Stingerea dreptului de ipotecă ca urmare a anulării titlului constitutorului.
| Comentarii |
|
Paralizarea extinderii art. 1800 cod civil şi la alte situaţii decât cele avute în vedere de text, în baza unor principii generale de drept. Procedura de purgă a ipotecii.
Cazurile în care intervine stingerea dreptului de ipotecă sunt reglementate expres de legiuitor, în art. 1800 Cod civil, respectiv: prin stingerea obligaţiei principale, prin renunţarea creditorului la ipotecă, prin îndeplinirea formalităţilor şi condiţiilor prevăzute pentru detentori pentru purgarea bunurilor dobândite de ei, prin prescripţie.
Anularea titlului constituitorului nu a fost reglementată de lege drept cauză de stingere a ipotecii. Extinderea prevederilor art. 1800 Cod civil prin invocarea unor principii de drept (cum sunt cel potrivit căruia nimeni nu poate dobândi mai multe drepturi decât avea transmiţătorul - nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet- şi cel potrivit căruia principiul desfiinţarea titlului iniţial atrage desfiinţarea titlului subsecvent -resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis) nu pot justifica de plano stingerea ipotecii, acestei interpretări extensive opunându-i-se un alt principiu fundamental de drept, şi anume principiul ocrotirii bunei credinţe. încheierea unui contract de ipotecă imobiliară cu analizarea situaţiei juridice a bunului la momentul respectiv, situaţie care nu permitea concluzia că dreptul constituitorului ar fi unul incert (în cartea funciară nefiind notat un litigiu cu privire la titlul constituitorului) echivalează cu buna credinţă a creditorului ipotecar (care este prezumată până la proba contrarie, conform art. 1899 alin. 2 Cod civil). Principiul bunei credinţe se opune lipsirii creditorului ipotecar de beneficiul garanţiei ipotecare (respectiv stingerii ipotecii), în situaţia în care intervine anularea titlului constituitorului ipotecii.
Pe de altă parte proprietarul anterior, în situaţia anulării titlului constituitorului, se poate apăra de efectele contractului de ipotecă uzând de prevederile referitoare la purga proprietăţii.
Astfel, potrivit art. 1804 şi următoarele din Codul civil, cel ce dobândeşte un bun ipotecat (dobândire ce poate avea loc şi pe calea desfiinţării actului constituitorului, caz în care ne aflăm în situaţia unei redobândiri, noul proprietar fiind persoana de la care a dobândit constituitorul) are obligaţia ca în termen de o lună de la transcrierea actului prin care a dobândit/redobândit bunul să notifice creditorului ipotecar noua situaţie juridică şi să declare prin acea notificare că este gata a plăti de îndată datoriile şi sarcinile ipotecare numai până la concurenţa preţului stipulat prin actul de înstrăinare, indiferent de faptul că datoriile sunt exigibile sau nu. în această ipoteză, dacă preţul stipulat nu acoperă în totalitate datoriile ipotecare, creditorul poate cere punerea imobilului în vânzare prin licitaţie publică, putând urca preţul din actul de vânzare-cumpărare cu cel mult 10%.
Recurgerea la procedura privitoare la purga proprietăţii de către cel ce redobândeşte bunul de la constituitor nu este în măsură să producă prejudicii acestuia (cu excepţia situaţiei în care nivelul datoriilor garantate prin ipotecă este mai mare decât preţul), şi aceasta întrucât urmare a desfiinţării actului de vânzare-cumpărare pe calea acţiunii în anulare cel care redobândeşte bunul are obligaţia de a restitui preţul către constituitor.
Prin plângerea formulata în conformitate cu art. 50 alin. 2 din legea 7/1996, înregistrată la nr. 5921/318/2011, petenta SC S SRL prin lichidator judiciar a solicitat instanţei ca prin sentinţa ce se va pronunţa si în contradictoriu cu intimatele OCPI, SC S.CLUB SRL, CEC BANK să se dispună desfiinţarea încheierii nr.4799/03.02.2011, cu consecinţa rectificării Cărţii Funciare nr. 823/0;1, în sensul radierii înscrierii privitoare la proprietatea de sub B1, în favoarea numitei SC S SRL, precum şi a înscrierilor privitoare la sarcinile existente asupra imobilului.
Prin sentinţa civilă nr. 5304/10.06.2011 pronunţată de Judecătoria Târgu Jiu în dosarul nr.5921/318/2011 a fost admisă plângerea formulată de petenta SC S SRL prin lichidator judiciar, în contradictoriu cu intimatele SC S..CLUB SRL şi CEC BANK, a fost desfiinţată încheierea nr. 4799/3.02.2011 emisă de OCPI.
Au fost radiate înscrierile făcute în Cartea Funciară nr.16842 a localităţii numărul cadastral 823/0;1.
S-a dispus intabularea dreptului de proprietate al petentei conform sentinţei comerciale nr. 901/06.07.2010 pronunţată de Tribunalul Gorj în dosarul nr. 3604/95/2010 pentru teren plus construcţie din str. Constantin Brâncuşi.
Împotriva sentinţei a formulat apel pârâta CEC Bank criticând sentinţa pentru netemeinicie şi nelegalitate solicitând modificarea în tot a hotărârii pronunţate de Judecătoriei T Jiu şi respingerea plângerii formulate de petenta SC S SRL prin lichidator judiciar.
Tribunalul Gorj prin decizia civilă nr.351/22.09.2011 a admis apelul declarat de apelanta pârâtă CEC Bank SA prin - Sucursala CEC Bank, a schimbat sentinţa şi a admis în parte plângerea de încheiere carte funciară .
A dispus rectificarea cărţii funciare nr.16482 a localităţii Târgu Jiu, nr. cadastral 823/0;1 în sensul radierii înscrierilor din partea II B1 a CF, privitor la proprietatea imobilului.
A menţinut înscrierile din cartea funciară privitor la sarcinile constituite în favoarea CEC Bank.
A menţinut restul dispoziţiilor sentinţei apelate.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut următoarele:
Prin sentinţa nr. 901 din 06.07.2010, pronunţată de Tribunalul Gorj - Secţia Comercială în dosarul nr. 3604/95/2011, a fost admisă acţiunea formulată de lichidatorul judiciar, dispunându-se anularea contractului de vânzare cumpărare nr. 10 din 20.03.2006 şi contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 986 din 22.03.2006 de BNP N.M privind spaţiul comercial situat în str. Constantin Brâncuşi, bl. 47, parter, judeţul Gorj în suprafaţă de 114 mp. împreună cu teren în cotă indiviză din suprafaţă de 10 mp. aferent spaţiului comercial, dispunându-se repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul restituirii imobilului în averea debitorului SC S. SRL.
În raport de această hotărâre judecătorească, petenta SC Sunpex SRL, prin lichidator judiciar, a solicitat înscrierea dreptului de proprietate asupra spaţiului comercial situat în str. Constantin Brâncuşi în cartea funciară nr. 16482 a Municipiului, cererea sa fiind respinsă prin încheierea de carte funciară nr. 4799 din 03.03.2011.
Observându-se încheierea de respingere se constată că, OCPI a reţinut că în cauză nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de art. 34 din Legea nr. 7/1996 privind rectificarea înscrierilor din cartea funciară şi că, nu au fost remediate deficienţele semnalate în referatul de completare nr. 741 din 16.06.2011.
Raportat la obiectul cererii deduse judecăţii s-a constatat că instanţa de fond nu a dat mai mult decât s-a cerut, astfel că primul motiv de apel nu este fondat, instanţa fiind investită şi cu cererea petentei de a se radia înscrierile privitoare la sarcinile ce grevează imobilul.
Pe fondul cauzei, soluţia instanţei de fond de radiere din cartea funciară a imobilului a sarcinilor ce grevează imobilul a fost apreciată ca fiind nelegală.
Din extrasul de carte funciară nr. 16482 a localităţii, nr. cadastral nr. 823/0;1 s-a constatat că, în partea I a cărţii funciare notată cu A este descris imobilul, teren în cotă indiviză în suprafaţă de 10 mp. împreună cu o construcţie clădire magazin situată în B-dul Constantin Brâncuşi (Piaţa Centrală), bl. 47 (9), judeţul Gorj ; în partea a II a cărţii funciare notată cu B sunt menţiuni privitoare la titularul dreptului de proprietate, la punctul 1 fiind menţionat ca proprietar SC S.SRL Târgu Jiu, actul de dobândire a dreptului de proprietate fiind contractul nr. 986 din 22.03.2006 şi contractul de vânzare cumpărare nr. 10 din 20.03.2006; la punctul 2 este notată interdicţia de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, demolare, alipire, construire, restructurare şi amenajare asupra imobilului de la A +1 în favoarea CEC SA - Sucursala Târgu Jiu, la punctul 5 este notat litigiul ce formează obiectul dosarului nr. 3604/95/2010; în partea a III a cărţii funciare notată cu C sunt notate sarcinile ce grevează imobilul, printre acestea şi dreptul de ipotecă intabulat în favoarea CEC SA - Sucursala Târgu Jiu .
În mod greşit instanţa de fond a procedat la radierea tuturor menţiunilor din cartea funciară privitoare la imobilul cu nr. cadastral nr. 823/0;1, în cauză impunându-se doar rectificarea cărţii funciare referitor la proprietate în sensul de a se menţiona ca proprietar SC
S. SRL ca urmare a anulării contractului de vânzare cumpărare ce a stat la baza înscrierii dreptului de proprietate în favoarea lui SC S. C. SRL Târgu Jiu prin sentinţa comercială nr. 901 din 06.07.2010 pronunţată de Tribunalul Gorj, în cauză fiind incident cazul de rectificare prevăzut de art. 34 pct. 3 din Legea nr. 7/1996.
În ceea ce priveşte sarcinile ce grevează imobilul acestea nu pot fi radiate chiar dacă sarcinile respective au fost contractate de fostul titular al dreptului de proprietate SC S.C. SRL Târgu Jiu, întrucât potrivit dispoziţiilor art. 1746 Cod civil, ipoteca este un drept real accesoriu ce grevează un bun imobil, drept care acordă titularului un drept de urmărire a bunului imobil în mâna oricui s-ar găsi şi un drept de preferinţă în privinţa satisfacerii creanţei sale faţă de ceilalţi creditori.
Raportat la dispoziţiile amintite anterior ipoteca grevează bunul şi ea există indiferent de titularul dreptului de proprietate.
Atâta vreme cât contractul de ipotecă nr. 343 din 04.09.2008 nu a fost anulat nu este posibilă radierea menţiunilor din cartea funciară a imobilului privitor la sarcinile ce grevează imobilul, actul în temeiul căruia au fost înscrise aceste menţiuni continuând să producă efecte juridice, astfel că cererea de rectificare carte funciară privitor la sarcinile imobilului nu este întemeiată .
În raport de cele expuse tribunalul a apreciat apelul ca fiind fondat.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul lichidator judiciar al SC S. SRL, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
A susţinut că sunt incidente dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, respectiv instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 34 alin. 3, 4 din Legea nr. 7/1996, art. 1800 Cod civil coroborat cu principiul nemo plus juris ad alium transferre potest (nimeni nu poate dobândi mai multe drepturi decât avea transmiţătorul) şi principiul resolutio jure dantis resolvitur jus accipientis (desfiinţarea titlului autorului atrage desfiinţarea titlului prin care terţii au dobândit drepturi asupra bunurilor în cauză); în concluzie, ipoteca s-a stins pe cale principală, prin rezoluţiunea dreptului de proprietate al constituitorului SC S C SRL (prin sentinţa civilă nr. 901/06.07.2010).
Instanţa a analizat doar prevederile art. 1746 Cod civil, fără a avea în vedere că SC S. SRL se afla într-o procedură specială, de insolvenţă, care este guvernată de reguli speciale, derogatorii de la dreptul comun. Bunul cu privire la care s-a instituit ipoteca nu poate fi urmărit de creditorul ipotecar întrucât Legea nr. 85/2006 reglementează o procedură strictă iar CEC Bank nu are nici un raport juridic cu SC S. SRL, neavând calitatea de creditor. Eventualele drepturi pe care le-ar putea pretinde CEC Bank se pot valorifica doar în procedura insolvenţei, prin formularea unei cereri de creanţă şi înscrierea în tabelul definitiv al creditorilor iar ulterior prin participarea la distribuirea sumelor realizate în urma lichidării. În ipoteza vânzării bunurilor de către lichidator adjudecatarul le va dobândi libere de orice sarcini, conform art. 53 din Legea nr. 85/2006.
Recursul este nefondat.
Criticile invocate se încadrează în motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, dar nu sunt întemeiate, dispoziţiile legale incidente în cauză fiind corect interpretate şi aplicate de instanţa de apel.
Susţinerea recurentei în sensul că anularea titlului constituitorului are drept consecinţă stingerea ipotecii în baza principiilor enunţate nu poate fi reţinută, având în vedere considerentele ce vor fi expuse, cu precizarea că analiza dispoziţiilor legale incidente, faţă de prevederile art. 104 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, va fi făcută în raport de prevederile Codului civil din 1864, contractul de ipotecă a cărui radiere se solicită fiind încheiat anterior datei de 1 octombrie 2011.
Potrivit art. 1790 Cod civil „creditorii care au privilegiu sau ipotecă înscrisă asupra unui imobil îl urmăresc în orice mână ar trece”. Dreptul de ipotecă are o situaţie juridică incertă numai în situaţia reglementată de art. 1770 Cod civil, respectiv atunci când dreptul de proprietate al constituitorului este incert, respectiv actul juridic de transmitere a dreptului către constituitor este afectat de o condiţie, suspensivă sau rezolutorie.
Cazurile în care intervine stingerea dreptului de ipotecă sunt reglementate expres de legiuitor, în art. 1800 Cod civil, respectiv: prin stingerea obligaţiei principale, prin renunţarea creditorului la ipotecă, prin îndeplinirea formalităţilor şi condiţiilor prevăzute pentru detentori pentru purgarea bunurilor dobândite de ei, prin prescripţie.
Anularea titlului constituitorului nu a fost reglementată de lege drept cauză de stingere a ipotecii. Extinderea prevederilor art. 1800 Cod civil prin invocarea unor principii de drept (cum sunt cel potrivit căruia nimeni nu poate dobândi mai multe drepturi decât avea transmiţătorul -nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet- şi cel potrivit căruia principiul desfiinţarea titlului iniţial atrage desfiinţarea titlului subsecvent -resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis) nu se justifică în cauză din mai multe considerente.
Pe de o parte acestei interpretări extensive i se opune un alt principiu fundamental de drept, principiul ocrotirii bunei credinţe. Încheierea unui contract de ipotecă imobiliară cu analizarea situaţiei juridice a bunului la momentul respectiv, situaţie care nu permitea concluzia că dreptul constituitorului ar fi unul incert (în cartea funciară nefiind notat un litigiu cu privire la titlul constituitorului) echivalează cu buna credinţă a creditorului ipotecar (care este prezumată până la proba contrarie, conform art. 1899 alin. 2 Cod civil). Principiul bunei credinţe se opune lipsirii creditorului ipotecar de beneficiul garanţiei ipotecare (respectiv stingerii ipotecii), în situaţia în care intervine anularea titlului constituitorului ipotecii.
Pe de altă parte proprietarul anterior, în situaţia anulării titlului constituitorului, se poate apăra de efectele contractului de ipotecă uzând de prevederile referitoare la purga proprietăţii.
Astfel, potrivit art. 1804 şi următoarele din Codul civil, cel ce dobândeşte un bun ipotecat (dobândire ce poate avea loc şi pe calea desfiinţării actului constituitorului, caz în care ne aflăm în situaţia unei redobândiri, noul proprietar fiind persoana de la care a dobândit constituitorul) are obligaţia ca în termen de o lună de la transcrierea actului prin care a dobândit/redobândit bunul să notifice creditorului ipotecar noua situaţie juridică şi să declare prin acea notificare că este gata a plăti de îndată datoriile şi sarcinile ipotecare numai până la concurenţa preţului stipulat prin actul de înstrăinare, indiferent de faptul că datoriile sunt exigibile sau nu. În această ipoteză, dacă preţul stipulat nu acoperă în totalitate datoriile ipotecare, creditorul poate cere punerea imobilului în vânzare prin licitaţie publică, putând urca preţul din actul de vânzare-cumpărare cu cel mult 10%.
Recurgerea la procedura privitoare la purga proprietăţii de către cel ce redobândeşte bunul de la constituitor nu este în măsură să producă prejudicii acestuia (cu excepţia situaţiei în care nivelul datoriilor garantate prin ipotecă este mai mare decât preţul), şi aceasta întrucât urmare a desfiinţării actului de vânzare-cumpărare pe calea acţiunii în anulare cel care redobândeşte bunul are obligaţia de a restitui preţul către constituitor.
Curtea mai apreciază relevant în cauză şi aspectul că solicitarea intimatei CEC Bank SA de a fi înscrisă în tabloul creditorilor SC S. SRL (solicitare ce părea îndreptăţită dacă se considera că ipoteca nu mai poate fi menţinută asupra bunului, caz în care se transfera asupra preţului achitat de constituitor în baza contractului de vânzare-cumpărare anulat) a fost respinsă în mod irevocabil de instanţe, astfel cum rezultă din hotărârile pronunţate de instanţe în dosarul nr. 14496/95/2007/A1, depuse în copie în recurs. Într-o asemenea situaţie, dacă ar fi primite susţinerile recurentei, creditorul ipotecar ar rămâne lipsit în mod absolut de beneficiul garanţiei ipotecare, respectiv nu doar asupra bunului ci şi asupra preţului ce ar trebui restituit de recurentă, deşi nu i-a fost contestată buna credinţă la încheierea contractului de ipotecă.
În concluzie, Curtea reţine că în mod corect instanţa de apel a procedat la schimbarea sentinţei în sensul respingerii plângerii referitor la radierea ipotecii, întrucât dreptul de ipoteca transcris în cartea funciară nu a încetat să existe după desfiinţarea titlului constituitorului pe calea acţiunii în anulare act de vânzare-cumpărare.
Cât priveşte dispoziţiile Legii nr. 85/2006 acestea nu vin în contradicţie cu prevederile legale referitoare la ipotecă analizate mai sus. Înstrăinarea bunului de către lichidatorul judiciar va putea fi făcută, dacă se impune, însă cu înştiinţarea creditorului ipotecar, urmând ca acesta să fie satisfăcut din preţ prioritar, în funcţie de rangul garanţiei sale, iar adjudecatarul va dobândi bunul liber de ipotecă.
În temeiul art. 312 Cod procedură civilă, recursul a fost respins ca nefondat.
(Decizia civilă nr. 3091/07.03.2012 - Secţia I-a civilă, rezumatjudecător Oana Ghiţă)
| ← Locaţiune. Prorogare legală a contractului de închiriere a... | Vânzare-cumpărare de locuinţe. Incidenţa art.7 din Legea... → |
|---|
