Pretenţii, daune Prejudicii, daune
| Comentarii |
|
Admite excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, invocată din oficiu.
Respinge acţiunea formulată de reclamanta ….. în contradictoriu cu pârâta ……. fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Pentru a pronunţa aceasta soluţie, prima instanţa a reţinut următoarele:
„Prin cererea înregistrată sub nr. ….., reclamanta …….a solicitat, în contradictoriu cu pârâta ….., obligarea acesteia la plata sumei de ….., reprezentând cheltuieli de întreţinere aferente perioadei 12.2007-12.2010 şi ….. reprezentând penalităţi de întârziere calculate în perioada 12.2007-12.2010.
În motivare s-a arătat că pârâta, în calitate de proprietar al ap.9, et.3, bl. G1 a beneficiat de utilităţi dar nu a achitat c/val. acestora, situaţie în care datorează şi penalităţi de întârziere calculate pentru fiecare zi de întârziere la plata cheltuielilor de întreţinere.
În drept, au fost invocate disp. art.50 Legea nr.230/2007, H.G. nr.1588/2007.
În dovedirea cererii reclamanta a depus înscrisuri.
Legal citată pârâta nu a formulat întâmpinare dar s-a prezentat în instanţă la termenul de judecată din 18.05.2011 şi a depus copia contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr…….
La termenul de judecată din 18.05.2011 instanţa a invocat excepţia lipsei prescripţiei dreptului la acţiune al reclamantei pentru cheltuielile de întreţinere şi penalităţile de întârziere calculate pentru perioada 12.2007-02.2008 iar la termenul de judecată din 16.03.2012 a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei …..
Stabilind ordinea de prioritate în soluţionarea celor două excepţii de fond, instanţa va soluţiona mai întâi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei, sens în care reţine următoarele:
Reclamanta ….. a chemat în judecată pârâta ….., motivat de faptul că în calitate de proprietar, aceasta nu a achitat contravaloarea cheltuielilor de întreţinere şi a penalităţilor de întârziere, solicitând obligarea pârâtei la plata sumelor cu acest titlu calculate pentru perioada 12.2007-12.2010.
Reţine instanţa, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr……. că pârâta nu are calitate de proprietar al acestui apartament, având în vedere că l-a înstrăinat încă din anul ….., cu rezerva dreptului de abitaţie.
Conform prev. art. 46 din Legea nr.230/2007 Toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari., iar potrivit art.50 din Legea nr.230/2007 prin care a fost abrogată Anexa 2 la Legea nr.114/1996, asociaţia are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar în cazul neplăţii acestor cheltuieli, timp de mai mult de 90 de zile de la scadenţă.
Totodată, disp. art. 25 din H.G. nr. 1588/2007 prevăd că „după o perioadă de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plată, asociaţia de proprietari poate calcula şi percepe penalizări de întârziere pentru suma neachitată, în condiţiile stabilite şi aprobate de adunarea generală a asociaţiei de proprietari în limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007 ce prevede că, penalizările pentru întârzierea plăţii cotelor de întreţinere, hotărâte potrivit legii de adunarea generală a proprietarilor, nu vor fi mai mari de 0,2 la sută pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica pentru fiecare cotă de întreţinere lunară numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată…
Raportat la dispoziţiile normative invocate este evident faptul că plata debitelor restante la cotele cheltuielilor de întreţinere şi a penalităţilor aferente se datorează de proprietarii apartamentelor ori spaţiilor cu destinaţie de locuinţă din condominiu iar calitatea procesual pasivă în acţiunea în pretenţii intentată de către asociaţia de proprietari din care imobilul face parte, revine proprietarului apartamentului.
Chiar dacă reclamantei nu i-a fost adus la cunoştinţă actul de vânzare-cumpărare exhibat de către pârâtă în cauza de faţă, instanţa reţine că asociaţia de proprietari a dobândit personalitate juridică în anul 2000, cu această ocazie, trebuia să verifice calitatea de proprietari a membrilor săi, actele de proprietate ale acestora fiind necesare pentru înfiinţarea persoanei juridice.
Faţă de considerentele expuse, instanţa apreciază că pârâta nu justifică legitimare procesuală pasivă în cauza de faţă întrucât nu are calitate de proprietar al apartamentului, motiv pentru care va admite excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi va respinge acţiunea reclamantei.
Având în vedere admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive, instanţa constată că nu se mai impune analizarea excepţiei prescripţiei parţiale a dreptului la acţiune, pe care nu o va mai supune analizei sale.”
Împotriva acestei sentinţe a formulat recurs ……. criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
În motivarea căii de atac s-a arătat că deşi la termenul din 18.05.2011 pârâta a depus un contract de vânzare-cumpărare din anul …., prin care face dovada că a înstrăinat apartamentul sub rezerva dreptului de abitaţie, acest contract nu a fost comunicat. Or, deşi excepţia invocata de către instanţa se bazează pe acest înscris, contractul nu a fost comunicat şi părţiii adverse. De asemenea, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive fără să pună în discuţia părţilor aceasta excepţie, deşi excepţia putea fi combătută. Contractul de vânzare cumpărare a unui imobil produce efecte între părţi, însă pentru opozabilitate faţa de terţi este necesar a se realiza formalităţile de publicitate imobiliara. Apartamentul a fost înstrăinat în anul …., dar asociaţia nu a cunoscut acest fapt deoarece şi plăţile ulterioare au fost realizate tot de pârâta. Mai mult, în anul …., cu mult timp după încheierea contractului de vânzare cumpărare asociaţia a înscris un privilegiu imobiliar faţa de pârâta aşa cum rezultă din încheierea ……., ceea ce înseamnă că proprietar este ……. Dacă transferul proprietăţii s-ar fi produs, acest lucru trebuia înscris în cartea funciara şi dacă ar fi fost înscris, Oficiu de cadastru şi publicitate imobiliara nu ar fi permis înscrierea privilegiului imobiliar pe numele pârâtei …….. În aceste condiţii, prin sentinţa pronunţată, instanţa a încălcat normele procedurale privind comunicarea actelor şi a soluţionării excepţiilor, fiind încălcat şi dreptul reclamantei la un proces echitabil.
În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art.304 pct.5 şi art.304 ind. 1 C.pr.civ.
La recurs a fost anexata încheierea nr……. emisă de …….
Intimata nu a formulat întâmpinare, dar s-a prezentat în faţa instanţei, susinând oral respingerea recursului.
În recurs nu s-au administrat probe noi.
Verificând actele şi lucrările dosarului raportat la motivele de recurs invocate, în acord cu dispoziţiile legale în vigoare, constată următoarele:
Calitatea procesuala pasiva presupune identitatea dintre persoana chemata în judecata şi titularul obligaţiei în planul dreptului material.
Prima instanţa a soluţionat excepţia lipsei calităţii procesuale, având în vedere exclusiv înscrisurile depuse de pârâtă şi fără a da posibilitatea reclamantei de a-şi formula propriile apărări în legătură cu excepţia invocata din oficiu.
Or, faţa de apărările invocate în recurs de către reclamanta, se reţine că soluţia pronunţată este eronată. Astfel, prima instanţa a reţinut în motivarea soluţiei de admitere a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive că potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr……., pârâta nu are calitate de proprietar al acestui apartament, având în vedere că l-a înstrăinat încă din anul …. iar dispoziţiile art. 46 din Legea nr.230/2007 instituie în sarcina proprietarilor obligaţia de a plăti lunar, conform listei de plata, cheltuielile asociaţiei de proprietari.
Însă, din punct de vedere substanţial, chiar dacă actul depus de pârâta face dovada între părţile contractante a transferului dreptului de proprietate, totuşi acelaşi înscris nu poate avea acelaşi efect în raport reclamanta, care rămâne terţ desăvârşit cu privire la convenţia încheiata. Din aceasta perspectivă, trebuie distins între principiul relativităţii efectelor actului juridic civil şi opozabilitatea faţa de terţi a actului juridic.
Astfel, potrivit art. 25 din Legea 7/1996, lege în vigoare la data încheierii contractului de vânzare cumpărare dintre pârâta ……. şi cumpărătorii …….contract autentificat sub nr………, „înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate fata de terţi de la data înregistrării cererilor”. De asemenea potrivit art.26 alin.1 din acelaşi act normativ,”dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silit? şi uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dac? titularul înţelege sa dispun? de ele”. Or, întrucât transferul dreptului de proprietate nu s-a realizat prin vreuna din modalităţile exceptate de lege de la formalităţile de publicitate imobiliara, rezultă că opozabilitatea faţa de terţi a transferului dreptului de proprietate putea fi realizata, doar în condiţiile art.25 din Legea 7/1996.
Mai mult, în raporturile dintre asociaţia de proprietari şi membrii acesteia, legea instituie prin dispoziţii speciale obligaţia proprietarului de notificare a transferului dreptului de proprietate. Astfel potrivit Hotărârii 400/2003 (anexa 2), respectiv potrivit Normelor Metodologice din 19.12.2007 de aplicare a legii 230/2007 (art.12 lit.B/g) proprietarul este obligat să încunoştinţeze asociaţia de proprietari privind transferul dreptului de proprietate operat.
Or, în condiţiile în care pârâta nu a făcut dovada îndeplinirii nici a formelor generale şi nici a celor speciale de publicitate privind înstrăinarea imobilului – ….. intervine sancţiunea inopozabilităţii actului juridic invocat, astfel că drepturile şi obligaţiile născute din convenţie nu pot fi opuse reclamantei, ce rămâne terţ desăvârşit faţa de act.
În consecinţă, pentru aceste considerente se va admite recursul formulat de reclamanta …… împotriva sentinţei civile nr…… a ….., sentinţa ce va fi casata integral.
Se va respinge excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei …..
Având în vedere că prima instanţa a soluţionat acţiunea în baza unei excepţii procesuale dirimante, în cauza sunt incidente prevederile art.312 alin.5 C.pr.civ prima instanţa soluţionând procesul fără a intra în cercetarea fondului. În consecinţă, se va trimite cauza spre rejudecare aceleaşi instanţe, Judecătoria Iaşi.
| ← Situaţii la divorţ, partaj PartajSituaţii la divorţ | Fond funciar Fondul funciar → |
|---|
