Rezoluţiune antecontract de vânzare-cumpărare. Condiţii.
| Comentarii |
|
Codul civil consacră principiul libertăţii contractuale care este în deplină concordanţă cu principiul consensualismului, potrivit căruia simplul acord de voinţă este suficient pentru a da naştere, a modifica sau a stinge raporturi juridice obligaţionale.
Principiul libertăţii contractuale se completează cu principiul forţei obligatorii a contractului, conform art.969 Cod civil, răspunderea civilă contractuală putând interveni, ca urmare a unei fapte ilicite, constând în nerespectarea obligaţiei asumate contractual de către debitor, care are ca finalitate repararea în natură sau prin echivalent a prejudiciului cauzat creditorului.
In conformitate cu prevederile art.1020 Cod civil, condiţia rezolutorie este subînţeleasă în contractele sinalgamatice, în cazul în care una dintre părţi nu îşi îndeplineşte angajamentul asumat.
In raport de prevederile art.1021 Cod civil, într-un asemenea caz, creditorul are alegerea, fie să silească pe debitor să îşi execute obligaţia, fie să ceară desfiinţarea sau rezoluţiunea contractului, cu daune interese.
In cazul rezoluţiunii solicitată în instanţă, este important a se verifica existenţa unei fapte ilicite a debitorului, constând în neexecutarea obligaţiei sau executarea cu întârziere, dar şi existenţa vinovăţiei acestuia. Se impune, totodată, a se verifica dacă a fost îndeplinită cerinţa privind punerea în întârziere a debitorului obligaţiei neexecutate.
Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova sub nr. ..., reclamanta S. E. a chemat în judecată pe pârâta I. A. M. L. pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună rezilierea antecontractului încheiat între părţi nr. ./2008 de BNP Ş. F..
Prin sentinţa civilă nr.843/19.01.2011, pronunţată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr..., a fost respinsă acţiunea formulată de reclamanta S. E. împotriva pârâtei I. A. M. L.,ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamanta S. E.
Prin decizia civilă nr. 499 din 09.11.2011 Tribunalul Dolj a admis apelul declarat de reclamanta S. E., în contradictoriu cu pârâta I. A. M. L.
A schimbat sentinţa apelată, în sensul că:
A admis acţiunea formulată de reclamanta S. E. şi s-a dispus rezoluţiunea contractului autentificat sub nr. ./2008 de BNP Ş. F.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut, în esenţă, că sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate ale acţiunii rezolutorii. Astfel, pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a diferenţei de preţ (la data de 27.06.2008, deşi s-a prezentat la notar, nu a dovedit că era în măsură să plătească suma rămasă de plată, iar la data de 11.08.2008 nu s-a prezentat la notar), această neexecutare îi este imputabilă în condiţiile în care nu s-a dovedit imposibilitatea reală de executare, iar pârâta a fost pusă în întârziere.
În consecinţă, apreciind că acţiunea este întemeiată, tribunalul, în temeiul art. 297 alin. 2 teza ultimă Cod procedură civilă a admis apelul, a schimbat sentinţa atacată şi pe fond a admis acţiunea , dispunând rezoluţiunea antecontractului autentificat sub nr. .../2008 de BNP Ş. F.
împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta I. A. M. L., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
În motivare s-au susţinut următoarele:
- Instanţa nu a fost legal constituita, deoarece, în urma calificării caii de atac, ca fiind apel, trebuia sa trimită cauza la registratură, în vederea repartizării aleatorii, la un complet de apeluri;
- Instanţa a dat o greşita aplicare a legii, mai mult, a interpretat greşit actul juridic dedus judecaţii şi a schimbat înţelesul lămurit si vădit neîndoielnic al acestuia, hotărârea pronunţată fiind lipsită de temei legal. Astfel, prin antecontractul din 28.03.2008, s-a stabilit ca data pentru încheierea contractului în forma autentică, data de 27.06.2008, dată la care reclamanta nu s-a prezentat pentru a da o declaraţie în care să arate că mai doreşte încheierea actului in forma autentică.
A susţinut că numai într-o asemenea situaţie, legal, reclamanta nu ar fi avut nici o culpă, apreciind că susţinerea instanţei, potrivit căreia, deşi s-a prezentat la notar, poate că pârâta nu avea banii la ea, banii reprezentând preţul, este atât nelegală cât şi nefondată.
S-a invocat irelevanţa datei de 11.08.2008, din moment ce data convenita a fost
28.06.2008, iar numita S. E. nu s-a prezentat la acea dată la notar şi nu a înştiinţat-o, în ziua de 11.08.2008 pârâta ajungând la notar, dar mai târziu, din cauza unui incident rutier.
Recursul s-a întemeiat pe dispoziţiile art. 304, pct. l, 6,7,8,9, Cod procedură civilă.
Recursul este nefondat.
Examinând decizia atacată, în raport de motivele de recurs, se constată că hotărârea s-a pronunţat cu aplicarea corectă a legii.
Obiectul prezentei acţiuni îl reprezintă rezoluţiunea antecontractului încheiat între părţi, autentificat sub nr. .../28.03.2008, de BNP Ş. F.
Codul civil consacră principiul libertăţii contractuale care este în deplină concordanţă cu principiul consensualismului, potrivit căruia simplul acord de voinţă este suficient pentru a da naştere, a modifica sau a stinge raporturi juridice obligaţionale.
Principiul libertăţii contractuale se completează cu principiul forţei obligatorii a contractului, conform art.969 Cod civil, răspunderea civilă contractuală putând interveni, ca urmare a unei fapte ilicite, constând în nerespectarea obligaţiei asumate contractual de către debitor, care are ca finalitate repararea în natură sau prin echivalent a prejudiciului cauzat creditorului.
În conformitate cu prevederile art.1020 Cod civil, condiţia rezolutorie este subînţeleasă, în contractele sinalgamatice, în cazul în care una dintre părţi nu îşi îndeplineşte angajamentul asumat.
În raport de prevederile art.1021 Cod civil, într-un asemenea caz, creditorul are alegerea fie să silească pe debitor să îşi execute obligaţia, fie să ceară desfiinţarea sau rezoluţiunea contractului, cu daune interese.
În cazul rezoluţiunii solicitată în instanţă, este important a se verifica existenţa unei fapte ilicite a debitorului, constând în neexecutarea obligaţiei sau executarea cu întârziere dar şi existenţa vinovăţiei acestuia. Se impune totodată a se verifica dacă a fost îndeplinită cerinţa privind punerea în întârziere a debitorului obligaţiei neexecutate.
În speţă, obiectul antecontractului încheiat între părţi la data de 28.03.2008, îl reprezintă promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a terenului în suprafaţă de 1,5 hectare, situat în extravilanul comunei Gherceşti, pentru preţul de 75 000 euro.
În conţinutul acestei convenţii s-a menţionat că pârâta a achitat reclamantei suma de
10.000 euro cu titlul de acont, urmând ca diferenţa de 65.000 de euro să fie achitată până la data de 27.06.2008, când se va încheia actul de vânzare-cumpărare, prevăzându-se clauza penală, în sensul pierderii avansului de 10.000 euro de către promitenta cumpărătoare, în cazul nerespectării înţelegerii sau a plăţii de către promitenta vânzătoare a unei sume de 5 ori mai mare, decât acontul primit, în cazul nerespectării obligaţiei de a vinde terenul, la termenul stabilit.
Instanţa de apel a reţinut întemeiat, faptul că nu s-a făcut dovada existenţei culpei reclamantei în neexecutarea la termen a obligaţiei de a vinde imobilul în litigiu, în condiţiile în care, probele administrate în cauză au evidenţiat diligenţele întreprinse de aceasta în vederea intabulării dreptului de proprietate în cartea funciară, cererea formulată la data de
23.04.2008, privind recepţionarea documentaţiei cadastrale, adresată OCPI Dolj fiind respinsă la data de 09.06.2008, astfel încât la data de 18.07.2008, reclamanta a fost determinată să formuleze o nouă cerere de intabulare a imobilului.
Nu s-a făcut dovada notificării promitentului vânzător, în cazul în care promitentul cumpărător deţinea preţul ce urma a fi achitat vânzătorului, la data stipulată în antecontract, în timp ce reclamanta, în calitate de promitent vânzător a făcut dovada notificării pârâtei pentru a se prezenta la data de 11.08.2008 la sediul BNP M. M. D., în vederea perfectării în formă autentică a antecontractului de vânzare-cumpărare, moment la care, era întocmită documentaţia cadastrală precum şi înscrierea în cartea funciară.
Sunt nefondate criticile din recurs în care se invocă nerespectarea obligaţiilor asumate de reclamantă, în sensul că nu s-a prezentat la notar în data de 27.06.2008, pentru a da o declaraţie, în care să arate că nu mai doreşte încheierea actului în formă autentică, în condiţiile în care prin antecontract s-a stabilit numai data încheierii actului, nu şi locul, respectiv biroul notarial, în vederea perfectării actelor în formă autentică.
De asemenea, nu s-a dovedit nici refuzul reclamantei de a mai încheia actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, dat fiind faptul că după întocmirea documentaţiei cadastrale, reclamanta a notificat-o pe pârâtă în vederea perfectării actului în forma autentică, nefiind dovedit refuzul promitentei vânzătoare de a perfecta convenţia privind promisiunea de vânzare-cumpărare a imobilului.
Împrejurarea că reclamanta nu s-a prezentat la termenul stabilit în antecontract, la biroul notarului public, la care s-a prezentat pârâta, fără să o înştiinţeze pe reclamantă, nu echivalează cu refuzul reclamantei de a perfecta convenţia încheiată, fiind irelevantă susţinerea referitoare la deţinerea de către pârâtă a sumei de bani, reprezentând diferenţa de preţ, la data de 27.06.2008.
Faţă de considerentele expuse, constatând că nu s-a făcut dovada incidenţei în cauză a motivelor de casare sau modificare prevăzute de art. 304 pct 1,6.7,8,9 Cod pr.civ, invocate în recurs, în temeiul art.312 alin 1 Cod procedură civilă, s-a respins recursul ca nefondat.
(Decizia civilă nr.7310 din 18 Iunie 2012 - Secţia I-a civilă, rezumat judecător Alexandrina Marica)
| ← Contract de vânzare cumpărare. Răspunderea vânzătorului... | Simulaţie. Act autentic simulat → |
|---|
