Locuințe. legea nr. 85/1992. prețul de piață.. Jurisprudență Locuinţe
| Comentarii |
|
Tribunalul DÂMBOVIŢA Decizie nr. 133 din data de 09.02.2017
În concluzie, prin interpretarea dată de Înalta Curte de Casație și Justiție dispozițiilor cuprinse în Legea nr. 85/1992, rezultă fără putință de dubiu că apelantul-reclamant întrunește condițiile prevăzute de lege pentru a putea beneficia de cumpărarea locuinței pe care o ocupă în calitate de chiriaș, dar nu în condițiile de preț solicitate prin acțiune ci în condițiile art. 16 astfel cum acesta a fost modificat prin Legea nr. 244/2011 (prin raportare la data încheierii contractului de închiriere), respectiv la prețul de piață calculat de un expert autorizat.
Cod ECLI ECLI:RO:TBDBO:2017:009.00133
DOSAR NR. X/315/2016
R O M Â N I A
TRIBUNALUL DÂMBOVIȚA - SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 133
Ședința publică din data de 9.02.2017
Instanța constituită din:
Președinte: CC
Judecător: CC
Grefier: CC
Pe rol fiind soluționarea cererii de apel formulată de apelantul-reclamant CC, cu domiciliul ales în vederea comunicării actelor de procedură la Cabinetul de avocat CC din CC, împotriva sentinței civile nr. 3537/13.10.2016 pronunțată de Judecătoria Târgoviște în dosarul nr. X/315/2016, în contradictoriu cu intimata-pârâtă CC, cu sediul în CC, cauza având ca obiect obligația de a face.
Cererea de apel este timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 20 lei, conform chitanței nr. 1233631/14.12.2016 (fila 20).
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă apelantul-reclamant personal și asistat de apărător, avocat CC, conform împuternicirii avocațiale seria DB nr. 211038/2016 (fila 8), lipsă fiind reprezentantul intimatei-pârâte.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care prezintă pe scurt obiectul pricinii, stadiul în care se află judecata, după care:
Tribunalul procedează la identificarea apelantului-reclamant, datele de identificare fiind consemnate în caietul grefierului.
Instanța pune în discuție competența de soluționare a cauzei.
Apărătorul apelantului-reclamant, avocat CC, arată că instanța este competentă să soluționeze cauza.
Tribunalul, verificând din oficiu competența generală, materială și teritorială constată că este competent să soluționeze prezentul litigiu, conform art. 131, raportat la art. 95 pct. 2 din Codul de procedură civilă.
Instanța pune în discuție estimarea duratei cercetării procesului.
Apărătorul apelantului-reclamant, avocat CC, apreciază durata la 1 zi.
Instanța, în raport de dispozițiile art. 238 din Codul de procedură civilă, estimează durata cercetării procesului la 1 zi.
Tribunalul constată că nu mai sunt cereri de formulat și nici alte incidente de soluționat, declară cercetarea procesului încheiată conform art. 244 din codul de procedură civilă și fixează termen pentru dezbaterea apelului. În temeiul art. 392 din Codul de procedură civilă declară deschise dezbaterile asupra apelului și acordă cuvântul, în ordinea și condițiile prevăzute la art. 216 Cod procedură civilă.
Apărătorul apelantului-reclamant, avocat CC, susține că instanța de fond a respins cererea reclamantului cu motivarea că nu a făcut dovada calității de creditor și că nu se încadrează în condițiile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 85/1992.
Consideră că această soluție este greșită, întrucât prevederile Legii nr. 85/1992, aplicabile în cauză, nu conțin nicio dispoziție legată de calitatea de creditor a obligației de a face, legea instituind o măsură de protecție a chiriașilor.
În continuare, arată că apelantul a fost salariatul intimatei, în prezent este pensionar, astfel că îndeplinește condițiile prevăzute de lege pentru a cumpăra această locuință. Potrivit art. 1 și art. 7 din Legea nr. 85/1992, unitatea deținătoare are obligația să vândă spațiul locativ, iar apelantul are dreptul să îl cumpere, acesta netrebuind să facă dovada de creditor al obligației de a face întrucât este chiriaș.
Susține că prin soluția pronunțată, instanța de fond a încălcat prevederile art. 44 alin. (1) și alin. (2) din Constituție, art. 1 din Protocolul I adițional al C.E.D.O. și art. 7 din Legea nr. 85/1992. În ipoteza în care instanța va respinge cererea, locuința va ajunge în ruină, așa cum s-a întâmplat cu numeroase imobile după Revoluție.
În concluzie, solicită admiterea apelului, desființarea sentinței apelate și admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată. Depune la dosar chitanța nr. 10/27.01.2017 reprezentând contravaloarea onorariului avocațial.
Tribunalul consideră că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept ale cauzei și declară închise dezbaterile în apel, conform art. 394 din Codul de procedură civilă, reținând cauza în deliberare și pronunțare.
TRIBUNALUL,
Asupra apelului civil de față:
Prin sentința civilă nr. 3537/13.10.2016 pronunțată în dosarul nr. X/315/2016 Judecătoria Târgoviște a respins cererea formulată de reclamantul CC împotriva pârâtei CC.
Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut că reclamantul CC, în calitate de chiriaș, a încheiat cu parata CC, în calitate de proprietar, contractul de închiriere nr. 599/05.07.2012 pentru suprafețe cu destinația de locuință de intervenție, având ca obiect închirierea locuinței situata în CC, nr. C.v.2004 din lista locuințelor CFR de intervenție cu suprafața de 36,81 mp, contractul fiind încheiat pentru o perioada de 2 ani, de la 03.01.2012 pană la 03.01.2014, iar chiria lunara de 59 lei, că prin actul adițional nr. 1/12.12.2013 părțile au convenit prelungirea duratei contractului pana la data de 03.01.2017 și că prin Dispoziția nr. 66/29.11.2003 s-a delegat competența directorilor regionali pentru semnarea contractelor de valorificare prin vanzare a locuințelor de serviciu.
Prima instanță a mai reținut că reclamantul s-a adresat pârâtei, în vederea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare pentru locuința închiriata, iar pârâta a emis adresa 6/2/395/18.06.2015, din care rezulta ca locuința este încadrata în categoria locuințelor de serviciu și oportunitatea vânzării locuințelor de serviciu este stabilita în funcție de interesele de exploatare ale companiei și doar în cazul în care activitatea care a generat realizarea locuințelor respective s-a restrâns sau a încetat, în conformitate cu prevederile Legii 114/1996, poate fi încheiat contract de vanzare cumparare.
Potrivit art. 1 din Legea 85/1992 " Locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrala sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și ale prezentei legi.";
Conform art. 7 din Legea 85/1992"; Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi. Beneficiază de prevederile alin. 1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare .Unitățile economice sau bugetare pot să dețină și să construiască din fonduri proprii locuințe de serviciu, destinate închirierii salariaților acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Modul de administrare și eventuala înstrăinare a acestor locuințe se vor stabili de consiliile de administrație, respectiv de conducerile unităților";.
Art. 2 din Legea 114/1996 definește locuința de serviciu ca fiind " Locuința destinată funcționarilor publici, angajaților unor instituții sau agenți economici, acordata în condițiile contractului de muncă, potrivit prevederilor legale.";.
În conformitate cu art. 29 din HG 1275/2000"; (1) Locuințele de serviciu și cele de intervenție fac parte din patrimoniul agenților economici sau al instituțiilor publice centrale ori locale și se administrează în interesul acestora prin închiriere salariaților proprii, contractul de închiriere fiind accesoriu la contractul individual de munca.(2) Condițiile de administrare și de închiriere a acestor locuințe se stabilesc de către conducerile agenților economici sau ale instituțiilor deținătoare, cu respectarea prevederilor legale.(3) Locuințele de serviciu construite sau achiziționate cu fonduri de stat se pot vinde numai în condițiile în care, datorită restrângerii sau încetării activității care a generat realizarea acestora, nu mai pot fi utilizate conform prevederilor alin. (1).(4) Vânzarea locuințelor de serviciu prevăzute la alin. (3) și modalitatea specifica de realizare a acesteia se supun spre aprobare Guvernului, potrivit legii.";
Potrivit art. 1528 cod civil "1) În cazul neexecutării unei obligații de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuși ori să facă să fie executată obligația. (2) Cu excepția cazului în care debitorul este de drept în întârziere, creditorul poate să exercite acest drept numai dacă îl înștiințează pe debitor fie odată cu punerea în întârziere, fie ulterior acesteia.";
În speță, prima instanță a reținut că așa cum rezulta din înscrisul aflat la fila 16, locuința a fost recepționata în anul 1958, că pârâta a susținut că la data intrării în vigoare a Legii 85/1992 clădirea în care este situata locuința în litigiu nu a avut destinația de locuință, însa nu a administrat nicio dovada în acest sens, iar din adresa 6/2/395/18.06.2015 și contractul de închiriere 599/05.07.2012 a rezultat că a fost locuință de intervenție, transformata în locuință de serviciu, astfel ca se încadrează în prevederile Legii 85/1992.
Cu toate acestea, instanța de fond a stabilit că reclamantul nu a dovedit calitatea de creditor al obligației de a face, nu a dovedit îndeplinirea cerințelor art. 7 din Legea 85/1992 și art. 29 din HG 1275/2000, nici că eventuala înstrăinare a acestei locuințe a fost stabilită de consiliul de administrație al pârâtei și nici că datorită restrângerii sau încetării activității locuința nu mai poate fi utilizată în interesul pârâtei.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, susținând că Legea nr. 85/1992 nu conține nici o dispoziție legată de calitatea de creditor a obligației de a face, că singura condiție care trebuie îndeplinită de reclamant este aceea să facă dovada unui contract de închiriere, fără alte condiții, că prin art.7, alin.6 din lege se stipulează în mod expres că " Beneficiază de prevederile alin. 1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare" și că din interpretarea art.l și art.7 din Legea 85/1992, se constată că legiuitorul a instiuit, corelativ dreptului subiectiv recunoscut acestor categorii de chiriași, și obligația unității deținătoare de a vinde spațiile locative, ce fac obiectul contractelor de închiriere în condițiile legii.
A mai susținut apelanta că textul legal nu face nici o distincție între debitorii obligației de a vinde, ceea ce denotă faptul că este lipsit de relevanță regimul juridic sub care aceștia dețin în prezent imobilul, că legiuitorul a instituit și obligația unităților deținătoare de a vinde spațiile locative ce fac obiectul contractelor de închiriere deținute de aceștia, în condițiile prevăzute de lege și că a făcut dovada că are un contract de închiriere pe această locuință, iar respingerea cererii sale de către instanța de judecată, încalcă pe de o parte disp. art.44 alin. 1 și 2 din Constituția României, în sensul că dreptul de proprietate este garantat și ocrotit legal de lege, indiferent de titular, dar în anumite situații conținutul și limitele de exercitare sunt stabilite prin lege. Pe de altă parte, prevederile constituționale reglementate de art.44 din Constituția României sunt în strictă concordanță cu prev. art. 1 din Protocolul I, adițional al convenției pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților fundamentale, la care România a aderat prin lege nr.30/1994. C.E.D.O, în multe din cazurile aduse în fața ei, aplicând alin. 2 al art.l a primului Protocol adițional, a căutat să verifice dacă prin legislația internă și soluțiile pronunțate de înaltele părți contractante a fost menținut un just echilibru între cerințele interesului general al comunităților și imperativele dreptului individual al reclamantului.
A apreciat că dispozițiile art.7 din Legea 85/1992, reprezintă o normă de justiție socială, întrucât dau posibilitatea chiriașilor să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal juridic. Pe această bază s-a apreciat că disp. art.7 din actul normativ sunt nu numai conform literei și spiritului art.41 și art. 135 din Constituție, ci și legitime din punct de vedere economic, social și moral, întrucât statul are și obligația de a asigura condițiile necesare pentru creșterea calității vieții și pentru un trai decent.
In plus, obligația de vânzare către chiriaș, ca o excepție de la principiului consensualismului, este o obligație in rem, deci în considerarea obiectului (locuința construită din fondurile unităților economice sau bugetare) iar nu o obligație in personam.
In acest context legislativ, de vreme ce apelantul a fost angajatul pârâtei și a încheiat cu aceasta un contract de închiriere a locuinței de serviciu, cu efecte pentru viitor, refuzul instanței de a obliga pârâta să încheie contractul reprezintă o îngrădire a dreptului acestuia, la încheierea contractului de vânzare cumpărare. Actul de vânzare cumpărare a locuințelor de serviciu nu este supus principiului libertății contractuale și cel al consesualismului, în sensul că el se perfectează numai prin acordul de voință al părților, câtă vreme norma legală determină un drept și o obligație corelativă a acestui drept, libertatea contractuală găsindu-și o manifestare concretă doar în ce privește opțiunea dreptului titularului de a uza sau nu de dreptul prevăzut de lege în beneficiul său.
Având în vedere aceste considerente, apelantul a apreciat că instanța de fond a interpretat greșit dispozițiile legale și fără o motivare pertinentă a respins cererea privind obligarea pârâtei să îi vândă locuința de serviciu, motiv pentru care solicită admiterea apelului, desființarea hotărârii Judecătoriei Târgoviște și printr-o reinterpretare a normelor legale în materie să i se admită cererea așa cum a fost formulată.
Intimata a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului, susținând că în mod corect prima instanță a reținut că apelantul nu a făcut dovada că în speță sunt îndeplinite dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, că locuința de serviciu nu a fost construită înainte de intrarea în vigoare a acestei legi și nu a existat ca atare și că schimbarea destinației spațiului în locuință a avut loc ulterior.
De asemenea, intimata a mai susținut că la data formulării cererii era incidentă Legea nr. 244/2011, că în eventualitatea obligării la vânzare, prețul de vânzare nu poate fi decât prețul pieței, prevăzut de art. I din această lege, că obligarea la vânzarea locuinței în litigiu ar încălca art. 1 din Primul Protocol din Convenția europeană a drepturilor omului și a art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992, că dreptul de înstrăinare a bunurilor aflate în proprietatea intimatei nu este un atribut al instanței de judecată ci este un drept de dispoziție al Consiliului de Administrație care nu s-a pronunțat cu privire la locuința în litigiu, astfel că cererea apelantului este prematur formulată.
Apelantul a depus răspuns la întâmpinare prin care a arătat că la dosarul cauzei există înscrisuri din care reiese că locuința a fost construită înainte de apariția Legii nr. 85/1992, fiind recepționată în administrarea intimatei în anul 1958, conform releveului și al calculului locuinței de serviciu întocmite de SC Proiect CFR București în luna iunie 2008, releveu prin care s-a stabilit și prețul de vânzare al locuinței.
A mai arătat că dreptul de înstrăinare a acestor bunuri nu este un atribut al instanței de judecată, ci este un drept care rezultă din lege și că dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 reprezintă o normă de justiție socială întrucât dau posibilitatea chiriașilor să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect și în plus, obligația de vânzare către chiriaș este o obligație in rem și nu in personam.
Analizând actele și lucrările dosarului tribunalul reține că prin sentința civilă nr. 3537/13.10.2016 pronunțată în dosarul nr. X/315/2016 Judecătoria Târgoviște a respins cererea formulată de reclamantul CC împotriva pârâtei CC.
Cu privire la situația de fapt ce a generat litigiul de față, tribunalul reține, ca și instanța de fond, că apelantul reclamant CC, în calitate de chiriaș, a încheiat cu pârâta CC., în calitate de proprietar, contractul de închiriere nr. 599/05.07.2012 pentru suprafețe cu destinația de locuință de intervenție, având ca obiect închirierea locuinței situata în CC, contractul fiind încheiat pentru o perioada de 2 ani, de la 03.01.2012 pană la 03.01.2014 iar prin actul adițional nr. 1/12.12.2013 părțile au convenit prelungirea duratei contractului pana la data de 03.01.2017. Prin Dispoziția nr. 66/29.11.2003 s-a delegat competența directorilor regionali pentru semnarea contractelor de valorificare prin vânzare a locuințelor de serviciu. Apelantul reclamant s-a adresat intimatei pârâte în vederea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare pentru locuința închiriata, iar intimata pârâtă a emis adresa 6/2/395/18.06.2015, din care rezulta ca locuința este încadrata în categoria locuințelor de serviciu și oportunitatea vânzării locuințelor de serviciu este stabilita în funcție de interesele de exploatare ale companiei și doar în cazul în care activitatea care a generat realizarea locuințelor respective s-a restrâns sau a încetat, în conformitate cu prevederile Legii 114/1996, poate fi încheiat contract de vanzare cumparare.
Cu privire la normele de drept aplicabile, tribunalul reține că acestea au fost invocate în întregime de către instanța de fond, motiv pentru care nu va mai relua conținutul textelor redate deja în motivarea instanței de fond. În mod corect, instanța de fond a juns la concluzia că locuința de serviciu în discuție se încadrează în prevederile Legii nr. 85/1992.
Față de motivele de apel invocate, tribunalul, contrar opiniei instanței de fond, apreciază că acțiunea formulată de apelantul reclamant este întemeiată, pârâta putând fi obligată la încheierea unui contract de vânzare cumpărare în temeiul dispozițiilor Legii nr. 85/1992 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 244/2011, respectiv prețul urmând a fi stabilit prin raportare la prețul pieței, de către un expert autorizat, în condițiile legii.
Prin Decizia nr. 5 din 21 ianuarie 2008 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție - Secțiile Unite în soluționarea recursului în interesul legii s-a statuat că dispozițiile Legii nr. 85/1992, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ. Analizând dispozițiile art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 82/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, instanța supremă a reținut, pronunțând decizia menționată, că, obligația de vânzare a acestor imobile este una in rem. Ca urmare, pentru a beneficia de dispozițiile Legii nr. 85/1992, republicată, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaș în momentul realizării acordului de voință (data înaintării cererii de cumpărare), și nu la data intrării în vigoare a legii. De altfel, rațiunea acestei interpretări este impusă nu numai de conținutul neechivoc al textelor de lege menționate, ci și de scopul adoptării acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chiriaș al unei locuințe construite din fondurile de stat și ale unităților economice sau bugetare de stat să devină proprietar al locuinței respective, prin cumpărare, în anumite condiții de preț și creditare. Însăși evoluția reglementărilor legale în materie, prin succesiunea lor logică (Decretul-lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea locuinței nr. 114/1996), reflectă opțiunea puterii legiuitoare de a lua măsuri de protecție socială, dând posibilitate tuturor chiriașilor să cumpere locuințele pe care le ocupă.
De asemenea, Curtea Constituțională a statuat în mod constant caracterul propter rem al obligației proprietarilor acestor locuințe de vânzare către chiriași a locuințelor, în condițiile Legii nr. 85/1992, republicată (deciziile Curții Constituționale nr. 437/2009, 651/2009, 1.146/2010 și 814/2011). Astfel, s-a reținut că, în cazul privatizării unităților din ale căror fonduri a fost construită locuința ce a făcut obiectul vânzării, obligația de vânzare către chiriași, prevăzută de dispozițiile Legii nr. 85/1992, republicată, este o obligație in rem, instituită în considerarea obiectului (locuință construită din fondurile unității economice sau bugetare), iar nu o obligație in personam, reglementată în considerarea subiectului de drept în sarcina căruia există obligația de vânzare (societatea comercială al cărei capital social a suferit modificări în procesul de privatizare). Nu pot fi reținute ca impedimente schimbarea structurii capitalului social al fostelor unități economice sau bugetare de stat din ale căror fonduri s-au construit locuințele respective anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, și nici obiectul de activitate al societăților comerciale astfel constituite.
Așa cum s-a reținut prin Decizia nr. 5 din 21 ianuarie 2008 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție - Secțiile Unite în soluționarea recursului în interesul legii, prin reglementarea obligativității vânzării ce intră sub incidența Legii nr. 85/1992, republicată, se instituie o limitare a principiului autonomiei de voință a părților. Ca urmare, sub acest aspect, consimțământul, care stă de regulă la baza contractului, trebuie să se circumscrie necesității de ordin juridic, astfel cum este ea precizată de dispozițiile Legii nr. 85/1992, republicată. Într-adevăr, atât prin acest act normativ, cât și prin Decretul-lege nr. 61/1990, s-a conferit titularilor contractelor de închiriere dreptul de a cumpăra, la cerere, locuințele sau spațiile cu altă destinație construite din fondurile statului sau ale unităților economice ori bugetare de stat, cu excepția locuințelor de intervenție. De altfel, în cuprinsul art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, făcându-se referire la locuințele construite din fondurile statului, se stabilește că acestea "pot fi cumpărate" sau "vor fi vândute", ceea ce subliniază că nașterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere, care, fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare. Obligația de a vinde însă intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: locuințele să fie construite din fondurile statului sau ale unităților economice ori bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii, solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unității proprietare, locuințele să nu facă parte din categoria celor exceptate de lege. Totodată, este de observat că legea nu condiționează obligativitatea vânzării de existența unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale în vigoare, de acest moment fiind condiționată doar situația locuințelor, care, potrivit dispozițiilor art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, au fost "construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi".
În ceea ce privește limitarea acestui principiu, respectiv al autonomiei de voință și al prerogativei dispoziției juridice asupra bunurilor aflate în proprietate, prin jurisprudența sa constantă, Curtea Constituțională a statuat că dispozițiile art. 7 alin. 1, 4 și 5 din Legea nr. 85/1992, republicată, "nu prevăd o expropriere și nicio naționalizare sau orice altă măsură de trecere silită a locuințelor în proprietatea publică a statului" (Decizia Curții Constituționale nr. 814 din 21 iulie 2008). Textele de lege menționate nu instituie o confiscare, ci o transmitere în proprietatea deținătorilor de locuințe (foști chiriași ai acestora) a locuințelor și terenurilor aferente acestora dobândite prin cumpărare de la unitățile economice sau bugetare de stat, nefiind încălcate dispozițiile art. 44 alin. (8) din Constituție.
Prin deciziile de respingere a excepțiilor de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 7 din Legea nr. 85/1992, instanța constituțională a reținut că acest text de lege consacră o normă de justiție socială, întrucât dă posibilitatea chiriașilor să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic. Curtea Constituțională a mai reținut că, deși în proprietatea societăților comerciale sau a regiilor autonome au intrat și locuințele construite din fondurile proprii, legiferarea, ulterior adoptării Constituției, a posibilității ca fiecare chiriaș al unei asemenea locuințe să devină proprietar nu poate fi primită decât ca o limitare legală a dreptului de proprietate al persoanelor juridice respective. Nu a fost reținută nici contrarietatea textului de lege prevăzut la art. 7 din Legea nr. 85/1992, republicată - cu dispozițiile art. 45 din Constituție, deoarece, textul Legii nr. 85/1992, republicată, dă posibilitatea chiriașilor să cumpere locuințele Ia construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem, acest fapt neechivalând cu o restrângere a liberei inițiative.
În conținutul deciziei nr. 3/2013 pronunțată de către Înalta Curte de Casație și Justiție în recurs în interesul legii s-a reținut că problematica de drept supusă examinării (problematică identică celei din speța dedusă judecății) se impune a fi analizată și din perspectiva dispozițiilor Convenției pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale, inclusiv în ceea ce privește respectarea exigențelor art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale. Conform art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale, cu modificările ulterioare, bunurile din patrimoniul societății comerciale sunt proprietatea acesteia. Astfel, se constată că societatea comercială, în calitate de titulară a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, deține "un bun" în sensul Convenției Europene a Drepturilor Omului. Art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția europeană a drepturilor omului prevede că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Aceste dispoziții nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuții sau a amenzilor. Dreptul de proprietate nu este un drept absolut, el putând fi supus deci anumitor limitări.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului, analizând soluții legislative ce consacrau un transfer obligatoriu al dreptului de proprietate de la un particular la altul, a apreciat, în anumite circumstanțe, că acestea au răspuns unui imperativ de utilitate publică, atunci când au fost adoptate în cadrul unei politici legitime de ordin social și economic. Sub acest aspect, Curtea a statuat, în mod constant, că trebuie respectat modul în care statul membru concepe imperativele de utilitate publică, recunoscând ampla marjă de apreciere de care dispun autoritățile naționale în adoptarea unor politici economice sau sociale, cu excepția situațiilor în care aprecierea acestora se dovedește a fi complet lipsită de o bază rezonabilă și că nu poate substitui, prin propria evaluare, aprecierile autorităților naționale. Situația analizată, respectiv obligarea unei persoane juridice să vândă un bun din patrimoniul său, intră sub incidența dispozițiilor art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale. Astfel, posibilitatea vânzării este prevăzută de lege și urmărește un scop legitim, constând în oferirea posibilității chiriașilor de a cumpăra locuințele, în considerarea contribuției lor la edificarea acestora, precum și a stării materiale a acestor locuințe, aducând o limitare a dreptului de proprietate al vânzătoarei, sub aspectul reglementării dreptului de dispoziție, în sensul de a o obliga să vândă.
Nu se poate reține argumentul în sensul că, prin vânzarea acestor locuințe la un preț de protecție socială, astfel cum prevedea inițial Legea nr. 85/1992, societățile comerciale privatizate care au devenit proprietare ale unor astfel de bunuri sunt puse în situația de a suporta o sarcină exorbitantă, întrucât este afectată însăși substanța dreptului de proprietate. În jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului s-a reținut că art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenție nu garantează în toate situațiile o compensație integrală pentru lipsirea de proprietate, iar obiective legitime, de utilitate publică, precum cele ce urmăresc măsuri de reformă economică sau justiție socială pot milita pentru o rambursare inferioară valorii de piață a bunului.
Dezlegarea acestei probleme de drept făcută prin decizia nr. 3/2013 a Înaltei Curți de Casație și Justiție prezintă relevanță în speța dedusă judecății chiar dacă dispozițiile art. 16 din Legea nr. 85/1992, republicată, au fost modificate prin art. I din Legea nr. 244/2011, în sensul că prețul de vânzare al unor astfel de locuințe va fi stabilit prin expertiză la valoarea de circulație a bunurilor.
În concluzie, prin interpretarea dată de Înalta Curte de Casție și Justiție dispozițiilor cuprinse în Legea nr. 85/1992, rezultă fără putință de dubiu că apelantul reclamant întrunește condițiile prevăzute de lege pentru a putea beneficia de cumpărarea locuinței pe care o ocupă în calitate de chiriaș, dar nu în condițiile de preț solicitate prin acțiune ci în condițiile art. 16 astfel cum acesta a fost modificat prin Legea nr. 244/2011 (prin raportare la data încheierii contractului de închiriere), respectiv la prețul de piață calculat de un expert autorizat.
Față de aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 480 Cod procedură civilă, tribunalul urmează a admite apelul și a schimba în tot sentința apelată în sensul admiterii cererii reclamantului, obligării pârâtei să îi vândă acestuia locuința deținută în baza contractului de închiriere nr. 599/05.07.2012 situată în CC, în temeiul dispozițiilor Legii nr. 85/1992 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 244/2011.
Ca parte căzută în pretenții, în temeiul dispozițiilor art. 453 Cod procedură civilă, tribunalul urmează a obliga pârâta la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul formulat de apelantul-reclamant CC, cu domiciliul ales în vederea comunicării actelor de procedură la Cabinetul de avocat CC din CC, împotriva sentinței civile nr. 3537/13.10.2016 pronunțată de Judecătoria Târgoviște în dosarul nr. X/315/2016, în contradictoriu cu intimata-pârâtă CC, cu sediul în CC.
Schimbă în tot sentința apelată în sensul că admite cererea reclamantului și obligă pârâta să îi vândă acestuia locuința deținută în baza contractului de închiriere nr. 599/05.07.2012 situată în CC, în temeiul dispozițiilor Legii nr. 85/1992 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 244/2011.
Obligă pârâta la plata către reclamantul-apelant a 1.020 lei cheltuieli de judecată la instanța de fond și 1.220 lei în apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din data de 9 februarie 2017.
| ← Contestatie la executare. mandatar persoană juridică. cererea... | Partaj. urmărirea silită.. Jurisprudență Partaj → |
|---|
