Notarea în cartea funciară. Admisibilitatea cererii de notare a unui litigiu în cartea funciară, formulată de către proprietarul tabular. Admisibilitatea notării unui litigiu având ca obiect un drept de creanţă în legătură cu un imobil înscris în cartea f

Comentarii

0

NCC, art. 902 alin. (2) Legea nr. 7/1996, art. 19, art. 20

Prin plângerea formulată împotriva încheierii de respingere, pronunţată de O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, petenta SC M.F. SA a solicitat, în contradictoriu cu intimata SC N.O.H. SRL, să se dispună modificarea acesteia în sensul admiterii cererii de reexaminare şi, pe cale de consecinţă, admiterea cererii de notare, astfel cum a fost formulată.

In motivarea plângerii, petenta a arătat că, prin încheiere, registratorul şef a respins cererea de reexaminare prin care a solicitat modificarea încheierii atacate, prin care a fost respinsă cererea acesteia de notare a litigiului ce face obiectul dosarului nr. x/3/2010 al Tribunalului Bucureşti, motivat de faptul că litigiul ce se doreşte a fi notat nu conferă caracter de drept litigios unui drept real înscris în cartea funciară.

Petenta a susţinut că dreptul de folosinţă conferit în temeiul unui contract de locaţiune este un drept real, astfel că este nejustificată soluţia de respingere a notării.

Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarele:

Prin încheiere, O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti a respins ca neîntemeiată cererea de reexaminare împotriva încheierii prin care a fost respinsă cererea de notare în cartea funciară a litigiului privind imobilul situat în mun. Bucureşti, sector 2, formulată de petenta SC M.F. SA.

La baza acestei soluţii s-a aflat cererea formulată de către pe-tentă, prin care a solicitat notarea în cartea funciară a litigiului ce formează obiectul dosarului nr. x/3/2010 al Tribunalului Bucureşti, Secţia a Vl-a comercială, privind pe reclamanta SC M.F. SA şi pe pârâta SC N.O.H. SRL, având ca obiect obligarea pârâtei la plata chiriei în baza contractului de închiriere, constatarea rezilierii de drept a acestui contract din culpa pârâtei, evacuarea pârâtei din imobilul ce formează obiectul închirierii, obligarea acesteia la plata lipsei de folosinţă şi a cheltuielilor de judecată, conform certificatului dc grefa eliberat de Tribunalul Bucureşti, Secţia a Vl-a comercială, la data de 11.01.2011.

Pentru a decide astfel, registratorul de carte funciară a reţinut că litigiul ce se urmăreşte a fi înscris are ca obiect pretenţii civile şi evacuare din imobil, nefiind o acţiune care să privească un drept tabular, notarea fiind admisibilă numai atunci când litigiul pune în discuţie un drept real existent asupra imobilului intabulat.

Faţă de cele arătate, având în vederea dispoziţiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, instanţa a procedat la verificarea legalităţii măsurii dispuse de O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti, apreciind că plângerea formulată dc petenta SC M.F. SA, în contradictoriu cu intimata SC N.O.H. SRL, este întemeiată şi a admis-o, pentru considerentele ce vor fi arătate în continuate.

Astfel, în conformitate cu art. 26 alin. (4) din legea sus-menţio-nată, înscrierile în cartea funciară sunt dc trei feluri, respectiv intabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Potrivit alin. (4) lit. c) al acestui articol, notarea poate avea ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor judiciare referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, a acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară. De asemenea, art. 19 alin. (1) pct. C lit. b) din Legea nr. 7/1996 prevede, printre altele, că se înscriu în cartea funciară acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în cartea funciară.

Aceste dispoziţii legale sunt neclare şi contradictorii în privinţa soluţiei de admisibilitate a notării litigiilor care nu vizează acţiuni

privitoare la drepturi reale, cum este cazul în speţă. In acest sens, trebuie spus că instanţa nu îmbrăţişează punctul de vedere al petentei în sensul că dreptul de folosinţă rezultat dintr-un contract de locaţiune ar fi un drept real, opozabil erga omnes, ci este indubitabil un drept de creanţă, indiferent de durata în timp a raporturilor locative, deoarece pentru exercitarea acestuia este necesar concursul debitorului. Prin urmare, acţiunea în rezilierea contractului de închiriere şi în evacuarea din imobilul închiriat nu poate fi calificată drept o acţiune privitoare la drepturi reale, ci exclusiv la drepturi de creanţă.

Se ridică astfel problema dc a stabili dacă Legea nr. 7/1996 permite sau nu notarea în cartea funciară a unui imobil a litigiilor prin care se pun în discuţie drepturi de creanţă în legătură cu imobilul respectiv.

Aşa fiind, art. 19 din Legea nr. 7/1996 prevede cuprinsul cărţii funciare, iar la alin. (1) pct. B lit. e) menţionează înscrierea acţiunilor privitoare la proprietate, pentru ca la alin. (1) pct. C lit. d) să completeze cu acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în partea a III-a a cărţii funciare. Din acest text legal ar părea că rezultă în clar ideea că se pot înscrie în cartea funciară numai acţiunile privitoare la dreptul de proprietate sau la alte drepturi reale privind imobilele înscrise în cartea funciară.

In schimb, în art. 26 alin. (4) lit. c) din aceeaşi lege, în vigoare la data pronunţării încheierii atacate, se defineşte notarea ca fiind înscrierea, printre altele, a acţiunilor în justiţie în legătură cu imobilele din cartea funciară, fără a se face referire explicită la acţiunile privind drepturi reale.

Păstrând acceaşi neclaritate, art. 42 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară

prevede că notarea poate avea ca obiect litigii referitoare la drepturile reale asupra imobilelor, exemplificând cu acţiunile arătate la lit. e) şi lit. 0 (respectiv cele care dau caracter de drept litigios unui drept real înscris în cartea funciară, acţiunea în predare a înscrisului trans-lativ sau constitutiv al dreptului ce urmează a se înscrie, acţiunea de ieşire din indiviziune, plângerea sau acţiunea penală în legătură cu o infracţiune care a stat la baza înscrierilor din cartea funciară, acţiunea având ca obiect anularea hotărârii declarative de moarte a titularului dreptului real înscris în cartea funciară), pentru ca în final, la lit. t), să se prevadă cu titlu enunţiativ orice alte acţiuni a căror notare este permisă de lege şi au legătură cu imobilul, renunţându-se la condiţia de a fi acţiuni privitoare la drepturi reale.

In raport de aceste dispoziţii legale, instanţa apreciază că voinţa legiuitorului a fost în sensul de a se nota în cartea funciară orice litigii în legătură cu imobilele înscrise, iar nu numai cele privitoare la

drepturi tabulare. In sprijinul acestei soluţii, se aduce ca argument suplimentar instituirea principiului publicităţii integrale, care presupune că sunt supuse înscrierii în cartea funciară toate drepturile reale imobiliare, respectiv drepturile tabulare, dar şi toate drepturile, faptele sau raporturile juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară. De asemenea, la fel cum este admisibilă notarea unor drepturi de creanţă în cartea funciară, precum dreptul de folosinţă dobândit prin contractul de locaţiune, tot astfel este firesc să se accepte notarea litigiilor determinate de exerciţiul acestor drepturi. Mai mult decât atât, adoptarea acestei soluţii este dincolo de orice dubiu în noua reglementare a Codului civil, care, în art. 902 alin. (2) pct. 19 teza finală, prevede expres că sunt supuse notării, printre altele, orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi decât cele tabulare, alte fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise.

Faţă de cele arătate, instanţa a considerat că litigiul invocat de petentă având ca obiect rezilierea contractului de închiriere şi evacuarea intimatei din imobil, deşi priveşte un drept de creanţă, este acceptat pentru notare deoarece este un litigiu în legătură cu un imobil înscris în cartea funciară, ceea ce face ca soluţia de inadmisibilitate pronunţată de registratorul de carte funciară să nu fie legală"¹.

Jud. Sectorului 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 15940 din 20 decembrie 2011, nepublicată

Comentarii: Notarea în cartea funciară a unui imobil având ca obiect o cerere de chemare în judecată înregistrată pe rolul instanţelor judecătoreşti se poate face şi la cererea proprietarului tabular, interesat să aducă la cunoştinţa terţilor situaţia juridică reală şi actuală a bunului proprietatea sa, în scopul de a se bucura de toate prerogativele pe care i le conferă acest drept.

Dacă litigiul solicitat pentru notare priveşte un drept de creanţă, iar nu un drept real, notarea este posibilă cu condiţia ca respectivul drept de creanţă să fie în legătură cu un imobil înscris în cartea funciară.

Art. 902 alin. (2) pct. 19 teza finală NCC prevede în mod expres că sunt supuse notării, printre altele, orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi decât cele tabulare, alte fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise, fiind deci admisibilă notarea oricăror litigii în legătură cu imobilele înscrise, iar nu numai a celor care pun în discuţie drepturi reale imobiliare.

în speţă, dreptul de folosinţă rezultat dintr-un contract de locaţiu-ne este un drept de creanţă privitor la imobilul obiect al închirierii şi înscris în cartea funciară, astfel încât litigiul având ca obiect obligaţia la plata chiriei, constatarea rezilierii de drept a contractului de închiriere şi evacuarea din spaţiul închiriat îndeplineşte cerinţele pentru admisibilitatea notării.

Chiar dacă cererea de notare emană de la proprietarul tabular, aceasta poate şi trebuie primită pentru că, în acest mod, sunt informaţi terţii interesaţi despre iminenţa încetării raporturilor locative cu chiriaşul, evitând astfel riscul unei subînchirieri care i-ar fi opozabilă proprietarului în lipsa îndeplinirii formalităţilor de publicitate privind

cererea în rezilierea locatiunii.

← Înscrierea provizorie. Situaţia înscrierii dreptului tabular...		Tipul înscrierii în cartea funciară a dreptului de servitute.... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Condiţiile de admisibilitate a cererii de intabulare a dreptului de proprietate dobândit prin moştenire. Lipsa actului doveditor al dreptului de proprietate în patrimoniul defunctului, neînscris în cartea funciară. Lipsa documentaţiei cadastrale. Consecin Condiţiile înscrierii dreptului de superficie în cartea funciară a unui imobil. Consecinţele lipsei formei autentice a actului invocat pentru înscrierea dreptului de superficie. Tipul înscrierii în cartea funciară a dreptului de servitute. Inadmisibilitatea notării unui drept real imobiliar. Înscrierea provizorie. Situaţia înscrierii dreptului tabular în baza unei hotărâri judecătoreşti nedefinitive. Modul de realizare a justificării. Notarea unui litigiu în cartea funciară, în baza unei încheieri de carte funciară care cuprinde un număr eronat de dosar. Notarea în cartea funciară a soluţiei de suspendare a judecăţii într-un litigiu notat deja în cartea funciară. Admisibilitatea notării. Legătura cu imobilul înscris în cartea funciară. Principiul publicităţii integrale Momentul până la care subzistă notarea unui litigiu în cartea funciară. Calea procesuală de radiere a notării litigiului. Irelevanţa existenţei pe rolul instanţelor judecătoreşti a altor litigii în legătură cu imobilul cu privire la care se solicită radie Notarea somaţiei de executare silită. Admisibilitatea plângerii împotriva încheierii de carte funciară prin care s-a dispus notarea în temeiul unei hotărâri judecătoreşti de admitere a plângerii împotriva unei încheieri anterioare.