prestaţie tabulară. Jurisprudență Proprietate privată
| Comentarii |
|
Judecătoria ORADEA Sentinţă civilă nr. 4578/2013 din data de 17.06.2013
SENTINȚA CIVILĂ Nr………..
Ședința publică din ………..
Instanța constituită din:
Președinte: ……..
Grefier: ……………..
Pe rol fiind soluționarea cauzei civile formulată de către reclamantul …….. în contradictoriu cu pârâții ………….având ca obiect prestație tabulară.
La apelul nominal făcut în ședință publică părțile nu se prezintă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Dezbaterile în fond au avut loc în ședința publică din data de ……, fiind consemnate în acea încheiere, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de …… respectiv ……., când în aceeași compunere și pentru aceleași motive a hotărât următoarele:
JUDECĂTORIA
DELIBERÂND
Constată că, prin acțiunea civilă înregistrată sub dosarul nr. …….. din …….., legal timbrată, reclamantul B. K. în contradictoriu cu pârâții G……………, a solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, în principal, să constate că între reclamant și pârâtul de rândul 1 s-a încheiat un antecontract de vânzare - cumpărare din data de ….., cu privire la cota de ½ parte din imobilul situat în comuna …….. (respectiv ½ parte din construcție), imobil înscris în CF nr. ……, cu nr. top. ……, și CF nr. ……, cu nr. top. ……, și în consecință, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare - cumpărare; să dispună O.C.P.I. Bihor - B.C.P.I. Oradea întabularea dreptului de proprietate al reclamantului în CF nr. ………., cu nr. topo. …………. și CF nr. 1…….., cu nr. topo. ……., cu titlu de cumpărare asupra cotei de ½ parte din construcții; să constate nulitatea absolută a contractului autentic de vânzare - cumpărare nr. ……. autentificat de ………… contract încheiat între pârâtul de rândul 1 și pârâtul de rândul 2, să dispună radierea înscrierilor de sub ………. și respectiv de sub B 11 din ……... În subsidiar, s-a solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat între reclamant și pârâtul de rândul 1 cu privire la cota de ½ parte din imobilul situat în comuna ……….. (respectiv ½ parte din construcție), imobil cuprins în CF nr. …….., cu nr. topo. ……, și CF nr. ……, cu nr. topo. …., și obligarea acestuia, față de reclamant, la restituirea sumei de ……… euro, pe care reclamantul i-a achitat-o acestuia, cu titlu de preț. S-au solicitat cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii s-a arătat că reclamantul a trăit în relații de concubinaj cu numita ……., în perioada ……., respectiv o perioadă de 14 ani de zile, respectiv până la data de ……. când aceasta a decedat. S-a arătat că, în cursul anului 1993, fosta concubină a reclamantului și-a vândut garsoniera din Oradea și s-a mutat definitiv la reclamant, în satul ………. S-a arătat că, din prețul obținut ca urmare a vânzării garsonierei, reclamantul împreună cu fosta concubină a acestuia au supraetajat imobilul, proprietatea reclamantului, motiv pentru care reclamantul i-a vândut acesteia cota de ½ parte din construcție. S-a arătat că fosta concubină a reclamantului a avut două fiice, respectiv pe R….. Ro…. și D…. Di……, care la rândul ei îl are ca fiu pe pârâtul de rândul 1, respectiv pe …….., care și-a schimbat numele din D……. S-a arătat că, potrivit certificatului de moștenitor nr. …..din data de …… eliberat de către B.N.P. ……….. se constată că cele două fiice sunt străine de succesiune conform art. 700 din Codul Civil, unicul moștenitor fiind nepotul de fiică Du……… Se………., în prezent G………. S-a precizat că reclamantul a fost și este în continuare în folosința întregului imobil din litigiu, motiv pentru care la data de ……, reclamantul a încheiat cu pârâtul de rândul 1 un antecontract de vânzare - cumpărare denumit de aceștia "Înțelegere";, cu privire la cota de ½ parte din construcție. S-a arătat că, de comun acord, părțile au stabilit prețul de 20.000 euro, din care reclamantul a achitat la aceeași dată suma de 14.600 euro, urmând ca în termen de 6 luni să achite diferența de 5.400 euro și, respectiv, să perfecteze convenția la un notar public. S-a arătat că reclamantul, în acest termen, dar și ulterior, l-a căutat pe pârâtul de rândul 1 să-i predea diferența de preț, însă acesta, între timp, și-a schimbat numele din D……. în G……. și și-a schimbat și domiciliul. S-a arătat că, în momentzl în care reclamantul a reușit să-l întâlnească pe acesta, pârâtul l-a amânat pe reclamant cu primirea diferenței de preț, iar apoi a refuzat să primească prețul, fără a-și motiva atitudinea. S-a arătat că reclamantul a aflat, cu surprindere, că la data de 31.01.2011, pârâtul de rândul 1 a vândut pârâtului de rândul 2 imobilul în litigiu la prețul de 8.000 euro, din care s-a achitat doar suma de 4.000 euro. S-a arătat că, întrucât pârâtul de rândul 2 a fost în imposibilitatea de a plăti diferența de preț de 4.000 euro pârâtului de rândul 1, acesta a dat un anunț la mica publicitate pentru a vinde imobilul din litigiu la prețul de 40.000 euro. S-a precizat că niciodată pârâtul de rândul 2 nu a vizualizat imobilul din litigiu, reclamantul aflând de contractul autentic de vânzare - cumpărare din anunțul dat la mica publicitate. S-a arătat că, mai mult, pârâtul de rândul 2 a avut cunoștință de starea de fapt și de drept a imobilului, fiind de rea credință în momentul încheierii contractului autentic de vânzare - cumpărare nr. …….. S-a solicitat sancționarea contractului autentic de vânzare - cumpărare nr. ………… cu nulitatea absolută, întrucât acesta a fost încheiat în frauda intereselor reclamantului. S-a arătat că, în literatura și practica de specialitate, s-a remarcat că alături de obligația de a face, în sarcina promitentului vânzător (pârâtul de rândul 1) ar subzista și obligația de a nu face ceva, adică de a nu încheia un act de dispoziție în favoarea unui terț, care ar împiedica încheierea contractului de vânzare - cumpărare promis beneficiarului cumpărător (în speță între pârâți s-a încheiat contractul autentic de vânzare - cumpărare nr. ……..). S-a apreciat că această vânzare nu este valabilă, fiind încheiată în frauda intereselor reclamantului, având o cauză ilicită, fiind sancționat în baza art. 948 din Codul Civil cu nulitate absolută.
În motivarea capătului subsidiar de cerere s-a arătat că pârâtul de rândul 1 a făcut tot posibilul ca reclamantul să nu-i poată achita diferența de preț, situație în care reclamantul, în calitate de cumpărător, are alegerea de a-i face ofertă reală urmată de consemnațiune la CEC BANK, în condițiile art. 1114 - 1120 din Codul Civil (reclamantul arătând că va îndeplini această obligație la primul termen de judecată), sau a cere rezoluțiunea vânzării pentru neexecutarea culpabilă din partea vânzătorului (pârâtul de rândul 1).
În drept s-au invocat prevederile art. 1073 - 1077 din Codul Civil, art. 948 pct. 4 din Codul Civil, art. 29 din Legea nr. 7/1996.
Pârâtul de rândul 1, G.- S……., a depus întâmpinare la dosarul cauzei, prin care a solicitat instanței să dispună respingerea acțiunii formulate de reclamant, ca fiind nefondată, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată ce vor fi ocazionate cu prezenta cauză.
În susținerea întâmpinării s-a arătat că reclamantul, în motivarea propriei acțiuni, recunoaște în mod implicit că nu a achitat prețul integral al imobilului în litigiu, susținând însă că aceasta s-a datorat exclusiv culpei pârâtului de rândul 1, care deși contactat a refuzat să primească diferența de preț și să transfere dreptul de proprietate prin act autentic. S-a arătat că susținerile reclamantului sunt neadevărate, nefondate și mincinoase, făcute cu rea credință, cu scopul obținerii unui folos personal, în condițiile în care reclamantul nu l-a contactat niciodată pe pârâtul de rândul 1 în vederea achitării debitului sau încheierii unui contract de vânzare - cumpărare în formă autentică. S-a arătat că, mai mult decât atât, pârâtul de rândul 1, personal, înainte de a încheia orice contract de vânzare - cumpărare cu pârâtul ………. l-a contactat pe reclamant. S-a arătat astfel că pârâtul de rândul 1, însoțit de un prieten, s-a deplasat în toamna 2010 - iarna 2011, anterior datei de 31.01.2011, la domiciliul reclamantului B…….K…… situat în satul ………, și i-a solicitat plata diferenței de preț, mult după trecerea scadenței pentru plata integrală a prețului, pârâtul de rândul 1 declarându-se de acord să încheie contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică. S-a arătat că reclamantul personal i-a comunicat pârâtului de rândul 1 că nu deține suma necesară și i-a solicitat acestuia să ia orice decizie dorește cu privire la imobilul proprietatea acestui pârât. S-a arătat că, față de această stare de fapt, pârâtul de rândul 1 înțelege să invoce excepția neîndeplinirii obligațiilor contractuale (exceptio non adimpleti contractus). S-a mai arătat că, de altfel, deși prin cererea introductivă, reclamantul s-a obligat să îi ofere pârâtului de rândul 1 diferența de preț prin consemnațiune CEC până la primul termen de judecată, nici până în prezent pârâtul de rândul 1 nu cunoaște să se fi depus vreo sumă la dispoziția acestuia. S-a apreciat că, pe de altă parte, dacă reclamantul a intenționat să îi achite pârâtului de rândul 1 diferența de preț, trebuia să îi facă acestuia o ofertă reală de plată, să îl acționeze în judecată într-o acțiune de prestație tabulară până la data de ….., întrucât din ………… a avut timpul necesar acestor demersuri. S-a mai arătat că pârâtul de rândul 1 se opune și la admiterea cererii subsidiare, tocmai datorită faptului că acesta nu se află în culpă pentru nerespectarea obligațiilor contractuale asumate.
Nu s-au invocat temeiuri de drept în susținerea întâmpinării formulate.
Pârâtul de rândul 2, S….. .J……. a formulat întâmpinare în cauză prin care a solicitat respingerea acțiunii formulate de reclamant, ca fiind nefondată.
În motivarea întâmpinării s-a arătat că, la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare, la data de ……….., pârâtul D…… N…… S……. (actualmente ……… avea calitatea de proprietar tabular al imobilelor, dreptul său de proprietate fiind înscris în CF nr. ……….n CF nr. ………….. S-a arătat că, având calitatea de proprietar tabular a acestui imobil, pârâtul era în măsură să încheie un contract de vânzare - cumpărare în formă autentică, nefiind întrunite condițiile art. 948 alin. 4 și art. 968 din Codul Civil (invocându-se în acest sens decizia nr. ……….. a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Secția Comercială). S-a arătat că, potrivit dispozițiilor art. 968 din Codul Civil, ne aflăm în fața unei cauze ilicite în măsura în care cauza este prohibită de lege și contravine ordinii publice. S-a arătat însă că legea nu prohibește transferul dreptului de proprietate de către proprietarul tabular, ci o permite în mod expres, fiind vorba de exercitarea dreptului de dispoziție, fiind o componentă esențială a dreptului de proprietate. S-a arătat că, pentru a încheia un contract care are o cauză ilicită, s-ar impune ca părțile să încalce ordinea publică, să încalce prevederile legii (ce se prezumă a fi cunoscute de către toți cetățenii), deci să fie de rea credință. S-a arătat însă că buna credință se prezumă, cei ce susțin contrariul trebuind să facă dovada relei credințe. S-a arătat că reclamantul nu era titularul vreunui drept de proprietate prin încheierea antecontractului de vânzare - cumpărare, ci în patrimoniul său se găsea un drept de creanță care îl făcea creditorul unei obligații de a face (dreptul de a solicita promitentului vânzător de a se prezenta în fața notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică) și debitorul unei obligații de a da (plata prețului), dreptul de proprietate fiind, la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare cu pârâtul de rândul 2, în patrimoniul vânzătorului. S-a arătat că dreptul de creanță dobândit de reclamant, beneficiar al promisiunii de vânzare - cumpărare, nu a fost notat în CF înainte de încheierea contractului de vânzare - cumpărare a cărei nulitate se solicită a se constata, astfel că nu a devenit opozabil pârâtului de rândul 2, care este terț față de înțelegerea invocată, bucurându-se de prezumția bunei credințe, invocându-se ca practică judiciară în acest sens sentința civilă nr. ……. a Judecătoriei Deva. Totodată, s-a apreciat că se impune a se constata că "înțelegerea"; invocată de către reclamant ca fiind un antecontract de vânzare - cumpărare, a fost încheiată la data de ………, adică cu mai mult de 2 ani anterior antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat de pârâtul de rândul 1 cu pârâtul de rândul 2. S-a arătat că, prin aceeași înțelegere, reclamantul s-a obligat să achite promitentului vânzător, în termen de 6 luni de la momentul încheierii antecontractului sub semnătură privată, o diferență de preț, care nu a fost predată nici până azi. S-a apreciat că, dacă reclamantul dorea achitarea acestei diferențe de preț, acesta se putea elibera de obligația sa printr-o ofertă reală de plată, ceea ce nu a făcut. S-a arătat că, de altfel, reclamantul niciodată nu a făcut acest lucru, deoarece niciodată nu a avut suma de bani necesară în acest sens, motiv pentru care s-a apreciat că se impune respingerea cererii sale. S-a apreciat că lipsa de bani pentru plata acestei diferențe de preț îi este cunoscută pârâtului de rândul 2 din recunoașterile personale ale reclamantului care, la momentul la care pârâtul de rândul 2 s-a deplasat la imobil, i-a comunicat pârâtului acest aspect, în prezența unor martori. S-a arătat că, pe de altă parte, nu corespunde adevărului că reclamantul folosește imobilul în mod exclusiv, pârâtul de rândul 2 folosind în prezent etajul superior al imobilului. S-a arătat că, pe de altă parte, pârâtul de rândul 2 s-a comportat ca o persoană cu diligență medie, ce se solicită oricărui subiect. S-a arătat că astfel, pârâtul de rândul 2 nu a încheiat contractul de vânzare - cumpărare până nu a consultat colile de Carte Funciară, a cunoscut, fiind informat de către vânzător, că reclamantul locuiește efectiv în imobil, iar persoane apropiate pârâtului de rândul 2 au vizitat imobilul anterior încheierii contractului de vânzare - cumpărare, împreună cu vânzătorul. S-a apreciat că, față de aceste considerente, se impune respingerea cererii de chemare în judecată, ca nefondată.
Nu s-au invocat alte temeiuri juridice în susținerea întâmpinării.
La data de …………, prin registratura instanței, s-a depus la dosarul cauzei o cerere de chemare în garanție formulată de pârâtul ……, prin avocat, cerere prin care pârâtul de rândul 2 a arătat că înțelege să îl cheme în garanție pe pârâtul de rândul 1, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, în situația în care pârâtul de rândul 2 va cădea în pretenții, să îl oblige pe chematul în garanție la repunerea pârâtului de rândul 2 în situația anterioară încheierii contractului de vânzare - cumpărare, pe calea restituirii prețului încasat, respectiv a sumei de 8.000 euro sau echivalentul acesteia în lei la momentul plății efective, raportat la cursul B.N.R.
La termenul de judecată din 18.03.2013, pârâtul de rândul 2 a arătat că nu își susține cererea de chemare în judecată mai sus arătată.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, reclamantul …….. a trăit în concubinaj cu numita …….. - Eva, decedată la data de ………, cu ultimul domiciliu în ………...
În patrimoniul defunctei s-a aflat, la decesul acesteia, cota de ½ părți din casa de locuit situată în localitatea ….., înscrisă în CF nr. 1……… A+1, dobândită de defunctă, ca bun propriu, cu titlu de cumpărare, conform înscrierilor din CF sub ……. ce în natură reprezintă casă cu anexe gospodărești. Conform Certificatului de Moștenitor nr. ……), pârâtul de rândul 1, G….. …) N…….., nepot de fiică al defunctei, a moștenit masa succesorală mai sus arătată, în condițiile în care, prin certificatul de moștenitor sus arătat, fiicele defunctei, respectiv D. Di. și Ra….R….au fost declarate străine de succesiune, conform art. 700 din Codul Civil.
După emiterea certificatului de moștenitor mai sus arătat, la data de …….., pârâtul de rândul 1, G….. (…. N…..- ….., a încheiat cu reclamantul B…. K……un înscris olograf, intitulat "Înțelegere"; ……. prin care s-a menționat că B….. K…… a achitat în data de …….. suma de ……… euro lui Du……….. N……. S-a mai menționat că, după vânzarea terenului sau imobilului ….. se obliga să achite suma de 5.400 euro către D….. N………………ian, fiind diferența până la suma de 20.000 euro, care reprezintă jumătate din imobilul situat în satul …….., nr. 3………. Prin "Înțelegerea"; mai sus arătată s-a convenit că termenul achitării este de 6 luni, începând din data de ………. "Înțelegerea"; a fost semnată de pârâtul de rândul 2, D……. N….. - ……i de reclamantul Ba…… …….. precum și de martorii ………
Ulterior, prin Contractul de vânzare - cumpărare autentificat prin Încheierea nr. ….. emisă de către B.N.P. …….., jud. Bihor, pârâtul de rândul 2, D - S….., a vândut pârâtului de rândul 1, …….., întregul drept de proprietate pe care pârâtul de rândul 1 l-a dobândit prin certificatul de moștenitor sus arătat asupra cotei de ½ parte din imobilul situat în intravilanul comunei ……….., jud. Bihor, compus din casa de locuit, în natură reprezentând casă cu anexe gospodărești, de pe parcela cu nr. topo. ……., înscris în ………, și de pe parcela cu nr. topo. ……. înscris în CF nr. ….
Dreptul de proprietate astfel dobândit asupra imobilelor mai sus arătate, de către pârâtul de rândul 2 ……, a fost întabulat în CF nr. ……., sub B61, respectiv ………
Sub aspectul normelor aplicabile prezentului litigiu, instanța apreciază că normele aplicabile sunt cele ale Vechiului Cod Civil, act normativ în vigoare atât la data încheierii "Înțelegerii"; mai sus arătate, cât și la data încheierii Contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. ……..
Analizând capătul principal al acțiunii formulate de reclamant, instanța apreciază că acest capăt de cerere este neîntemeiat. Astfel, din înscrisul intitulat "Înțelegere"; reiese că reclamantul s-a obligat să îi achite pârâtului de rândul 1, într-un termen de 6 luni începând de la data Înțelegerii, deci într-un termen de 6 luni de la data de …., diferența de preț, în cuantum de 5.400 euro, pentru cota parte de ½ din casă deținută de pârâtul de rândul 1. termenul de 6 luni pentru achitarea diferenței de preț, stabilit de părți prin înscrisul intitulat "Înțelegere";, a fost mult depășit. Cu toate acestea, înainte de a încheia Contractul de vânzare - cumpărare cu pârâtul …….., pârâtul D………. N…….- S……. l-a căutat pe reclamantul B…….K………. și i-a solicitat acestuia să îi achite diferența de preț pentru casă, chiar și în sume mici. Reclamantul i-a spus pârâtului că nu are de unde să îi achite această diferență de preț, în condițiile în care reclamantul este pensionar. Această discuție a fost relatată în cauză de către martorul …………….
Pe de altă parte, dacă reclamantul dorea, într-adevăr, să îi achite pârâtului de rândul 1 diferența de preț, așa cum susține reclamantul prin acțiunea formulată, acesta avea posibilitatea prevăzută de Codul Civil, de a consemna la CEC această sumă de bani pe numele pârâtului, și de a-l notifica pe acesta cu privire la plata făcută și cu privire la obligativitatea de a încheia actul de vânzare - cumpărare în formă autentică. Reclamantul însă nu a făcut acest lucru, neachitând diferența de preț nici direct, și nici prin consemnarea acestei sume la CEC, pe numele pârâtului. Împrejurarea invocată de reclamant, cu privire la schimbarea numelui și a domiciliului pârâtului, nu au relevanță în ce privește consemnarea sumei la CEC sau notificarea pârâtului. Astfel, reclamantul avea posibilitatea consemnării sumei, pe numele pârâtului, așa cum îl cunoștea reclamantul, iar notificarea pârâtului putea fi făcută de către reclamant la ultimul domiciliu cunoscut al pârâtului.
În termenul de 6 luni prevăzut în "Înțelegerea"; părților, reclamantul nu a consemnat nici diferența de preț, la CEC, pe numele pârâtului de rândul 1, și nici nu l-a notificat pe acesta cu privire la intenția de plată a diferenței de preț și cu privire la obligativitatea încheierii, în formă autentică, a contractului de vânzare - cumpărare. De altfel, de la expirarea termenului de 6 luni - ………… - și până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică încheiat între cei doi pârâți au trecut aproape 2 ani, termenul de 6 luni fiind mult depășit.
În aceste condiții este întemeiată excepția de neexecutare a contractului invocată de către pârâtul de rândul 1. Astfel, pârâtul de rândul 1 nu poate fi obligat să execute partea lui din "Înțelegere";, respectiv să îi înstrăineze în formă autentică reclamantului cota parte deținută de pârât, în condițiile în care reclamantul nu i-a achitat pârâtului diferența de preț, în termenul de 6 luni de la data încheierii "Înțelegerii";. Excepția de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus) reprezintă unul dintre efectele speciale ale contractelor sinalagmatice, fiind un mijloc de apărare aflat la dispoziția uneia dintre părțile contractului sinalagmatic în cazul în care i se pretinde executarea obligației ce-i incumbă, fără ca partea care pretinde această executare să-și execute propriile obligații. Astfel, dacă promitentul cumpărător nu a achitat diferența de preț în termenul convenit de părți, promitentul vânzător poate refuza încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică. Temeiul juridic al excepției de neexecutare a contractului constă în principiul reciprocității și interdependenței obligațiilor părților în contractele sinalagmatice.
În aceste condiții, văzând că reclamantul nu a plătit pârâtului diferența de preț, în termenul la care s-a obligat, instanța apreciază că excepția de neexecutare a contractului invocată de către pârâtul de rândul 1 este întemeiată, urmând să respingă, ca neîntemeiată, cererea reclamantului de a se constata că între acesta și pârâtul de rândul 1 s-a încheiat un antecontract de vânzare - cumpărare din data de ………, cu privire la cota de ½ parte din imobilul situat în comuna ………. (respectiv ½ parte din construcție), imobil înscris în CF nr. ……..cu nr. top. ………, și CF nr. 1……. ….., cu nr. top. …………., și de a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare - cumpărare.
De asemenea, pentru aceleași motive, instanța va respinge, ca neîntemeiată, și cererea accesorie formulată de reclamant de a dispune O.C.P.I. Bihor - B.C.P.I. O………..întabularea dreptului de proprietate al reclamantului în CF nr. …………., cu nr. topo. ……….și CF nr. ………, cu nr. topo. ……….., cu titlu de cumpărare asupra cotei de ½ parte din construcții.
În ce privește cererea formulată de reclamant, privind constatarea nulității absolute a contractului autentic de vânzare - cumpărare nr. ……. autentificat de BNP B…..Fl……….. ., contract încheiat între pârâtul de rândul 1 și pârâtul de rândul 2, instanța consideră că și această cerere este neîntemeiată. Astfel, pe de o parte, nu se poate reține că actul autentic de vânzare - cumpărare a fost încheiat în fraudarea reclamantului, în condițiile în care, la data încheierii actului autentic, termenul asumat de reclamant pentru achitarea diferenței de preț era mult depășit. Pe de altă parte, instanța apreciază că pârâtul …….. este un cumpărător de bună credință, în condițiile în care, în colile funciare proprietarul cotei de ½ parte din casă era pârâtul de rândul 1. din declarațiile martorilor …… și …….), rezultă că pârâtul ……….. a aflat despre înțelegerea anterioară existentă între pârâtul de rândul 1 și reclamantul din prezenta cauză, abia la a doua vizită la imobil, după încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică.
În concluzie, văzând că, pe de o parte, termenul asumat de reclamant pentru plata diferenței de preț a fost mult depășit, iar pe de altă parte, că pârâtul de rândul 2 nu a avut cunoștință despre înțelegerea anterioară dintre reclamant și pârât, și raportat la faptul că pârâtul de rândul 1 era proprietar tabular asupra cotei de ½ parte din casă, pe care a vândut-o pârâtului de rândul 2, instanța apreciază că nu sunt motive care să impună constatarea nulității absolute a contractului autentic de vânzare - cumpărare, neputându-se vorbi despre o intenție de fraudare a intereselor reclamantului sau de vreo cauză ilicită sau imorală la încheierea contractului autentic, nici din partea pârâtului de rândul 1, care nu și-a primit diferența de preț pentru cota parte deținută din casă, și nici din partea pârâtului de rândul 2, cumpărător de bună credință a imobilului. În consecință, instanța va respinge, ca neîntemeiată, și cererea reclamantului de a se constata nulitatea absolută a contractului autentic de vânzare - cumpărare nr. ……….. autentificat de BNP ……………, contract încheiat între pârâtul de rândul 1 și pârâtul de rândul 2.
Pentru aceleași motive, instanța va respinge și cererea accesorie formulată de reclamant, privind radierea înscrierilor de sub ……… și respectiv de sub B 11 din CF nr. ……….
În ce privește cererea subsidiară formulată de reclamant, privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat între reclamant și pârâtul de rândul 1 cu privire la cota de ½ parte din imobilul situat în comuna ..ș, satul …….., nr. ……… (respectiv ½ parte din construcție), imobil cuprins în CF nr. …., cu nr. topo. ……., și CF nr. ……., cu nr. topo. ….., și obligarea acestuia, față de reclamant, la restituirea sumei de 14.600 euro, pe care reclamantul i-a achitat-o acestuia, cu titlu de preț, instanța consideră că și această cerere este neîntemeiată.
Astfel, rezoluțiunea contractului este un alt efect special al contractelor sinalagmatice, iar temeiul juridic al rezoluțiunii îl constituie caracterul reciproc și interdependent al obligațiilor în contractele sinalagmatice, de unde rezultă că obligațiile fiecărei părți constituie cauza juridică imediată a obligațiilor celeilalte părți. Neîndeplinirea obligațiilor uneia din părți lipsește de temei juridic obligațiile celeilalte. Astfel, condițiile exercitării acțiunii în rezoluțiune sunt următoarele: a) una din părți să nu-și fi executat obligațiile sale; b) neexecutarea trebuie să fie, în principiu, imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; c) debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.
În cauza de față, pârâtul de rândul 1 nu și-a îndeplinit obligația tacită, asumată prin "Înțelegerea"; din …………, de a încheia cu reclamantul contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică, însă neîndeplinirea acestei obligații nu este imputabilă pârâtului de rândul 1 ci reclamantului, care nu i-a achitat pârâtului diferența de preț pentru imobil. Pe de altă parte, reclamantul nici nu l-a pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege, pe pârâtul de rândul 1, cu privire la îndeplinirea obligațiilor asumate prin "Înțelegerea"; părților, în termenul de 6 luni asumat prin această înțelegere. Or, punerea în întârziere este foarte importantă, tocmai pentru a dovedi refuzul de executare a obligațiilor de către cealaltă parte contractantă.
În concluzie, reținând că nu sunt îndeplinite toate condițiile exercitării acțiunii în rezoluțiune, instanța va respinge, ca neîntemeiată, și cererea subsidiară formulată de reclamant, privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat între reclamant și pârâtul de rândul 1 cu privire la cota de ½ parte din imobilul situat în comuna ……., satul ………..(respectiv ½ parte din construcție), imobil cuprins în CF nr. ……cu nr. topo. …… Sântion, cu nr. topo. …………..
Pentru aceleași motive, instanța va respinge, ca neîntemeiată, și cererea accesorie formulată de reclamant, de a se dispune obligarea pârâtului de rândul 1 față de reclamant la restituirea sumei de 14.600 euro, achitată cu titlu de preț, ca urmare a rezoluțiunii antecontractului de vânzare - cumpărare.
Ca urmare a respingerii acțiunii formulate de reclamant, instanța va respinge și cererea acestuia de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată avansate de reclamant în prezenta cauză.
Pe de altă parte, în condițiile în care pârâții nu au făcut dovada avansării unor cheltuieli de judecată în prezenta cauză, instanța va respinge, ca neîntemeiate, și cererile acestora, privind obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ș T E
Respinge, ca neîntemeiată, acțiunea civilă formulată de reclamantul ……. domiciliat în comuna ………, jud. Bihor, în contradictoriu cu pârâții Gh……… (fost .. S…….. J…….., domiciliat în ………..
Fără cheltuieli de judecată.
Definitivă. Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din ……
PREȘEDINTE GREFIER
…..
…………….
| ← Contestatie la executare. Jurisprudență Contestaţie la executare | Acţiune în constatare. Jurisprudență Construcţii → |
|---|
