.02.2003, emisă de Primarul municipiului în baza Legii nr. 10/2001.

Pârâţii ocupă imobilul în litigiu în baza unor contracte de închiriere încheiate cu

R.A.A.D.P.F.L în temeiul Legii nr. 114/1996 şi al O.U.G. nr. 40/1999.

Din aceste motive, raporturile juridice dintre noul proprietar şi chiriaş sunt supuse reglementărilor speciale ale Legii nr. 10/2001 (art. 13 alin. 1), care fac trimitere la cele ale

O.U.G. nr. 40/1999.

Astfel, potrivit art. 7 din O.U.G. nr. 40/1999, prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art. 1, rămâne valabilă şi în cazul redobândirii imobilelor respective de către foştii proprietari sau de moştenitorii acestora după intrarea în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă.

Conform art. 9 alin. 1 din aceeaşi ordonanţă, în cazurile prevăzute la art. 2-7, între proprietari şi chiriaşi se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş.

În speţă, pârâţii nu au probat că au solicitat proprietarilor (beneficiari ai măsurilor reparatorii ale Legii nr.10/2001) ori subdobânditorului V.M. încheierea unui nou contract de închiriere, întrucât durata contractelor încheiate cu R.A.A.D.P.F.L. a expirat la data de 08.04.2004, respectiv la împlinirea termenului legal de 5 ani prevăzut de dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999.

Este adevărat că, în vederea asigurării continuităţii contractelor de închiriere pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţă şi pentru cele privind garajele din imobilele care se află în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, Guvernul României a adoptat

O.U.G. nr. 8/11 martie 2004, publicată în Monitorul Oficial nr. 278/30 martie 2004, prin care s-a prelungit de drept pentru o perioadă de 5 ani durata contractelor de închiriere care au expirat la data de 8 aprilie 2004.

Durata contractelor de închiriere ale pârâţilor din prezenta cauză nu a fost prelungită de drept prin ultimul act normativ adoptat în materie, O.U.G. nr. 8/2004, întrucât imobilul nu mai făcea parte din proprietatea statului sau a unităţii administrativ-teritoriale la data expirării termenului de 5 ani - 8 aprilie 2004, fiind restituit prin dispoziţia emisă de primar la data de 26.02.2003 în aplicarea Legii nr.10/2001.

Este evident că pârâţii ocupă în prezent fără titlu imobilul începând cu data de 8 aprilie 2004 când a expirat durata contractelor de închiriere încheiate anterior cu R.A.A.D.P.F.L., iar aceştia nu au solicitat încheierea unui nou contract cu proprietarul căruia i s-a restituit casa în baza Legii nr. 10/2001.

Contractul de închiriere pentru unul din spaţiile în litigiu, încheiat la data de

11.04.2005 între R.A.A.D.P.F.L. şi pârâtul C. I., nu poate produce consecinţe juridice, din moment ce R.A.A.D.P.F.L. nu mai putea să aibă la acel moment calitatea de locator, imobilul fiind restituit fostului proprietar încă din anul 2003.

Aşadar, s-a reţinut că pârâţii nu au dovedit că au solicitat proprietarului încheierea unui nou contract de închiriere, condiţie impusă de dispoziţiile art. 9 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, notificarea aflată la fila 89 din dosarul primei instanţe neputând fi luată în considerare din moment ce nu s-a făcut dovada înaintării acesteia către reclamantul V.M., iar pe de altă parte actul respectiv nu poartă o dată certă.

Aşadar, niciunul dintre pârâţii din cauză nu mai deţinea la data promovării cererii de chemare în judecată ce face obiectul prezentului litigiu un titlu valabil pentru ocuparea imobilului reclamantului, având simpla calitate de toleraţi, ceea ce presupune că oricând proprietarul poate solicita evacuarea acestora.

De aceea, tribunalul a considerat că prima instanţă a pronunţat o hotărâre în conformitate cu legea şi probele administrate în cauză, motiv pentru care criticile care vizează fondul raportului juridic litigios nu au fost apreciate ca întemeiate.

Nu au fost reţinute nici motivele de apel prin care se invocă considerente de ordin social (dificultăţi reale de ordin locativ, medical sau de altă natură), întrucât legea nu condiţionează evacuarea persoanelor care ocupă fără drept un imobil de inexistenţa unor astfel de situaţii.

Nu a fost reţinută nici critica formulată de pârâta C.I. potrivit căreia reclamantul a renunţat la cererea de evacuare formulată împotriva sa prin actul procedural de la fila 29 din dosarul primei instanţe, deoarece solicitarea de scoatere din cauză a pârâtei C.I. care poate echivala cu o cerere de renunţare în sensul art. 246 Cod procedură civilă, a fost formulată prin apărător, fără a se face dovada unui mandat special în acest sens, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 69 alin. 1 Cod procedură civilă.

De altfel, ulterior, reclamantul a insistat în cererea de chemare în judecată formulată împotriva acestei pârâte.

Nefondată a fost şi critica apelantei C.I. potrivit căreia nu se poate dispune evacuarea sa în perioada iernii şi că în sentinţă nu este prevăzut un termen în care să se facă o evacuare decentă, întrucât, pe de o parte, legiuitorul (art. 5781 alin. 1 Cod procedură civilă) interzice numai executarea silită în această perioadă (1 decembrie - 1 martie) a unui titlu executoriu prin care s-a stabilit evacuarea şi nu pronunţarea unei astfel de dispoziţii judecătoreşti, iar, pe de altă parte, legea nu prevede decât posibilitatea acordării prin hotărâre judecătorească a unui termen de graţie conform art. 262 Cod procedură civilă, solicitare pe care însă pârâta C.I. nu a formulat-o în faţa primei instanţe, fiind incident astfel principiul disponibilităţii.

Împotriva acestei sentinţe au formulat recurs pârâţii S.E., C.I. şi I.M, .criticând-o pentru nelegalitate.

Recurenţii pârâţi S.E. şi C.I. au susţinut că hotărârea atacată este afectată de motivele de modificare prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 9 Cod procedură civilă, în sensul că instanţa de apel a reţinut în mod greşit, cu ignorarea materialului probator administrat, că nu au fost adresate notificări de către chiriaşi proprietarului, în vederea încheierii unor noi contracte de închiriere, aspect care a condus la adoptarea unei hotărâri nelegale.

Recurenţii au mai arătat că au deţinut spaţiul în baza unui titlu legal, că au îngrijit şi îmbunătăţit gradul de confort al spaţiului de locuit, şi că, în situaţia menţinerii deciziei recurate, şi a admiterii acţiunii în evacuare, nu ar avea posibilitatea să se mute într-o altă locuinţă.

Au solicitat admiterea recursurilor, modificarea deciziei recurate, admiterea apelului, schimbarea sentinţei, în sensul respingerii acţiunii, cu cheltuieli de judecată.

Recurenta pârâtă I.M. a arătat că instanţele de fond nu s-au preocupat să stabilească situaţia juridică a imobilului din care reclamantul a solicitat evacuarea pârâţilor, şi a criticat modul în care bunul a fost restituit foştilor proprietari în procedura Legii 10/2001.

Recursurile sunt nefondate, şi potrivit art. 312 pct. 1. Cod procedură civilă, s-au respins, pentru considerentele care succed:

Criticile formulate de recurenţii pârâţi sunt subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct.9 Cod procedură civilă, referitor la greşita interpretare a dispoziţiilor legale incidente care vizează prorogarea legală a contractelor de închiriere ale chiriaşilor din imobilele restituite foştilor proprietari, în baza Legii 10/2001.

În speţă, aşa cum corect a reţinut Tribunalul, raporturile locative dintre reclamant şi pârâţi sunt guvernate de dispoziţiile art. 13 alin.1 din legea 10/2001 şi de cele conţinute în OUG 40/1999.

Reclamantul a dobândit bunul imobil restituit în anul 2003, în procedura Legii 10/2001, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 347/16 februarie 2006 de BNP V.F., iar pârâţii ocupă imobilul în temeiul unor contracte de închiriere încheiate potrivit Legii 114/1996 şi ale OUG nr. 40/1999.

Contractele de închiriere ale pârâţilor nu au fost prorogate legal sau convenţional, ceea ce înseamnă că la data introducerii cererii în evacuare - 15.12.2010- aceştia nu mai justificau un titlu locativ valabil, opozabil proprietarului.

Astfel, potrivit 9 alin.1 din OUG nr.40/1999, între proprietari şi chiriaşi se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş.

Manifestarea de voinţă a chiriaşului trebuie să fie fermă, clară, neechivocă şi expresă, adică materializată printr-o cerere scrisă, şi nu dedusă din alte fapte sau împrejurări, cum ar fi continuarea folosirii imobilului. Totodată, solicitarea de încheiere a unui nou contract de închiriere trebuie să fie adusă la cunoştinţa proprietarului în oricare din formele de comunicare prevăzute de dreptul comun, care să ateste primirea solicitării de către destinatar, iar cererea trebuie formulată până la expirarea termenului prevăzut de OUG 40/1999, şi anume 5 ani de la data intrării în vigoare a acestui act normativ.

În speţă, aşa cum reiese din înscrisul existent la fila 89 din dosarul primei instanţe, pârâtul C.I. a formulat notificare adresată proprietarului imobilului, în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, însă, pe de o parte, deşi nu rezultă în mod direct, din conţinutul actului se deduce că manifestarea de voinţă în acest sens a intervenit abia în anul 2008, adică după expirarea termenul prevăzut de OUG 40/1999 - aprilie 2004, iar pe de altă parte, notificarea nu are dată certă şi nu face dovada luării la cunoştinţă a conţinutului actului de către destinatar.

Chiar dacă pârâţii chiriaşi ar fi beneficiat de efectele unei prelungiri legale a contractelor lor de închiriere şi ulterior anului 2004, raporturile locative s-ar fi derulat pe durata prevăzută în contractul precedent, adică pentru 5 ani, ceea ce înseamnă că termenul locaţiunii ar fi expirat în anul 2009. Tacita relocaţiune nu poate fi opusă în condiţiile dreptului comun, potrivit art.1437 şi urm., şi art. 1452 Cod civil, câtă vreme reclamantul i-a notificat pe chiriaşi( filele 56 şi 88, dosarul primei instanţe) în vederea eliberării imobilului, iar folosinţa bunului nu a fost dublată de plata şi încasarea unei chirii aferente. În plus, promovarea prezentei acţiuni are valoarea juridică a unei manifestări de voinţă a proprietarului de a nu reînnoi raporturile de locaţiune.

În aceste condiţii, sunt nefondate susţinerile recurenţilor vizând greşita stabilire a regimului juridic al bunului imobil din care s-a solicitat evacuarea lor, Tribunalul făcând o amplă expunere a argumentelor în baza cărora a conchis că pârâţii nu mai au un titlu locativ valabil, aspect derivat din împrejurarea că nu au fost prorogate legal sau convenţional contractele lor de închiriere, şi că aceştia au calitatea de simplii toleraţi care pot fi evacuaţi oricând la cererea proprietarului.

Cât priveşte critica formulată de recurenta pârâtă I.M. referitoare la nelegalitatea restituirii bunului imobil către fostul proprietar, aceasta nu poate fi invocată în mod incidental, pe cale de apărare, ci ar fi putea valorificată eventual prin formularea şi subsecvent admiterea unei cereri exprese având un astfel de obiect,cerere care nu a fost dedusă judecăţii. În aceste condiţii, cum reclamantul are un titlu de proprietate valabil, care nu a fost desfiinţat şi care produce efecte juridice, are legitimare procesuală activă pentru a solicita evacuarea din imobilul proprietatea sa a persoanelor care îl ocupă fără drept.

Apreciind ca fiind neîntemeiate criticile formulate de recurenţii pârâţi, Curtea, în temeiul art. 312 pct.1 Cod procedură civilă, a respins recursurile ca nefondate.

(Decizia civilă nr. 10587/6.11.2012 - Secţia I-a civilă, rezumatjudecător Oana Ghiţă)

← Contracte. Ipotecă. Cauze de stingere a ipotecii.		Stingerea dreptului de ipotecă ca urmare a anulării titlului... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Locaţiune. Prorogare legală a contractului de închiriere a chiriaşilor din imobilele restituite foştilor proprietari în baza Legii 10/2001.