Momentul încetării calităţii de posesor de bună – credinţă. Efecte
| Comentarii |
|
Art.484 cod civil vechi
Art.984 Noul Cod civil
Buna-credinţă rezultă din convingerea constructorului că este proprietarul terenului asupra căruia a edificat şi încetează numai atunci când viciile titlului de proprietate îi sunt cunoscute.
Într-o acţiune în revendicare posesorul cunoaşte viciile titlului său numai după analiza comparativă cu titlul aceluia împotriva căruia exercită posesia asupra imobilului, ceea ce presupune că până la această dată buna – credinţă trebuie să-şi producă toate efectele şi pe acelea a culegerii fructelor, potrivit art.484 Cod civil vechi, respectiv art.984 Noul Cod civil.
(Decizia civilă nr. 2703/03.12.2012; Dosar nr.2306/280/2006; )
Constată că, prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Piteşti, la data de 22.02.2006, reclamanta B. M. a chemat în judecată pe S.C. Metro Cash & Carry România S.R.L., solicitând pronunţarea unei hotărâri prin care să fie obligată pârâta să-şi ridice construcţia provizorie – magazie - confecţionată dintr-un schelet metalic acoperit cu prelată, precum şi celelalte accesorii-rafturi metalice.
De asemenea să-i plătească contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului în suprafaţă de 5.100 mp, şa cum l-a identificat în cererea de chemare în judecată.
În motivarea acţiunii s-a arătat că, prin sentinţa civilă nr.1567/15.04.3005, pronunţată de Judecătoria Piteşti, pârâta a fost obligată să-i respecte reclamantei dreptul de proprietate asupra terenului de 5100 mp, pe care aceasta de pe urmă a edificat o construcţie provizorie şi a împiedicat reclamanta să-şi exercite deplina proprietate cauzându-i un prejudiciu în acest sens.
Prin întâmpinare, pârâta a solicitat respingerea acţiunii, invocând excepţia autorităţii de lucru judecat creată prin decizia nr.827/R/07.07.2005, pronunţată de Tribunalul Argeş.
Cu privire la construcţii, pârâta a invocat calitatea sa de constructor de bună – credinţă, asupra terenului dobândind dreptul de proprietate printr-un contract de vânzare încheiat în formă autentică, iar construcţiile fiind edificate în baza unei autorizaţii.
Prin sentinţa civilă nr.11286/23.11.2011, Judecătoria a admis acţiunea reclamantei, în sensul că a obligat pârâta să plătească suma de 3616,87 euro, reprezentând lipsa de folosinţă a imobilului teren pentru perioada 09.05.2003 – aprilie 2011, fiind respinsă cererea de obligarea a acesteia de pe urmă să-şi ridice construcţiile.
Pentru a pronunţa o astfel de soluţie, instanţa de fond a reţinut că la data de 28.03.2003, reclamanta a chemat în judecată pârâta pentru a-i respecta posesia asupra terenului în cauză.
Prin decizia nr.827/07.07.2005, Tribunalul Argeş a admis apelul reclamantei şi a modificat sentinţa civilă nr.1567/2005, pronunţată de Judecătoria Piteşti, în sensul că a obligat pârâta să-i respecte reclamantei paşnica posesie asupra terenului în suprafaţă de 5.100 mp.
De la data chemării în judecată în acţiunea posesorie, pârâtei i-a încetat calitatea de posesor de bună – credinţă, dreptul exercitat asupra imobilului fiind în dauna intereselor reclamantei căreia i-a cauzat un prejudiciu potrivit evaluării din raportul de expertiză tehnică.
Tribunalul nu a dezlegat în drept situaţia juridică a construcţiilor edificate pe teren, pârâta fiind considerată un constructor de bună – credinţă, motiv pentru care aceasta nu poate să fie obligată să-şi ridice ceea ce a edificat.
Împotriva hotărârii au formulat apel părţile, criticând hotărârea pentru motive de nelegalitate şi netemeinicie.
Tribunalul Argeş, prin decizia civilă nr.157/07.06.2012 a admis apelul reclamantei şi l-a respins pe cel formulat de către pârâtă ca nefondat.
Instanţa de apel argumentând soluţia pronunţată a arătat că pe terenul în litigiu pârâta a edificat construcţiile în baza unei autorizaţii dobândind calitatea de constructor de bună – credinţă, însă aceeaşi calitate nu a păstrat-o cu privire la proprietatea fructelor potrivit dispoziţiilor art.485 Cod civil, faţă de decizia nr.827/07.07.2005, prin care s-a reţinut că reclamanta a pierdut posesia prin exercitarea unor acte de violenţă, fiind obligată pârâta să respecte dreptul de posesie.
Exercitarea actelor de folosinţă asupra imobilului a fost de natură să creeze reclamantei şi un prejudiciu, a cărui valoare instanţa de fond nu a apreciat-o în mod corect, aceasta fiind în sumă de 494.087, 07 euro, potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză.
Decizia a fost criticată de către părţi în recurs.
Reclamanta şi-a întemeiat recursul pe dispoziţiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă, în dezvoltarea căruia s-a arătat că instanţa a făcut o aplicare greşită dispoziţiilor art.494 Cod civil, precum şi dispoziţiilor art.480 din acelaşi cod, art.44 din Constituţia României şi art.1 Protocolul nr.1, respectiv art.6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
S-a mai invocat aplicarea greşită a dispoziţiilor art.7 din Legea nr.50/1991, instanţa făcând aprecieri eronate asupra calităţii pârâtei de constructor de bună – credinţă, autorizaţia de construire nefăcând referire şi la construcţiile în cauză, actul administrativ fiind emis ulterior începerii lucrărilor.
Reaua – credinţă a pârâtei trebuia să fie apreciată şi în raport de data la care dreptul de proprietate al reclamantei a fost intabulat în cartea funciară.
Pârâta şi-a întemeiat recursul pe dispoziţiile art.304 pct.6, 7 şi 9 Cod procedură civilă, în dezvoltarea cărora, în esenţă a arătat că instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut, încălcând principiul disponibilităţii în sensul că reclamanta a solicitat contravaloarea lipsei de folosinţă a suprafeţei de 5100 mp şi nu a terenului cu destinaţia de spaţiu comercial.
Soluţia instanţei este motivată contradictoriu şi cu motive străine de natura pricinii, tribunalul reţinând, pe de o parte, numai – credinţă a pârâtei la edificarea construcţiilor, iar pe de altă parte, reaua – credinţă la perceperea fructelor.
La pronunţarea hotărârii au fost încălcate dispoziţiile art.998 Cod civil, făcându-se aprecieri eronate asupra condiţiilor răspunderii delictuale.
Aprecierea lipsei de folosinţă a terenului trebuia să fie raportată la destinaţia acestuia de teren arabil avută şi înainte de edificarea construcţiilor şi nu în raport de investiţiile pe care recurenta le-a făcut asupra imobilului, modalitatea de despăgubire fiind o cauză de îmbogăţire fără just temei a reclamantei.
Prin întâmpinări, părţile au solicitat respingerea recursurilor.
Prin decizia nr.2703/03.12.2012, Curtea de Apel Piteşti a admis recursul formulat de pârâta S.C. Metro Cash & Carry Romania S.R.L.,împotriva deciziei civile nr.157 din 07 iunie 2012, pronunţată de Tribunalul Argeş – Secţia civilă, în dosarul nr.2306/280/2006; a modificat în parte decizia în sensul că a obligat pe pârâtă să plătească reclamantei suma de 152.073,52 euro, lipsă de folosinţă pe perioada 2009-2011, potrivit raportului de expertiză contabilă, menţinându-se în rest decizia.
A fost respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta B. M.,împotriva aceleiaşi decizii.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de recurs a reţinut următoarele:
Reclamanta a criticat soluţia instanţei de apel pentru argumentul că aceasta a făcut o apreciere greşită asupra calităţii pârâtei de constructor de bună - credinţă, încălcând dispoziţiile art.494 alin.3 Cod civil.
Reaua – credinţă a pârâtei a rezultat din lipsa autorizaţiei de ridicare a construcţiilor, dar şi din posibilitatea acesteia dinainte de a cunoaşte că în cartea funciară, reclamanta îşi avea intabulat dreptul de proprietate asupra terenului în cauză, înscrierea aceluiaşi drept şi în favoarea SC Metro Cash & Carry Romania SRL neputând să creeze convingerea că edificarea construcţiilor se face pe terenul proprietatea societăţii.
La 19.08.2006, reclamanta SC Metrou Cash & Carry SRL a chemat în judecată pe B. M. pentru a fi obligată să-i respecte dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 5100 mp, asupra căruia reclamanta a invocat un act de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.3840/19.12.2002, de către Biroul Notarului Public M. S. – P., dreptul de proprietate fiind intabulat în cartea funciară nr.54/24.01.2003.
Prin sentinţa civilă nr.291/16.01.2008 a fost respinsă acţiunea reclamantei ca nefondată, hotărârea devenind irevocabilă prin decizia nr.1733/R/19.11.2009, pronunţată de această curte.
Pentru a se pronunţa în acţiunea în revendicare, instanţa de fond a comparat titlurile de proprietate ale părţilor, respectiv actul de vânzare – cumpărare evocat de către societatea – reclamantă şi titlul pârâtei, respectiv moştenirea legală, terenul fiind transmis pe cale succesorală de la autorii R. A. şi R. M., respectiv titlul de proprietate nr.30070/09.12.1993, emis de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Drepturilor de Proprietate Asupra Terenurilor Argeş, în baza Legii nr.18/1991.
Dreptul de proprietate asupra terenului a fost stabilit în mod irevocabil în favoarea recurentei B. M., asupra acestuia societatea – pârâtă edificând construcţii potrivit autorizaţiei de construire nr.2818 din 10.07.2003, eliberată de Primăria Bradu.
La edificarea construcţiilor societatea – recurentă a avut în vedere contractul de vânzare – cumpărare, intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate a autoarei acesteia, precum şi actul administrativ eliberat pentru edificarea unui complex comercial.
Potrivit art.494 Cod civil, construcţiile şi plantaţiile care au fost făcute de către o altă persoană decât proprietarul în baza principiului accesiunii imobiliare naturale intră în patrimoniul acestuia de pe urmă.
Proprietarul în raport de buna sau reaua – credinţă a constructorului are posibilitatea să solicite celui care a edificat construcţia să o ridice dacă este de rea - credinţă sau, dimpotrivă, să le păstreze cu obligaţia de a despăgubi constructorul de bună – credinţă cu o sumă de bani egală cu valoarea sporului adus imobilului potrivit art.494 alin.3 teza a II-a din Codul civil.
Recurenta – reclamantă a invocat reaua – credinţă a societăţii – pârâte pentru motivul că a edificat în baza unei autorizaţii eliberată după începerea lucrărilor, în conţinutul actului administrativ nefăcându-se referire la construirea unui cort pe schelet metalic, precum şi din lipsa de diligenţă a acesteia care nu s-a informat suficient de mult cu privire la situaţia juridică a terenului.
În cartea funciară era înscris şi dreptul de proprietate al recurentei astfel că, înscrierea dreptului pârâtei nu era suficient pentru formarea unei convingeri privind proprietatea asupra imobilului.
Buna – credinţă rezultă din convingerea constructorului că este proprietarul terenului asupra căruia a edificat construcţia necunoscând viciile titlului său la momentul la care a început să construiască.
Societatea – recurentă a avut convingerea că terenul în suprafaţă de 5100 mp face obiectul dreptului său de proprietate, fiindcă imobilul a fost dobândit de la o persoană care avea dreptul înscris în cartea funciară, neputând să cunoască viciile titlului acesteia cu diligenţele unui bun proprietar.
Convingerea recurentei – pârâte că asupra imobilului are un drept de proprietate a determinat-o pe aceasta să îşi valorifice dreptul în contradictoriu cu reclamanta într-o acţiune în revendicare imobiliară, promovată la data de 19.08.2006, litigiul în cadrul căruia titlurile părţilor au fost comparate dându-se preferinţă titlului acesteia de pe urmă.
Buna – credinţă a societăţii recurente a încetat numai în momentul în acre a cunoscut viciile titlului său de proprietate, respectiv în acţiunea în revendicare, moment ulterior edificării construcţiilor, argumente în raport de care în mod corect instanţa de fond a reţinut această calitate atunci când a analizat cererea reclamantei de a fi obligată pârâta să-şi ridice construcţiile.
Apărarea recurentei – reclamante, potrivit cu care societatea nu a respectat autorizaţia de construire nu are relevanţă în sensul aprecierii bunei sale credinţe, ci numai în planul răspunderii administrative, ceea ce este relevant, fiind doar elementele care au format convingerea că societatea este proprietara imobilului, aşa cum au fost analizate, astfel că recursul acesteia va fi respins ca nefondat.
Primul motiv de recurs al pârâtei se referă la încălcarea principiului disponibilităţii, în sensul că instanţa a acordat mai mult decât a solicitat reclamanta, obligând recurenta la plata lipsei de folosinţă a terenului ca spaţiu comercial, ci nu ca teren agricol, potrivit cererii de chemare în judecată.
Prin cererea de chemare în judecată, aşa cum a fost precizată, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata lipsei de folosinţă a imobilului fără a se referi la modalitatea în care aceasta va fi stabilită, respectiv la destinaţia terenului ca spaţiu comercial sau la destinaţia sa agricolă.
Modalitatea de apreciere a întinderii pagubei în lipsa unor precizări ale reclamantei reprezintă atributul exclusiv al instanţei, care va analiza condiţiile răspunderii civile delictuale, în raport de dispoziţiile art.998 – 999 Cod civil, precum şi a principiilor care privesc repararea integrală şi justă a prejudiciului.
Respectând aceste principii, precum şi limita în care instanţa a fost învestită, judecata s-a făcut cu respectarea principiului disponibilităţii, nefiind fondat motivul de recurs prevăzut de artr.304 pct.6 Cod procedură civilă.
Celelalte motive de recurs se referă la aprecierea greşită asupra întinderii despăgubirilor, respectiv asupra bunei – credinţe a pârâtei şi a datei de la care reclamanta putea să pretindă contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului, soluţia pronunţată fiind motivată contradictoriu în acest sens sau având motive străine de natura cauzei.
Unul dintre efectele posesiei este acela că, posesorul de bună – credinţă dobândeşte fructele bunului ca o excepţie de la regula că se cuvin numai proprietarului, potrivit art.485 Cod civil.
Posesorul este de bună – credinţă atunci când posedă în baza unui titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu îi sunt cunoscute.
Pentru a aprecia asupra posesiei, respectiv a datei de la care pârâta trebuie să plătească reclamantei în calitate de proprietar a terenului de 5100 mp contravaloarea lipsei de folosinţă, instanţa de fond şi cea de apel au avut în vedere decizia nr.827/R/07.07.2005 a Tribunalului Argeş, pronunţată într-o acţiune posesorie şi prin care SC Metro Cash & Carry Romania SRL a fost obligată să-i respecte reclamantei paşnica posesie asupra imobilului.
Prin această hotărâre s-a urmărit a se acorda protecţie juridică unei situaţii de fapt, respectiv a posesiei fără a se lămuri aspecte în legătură cu dreptul de proprietate al părţilor asupra imobilului.
Hotărârea pronunţată în recurs nu avea puterea să anihileze efectele contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.3840/19.12.2002, prin care recurenta – pârâtă aparent a dobândit un drept de proprietate asupra imobilului având convingerea că exercită prerogativele acestui drept, unul dintre acestea fiind acela de a culege fructele.
A recunoaşte hotărârii pronunţate în acţiunea posesorie efecte cu o forţă juridică mai mare decât a actului de vânzare – cumpărare presupune a lipsi de orice consecinţă acest titlu, înainte ca el să fie înlăturat sau desfiinţat pentru viciile ce ar afecta valabilitatea dreptului dobândit.
Actul de vânzare – cumpărare nu interesează din punct de vedere al valabilităţii sale, ci numai din punct de vedere al puterii pe care l-a avut să-i creeze societăţii convingerea că în baza acestuia a dobândit un drept de proprietate asupra imobilului, respectiv dreptul de a culege fructele, potrivit art.484 Cod civil, fructe pe care trebuie să le păstreze până la înlăturarea actului, tocmai ca urmare a acestei convingeri, respectiv a erorii viciilor titlului pe care nu a putut să le cunoască.
Un alt argument contrar acestuia, respectiv argumentul cu care instanţa şi-a argumentat soluţia momentului încetării bunei – credinţe, presupune lipsirea de orice eficienţă a dispoziţiilor art.486 Cod civil, care condiţionează buna – credinţă nu de o stare de fapt, ci de existenţa unui titlu translativ de proprietate de natură să formeze convingerea fermă că în baza lui se pot culege fructele.
Buna – credinţă a societăţii recurente a încetat doar la momentul la care a cunoscut viciile titlului său de proprietate, respectiv de la data la care hotărârea pronunţată în acţiunea în revendicare a rămas definitivă, instanţa în cadrul acesteia comparând titlurile de proprietate şi nepronunţând o soluţie de a desfiinţa cu efecte retroactive titlul societăţii recurente.
În raport de acest argument în baza art.312 Cod procedură civilă se va admite recursul şi se va modifica în parte sentinţa, argumentându-se în fapt şi în drept soluţia privind cererea de despăgubiri formulată de către reclamantă astfel că nu se va mai analiza motivul de recurs prevăzut de art.304 pct.7 Cod procedură civilă, fiind îndreptată decizia şi sub acest aspect.
Procedură civilă
<
| ← Încuviinţare nume minor. Imposibilitatea revenirii asupra... | Admisibilitatea cererii de contestare a caracterului politic al... → |
|---|
