Preţul de piaţă al apartamentului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, ca urmare a constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor acestei legi. Neîndreptăţire
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia civilă nr. 234/R din 25 ianuarie 2013
Prin sentinţa civilă nr. 8.692 din 20.05.2011 l Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii I.I. si I.D.. în contradictoriu cu pârâtul MINISTERUL ECONOMIEI SI FINANTELOR. iar pârâtul a fost obligat la plata sumei de 14.612.45 lei în favoarea reclamanţilor. reprezentând preţul actualizat al imobilului apartament nr. 13 situat în Cluj-Napoca. str. U. jud. Cluj şi dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 33961/27.03.1997 încheiat între SC Constructardealul Cluj-Napoca pe de o parte şi I.I.. I.D. pe de altă parte.
A fost obligat pârâtul la plata sumei de 500 lei în favoarea pârâţilor cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând parte din onorariul avocaţial.
Pentru a pronunţa această hotărâre. instanţa de fond a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 33961/27.03.1997. SC CONSTRUCT ARDEALUL SA. in baza protocolului nr. 28871/30.07.1996 încheiat cu Consiliului Local al mun. Cluj-Napoca. a vândut numiţilor I.D. si I.I.. imobilul situat in Cluj-Napoca. str. U.. pentru un preţ de 11.001.516 ROL. Reclamanţii au arătat că din data de 18.06.1978 au avut calitatea de chiriaşi ai acestui imobil până la data cumpărării.
Prin Sentinţa civila nr. 5859/02.07.2003 pronunţată in dosar nr. 3632/2003 al Judecătoriei Cluj-Napoca. s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare nr. 33961/1997 încheiat intre SC CONSTRUCT ARDEALUL SA si reclamanţii din prezenta cauza I.I. si I.D.. Soluţia a fost menţinuta de instanţa de apel Tribunalul Cluj prin Decizia nr. 31/20.01.2004 si de instanţa de recurs Curtea de Apel Cluj prin Decizia nr. 488/R/2007. Prima instanţă a reţinut ca imobilul din str. Universitarii. nr. 8. nu putea fi vândut in condiţiile Legii nr. 112/1996 deoarece este monument istoric. Aceeaşi argumentaţie a fost reţinuta si de instanţa de recurs in sensul ca imobilul era exceptat de la vânzare in temeiul art. 10 al. 2 din Legea nr. 112/1996.
In prezenta cauza. reclamanţii au solicitat în esenţă obligarea pârâtului la plata preţului actualizat plătit de ei pentru imobilul apartament nr. 13 din str. U. şi a diferenţei dintre preţul de piaţă şi preţul actualizat. cu titlu de despăgubiri pentru evicţiune în temeiul art. 1337-1351 C.civ.
Conform prevederilor art. 50 şi 501 din Legea nr.10/2001. aşa cum a fost modificata prin Legea nr.1/2009. sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului imobilelor ce au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate in temeiul Legii nr.112/1995. chiriaşii ale căror contracte au fost anulate prin hotărâri judecătoreşti definitive si irevocabile. Însa legiuitorul a înţeles să facă o distincţie între contractele încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995 şi contractele încheiate cu încălcarea dispoziţiilor acestei legi.
Astfel. chiriaşii ale căror contracte au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 si care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive si irevocabile. pot pretinde doar preţul actualizat al imobilului ce a făcut obiectul contractului. in condiţiile prevăzute de art.50 al.2 si 3 din Legea nr.10/2001.
Dimpotrivă. chiriaşii ale căror contracte au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 si au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive si irevocabile pot pretinde preţul de piaţă al imobilului. in condiţiile prevăzute de art.50 al.21 si 3. precum si art.501 din Legea nr.10/2001.
Contractul de vânzare-cumpărare nr. 33961/27.03.1997. de care se prevalează reclamanţii nu a fost încheiat cu respectarea Legii nr.112/1995. Atât prima instanţă cat si instanţa de recurs au reţinut în hotărârile la care am făcut referire mai sus. că vânzarea s-a efectuat cu încălcarea dispoziţiilor art. 10
al. 2 din Legea nr. 112/1995 care nu permiteau vânzarea imobilelor declarate monument istoric. cum era cazul imobilului din Cluj-Napoca. str. U. jud. Cluj.
Considerentele Sentinţei nr. 5859/02.07.2003 a Judecătoriei Cluj-Napoca precum si cele ale Deciziei nr. 488/R/2007 a Curţii de Apel Cluj. care au fost pronunţate in contradictoriu cu reclamanţii din prezenta cauza. au trecut in puterea lucrului judecat şi se impun instanţei învestită cu soluţionarea prezentei cauze. dată fiind obligativitatea acestor hotărâri.
Deoarece contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1996 despăgubirile cuvenite reclamanţilor se limitează la preţul actualizat. conform art. 50 din Legea nr. 10/2001.
În urma răspunsului primit de la Municipiul Cluj-Napoca - Direcţia Economică pârâtul Ministerul Economiei si Finanţelor a efectuat actualizarea preţului plătit de reclamanţi şi a comunicat instanţei suma de 14.612.45 lei. sumă ce nu a fost contestată de reclamanţi.
Faţă de cele mai sus reţinute. în temeiul art. 50 din Legea nr. 10/2001. instanţa de fond a obligat pârâtul la plata către reclamanţi a sumei de 14.612.45 lei. reprezentând preţul actualizat al imobilului apartament nr. 13 situat în Cluj-Napoca. str. U. jud. Cluj şi dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 33961/27.03.1997 încheiat între SC Constructardealul Cluj-Napoca pe de o parte şi I.I.. I.D. pe de altă parte.
În vederea determinării valorii de piaţă a imobilului. s-a efectuat raportul de expertiză de către dl. expert P.O.. valoarea de piaţă a imobilului fiind stabilită la suma de 281.521 lei.
Pretenţiile reclamanţilor la diferenţa dintre preţul de piaţă şi preţul actualizat în temeiul răspunderii pentru evicţiune a Statului român conform art. 1337-1351 C civ.. nu pot fi admise.
Atât Legea nr. 112/1995 „pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului” cât şi Legea nr. 10/2001 „privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989*)” sunt legi speciale care prevăd măsuri reparatorii pentru imobilele care au fost dobândite de stat in perioada comunistă. Aceste acte normative conţin dispoziţii speciale. derogatorii de la dispoziţiile Codului civil. atât în ceea ce priveşte modul de dobândire a imobilelor ce fac obiectul lor. cât şi despăgubirile ce pot fi plătite de Statul Român.
Situaţia socio-politică din perioada 1945-1990 a făcut posibilă preluarea multor imobile cu încălcarea normelor generale de protecţie a dreptului de proprietate. Faţă de amploarea fenomenului. a fost necesar a se reglementa unele măsuri speciale reparatorii. pentru persoanele care au fost deposedate abuziv de aceste imobile pe de o parte. şi pentru persoanele care au dobândit imobilele preluate de la Statul Român pe de altă parte. Principalele legi reparatorii sunt Legea nr. 112/1995 respectiv Legea nr. 10/2001. Dată fiind succesiunea în timp a legilor reparatorii şi a situaţiei juridice create prin vânzarea unor imobile în temeiul Legii nr. 112/1995. (imobile care. precum în situaţia de faţă au făcut ulterior obiectul Legii nr. 10/2001). legiuitorul a înţeles ca prin dispoziţiile art. 50-501 din Legea nr. 10/2001 să-şi limiteze răspunderea pentru evicţiune la plata preţului actualizat în anumite situaţii. respectiv plata preţului de piaţă în alte situaţii. Obligaţia statului de a restitui preţul actualizat. respectiv preţul de piaţă al imobilelor. în favoarea persoanelor a căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au fost anulate. a fost în mod expres prevăzută în Legea nr. 10/2001. tocmai în acest scop. de a se limita răspunderea statului pentru evicţiune doar la aceste măsuri.
Prin urmare. faţă de cele de mai sus. instanţa de fond a apreciat că dispoziţiile art. 50-501 din Legea nr. 10/2001. fiind speciale şi de strictă aplicare la situaţia juridică a imobilelor ce au făcut obiectul vânzării în temeiul Legii nr. 112/1995. înlătură prevederile dreptului comun. reprezentate de art. 1337-1351 C.civ.
Pentru a putea obţine preţul de piaţă al imobilului. reclamanţii trebuiau să dovedească îndeplinirea cumulativă a condiţiile prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001 respectiv: - sa fi cumpărat in temeiul Legii nr.112/1995 imobilul iar preţul sa fi fost achitat; - contractul de vânzare-cumpărare sa fi fost desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească definitiva si irevocabila; - acel contract sa fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995.
După cum s-a arătat mai sus. s-a stabilit prin Decizia nr. 488/R/2007 a Curţii de Apel Cluj cu putere de lucru judecat. că vânzarea apartamentului nr. 13 din str. U. s-a făcut cu nerespectarea
prevederilor Legii nr. 112/1995. care interziceau înstrăinarea imobilelor calificate drept monumente istorice.
Deoarece nu este îndeplinita una din condiţiile prevăzute de art.50i din Legea nr.10/2001. instanţa de fond a apreciat ca nu sunt întemeiate pretenţiile reclamanţilor cu privire la preţul de piaţă al imobilului mai sus menţionat.
Pentru considerentele expuse mai sus. instanţa de fond a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii I.I. si I.D. în contradictoriu cu pârâtul MINISTERUL ECONOMIEI SI FINANTELOR si în consecinţă a obligat pârâtul la plata sumei de 14.612.45 lei în favoarea reclamanţilor. reprezentând preţul actualizat al imobilului apartament nr. 13 situat în Cluj-Napoca. str. U. jud. Cluj şi dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 33961/27.03.1997 încheiat între SC Constructardealul Cluj-Napoca pe de o parte şi I.I.. I.D. pe de altă parte.
Cu privire la cheltuielile de judecată. având în vedere poziţia pârâtului care s-a opus la admiterea prezentei acţiuni şi pretenţiile reclamanţilor ce au fost admise în parte. instanţa de fond a făcut aplicarea art. 276 C.pr.civ şi a obligat pârâtul la plata sumei de 500 lei în favoarea reclamanţilor reprezentând parte din onorariul avocaţial achitat de aceştia .
Prin decizia civilă nr. 488/A din 02.11.2011 a Tribunalului Cluj, s-a respins apelul formulat de I.I. şi I.D. împotriva sentinţei civile nr. 8692/20.05.2011 pronunţată în dosar nr. 6194/211/2010 al Judecătoriei Cluj-Napoca pe care a menţinut-o în întregime. Pentru a pronunţa această hotărâre. tribunalul a reţinut că reclamanţii nu pot beneficia de restituirea preţului de piaţă a imobilului obiect al contractului de vânzare cumpărare încheiat în temeiul Legii 112/1995.
Reclamanţii au pierdut în justiţie dreptul de proprietate asupra imobilului. din cuprinsul Deciziei Civile nr. 488/R/2007 a Curţii de Apel Cluj rezultând că imobilul în litigiu era monument istoric. aşa cum rezultă din memoriul tehnic întocmit în vederea întabulării. În baza art 10 alin. 2 din Legea 112/1995 acest imobil era exceptat de la vânzare.
Prin urmare. atât vânzătorul cât şi cumpărătorii au ignorat impedimentul la vânzare. contractând cu fraudarea legii. contractul fiind fondat pe o cauză ilicită în sensul art. 948 pct. 4 C.civ.
Astfel nu s-a putute reţine că s-au respectat condiţiile legale în momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001. condiţionează restituirea preţului de piaţă de respectarea tuturor condiţiilor legale în momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Aşadar. reţinând că în cauză că nu au fost respectate toate condiţiile legale la încheierea contractului. cerinţa art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001 nu a fost respectată. astfel reclamanţii nu sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului de piaţă în baza acestui text de lege.
Reclamanţii nu sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului de piaţă nici în temeiul răspunderii pentru evicţiune. respectiv în baza dreptului comun.
În cauză nu se poate discuta despre evicţiune atâta timp cât contractul de vânzare cumpărare a fost anulat. în această situaţie fiind incident principiul repunerii în situaţia anterioară.
Evicţiunea poate fi invocată doar în cazul în care cumpărătorul pierde proprietatea. nu însă ca urmare a nulităţii contractului ci ca urmare a promovării unei acţiuni în revendicare.în comparare de titluri.
In cazul nulităţii părţile sunt repuse în situaţia anterioară. nulitatea fiind imputabilă părţilor. pe când în temeiul evicţiunii vânzătorul este nevoit să întoarcă cumpărătorului evins preţul bunului pierdut la valoarea de piaţă. cumpărătorului neputându-i-se imputa nicio culpă din perspectiva evicţiunii.
Art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001 nu poate constitui însă o aplicaţie particulară a evicţiunii în cauză. aşa cum au susţinut reclamanţii. tocmai datorită incidenţei nulităţii.
Prezenta speţă este diferită de cea la care se face referire în cauza Tudor împotriva României. în respectiva cauză contractul de vânzare cumpărare nefiind anulat. dreptul de proprietate al cumpărătorului în baza Legii 112/1995 fiind pierdut ca urmare a unei acţiuni în comparare de titluri.
Pentru motivele arătate. tribunalul. în baza art. 296 C.pr.civ.. a respins apelul declarat. menţinând în întregime dispoziţiile sentinţei atacate.
împotriva acestei decizii, reclamanţii I.I. şi I.D. au declarat recurs. în termen legal. solicitând instanţei admiterea acestuia. modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii apelului declarat de reclamanţi. cu consecinţa schimbării în parte a sentinţei civile nr. 8.692/20.05.2011 a Judecătoriei
Cluj-Napoca. în sensul obligării pârâtului la plata către reclamanţi a sumei de 266.908.55 lei reactualizat. reprezentând diferenţa dintre preţul reactualizat achitat de către reclamanţi şi preţul de piaţă al imobilului. apartamentul nr. 13 situat în Cluj-Napoca. str. U.. precum şi obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului. reclamanţii au învederat instanţei că la data de 27.03.1997. dată la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul mai sus arătat. era în vigoare H.G. nr. 632/05.08.1996 pentru modificarea art. 8 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995. În cuprinsul listei monumentelor istorice din jud. Cluj încadrate ca fiind bunuri cultural comune se afla şi imobilul în litigiu. astfel încât potrivit textelor legala mai sus arătate acesta nu se încadra în
prevederile art. 10 alin. 2 din Legea nr. 112/1995.
În acest context. nu poate fi primită aserţiunea tribunalului referitoare la faptul că reclamanţii au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu fraudarea legii ci. din contră. prin prisma art. 1 din
Protocolul nr. 1 al C.E.D.O.. aceştia au solicitat tribunalului recunoaşterea bunei lor credinţe.
Prin urmare. în speţă sunt incidente dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001. astfel încât acţiunea reclamanţilor se impunea a fi admisă.
Contrar opiniei instanţelor de fond. la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare al imobilului litigios. respectiv data de 27.03.1997. în cartea funciară era întabulat dreptul de proprietate al Statului Român şi. de asemenea. erau îndeplinite toate condiţiile de vânzare prevăzute de art. 9 şi art. 10 din Legea nr. 112/1995. reclamanţii fiind de bună-credinţă.
Nu există nicio culpă a reclamanţilor referitoare la faptul că nu au apreciat corect titlul statului. în condiţiile în care acesta din urmă era înscris în cartea funciară. creând aparenţa unui proprietar veritabil.
Imobilul în litigiu exista în circuitul civil. iar reclamanţii. la data formulării cererii de cumpărare au fost de bună-credinţă. astfel că statul era acela care trebuia să verifice legalitatea procedurii de vânzare a apartamentului. În aceste condiţii. statul este ţinut să răspundă inclusiv de garanţia contra evicţiunii întrucât reclamanţii. prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare au fost privaţi de dreptul lor de proprietate. statul încălcându-şi obligaţia pozitivă de a reacţiona în timp util şi cu coerenţă faţă de chestiunea de interes general reprezentată de restituirea sau vânzarea unor imobile intrate în posesia sa. în temeiul decretelor de naţionalizare.
Acceptarea ofertei de cumpărare din partea reclamanţilor a dat naştere unei speranţe legitime asupra bunului dobândit. iar prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare se impune ca aceştia să fie îndreptăţiţi la obţinerea valorii de înlocuire a bunului la preţul de circulaţie din momentul evicţiuni. În acest fel. cererea reclamanţilor este justificată şi potrivit dispoziţiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 al C.E.D.O.. astfel încât despăgubirea pentru privarea de proprietate trebuie să fie reală şi corespunzătoare prejudiciului suferit.
În opinia reclamanţilor. dispoziţiile cuprinse în normele generale din Codul civil îşi găsesc aplicare în cauză. nefiind excluse de art. 501 din Legea nr. 1/2009. astfel că nu se încalcă autoritatea de lucru judecat faţă de decizia nr. 488/R/2007 a Curţii de Apel Cluj dacă în prezentul recurs se analizează buna-credinţă a cumpărătorilor.
În drept. se invocă prevederile art. 48. art. 50 alin. 3. art. 501 din Legea nr. 10/2001; art. 1336. art. 1137. art. 1339. art. 1341. art. 1346. art. 1351 Cod civil; art. 1 din primul Protocol adiţional al convenţiei; art. 304 pct. 9 şi art. 312 C.pr.civ.
Prin încheierea pronunţată în şedinţa publică din 13.01.2012. Curtea. având în vedere lipsa nejustificată a părţilor de la dezbateri. precum şi împrejurarea că nici una dintre părţi nu a solicitat judecarea cauzei în lipsă. în temeiul dispoziţiilor art. 242 alin. 1 pct. 2 C.pr.civ.. a dispus suspendarea judecării cauzei şi trimiterea întregului dosar la arhivă spre păstrare până la o nouă stăruinţă a părţilor interesate.
La data de 04.01.2013. reclamanţii recurenţi I.I. şi I.D. au formulat o cerere de repunere pe rol a cauzei. motiv pentru care prezentul recurs a fost repus pe rol. fixându-se termen de judecată la data de 25.01.2013.
Pârâtul intimat MINISTERUL FINAŢELOR PUBLICE a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi. în consecinţă. menţinerea hotărârii atacate ca fiind legală şi temeinică.
În susţinerea poziţiei procesuale pârâtul intimat a arătat că din cuprinsul deciziei civile nr. 488/R/2007 a Curţii de Apel Cluj rezultă împrejurarea că reclamanţii au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 întrucât imobilul în litigiu era monument istoric. aşa cum reiese din memoriul tehnic întocmit în vederea întabulării. acesta fiind exceptat de la vânzare în baza art. 10 alin. 2 din Legea nr. 112/1995. fiind irelevantă H.G. nr. 632/1996 pentru modificarea şi completarea art. 8 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995.
Prin urmare. câtă vreme vânzarea imobilului era exceptată prin Legea nr. 112/1995 rezultă că reclamanţii au cumpărat imobilul litigios cu fraudarea legii. actul juridic de vânzare-cumpărare fiind afectat de o cauză ilicită.
Analizând decizia criticată prin prisma motivelor de recurs invocate şi a apărărilor formulate, Curtea reţine următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 33961/27.03.1997. SC CONSTRUCT ARDEALUL SA. in baza protocolului nr. 28871/30.07.1996 încheiat cu Consiliului Local al mun. Cluj-Napoca. a vândut reclamanţilor I.D. si I.I.. imobilul situat in Cluj-Napoca. str. U.. pentru un preţ de 11.001.516 ROL.
Prin sentinţa civila nr. 5859/02.07.2003 a Judecătoriei Cluj-Napoca. pronunţată in dosarul nr. 3632/2003. s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 33961/1997 încheiat intre SC CONSTRUCT ARDEALUL SA si reclamanţii I.I. si I.D..
Această hotărâre judecătorească a fost menţinută. în privinţa soluţiei de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare mai sus arătat. prin decizia nr. 31/20.01.2004 a Tribunalul Cluj. pronunţată în dosarul nr.8334/2003 si prin Decizia nr. 488/R/2007 a Curţii de Apel Cluj.
Instanţele de fond au reţinut ca imobilul din str. U. nu figurează în listele anexă ale Decretului nr.92/1950. preluarea acestuia de către Statul Român s-a făcut fără titlu în mod abuziv. aşa cum rezultă din dispoziţiile art.2 lit.h din Legea nr.10/2001 şi din interpretarea per a contrario a art.6 alin.1 din Legea nr.213/1998.
Imobilul din str. U. este monument istoric. conform art. 10 alin. 2 din Legea nr. 112/1995. iar acesta nu putea fi vândut chiriaşilor în condiţiile Legii nr. 112/1995. contractul de vânzare cumpărare încheiat de pârâţi. reclamanţii din prezenta cauză. fiind nul absolut. conform art.11 din aceeaşi lege. buna credinţă a cumpărătorilor neputând înlătura acest caz de nulitate absolută.
În plus. instanţa de apel a statuat că reclamanţii cumpărători nu pot invoca buna-credinţă pe care le-o conferă Codul civil şi textul special al art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001. în condiţiile în care. cu minime diligenţe. dacă ar fi consultat anexa la decret. ar fi constatat faptul că nu există o identitate între proprietarul imobilului şi persoana de la care s-a realizat naţionalizarea şi că nu puteau cumpăra apartamentul.
În considerentele deciziei nr. 488/R/2007. Curtea de Apel Cluj a stabilit că în ceea ce priveşte motivele din recursul reclamanţilor referitoare la valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare pe motiv că acesta a fost încheiat cu respectarea prevederilor art. 9 şi 14 din Legea nr. 112/1995 şi că fiecare dintre cumpărători a fost de bună-credinţă la data cumpărării. acestea au fost înlăturate ca nefondate. având în vedere că imobilul în litigiu. a fost preluat fără titlu valabil de către Statul Român astfel că acesta nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995. ştiut fiind că obiectul acestei legi îl constituiau doar imobilele cu destinaţia de locuinţe. preluate ca atare de către stat. cu titlu.
De asemenea. aprecierea bunei ori relei-credinţe a cumpărătorilor nu este posibilă în faţa instanţei de recurs. dat fiind că pentru o atare finalitate ar fi necesar să se reaprecieze probele administrate în faţa primelor două instanţe. o atare reapreciere nefiind posibilă. întrucât în recurs nu poate fi cenzurată hotărârea recurată sub aspectul netemeiniciei sale. ci doar sub aspectul nelegalităţii.
Având în vedere că imobilul în litigiu era monument istoric. aşa cum rezultă din memoriul tehnic întocmit în vederea întabulării. prin prisma art. 10 alin. 2 din Legea nr. 112/1995. acesta era exceptat de la vânzare în temeiul acestei legi. fiind irelevantă Hotărârea nr. 632/1996 pentru modificarea şi completarea art. 8 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995. având în vedere că această hotărâre avea o forţă juridică inferioară Legii nr. 112/1995. şi că întâietate de aplicare avea. evident. legea. şi că interdicţia reglementată de art. 10 alin. 2 din Legea nr. 112/1995 a fost abrogată abia prin art.65 din O.U.G. nr. 228/2000.
Prin urmare. câtă vreme acest imobil era exceptat de la vânzare prin însuşi textul Legii nr. 112/1995. vânzarea sa către chiriaşii cumpărători s-a făcut prin fraudarea legii. contractul de vânzare-cumpărare fiind afectat de o cauză ilicită. în sensul art. 948 pct. 4 Cod civil. art. 966-968 Cod civil. buna-credinţă a cumpărătorilor fiind irelevantă pentru asanarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare.
În opinia Curţii. criticile reclamanţilor recurenţi referitoare la faptul că imobilul în litigiu nu se încadra în prevederile art.10 alin.2 din Legea nr.112/1995. că au fost respectate toate condiţiile prevăzute de art.1 alin.1. art.9 şi art.10 din Legea nr.112/1995. că au fost de bună credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare şi. în consecinţă. sunt incidente prevederile art.501 din Legea nr.10/2001 sunt neîntemeiate din considerentele ce urmează a fi expuse.
Astfel. potrivit art. 50 alin.2 din Legea nr.10/2001. „Cererile sau acţiunile in justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare. încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995. au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive si irevocabile sunt scutite de taxe de timbru”.
Prin Legea nr.1/2009 publicată în Monitorul Oficial nr. 63 din 3 februarie 2009 s-a introdus alin.21 şi s-a modificat alin.3 al art.50 din Legea nr.10/2001 care au următorul conţinut: ”Cererile sau acţiunile în justiţie având ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilelor. privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. cu modificările ulterioare. care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile. sunt scutite de taxele de timbru. Restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi (2A1) se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor*) din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995. cu modificările ulterioare”.
Prin acelaşi act normativ s-a introdus şi art.501 din Legea nr.10/2001 conform căruia. proprietarii ale căror contracte de vânzare cumpărare. încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. cu modificările ulterioare. au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor. stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare. Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză.
Din interpretarea art.50 şi art.501 din Legea nr. 10/2001 rezultă ca sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului imobilelor ce au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate in temeiul Legii nr.112/1995. chiriaşii ale căror contracte au fost anulate prin hotărâri judecătoreşti definitive si irevocabile. insă in mod diferenţiat. in funcţie de împrejurarea dacă respectivele contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea sau cu încălcarea Legii nr. 112/1995.
Astfel. chiriaşii ale căror contracte au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995 si care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive si irevocabile pot pretinde doar preţul actualizat al imobilului ce a făcut obiectul contractului. in condiţiile prevăzute de art.50 alin. 2 si alin.3 din Legea nr.10/2001.
Dimpotrivă. chiriaşii ale căror contracte au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 si au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive si irevocabile pot pretinde preţul de piaţă al imobilului. in condiţiile prevăzute de art.50 alin.2i si 3. precum si art.50i din Legea nr.10/2001.
Astfel. pentru restituirea preţului de piaţă al imobilului stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare. este necesar sa fie întrunite cumulativ următoarele condiţii. prevăzute de art.50 alin.21. alin. 3 si art.50i din Legea nr.10/2001: reclamanţii sa fi cumpărat in temeiul Legii nr.112/1995 un imobil. iar preţul sa fi fost achitat. contractul de vânzare-cumpărare sa fi fost desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească definitiva si irevocabila. iar acel contract sa fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995.
Examinând aceste aspecte in prezenta cauza. instanţa de apel în mod corect a reţinut ca reclamanţii au făcut dovada ca au cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 33961/27.03.1997. SC CONSTRUCT ARDEALUL SA. in baza protocolului nr. 28871/30.07.1996 încheiat cu Consiliului Local al mun. Cluj-Napoca. imobilul situat in Cluj-Napoca. str. U.. ap. 13. pentru un preţ de 11.001.516 ROL iar această convenţie a fost desfiinţată prin sentinţa civila nr. 5859/02.07.2003 a Judecătoriei Cluj-Napoca. menţinuta. în privinţa soluţiei de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare mai sus arătat. prin decizia nr. 31/20.01.2004 a Tribunalul Cluj. si prin Decizia nr. 488/R/2007 a Curţii de Apel Cluj.
În privinţa cerinţei ca acest contract de vânzare-cumpărare de care se prevalează reclamanţii să fi fost încheiat cu respectarea Legii nr.112/1995. instanţa de apel a apreciat în mod legal ca această condiţie nu este întrunita in speţă.
Astfel. prin hotărârile judecătoreşti mai sus menţionate s-a reţinut că vânzarea apartamentului nr.13 din Cluj-Napoca. str. U. jud. Cluj. s-a efectuat cu încălcarea dispoziţiilor art. 10 al. 2 din Legea nr. 112/1995 care nu permiteau vânzarea imobilelor declarate monument istoric.
Atât dispozitivul cât şi considerentele Sentinţei nr. 5859/02.07.2003 a Judecătoriei Cluj-Napoca. rămasă irevocabilă prin Decizia nr.488/R/2007 a Curţii de Apel Cluj. care au fost pronunţate in contradictoriu cu reclamanţii. au trecut in puterea lucrului judecat şi se impun în prezenta cauza astfel încât problemele de drept soluţionate irevocabil. respectiv cele referitoare la preluarea fără titlu valabil a imobilului în litigiu de către Statul Român. aprecierea relei credinţe a cumpărătorilor. statuarea că vânzarea apartamentului către chiriaşii cumpărători s-a făcut prin fraudarea legii. contractul de vânzare-cumpărare fiind afectat de o cauză ilicită în sensul art. 948 pct. 4 Cod civil. art. 966-968 Cod civil. nu mai pot fi analizate în cauza pendinte datorită obligativităţii acestor hotărâri judecătoreşti.
În consecinţă. în mod legal. atât instanţa de fond. cât şi instanţa de apel au reţinut ca puterea lucrului judecat este un efect al hotărârii judecătoreşti care trebuie recunoscut nu doar dispozitivului. ci si considerentelor. in măsura in care explica dispozitivul si se reflecta in el.
Prin urmare. contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat de reclamanţi cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1996. nefiind incidente dispoziţiile art.501 din Legea nr.10/2001 astfel încât despăgubirile cuvenite reclamanţilor se limitează doar la preţul actualizat. conform art. 50 din Legea nr. 10/2001.
Critica reclamanţilor recurenţi privitoare la aplicarea în prezenta cauză a prevederilor art.1337 -art.1351 C.civ. care reglementează garanţia contra evicţiunii în sensul că reclamanţii sunt îndreptăţiţi să obţină obligarea pârâtului la plata diferenţei dintre valoarea de piaţă a imobilului apartament şi preţul reactualizat al acestuia este apreciată de Curte ca fiind nefondată.
Astfel. atât Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului. cât şi Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 sunt legi speciale care prevăd măsuri reparatorii pentru imobilele care au fost dobândite de stat in perioada comunistă. Aceste acte normative conţin dispoziţii speciale. derogatorii de la dispoziţiile Codului civil. atât în ceea ce priveşte modul de dobândire a imobilelor ce fac obiectul lor. cât şi despăgubirile ce pot fi plătite de Statul Român.
Ţinând seama de succesiunea în timp a legilor reparatorii şi a situaţiei juridice create prin vânzarea unor imobile în temeiul Legii nr. 112/1995. imobile care au făcut ulterior obiectul Legii nr. 10/2001. legiuitorul a înţeles ca prin dispoziţiile art. 50 - art.50i din Legea nr. 10/2001 să-şi limiteze răspunderea pentru evicţiune la plata preţului actualizat în anumite situaţii. respectiv plata preţului de piaţă în alte situaţii. expres şi limitativ reglementate.
Obligaţia statului de a restitui preţul actualizat. respectiv preţul de piaţă al imobilelor. în favoarea persoanelor a căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au fost anulate. a fost în mod expres prevăzută în Legea nr. 10/2001. în acest scop. respectiv de a se limita răspunderea statului pentru evicţiune doar la aceste măsuri.
Prin urmare. în mod corect instanţa de apel a stabilit că dispoziţiile art. 50-501 din Legea nr. 10/2001. fiind speciale şi de strictă aplicare la situaţia juridică a imobilelor ce au făcut obiectul vânzării în temeiul Legii nr. 112/1995. înlătură prevederile dreptului comun. reprezentate de art. 1337 - art.1351 C.civ.
Motivul de recurs al reclamanţilor recurenţi privind incidenţa în speţă a dispoziţiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 al Convenţiei pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale. în sensul acordării valorii de circulaţie a imobilului vândut. în opinia Curţii nu este fondat întrucât statuându-se cu putere de lucru judecat prin hotărârile judecătoreşti mai sus arătate faptul că actul juridic de vânzare cumpărare a fost încheiat de reclamanţi cu eludarea dispoziţiilor legale imperative ale Legii nr.112/2005. rezultă că imobilul a intrat fraudulos în patrimoniul lor. astfel încât aceştia nu pot invoca nici măcar o speranţa legitimă cu privire la acest bun.
Având în vedere că sancţiunea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare a operat retroactiv. reclamanţii sunt consideraţi că nu au fost niciodată proprietarii imobilului. nefiind îndreptăţiţi la beneficiul fructelor acestui bun întrucât au cumpărat. pe riscul lor. la un preţ mult inferior valorii sale. un bun care a făcut obiectul unui litigiu în vederea restituirii lui către adevăratul proprietar.
Pentru aceste considerente şi ţinând seama că în speţă nu sunt îndeplinite cerinţele prevăzute de art. 304 pct.9 C.pr.civ. Curtea. în temeiul art. 312 alin. 1 C.pr.civ. va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanţii I.I. şi I.D. împotriva deciziei civile nr. 488/A din 02.11.2011 a Tribunalului Cluj. pe care o menţine ca fiind legală.
| ← Obligaţie de a face. Branşament de apă aflat pe o... | Contestaţie la executare (la titlu). Cerere de modificare a... → |
|---|
